Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2014-056 12.2.2014 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Feil ved avløp og sluk knyttet til bad/vaskerom avhl. 3-9 andre pkt. og 4-19. Enebolig i Enebakk kommune, oppført i 1940, ble solgt som den er for kr 1.420.000. Etter overtakelsen oppdaget kjøper at avløpet fra vaskemaskin var koblet til dreneringsrør, og at avløpet fra servanten badet manglet fuktsikring og hadde utløp under kryp/inspeksjonsrom. Det var også mangler ved badet/vaskerommets tre sluk. Kjøper mente at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn han kunne forvente, jf. avhl. 3-9 andre punktum. Selskapet avviste ansvar i saken da de mente kjøper var kjent med deler av forholdet da avtalen ble inngått, at det var reklamert for sent og at de påberopte forhold uansett ikke innebar mangler i avhendingslovens forstand. Nemnda kom frem til de anførte forhold utgjorde et vesentlig avvik etter avhl. 3-9 andre pkt., og kjøper fikk således delvis medhold. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 240.000 + kostander til takstmann og advokatbistand. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: De feil og mangler som kjøperen påberoper, har alle tilknytning til boligens kombinerte bad og vaskerom. Avløpet fra vaskemaskin er koblet til dreneringen, og avløpet fra servant går ut i terrenget under boligen. Ingen av disse avløpene går altså til septiktanken, som er den avløpsløsningen som salgsdokumentene beskriver. Dessuten er det feil ved tre sluk. Salgsoppgaven opplyser at bad og vaskerom ble pusset opp i 2006. I selgerens egenerklæring er dette utdypet med opplysning om at badet ble totalrenovert i 2006 av fagfolk, med utskifting av bl.a. alle rør. Selgeren forklarer at salgsdokumentene ved selgerens eget kjøp av eiendommen i 2006 gjorde oppmerksom på utslippene til terrenget, men selgeren synes likevel å mene at hun ikke var kjent med forholdet da hun selv solgte i 2008. Det er også reist spørsmål om arbeidene med badet kan være utført av fagfolk, slik selgeren opplyser. Nemnda finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til brudd på selgerens opplysningsplikt etter avhl. 3-7 eller om det ble gitt uriktige opplysninger etter 3-8, idet kjøperen i alle tilfelle kan gjøre gjeldende mangler etter 3-9 andre punktum om vesentlig avvik fra den tilstand og standard som kjøperen hadde grunn til å regne med. Salgsopplysningen om totalrenovert bad i 2006 er egnet til å skape en positiv forventning hos kjøperen. Siden rør er nevnt spesielt, måtte kjøperen kunne regne med at avløp var i orden. Det samme gjelder sluk. Det følger av Rt. 2010 s. 103 at man ved vesentlighetsvurderingen etter 3-9 andre punktum skal ta utgangspunkt i forholdet mellom utbedringskostnadene og kjøpesummen for eiendommen. Forholdstallet må være opp mot 6 % for at det skal kunne foreligge mangel. I denne saken er utbedringskostnadene for avløp og sluk opplyst å utgjøre minst kr 160.000, dvs. over 10 % av kjøpesummen. Vesentlighetsterskelen i 3-9 er oppfylt, og kjøperen kan gjøre gjeldende mangler. Han har krav på prisavslag etter 4-12. Det er lagt frem et pristilbud på utbedring pålydende kr 161.250, og en takst på kr 240.000. Ved utmålingen av prisavslag skal rimeligste forsvarlige utbedringsmetode legges til grunn. Nemnda tilkjenner prisavslag med kr 161.250 etter 4-12 annet ledd. Det var opplyst at badet skulle være totalrenovert kort tid før kjøpet, og det er ikke grunnlag for nedjustering av beløpet pga. standardforbedring ved at kjøperen får nye avløp og nye sluk. Nemnda vil også bemerke at det ikke er riktig som anført fra selskapets side at endringen fra avløp til terreng til avløp til septiktank i seg selv utgjør en relevant standardøkning. Avløp til terreng er en del av den mangelen som kjøperen har krav på å få rettet, og rettingen innebærer ikke i seg selv en Side 1 av 5
standardøkning i forhold til det kjøperen kunne forvente ved kjøpet. Nemnda vil avslutningsvis også bemerke at det ikke kan legges til grunn at kjøperen før kjøpet var eller måtte være kjent med at avløpet for vaskemaskinen er koblet til dreneringen. At dreneringsrøret delvis ligger åpent i dagen og således er godt synlig, innebærer ikke at det var synlig at avløpet er koblet til dette røret. Heller ikke kan nemnda se at kjøperen burde ha oppdaget de aktuelle manglene på et tidligere tidspunkt, med den virkning at reklamasjonen i januar 2013 er for sen, jf. 4-19 første ledd om reklamasjon innen rimelig til etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Avløpet fungerte inntil dreneringsledningen frøs i romjulen 2012. Nemnda har ikke avgjørende holdepunkter for at kjøperen tidligere burde ha forstått at det var noe galt ved avløpet, og heller ikke med noen av slukene i rommet. Det er på det rene at reklamasjon fant sted innenfor femårsfristen i 4-19. Konklusjon: Kjøperen gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Thorunn Falkanger, Thalina Kofoed Skramstad, Marianne Kvanvik, Anne Glæsel, Jarle Vinje og Thomas Iversen. Saken gjelder hvorvidt kjøpers mangelskrav er dekningsmessig under selgers eierskifteforsikring i AmTrust. Spørsmålet er hvorvidt forhold ved avløp fra vaskemaskin og servant, samt feil ved sluk, er å anse som mangler etter avhl. 3-7, 3-8 og 3-9. Saken reiser også spørsmål om kjøper kjente eller måtte kjenne til dette ved avtaleinngåelsen, jf. avhl. 3-10, og om reklamasjonen er for sent fremsatt, jf. avhl. 4-19. Eiendommen ble solgt "som den er" ved kjøpekontrakt av 19.8.08. Kjøpesummen var kr 1.420.000. Overtakelsen var 19.9.08. Om badet/vaskerommet var det i salgsdokumentene inntatt følgende: Delvis flislagt vaskerom med servant, baderomsinnredning, elektrisk håndkletørker og plass for vaskemaskin, gulvvarme. Oppusset vaskerom 2006. Flislagt bad med dusjnisje med glassskyvedør, veggmontert wc, gulvvarme, downlights, mekanisk avtrekk, oppusset 2006. Badet og vaskerommet lå på forskjellig nivå, men døren mellom rommene er fjernet. I det følgende vil derfor rommet bli omtalt som badet. Det fremgikk videre at boligen var oppført i 1941 og påbygd i 1968, samt renovert i 2006-2008. Om avløpet fremgikk det bl.a.: Kloakk: Pr i dag er det septikktank tømmes av kommunen. Plan under utarbeidelse for påkobling offentlig kloakk. I verdi- og lånetaksten var det opplyst at avløpet var til septiktank. Ellers inneholdt verdi- og lånetaksten mange av de samme opplysningene om badet som var inntatt i prospektet. I egenerklæringen hadde selger krysset av for "nei" på spørsmål om kjennskap til feil ved våtrommene. Det var krysset av for "ja" på spørsmål om det var utført arbeider på bad de siste fem år og opplyst at badet var totalrenovert i 2006, samt at alt var byttet inkludert rørsystem, og at dette var utført av fagfolk. Det var krysset av for "nei" på spørsmål om kjennskap til tilbakeslag av avløpsvann i avløpsrør. I romjulen 2012 oppdaget kjøper at det flommet over med avløpsvann i forbindelse med bruk av vaskemaskin. Sluket var fylt med vann, og kjøper mente at innfestingen av membranen ved sluket Side 2 av 5
var mangelfullt utført. Vannlåsen fungerte ikke, da den var fylt av betong og stakepluggen var fjernet. Kjøpers villaforsikring sendte spylebil. Det ble oppdaget at avløpsledningen knyttet til badet var frosset, og at den de siste tre meterne lå åpent på plen. Det var denne delen av røret som var frosset. Man trodde også at røret som lå i bakken lå svært grunt, og at ledningen hadde dårlig fall. Det ble bemerket at vannet som kom ut hadde kloakkfarge. Kjøper reklamerte til selskapet 16. januar 2013. Selskapet tok opp forholdet med selger. Hun bemerket at hun ikke var kjent med problemet. Hun opplyste videre at utslippet fra vaskemaskinen gikk til terreng, og at det fremgikk av taksten da hun kjøpte eiendommen at gråvann gikk til terreng. Selskapet ba kjøper om mer dokumentasjon. Kjøper engasjerte takstmann som besiktiget forholdene. I rapporten fremgikk det at et av slukene i baderommet ikke hadde synlig klemring mellom membran og slukhals, det var ikke registrert membran mellom klemring og sluket i dusjen, det ble ikke registrert synlig membran i slukhalsen knyttet til avløp for vaskemaskin, og bunnen i sluket var støpt igjen og det var fjernet en plugg for stakemulighet. Under "Vurdering/årsak" fremgikk det bl.a.: har vurdert avløpssystemet i bad og vaskerom til å være mangelfullt og strider mot byggeforskrifter for byggeåret. Vi legger til grunn TEK 97 fra 24.6.2003 kap.9 9-5 Sanitæranlegg, 9-51 og 9-52. Veiledning til teknisk forskrift 3. utgave av 2003 og henvisninger til SINTEF Byggforsk detaljbladet for preaksepterte byggedetaljer. Avløp fra vaskemaskin er trolig ført sammen med drenering og overvannshåndtering fra baksiden av boligen og ut i terreng på forsiden. Avløp fra servant 32 mm avløpsrør, er ført gjennom vaskeromsgulvet. Det var ikke synlig fuktsikring på dette røret og avløpsrøret ender opp i grunnen under kryp/inspeksjonsrom under vaskerommet. Avløp fra badet er trolig håndtert ved tilførsel til septikk og overvannskum. Og videre under "Tiltak": På bakgrunn av observasjoner, registreringer og faktiske forhold, anbefaler at bad og vaskerom blir bygd om i sin helhet. Bad og vaskerom må bygges etter gjeldene forskrifter og preaksepterte metoder. Avløp føres til tilfredsstillende overvannskum og septikktank. Drensrøret som håndterer overvannet fra oversiden av bygningen, og er ført i lukket rør under bygningen, kan etableres frostfritt ved at det graves opp og ev. isoleres rundt dette røret, som har utløp lenger ned i hagen. Utbedringskostnaden ble skjønnsmessig satt til kr 240.000. Selger opplyste om hvilket firma/rørlegger som hadde utført arbeidene på badet. Selskapet engasjerte takstmann som besiktiget skaden. Det ble bl.a. avdekket at sluket ved vaskemaskin manglet klemring, og at vannlåsen på sluket var fylt med betong, og at avløpet fra dette sluket er koblet inn på avløpet fra dreneringen. Det ble videre bemerket at tilbakeslaget var forårsaket av at det utvendige avløpsrøret frøs. Når det gjaldt sluk i den andre baderomsdelen, ble det bemerket at hovedsluket manglet klemring og at membranen kun lå rundt sluket. Her var det ikke tett. I sluket i dusj så det ut til å være membran og at den lå delvis under klemring, men at den så noe dårlig ut. Det ble opplyst at det ikke var avdekket lekkasje her. Under "Konklusjon" fremgikk det: Baderommets løsning med sluk/avløp fra vaskemaskin som går inn på drensavløpet skulle vært koblet til det andre avløpet/septiken. Dette gir avløpsvann ut i åpent terreng og problemet med tilbakeslag vil med stor sannsynlighet skje igjen. Side 3 av 5
Slukene på badet har manglende membrantilslutning og gulvet i badet er dermed utett. Sluket ved vaskemaskinen er også ødelagt av støp som har tilstoppet sluket. Løsningene som er valgt både med sluk og tilkobling til avløp bærer noe preg av manglende kompetanse hos utførende håndverker. Skadetakstfirmaet tilbød utbedring for kr 129.000 eks. mva., altså kr 161.250 inkl. mva. Selskapet avslo kravet. Når det gjaldt avløp til terreng, ble det anført at det utvendige røret var synlig på visning, slik at kjøper kjente eller måtte kjenne til dette ved avtaleinngåelsen, og dermed ikke kunne gjøre gjeldende at det utgjorde en mangel, jf. avhl. 3-10. Subsidiært anførte selskapet at det var reklamert for sent, jf. avhl. 4-19 og 4-9, da kjøper burde ha oppdaget avløpsløsningen ved undersøkelse av eiendommen etter overtakelsen. Det ble i den forbindelse bemerket at forholdet var lett synlig ved normal bruk av eiendommen, og at det derfor hadde formodningen mot seg at det gikk så lang tid som fire år fra overtakelsen til man fikk kjennskap til avløpet fra vaskemaskinen. Det ble videre bemerket at omlegging fra terreng til septik ville medføre en oppgradering av eiendommen og en standardheving som selger uansett ikke svarte for. Når det gjaldt feil/utett slukløsning på bad/vaskerom, mente selskapet at det ikke var holdepunkter for at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, jf. avhl. 3-7 og 3-8, da selger hevdet å aldri ha fattet mistanke til feil ved slukene. Selskapet mente videre at de påberopte forhold ikke medførte at vesentlighetsvilkåret i avhl. 3-9 andre ledd var oppfylt. Det ble i den forbindelse vist til at byggeår var 1941, at det i verdi- og lånetaksten var gjort fradrag for alder, utidsmessighet osv. på kr 500.000, og at selskapets skadetakstmann hadde anslått utbedringskostnaden for slukene til å utgjøre kr 36.250 inkl. mva. Dette var under den kvantitative terskelen Høyesterett har gitt anvisning på. Det ble tatt forbehold om å anføre at det også var reklamert for sent for disse forholdene. Selskapet innhentet uttalelse fra skadetakstmannen om at ca. kr 100.000 av utbedringskostnaden var knyttet til avløpet. Kjøper klaget saken inn for sekretariatet for Finansklagenemnda. Det ble anført at reklamasjonen var rettidig, da kjøper ikke hadde opplevd problemer med avløpet fra vaskemaskinen før det frøs julen 2012. Reklamasjonen ble sendt 16.1.13, som var under én måned etter problemene oppsto. Det ble avvist at kjøper kjente eller måtte kjenne til forholdet knyttet til avløpet ved avtaleinngåelsen, jf. avhl. 3-10. Det ble presisert at kjøper ikke hadde reklamert på synlig dreneringsrør i hagen, og at kjøper ved å se på dette røret ikke kunne ha oppdaget at avløpet fra vaskemaskin var koblet på dette. At avløp fra servant ikke var koblet på avløpsrør, men lagt gjennom gulvet og ned i grunnen, var heller ikke synlig. Det ble videre anført at kjøpers undersøkelsesplikt etter avhl. 4-9 var uten betydning da kjøper ikke ved en slik undersøkelse ville ha oppdaget at arbeidet på bad og vaskerom var ufagmessig ved at avløp fra servant og vaskemaskin ikke var koblet til septiktank og at flere sluk var ufagmessig utført. At badet var opplyst å være nytt i 2006 og renovert av fagfolk innebar at kjøper heller ikke hadde noen oppfordring om å få undersøkt bad og vaskerom. Subsidiært ble det anført at selger ikke kunne påberope seg for sen reklamasjon da hun uriktig hadde opplyst at arbeidene på badet var utført av fagfolk, jf. avhl. 4-19 tredje ledd. Atter subsidiært ble det anført at reklamasjon knyttet til utførelsen av slukene uansett var fremsatt i tide. Når det gjaldt selve mangelsgrunnlaget, ble det anført at selger hadde holdt tilbake/gitt uriktige opplysninger om at arbeidene på badet var utført av fagfolk, jf. avhl. 3-7 og 3-8. Det ble vist til at det fremgikk av begge skadetakstene at badet mest sannsynlig var utført av ufaglærte og at selger ikke kunne dokumentere at det oppgitte firmaet hadde utført arbeidene. Side 4 av 5
Det ble videre anført at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente. Utbedringskostnaden var estimert til mellom kr 161.250 til kr 240.000, noe som utgjorde henholdsvis 11,36 % og 16,9 % av kjøpesummen. Den kvantitative siden av vesentlighetskriteriet var dermed oppfylt. Det ble videre bemerket at kjøper hadde en berettiget forventning om at badet var totalrenovert to år før kjøpet, og at avløpet fra boligen var koblet til septiktank. Kjøper bestred at utbedringene ville medføre standardheving. Det ble videre bemerket, at et eventuelt standardfradrag måtte være svært lite, og at det ikke skulle gjøres før prosentberegningen i vesentlighetsvilkåret. Det ble fremsatt krav om prisavslag på kr 240.000, samt erstatning for takstutgifter og advokatbistand. Selskapet opprettholdt sitt avslag med samme begrunnelsen som tidligere. Det ble i tillegg påpekt at utslipp av gråvann til terreng ikke var unormalt i henhold til byggeskikk i byggeåret (1941), og at kjøper hadde berettigede forventninger om avløpsrør som var ca. 70 år. Utskiftning måtte derfor være påregnelig. Sekretariatet fant grunn til å stille spørsmål ved om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, og at det således forelå mangelsansvar for selskapet, jf. avhl. 3-9 andre punktum. Når det gjaldt avløp fra vaskemaskin og servant, fant man ikke holdepunkter for at kjøper kjente eller måtte kjenne til at avløpet fra vaskemaskinen var koblet til det utvendige dreneringsrøret, eller feil ved avløpet fra servanten, jf. avhl. 3-10. Når det gjaldt reklamasjonsspørsmålet for disse to forholdene, var man i noe tvil når det gjaldt avløpet fra vaskemaskinen, men kom til at selskapet ikke hadde sannsynliggjort at kjøper burde oppdaget at vaskemaskinen var knyttet til drensledningen på et tidligere tidspunkt. Sekretariatet fant ikke holdepunkter for at kjøper burde kjent til feil ved avløpet fra servanten på et tidligere tidspunkt. Sekretariatet fant det ikke sannsynliggjort at arbeidene på badet var utført av ufaglærte, da selger hadde opplyst om navn på firma/rørlegger. Det forelå etter sekretariatets syn derfor ingen mangel etter avhl. 3-7 og 3-8. Man fant imidlertid at avløpet fra vaskemaskin og servant utgjorde et kontraktsmessig avvik som skulle medtas i vesentlighetsvurderingen. Man forsto skaderapportene slik at løsningen ikke var fagmessig. Det var ikke gitt risikoopplysninger i salgsdokumentene som tilsa at forholdet måtte utbedres, tvert i mot var det opplyst at badet var totalrenovert i 2006 og at alt var byttet, inkludert rørsystem, og at dette var utført av fagfolk. I forhold til feil ved sluk på bad, fant man at også dette utgjorde et kontraktsmessig avvik som skulle medtas i vesentlighetsvurderingen. Utbedringskostnaden estimert av de teknisk sakkyndige var kr 161.250 og kr 240.000, noe som henholdsvis utgjorde 11,3 og 16,9 % av kjøpesummen. Sekretariatet fant derfor grunn til å stille spørsmål ved om ikke det forelå mangelsansvar for selskapet etter avhl. 3-9 andre punktum. Selskapet opprettholdt avslaget sitt. Man gjentok at det for avløpet knyttet til vaskemaskinen var reklamert for sent. Selskapets takstmann hadde uttalt at avløpet nesten lå i hagen og at det derfor ville vært rart om kjøper ikke hadde oppdaget dette. Videre var man enig i at avløp fra servant og sluk var et avvik fra forventbar stand, men at dette kunne utbedres lokalt for kr 36.250, noe som utgjorde 2,5 % av kjøpesummen. Dette var ikke tilstrekkelig til at vesentlighetsvilkåret var oppfylt. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til hvorvidt avløp fra servant og vaskemaskin, samt feil ved sluk på bad er å anse som mangler jf. avhl. 3-9 andre punktum, herunder om kjøper kjente eller måtte kjenne til forholdet på avtaletidspunktet, jf. 3-10 og om det er reklamert for sent, jf. avhl. 4-19. Nemnda bes også om å ta stilling til om det er holdt tilbake/gitt uriktige opplysninger om ufaglært arbeid på bad, jf. avhl. 3-7 og 3-8. Ingen tidligere uttalelser av relevans. Side 5 av 5