1 Nordre Gran Borettslag Til beboerne i Nordre Gran Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2012. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. Hvordan finne fram til generalforsamlingslokalet: Goruddalslokalet Adresse: Trygve Liesplass 1, ved siden av inngang D.
2 Nordre Gran Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Nordre Gran Borettslag avholdes onsdag 5. juni 2013 kl. 18:00 i Bydelssalen, Furuset senter inngang. A. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om å endre vedtektene 3-2(2) Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 3 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 24.4.2013 Styret i Nordre Gran Borettslag Umar Sheikh Munir /s/ Brede Smedsrud /s/ Ajjaji Elhoucine /s/ Solbjørg Larsen /s/
3 Nordre Gran Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Umar Sheikh Munir Granstangen 34 B Nestleder Brede Smedsrud Granstangen 22 A Styremedlem Ajjaji Elhoucine Granstangen 22 B Styremedlem Solbjørg Larsen Granstangen 16 B Varamedlemmer til styret: Varamedlem Rashid Mahmood Steinspranget 67 Varamedlem Oddlaug Riis Granstangen 12 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Umar Sheikh Munir Granstangen 34 B Varadelegert Brede Smedsrud Granstangen 22 A Valgkomiteen Arfan Gull Ansari Mona Bendixen Unni Ryen Skjalg Axelsen Skagen Granstangen 10 A Granstangen 14 B Granstangen 16 C Granstangen 20 C Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 951679305, ligger i bydel 12 Alna i Oslo kommune og har adresse: Granstangen 10-22 Borettslaget består av 233 andelsleiligheter. I tillegg kommer 29 tjenesteleiligheter. Tomten, kjøpt i 1987 er på 34 839 m² og har følgende gårds- og bruksnummer: 110 30. Første innflytting skjedde i 1978. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte. Det er ikke registrert skader eller ulykker i borettslaget i året som har gått.
4 Nordre Gran Borettslag Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
5 Nordre Gran Borettslag STYRETS BERETNING 2012-2013: Nordre Gran borettslag (NGB) 01. Borettslagsvirksomhet, ressursbruk og styrets ansvar: Når vi går ut døren og kommer hjem til vår leilighet for å bo og hvile forventer vi at alt fungerer tilfredsstillende, noe som ikke skjer av seg selv. Det ligger mye ressurser og administrativt arbeid bak borettslagets drift. Til tross for flere utfordringer gjør styret til en hver tid sitt beste for at ting skal fungere optimalt. Nordre Gran borettslag er oppført mot slutten av 70-tallet, og er et stort borettslag med 262 boenheter. Styret har et ansvar for å forvalte, drifte, vedlikeholde og utvikle borettslaget på en forsvarlig måte. Noe som innebærer et administrativt, økonomisk, juridisk, teknisk og sikkerhetsmessig ansvar. Styret har også ansvar for å behandle saker. I kalenderåret 2012 er det behandlet 48-saker, saker behandlet i ordinær generalforsamling 07.06.12 kommer i tillegg. Det er i 2012 avholdt 7stk. ordinære styremøter. I tillegg er det i denne styreperioden avholdt flere andre møter som for eksempel arbeidsmøter, åpent styrerom, møter i-fm. rehabilitering, møter med Plan- og bygningsetaten, møter med bydel Alna, møter med OBOS, Furuset Bo Vbel, Furuset vaktmester sentralen og møter med leverandører.
6 Nordre Gran Borettslag For å belyse ressursbruken (husleieinntekter) og relevante områder av borettslagsvirksomhet har styret forsøkt å lage en pedagogisk illustrasjonsmodell som er vist under. Dette for at en kan danne seg et bilde av situasjonen. 02. Kompetanse ved sittende styret: Styreverv i NGB: Styreleder Navn: Umar Sheikh Munir Erfaring fra styret NGB: 6år: Styreleder 2009-2013 og Nestleder fra 2007-2009 Utdanning: Mastergrad i byggeteknikk og arkitektur fra universitetet for miljø og biovitenskap i ÅS, uteksaminert 2005. Yrkeserfaring: 8 år som bygningsingeniør og arkitekt, siste 5år som rådgiver/ konsulent i Multiconsult AS. Senioringeniør i bygningsforvaltning, jobber med Yrke/jobb: tilstandsanalyser av bygg og anlegg. Er ansatt i Forsvarsbygg som er underlagt forsvarsdepartementet.
7 Nordre Gran Borettslag Styreverv i NGB: Nestleder Navn: Brede Smedsrud Erfaring fra styret NGB: 4 år. Nestleder fra 2009-2013 Handelshøyskolen. Fagbrev kjøttskjæreryrket siden Utdanning: 2004 Pølsemaker, linjeleder kjøttskjæring ved Gilde Bøndernes Salgslag, Trondheim1994 2004. Yrkeserfaring: Hovedtillitsvalgt NNN, Midt Norge 2000 2004. Salgssjef Mediehuset Vårt land 2004 2008. Ferskvaresjef i ICA ved ICA Maxi Skårer 2008-2012. Yrke/jobb: Ferskvaresjef i Norgesgruppen, Meny Kalbakken Styreverv i NGB: Styremedlem Navn: Solbjørg Larsen Erfaring fra styret NGB: 8 år som styremedlem i Nordre Gran brl. Utdanning: Handelsskole, økonomi og saksbehandler opplæring 34år i yrke, siste 15år i direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) ved økonomiavdelingen. Arbeidsoppgaver: regnskap, økonomi og Yrkeserfaring: saksbehandling. Ettersyn av regnskap ytreetat (sivilforsvaret). Kursmedarbeider i regnskap, opplæring i bruk av dataprogrammer og regnskapsrapporter. Yrke/jobb: Pensjonist /AFP fra 2004 Styreverv i NGB: Navn: Erfaring fra styret NGB: Utdanning: Yrkeserfaring: Yrke/jobb: Styremedlem Ajjaji Elhoucine 2år: styremedlem Fagutdanning bil /bilteknikk, ved STI. Teknisk assistent ved Ås videregående skole. Ingeniørutdanning Maskin/konstruksjon ved Gjøvik IHS. Lærer utdanning ved Statens pedagogiske høgskole. Master i koreansksport ved NKTF. Utdanning innen sveising av metall og plast. Lærer i yrkesfaglig studier. ved Kongsvinger videregående skole, og ved Solør videregående skole 10 år. Arbeidet innen bilbransjer /bilteknikk 15 år. Forøvrig trener. Pensjonist på heltid, tilgjenglig på alle tider i døgn med unntak i ferien, representant i skolen AUF lokalt.
8 Nordre Gran Borettslag 03. Ansettelse av vaktmester / portner eller andre: Styret har daglig korrespondanse og nødvendige møter med vaktmestersentralen for å sørge for daglig drift og forbedringer. Nordre Gran borettslag (NGB) er tilknyttet vaktmestersentralen og innhenter ekstra tjenester fra sentralen utover fastsatte basistimer. Dette grunnet skattemessige fordeler da NGB er en del av eierskapet i Furuset vaktmestersentral. 04. Beboerkontakt: Kommunikasjonen med beboere har foregått via åpent styrerom og skriv i postkasser/ oppslagstavler. Styret har vært mottagelig for informasjon fra beboere som normalt innleveres i styrets postkasse utenfor 20A. De respektive styremedlemmene har e- postadresse som betjenes iht. saker den enkelte skal behandle. Styrets e-postadresse er følgende: nordregran@styrerommet.net. Styret har laget en hjemmeside der det finnes aktuell informasjon fra styret til beboere. Pr. i dag er det mest overordnet/grunnlags informasjon å finne. Erfaring viser at den mest effektive informasjonsmetodikken fortsatt er skriv i postkasser/oppslagstavler. Det forventes at informasjonsformidling på sikt i større grad vil foregå via hjemmeside. Styrets hjemmesideadresse er følgende: http://web4.herborvi.no/nordregran/ Styret har primært ikke hatt oppgangsmøter, da erfaring viser at de som trenger mest informasjon ikke møter opp. Styret har ved innmelding av diverse problemer hengt opp oppslag i aktuelle oppganger, samt gått fra dør til dør eller direkte til de det måtte angå. 05. Bomiljø- trafikkforhold: Det er til tider uønsket opphold i fellesarealene som ganger, kjellerboder og garasjeanlegg, særlig på nattestid og ferier. Det er registrert enkelte tilfeller av tyveri og hærverk. Styret har daglig samarbeid med Smartsecurity for å forebygge dette ved hjelp av vakthold, kameraovervåkning og egeninnsats. Problemet har blitt atskillig bedre. I perioder er problemet større, særlig på vinterstid og i skoleferier. I ett tilfelle har styret samarbeidet med lokale beboere og politiet med hensyn til pågripelse av folk som har oppholdt seg i kjellerganger og ruset seg. Styret har for noen år siden installert en bomordning til borettslaget med tanke på å begrense unødvendig kjøring på fellesområdene. Ved noen anledninger har bommen vært utsatt for påkjørsel/ hærverk. Bommen er overvåket med kamera hvor Smartsecurity har ansvaret for drift og vedlikehold samt reparasjon av bommen. I tilfeller der bommen har vært ute av drift har styret vært snar med varsling og oppfølging/ kamerasøk. Gatebelysning har fungert bra, ved ustabil og mangelfull belysning varsles samferdselsetaten som har ansvaret for drift av dette. I forbindelse med oppgradering av uteområdene er det tiltenkt utskiftning av lyktestolper.
9 Nordre Gran Borettslag Avfallsbrønnene har vært i drift i ca. 2 år. Størrelsen på sekker som sitter i beholderne er tilpasset behovet for avfallsmengder. Beholderne har tilstrekkelig kapasitet, i tilfeller der det oppleves at disse er fulle skyldes det feil bruk. Det vil si at enkelte presser inn større fraksjoner/gjenstander noe som brønnen ikke er beregnet for, dette medfører «forstoppelse». Slike tilfeller krever ressurser i forhold til åpning og påfølgende opprydning. Den type saker spores opp og resulterer i faktura for opprydning til den som har forårsaket dette. For å bekjempe problemet med forsøpling på uteområder har styret iverksatt en ordning der beboere som kaster avfall utenfor angitte plasser blir belastet med minst `en vaktmestertime for plukking av søppel, samt ekspedisjonsgebyr fra Obos som genererer faktura. Tiltaket har vist seg å fungere meget bra og det er vesentlig mindre søppel på fellesområder enn tidligere. Men det er fortsatt noe søppel å finne på tunene, særlig om sommeren. Emballasje fra is, yum-yum og annet er et stort problem. Her oppfordres alle til å snakke med ungene (bruk avfallskasser). Samt selv å bli flinkere til å plukke søppel på veien og i oppgangene. Søppelkasser på fasadevegger er ikke tillatt pga. brannfare. Plassering av gamle møbler og gjenstander i kjellerbodene har lenge vært et problem, dette gjelder spesielt under 14 og 16- blokkene. Styret har i de tilfellene der det har vært mulig å spore frem til beboere som har plassert gjenstander i kjellergangene, pålagt dem å fjerne dette. Beboere som blir tatt for ulovlig plassering av gjenstander blir belastet med opprydningskostnader. Styret gjør oppmerksom på at plassering av gamle møbler i kjellerbodene innebærer en brannfare, samt begrenser rømningsveier. Gamle møbler og lignende kan kastes gratis hos renovasjonsetaten (Oslo kommune), eller når komprimatorbilen kommer. Styret har mottatt en del klager i-fm. brudd på husordensregler, som for eksempel støy/husbråk, forsøpling. Styret har i disse tilfeller snakket med de involverte for å bekjempe dette. I enkelte tilfeller har styret fått bistand fra Smart Security/ politiet i-fm. husbråk. Media kontakt: Ved enkelte anledning har styret/styreleder vært i kontakt med media for å ivareta borettslagets interesser mht. lokale utbygginger/ bruksplaner i nærområdet. Samt vært med på å skape positivt omdømme om Furuset. Styreleder har også sammen med Obos profilert rehabiliteringsprosjektet i bladet Bolig & Miljø (som et erfaring - og forbildeprosjekt ift. planlegging).
10 Nordre Gran Borettslag 06. Dugnader, velferdstiltak og sosiale arrangementer: Av hensyn til kostnader har man komprimatorbil kun på våren. Når man har komprimatorbil er dette bemannet med personell som veileder og påser at helse- og miljøfarlig avfall ikke kastes. Tidligere har man hatt komprimatorbil to ganger i året uten bemanning/tilsyn. Til tross for informasjonsskriv har dette medført brudd på retningslinjer om kasting av helse- og miljøfarlig avfall (olje, kjemikalier, maling, lakk, bildekk, el-artikler og kjøleskap mv.) Disse bruddene medfører store ekstrakostnader for borettslaget. Velferdsrommet kan disponeres dersom noen ønsker å arrangere sosiale arrangementer. Styret ønsker og er åpen for forslag fra beboere til sosiale arrangementer. En beboer har tatt initiativ til å arrangere utendørsaktiviteter for barn på sommeren. Styret har vært positivt til dette frivillige arbeidet og har tilrettelagt med lagringsplass for aktivitetsutstyr. Styret har et ønske om å prioritere eldre og pensjonister dersom gode forslag kommer inn. Festlokalet i 20a kan lånes til eldre uten kostnad ved forespørsel. Styret bidrar med ressurser/ innsats i-fm. aktiviteter i bydelen, eksempelvis oppslag i fellesområder/ senteret, fotballag med påfølgende kamp mellom respektive borettslag på Furuset osv. Styret har dugnad en gang i året på våren/ før 17.mai, med hyggelig avslutning for både voksne og barn. 07. Generalforsamling: Det blir avholdt ordinær generalforsamling 05. juni 2013. 08. Endring av felleskostnader: Vi hadde en husleieøkning på 10 % våren 2012, våren 2013 hadde vi en husleieøkning på 15 %, begge husleieøkningene er som følge av forestående rehabilitering. Siste husleieøkning som følge av rehabilitering vil forekomme våren 2014, stipulert til 10 %. Dette er tidligere vist til en finansieringsplan og husleiekonsekvens, presentert i beboerinformasjonshefte som er delt ut mars 2012. Styret har vært svært bevisst på kostnadsbruken i den siste perioden, samt bidratt med mye egeninnsats. Dette innbærer at borettslaget også dette året har opprettholdt god likviditet i motsetning til noen år tilbake der vi hadde behov for kassakreditt som en buffer (ble ikke benyttet) for å betale regninger. En del av felleskostnadene medgår/ har medgått til følgende: Generell prisøkning av varer, tjenester og avgifter (renovasjon, strøm, bredbånd mv.) Oppgradering av uteområder fase I iht. beboerinfo, dvs. kjernene på tunene Modenhet for utskiftning og sikring av bygningskomponenter og installasjoner samt økt vedlikeholdskostnader i et gammelt borettslag (god grunn til igangsetting av rehabilitering). Fasaden er sikret mot betongnedfall Utskifting til nye postkasser Utskiftning av oppgangsbelysning Konsulentbistand som forarbeid til rehabilitering/ oppgradering Bekjempelse av hærverk og behov for bedring av sikkerhet Unødvendige kostnader til opprydning av avfall og søppel fra fellesområder
11 Nordre Gran Borettslag Behov for bistand fra Smart Security i-fm. husbråk og uønsket opphold på fellesarealer Feil bruk av heiser (blant annet barn som leker i heisen) Hærverk på dører og garasjeporter (også påkjørsel) 09. Informasjon og rundskriv: Det er utgitt flere skriv både i postkassene og på opplysningstavler i løpet av denne perioden. Ref. Også pkt. 02. beboerkontakt. 10. Inngåelse av avtaler med vaktmesterfirma og andre leverandører av varer og tjenester: I tilegg til vaktmestersentralen som borettslagene på Furuset eier sammen; har Nordre Gran til dagelig følgende viktigste/store leverandører som leverer varer og tjenester. Når det gjelder håndverkertjenester (1-3) står borettslaget fritt til å bruke andre enn de som er nevnt under, borettslaget har ikke rammeavtale med disse, men har et samarbeid. Ved større jobber innhentes flere tilbud. 1. Kjenn- totalentreprenører 2. Juul rørservice rørlegger 3. Henry Hansen & Sønn AS, taktekker og blikkenslagermester 4. Myhre heis & elektro og Nokas Security 5. Smart Security for vakt hold 6. Det Norske Renholdsbyrå AS 7. Get for internett og telefoni 8. Oslo Veggdyrkontroll AS for skadedyr 9. Norport AS for service og reparasjon av garasjeporter 10. Norsk Brannvern AS 11. Kurs og møter: Interne møter: styremøter, arbeidsmøter Møter og samtaler/ befaringer med leverandører/konsulenter Bydelsmøter Vaktmestersentral Relevante kurs og seminar Styremedlemmene/varamedlemmene kurses etter behov og interesse. Enkelte styremedlemmer har deltatt på relevante kurs. Styreleder har i tillegg deltatt på kurs som har relevans til rehabilitering/ oppgradering. 12. Rehabiliteringsnytt Forord, bakgrunn, status, planlagt fremdrift, endringer, økonomi, forutsetninger
12 Nordre Gran Borettslag 12.1-Forord Det påbegynte rehabiliteringsprosjektet er et veldig viktig og spennende prosjekt for borettslaget, noe som berører alle beboere. Dermed er interessen rundt dette veldig stor, hvor mange sitter med spørsmål og har stadig behov for informasjon. I denne brosjyren har styret prøvd å oppsummere de viktigste tingene man kjenner til så langt, altså de oftest stilte spørsmål. En del av dette er formidlet tidligere. Styret bruker mye tid og ressurser på prosjektet, og ser frem til å skape gode uteområder med flotte bygninger som har spennende arkitektur. Boligen er for mange den største investeringen i livet. Det vil derfor være et nødvendig tiltak for å bevare vår bygningsmasse og felles uteområder. 12.2- Bakgrunn for rehabilitering Nordre Gran borettslag består av 7 blokker med til sammen 262 leiligheter. Blokkene ble oppført i perioden 1977-79 som en del av Furuset-utbyggingen. Det er tidligere ikke vært utført en større rehabilitering, kun mindre reparasjoner av synlige skader. Bygningene og uteområdene bærer generelt preg av slitasje, enkelte bygningsdeler er i svært dårlig forfatning. Om ikke tiltak utføres nå, vil bygningsmassen forfalle/forringes ytterligere. Slitt bygningsmasse, råte på vinduer og fasader. Slitte uteområder, lite trivelig og fare for sikkerhet. I følge vedtekter og borettslagsloven har styret en vedlikeholdsplikt, som går ut på å holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Med bakgrunn i dette har styret startet et rehabiliteringsprosjekt. Nødvendig fagekspertise er engasjert for å ivareta prosjektering og gjennomføring av rehabiliteringsprosjektet. Det ble delt ut en informasjonsbrosjyre før beboermøte 15. mars 2012, der rehabiliteringsprosjektet ble nærmere belyst. 11. april 2012 ble det foretatt en avstemning i en ekstraordinær generalforsamling, hvor forslaget ble vedtatt med simpelt flertall.
13 Nordre Gran Borettslag 12.3-Uteområder Den første delen av uteområderehabilitering er gjennomført, dvs. de delene som har vært inngjerdet og ligger i senter av tunene, samt avfallsbrønnene. Denne delen av uteområdeoppgradering ble gjennomført innenfor angitt tidsplan og kostnadsbudsjett. Følgelig har Nordre Gran borettslag innfridd Husbankens tilskuddskrav, og har fått utbetalt 2-millioner kroner i støtte (fra midler avsatt til Groruddalssatsningen). Resten av uteområdoppgradering som inngangspartier, veier og områder foran fasadene tas etter fasaderehabilitering, da disse blir berørt av byggeplassdrift (stillas/anleggsmaskiner). Det bør til sommeren og under fasaderehabilitering være mulig å bruke disse uteområdene som ligger innenfor gjerdene. Det vil være naturlig å opprette et fysisk skille for å verne uteområdene under fasaderehabilitering. Et representativt bilde fra gjennomført uteområderehabilitering, senter av øvre tun. 12.4- Bygningsrehabilitering Hva har skjedd siden sist? Dvs. etter generalforsamlingens vedtak om rehabilitering 11.april 2012, og frem til påsken 2013 Våren 2012 Gyldigheten av vedtaket om rehabiliteringen ble påklaget av enkelte beboere, da forslaget ble stemt med simpelt flertall og ikke 2/3-flertall. Noe som trengte en juridisk avklaring. Juristene konkluderte med at vedtaket er gyldig og juridisk bindende. Ut fra styrets vedlikeholdsplikt er det i utgangspunktet ikke påkrevd med vedtak fra generalforsamling, da tiltakene som skal utføres er nødvendig for å holde bygningsmassen og uteområdene i forsvarlig stand. Simpelt flertall er mer enn tilstrekkelig. Men av hensyn til tillitt og ryddig kommunikasjon, valgte styret likevel å behandle saken i en ekstraordinær generalforsamling.
14 Nordre Gran Borettslag Høsten 2012 Etter generalforsamlingens vedtak har styret utført supplerende undersøkelser som var påkrevd. Eksempelvis gjelder dette balkongsbrystningenes og innglasseringenes tekniske egenskaper, slik som brannsikkerhet, materialbestandighet, stabilitet og levetid. Vinter 2012-2013 Det ble utarbeidet tegninger med byggesøknad som ble sendt til behandling hos Plan- og bygningsmyndigheter ved Oslo kommune. Plan- og bygningsetaten har godkjent søknaden om fasaderehabilitering, hvor rammetillatelse ble gitt 23.01.2013. Hva skjer videre fra våren og over sommeren 2013: Tilbudsunderlag med tegninger og beskrivelse utarbeides frem til mai Tilbudsinnhenting fra flere aktuelle byggefirmaer er planlagt foretatt i mai Valg av byggefirma og kontraktsinngåelse er planlagt foretatt i mai/juni 2013, med oppstart etter nærmere avtale med valgt byggefirma. Mer info om oppstart blir gitt nærmere. Av praktiske hensyn kan det være naturlig med oppstart etter fellesferien. Endringer/justeringer i forhold til tidligere presentasjon: Tidligere utgitt informasjon fra styret baserte seg på kjennskap man hadde til prosjektet i skissefasen. Vi har nå tilbakelagt skissefasen. Vi befinner oss nå i en prosjektering og detaljeringsfase, der de ansvarlig prosjekterende (fagekspertisen) har foretatt supplerende undersøkelser, vært i dialog med plan- og bygningsmyndigheter og fått behandlet saken. Rammetillatelsen fra myndighetene er gitt for løsning vist under. Basert på dagens kjennskap til prosjektet og foreliggende vurderinger har bildet blitt mye klarere enn hva det har vært tidligere, se illustrasjon under.
15 Nordre Gran Borettslag Illustrasjon/skisse av fremtidig fasadeuttrykk Hva går endringene/ justeringene ut på? Balkongsbrystninger blir erstattet med nye glassrekkverk. En type rekkverk som er enklere, sikrere og penere (bedre arkitektonisk tilpasset). Dagens balkongsinnglasering demonteres og erstattes med ny innglassering uten personlig kostnad for kun de som allerede hadde en innglassering fra før (gjelder ikke de som ikke hadde innglassering ved registrering foretatt 2011). De som ikke har hatt en innglasering fra før vil ikke automatisk få en ny, men de vil få muligheten til å sette seg på en liste for innglassering mot å betale/belaste sin andel (utover det som er stipulert som generell husleieøkning). Styret kommer tilbake med informasjon og pris for ny glassering og praktisk gjennomføring. Av hensyn til vannsamling og avrenning vil styret anbefale innglassering av balkong, da balkongsplatene/dekkene som i utgangspunktet har en nedbøyning på midten, skal kun overflatebehandles og ikke byttes (gjelder samtlige).
16 Nordre Gran Borettslag Bakgrunn for endringer/justeringer? Endringen har bakgrunn i forhold som angår sikkerhet i forhold til brann, stabilitet, materialegenskaper, juridiske forhold, levetidsbetraktninger og økonomi. Etter tilbakemeldinger fra beboere på informasjonsmøte og generalforsamlingens vedtak, har styret hatt ressurser til å kunne utrede balkongsproblematikken nærmere. Supplerende undersøkelser viser at dagens brystninger er i dårlig forfatning, blomsterkassene har omfattende betongskader, særlig på innsiden. Betongskadene kan medføre nedfall av løse biter, noe som er farlig for personsikkerheten. Blomsterkassene har i tillegg problemer med lekkasjer på grunn av utettheter, noe som fuktbelaster fasaden pga. ukontrollert avrenning. Det er begrenset hva man kan få til av betongreparasjon pga. tilkomst til "kroker og kanter". Balkongsbrystningene hindrer overflatebehandling av forkanter til balkongsdekkene som brystningen er festet i. I tillegg kompliserer brystningene etableringen av nye løsninger i forhold til tilleggsisoleringen med tilhørende fasadeplater, da dette kommer i konflikt med overganger. En eventuell betongreparasjon vil derfor ikke kunne være uttømmende og vil ha en begrenset levetid, noe som økonomisk sett forsvarer valg av endret løsning. Flere av dagens balkongsbrystninger sett i sammenheng med den oppførte balkongsinnglasseringen viser seg å ha en del utforinger og tilkoblinger av brennbare materialer, noe som kan medføre brannsmitte i fasaden og strider mot lovkrav/ tekniske forskrifter. Utskiftning av balkongsbrystninger berører også dagens innglassering. Dagens innglassering vil kunne vanskelig tilpasse seg det nye rekkverket på grunn av geometriske forhold, da flere av innglaseringene også er utført på forskjellige vis og av forskjellige leverandører. Det er i tillegg registrert flere mangler i dagens innglasering som for eksempel vannbrett/avrenning, tilfestninger og glassets bruddstyrke i forhold til snø og vindlast. Det har vært tilfeller der glass har falt ned på bakken, og flere glasstak har gått til sammenbrudd ved snølast. Flere innglasseringer har mangelfull dokumentasjon i forhold til tekniske egenskaper tilpasset norske forhold. Plan- og Bygningsetaten har godkjent løsningen som er vist over. Løsningen er preaksptert (godkjent) med forankring i plan og bygningslovens tekniske forskrifter. Etter juristenes vurdering kan endringen argumenteres å ligge innfor gjeldende generalforsamlings vedtak av 11. april 2012. Da endringer ansees å være nødvendige pga. sikkerhetsmessige forhold (brann og stabilitet) og er mest hensiktsmessige i forhold til materialbestandighet og levetidsbetraktninger (dvs. kostnader på kort og lengere sikt). Som følge av endringene nevnt over tilsier en likviditetsvurdering pr. i dag at det sannsynligvis ikke vil være nødvendig med ytterligere husleiekonsekvens/økning, utover det som tidligere er kalkulert. Dette vil komme tydeligere frem når tilbudene har kommet inn, derfor tas det forbehold om dette.
17 Nordre Gran Borettslag Bildene viser supplerende undersøkelser utført på balkonger og tilhørende brystninger/blomsterkasser, noe som er funnet å være i dårlig forfatning og medfører lekkasjer. Derfor er reperasjon av eksisternde balkonsbrystninger vurdert å være uhensiktsmessig. 12.5- Forutsetninger Et rehabiliteringsprosjekt er meget utfordrende pga. skjulte forhold som avdekkes underveis, og fordi man ikke har den samme forutsigbarheten og utformingsmuligheten som for et nybygg. Informasjon fra styret er til enhver tid basert på den beste kjennskap man har til prosjektet. Det tas derfor forbehold om ting som kan endres underveis, pga. forhold som avdekkes og må håndteres fortløpende. Endringer av betydning vil bli varslet. 13. Øvrige nødvendige oppgraderinger og utskiftninger: Av hensyn til borettslagets økonomi og behov for større rehabilitering i nærmeste fremtid har styret ikke foretatt større rehabiliteringer, oppgraderinger og/eller utskiftninger. Annet enn det som er nevnt i kulepunktene under, noe som har vært nødvendig blant annet pga. av sikkerhet. I påvente av rehabiliteringen har styret engasjert et taktekker firma (Henry Hansen & Sønn AS, billigst på anbud). Firmaet har utført provisorisk tekking i påvente av rehabilitering, dette gjelder 16c og 10b. Dette pga. lekkasjer i soverommet under takutspringene. Utskifting til nye postkasser og oppslagstavler Utskiftning av oppgangsbelysning, da dagens armaturer har brente fatninger der lyspærer ikke lar seg bytte. En del av ledningsstrekket nærmest lampepunktet er sprø, det har vært et tilfelle med røykutvikling som ble raskt oppdaget. Oppganger er rømningsveier. Mindre reparasjoner og preventive tiltak i påvente av forestående rehabilitering er utført. Deriblant nedbanking av løs puss/betong fra fasadene. Oppgradering og informasjonsformidling om brannforebyggende tiltak (røykvarslere og brannslokningsapparater). Styreleder har bygningskompetanse som sivilingeniør og har vært føre var i den grad det har vært mulig, dette mht. større skader som kan komme som overraskelser og kan
18 Nordre Gran Borettslag påkreve større utskiftinger/ sikringstiltak. I den sammenheng snakker vi om skader som forsikringen ikke dekker, skader som er knyttet til tilstand/ elde. Tatt bygningsmassens tilstand i betraktning har vi ikke hatt større skader/nedfall i inneværende periode. Dersom bygningsmassen ikke oppgraderes er det større risiko for at slike skader kan fremkomme der ting kan falle ned, noe som vil være uforsvarlig. 14. Rettssaker og oppsigelsessaker: Styret har ikke hatt noen rettssaker. Dette skyldes grundig forarbeid og god kommunikasjon. Styret har hatt en oppsigelsessak mot firmaet Smart Facility Services DA, et firma som har hatt kontrakt med borettslaget på renholdstjenester og trappevask. Tjenestene har vært mangelfulle over lengere tid, til tross for gjentatte klagemeldinger ble mangler ikke forbedret/ fulgt opp. Noe som har resultert i oppsigelse i henhold til gjeldende kontrakt. Styret har i lengre tid brukt firmaet "Rosings Industrier AS" på reparasjon av garasjeporter. På grunn av lang responstid, manglende service og uforholdsmessig tidsforbruk har man valgt og ikke bruke dem lenger, med mindre det er absolutt nødvendig. Som følge av dette har borettslaget inngått avtale med Norport AS som utfører service på portene og reparasjon ved behov. Norport AS har vist seg å ha kort responstid, er god på pris og service. Styret har hatt en sak med varsel om salgspålegg/utkastelse mot en beboer pga. vesentlig mislighold. Vedkommende har foreløpig innrettet seg i forhold til advarselen og påpekninger gitt av styret. Saken er midlertidig lagt i bero. En advokat fra Obos har bistått borettslaget med den juridiske biten. 15. Samarbeid med ansatte/ beboere: Styret har et godt samarbeid og en god kommunikasjon med vaktmestersentralen mht. daglig drift. Dette gjøres i form av oppfølgingsmøter, telefonsamtaler samt kommunikasjon over e-post. Styret har et godt samarbeid med enkelte beboere som er behjelpelig med innspill for å bedre sikkerheten og bekjempe forsøpling. 16. Helse miljø og sikkerhet (HMS): Styret prioriterer arbeid som er relatert til HMS. Det foretas jevnlige inspeksjoner i oppganger og fellesområder, der avvik registreres, bemerkes med lapper/advarsel. Registrerte avvik følges opp og lukkes, strakstiltak kategoriseres ut i fra en risiko/konsekvens vurdering. 16.1- Service og kontroll av brannslukningsapparater og røykvarslere: Alle beboere er selv ansvarlig for brannsikkerheten i sin egen bolig, der er noe uklart står styret til disposisjon for veiledning og tilrettelegging med nødvendige tiltak. Det er lav terskel for å spørre om ting som angår helse, miljø og sikkerhet. Alle må vise aktsomhet i forhold til å ivareta sikkerheten. Styret i Nordre Gran Borettslag har utført en stikkprøvemessig kartlegging av tilstanden på tidligere utleverte brannslukningsapparater og røykvarslere. Samt registrert i hvilke grad de tidligere utleverte røykvarslere i 2008 er montert. Basert på disse
19 Nordre Gran Borettslag kartleggingsresultatene har styret inngått en avtale med Norsk Brannvern for å forbedre brannsikkerheten. Med samarbeid og bistand fra Norsk Brannvern har styret besørget utskiftning av brannslukningsapparater og røykvarslere (fra ioniske til optiske detektorer). Videre har borettslaget også inngått serviceavtale om brannforebyggende tiltak med Norsk Brannvern, dette for å opprettholde et forsvarlig sikkerhetsnivå som da har en tendens til å avta ved manglende oppfølging. Det er enkelte beboere som ikke har vært til stede/ eller nektet adgang når Norsk Brannvern har stilt seg til disposisjon (ved flere tidspunkter og anledninger) for å utføre oppdraget. De dette angår bes å ta kontakt med styret for å koordinere gjennomføring av avtalt bistand fra Norsk Brannvern. Det forutsettes at en hver beboer holder oppsyn med sitt brannvern utstyr. Ved registrering av avvik og/ eller behov for veiledning og bistand om brannvernutstyr kan styret kontaktes. 16.2- Betongnedfall fra fasader HMS: Styret har fjernet løs betong fra fasadene der man har kommet til med lift og har hatt kjennskap til. Men for ordensskyld advarer styret om å være påpasselig mot betongnedfall. Foreldre er ansvarlig for å informere og påse at deres barn ikke oppholder seg ved slike partier av fasaden med betong. Enkelte terrasser/balkonger er også tilknyttet slike partier av fasaden. Beboere som har en slik terrasse/balkong må være påpasselig for betongnedfall mht. personskade og skade på gjenstander/hagemøbler. 17. Skifting og etablering av avtaler/ vilkår for å rasjonalisere kvalitet og pris på tjenester: Det er etablert avtaler med tre nye aktører ref. kapittel 8, pkt. 6,9 og 10. Aktører som ikke overholder avtaler blir fulgt opp. Dersom forbedring ikke skjer blir de sakt opp og erstattet med nye. Trappevasken og renholdstjenestene har til tider vært utilstrekkelig, styret har derfor sakt opp tidligere firma og erstattet med et nytt. 18. Styremøter/ arbeidsmøter kostnader ved styret: Styremøter og arbeidsmøter avholds jevnlig, avhengig av saksmengde. Kostnader er vanlig kontordrift som telefoni og kontorrekvisita. Ved lengere arbeidsmøter/ styremøter blir det kjøpt enkel mat og mineralvann. Styret har i denne perioden ikke hatt noen julebord eller andre sosiale arrangementer. Styret har behandlet 48- saker i 2012. 19. Styrets rutiner for å behandle restanser: Med bistand fra Obos, utarbeides det en likviditetsplan for den respektive perioden. Planen brukes til orientering for å betjene kostnader på kortere og lengere sikt. Borettslaget har lån som betales iht. nedbetalingsplan. Løpende drifts, vedlikehold og andre kostnader betales fortløpende Styret har gode rutiner for sjekking av fakturaer før betaling, dobbel sjekkes av hhv. styreleder og nestleder/styremedlem før det sendes til utbetaling.
20 Nordre Gran Borettslag 17. Undervalg og komiteer: Det å sitte styret innebærer et stort ansvar og er således en meget utfordrende oppgave. Styret består av fire personer hhv. styreleder, nestleder og to styremedlemmer. Det sittende styret karakteriserer sitt samarbeid som svært vellykket. Styret har nødvendig/ høy kompetanse innenfor økonomi, logistikk, ledelse og byggeteknikk. Dette gjør kommunikasjonen og arbeidet effektivt. Vi har to varemedlemmer som er benyttet i den grad det har vært behov for. Sittende styret ønsker/ kan tilby seg å fortsette. I de siste årene har det vært stadig utskiftninger i styret, som har vært svært uheldig for gjennomføring av langsiktige planer og rasjonell drift. Dersom styremedlemmer skal skiftes, må det sittende styret bruke mye tid og ressurser for nødvendig opplæring og erfaringsoverføring før disse kan nyttiggjøres. Det å kunne være en god ressurs for borettslaget gjennom styrearbeid krever god kompetanse og nyttig erfaring over flere styreperioder. Se kapitel 02, der kompetanse ved det sittende styret fremgår. Det bemerkes at de pågående prosjektene, særlig rehabiliteringsprosjektet kan være svært sårbar for et evt. styrebytte. Dersom det likevel skulle være ønskelig med utskiftning av styremedlemmer/leder bør dette være godt begrunnet og gjennomtenkt, slik at man ikke påfører borettslaget store uheldige konsekvenser. Et stabilt og kompetent styret i et borettslag er en viktig forutsetning for å oppnå gode økonomiske resultater, noe som vil gjenspeiles i forestående husleie. Dagens husleie gjenspeiler og er et resultat av tidligere valg og forvaltning. 18. Forslag til områderegulering av Furuset. Borettslaget har sendt følgende bemerkninger til planmyndighetene i form av høringsuttalelse: Furuset området er valgt ut som et aktuelt område for klimaeffektiv byutvikling som skal medføre et miljøriktig områdeløft samt medføre fortetning grunnet befolkningsvekst i Oslo. Plan- og bygningsetaten i Oslo har utarbeidet et planprogram med forslag til reguleringskart og tilhørende illustrasjoner for Furusetområdet, se utdrag av dette på neste side. Som en del av høringsprosessen har Nordre Gran borettslag fått anledning til komme med sine bemerkninger/høringsuttalelse til dette. Nordre Gran borettslag er det borettslaget som blir mest berørt da vi ligger nærmest senteret/ T-banen og E6. Det er foreslått bygging tett inn mot Nordre Gran borettslag og forøvrig rundt senteret (fra senter til sentrum). Borettslaget har sendt en skriftlig tilbakemelding til planforslaget i form av en høringsuttalelse, se vedlagt dokument. I forbindelse med dette arbeidet har styret hatt flere møter med bydelen, byrådsleder, kommunen, herunder Plan- og bygningsetaten og Future Built samt flere andre instanser for å tale for borettslagets interesser. Utover dette har borettslagene på Furuset i fellesskap opprettet "Furuset vel" for å fremheve saker av felles interesse, styret har også hatt en del deltagelse i disse møtene. Utover dette er det mye stoff styret må sette seg inn i for å holde seg oppdatert og for å kunne korrespondere og fremheve borettslagets interesser.
21 Nordre Gran Borettslag Kort oppsummering av borettslagets bemerkninger: Nordre Gran brl. er ikke negativ til forandring på Furuset, dersom man styrker infrastrukturen, servicetilbudene, den blågrønne-strukturen og skaper gode visuelle kvaliteter. Nordre Gran brl. vil vise årvåkenhet for å tale for sine interesser og for en riktig og høy miljøprofil, arkitektur og funksjonalitet. I forbindelse med den faktiske gjennomføringen stiller vi oss derfor spørrene til en del punkter som blant annet går ut på følgende: Hvordan er tilstanden og kapasiteten på eksisternde infrastruktur i forhold til fortettning, herunder det som er under bakken som feks.vann- og avløpsrør? Økning i trafikale forhold ved fortettning, det bør planlegges for underjordiske trafikkanlegg for å frigjøre grøntområder og mht. klima (støy og forurensning). Det er innledningsvis vært mye snakk om å danne lokk over E6 som et viktig miljøtiltak for å redusere støy og forurensing. Dersom lokk over E6 mot formodning skal utebli pga. at det ikke er politisk vilje for å bruke penger, vil dette være lite tillitsvekkende ovenfor beboere. Det er foreslått en variant uten lokk over E6 i planforslaget. Hva med sol og skyggepåvirkning, innsyn og utsiktsforhold for eksisterende boliger? Vi har en ballbane og Scala barnehage i umiddelbar nærhet som blir borte, samt åpne og luftige gårdstun som vil bli lukket ved foreslått bebyggelse. Det virker som at våre tun og fellesområder vil bli belastet der deler av vår grunn også er foreslått medtatt i fremtidig bebyggelse. Hvordan kompenserer man for dette i forhold til utforming og økonomi? Hvordan ivaretar man støypåvirkning (langtidsstøy) under byggeperioden? Vi forlanger at man tar hensyn til disse punktene og ivaretar problemestillinger knyttet til dette, evt. utforme bedre alternativer.
22 Nordre Gran Borettslag Utdrag av illustrasjon, vedlegg til planforslagets for høring 15.02.13: Utdrag av plankart og illustrasjon i fugleperspektiv, en variant med lokk. Til orientering, flere varianter er foreslått (tunell, med og uten lokk over E6). Det som er markert i rødt er NGB. Utdrag av plankart og illustrasjon, en variant med lokk. Til orientering, flere varianter er foreslått (tunell, med og uten lokk over E6). Det som er markert i rødt er NGB.
23 Nordre Gran Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2013. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr 13 640 337,-. Dette er kr 1 322 337,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økningen av felleskostnadene 1.3.12 med 10 %. For andre inntekter se note 3. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr 9 894 904,-. Dette er kr 644 996,- lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere energikostnader. Resultat Årets resultat på kr 3 734 101,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr 31.12.2012 utgjorde kr 6 036 270,-. Neste års budsjett er nærmere omtalt under punktet Budsjett 2013.
24 Nordre Gran Borettslag Kostnadsdiagrammet nedenfor viser fordeling av kostnadene for 2012: For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene Kabel-TV 7 % Pers.kost/styreh. 4 % Avdrag 15 % Drift og vedlikehold 29 % Energi / fyring 11 % Andre driftskost. 6 % Forsikring 11 % Finanskostnader 2 % Medlemskontingent 0,5 % Komm.avg 11 % Div. honorarer 4 % Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2012 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2013. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1 000 000,- til løpende drift og vedlikehold. I tillegg er det beregnet ca. kr 37 500 000,- til den pågående fasaderehabiliteringen som dekkes opp med delutbetalingslån i Eika Boligkreditt (tidligere Terra Boligkreditt). Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %..
25 Nordre Gran Borettslag Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører og forbruket som har vært i 2012, har styret budsjettert med samme reduserte energikostnader for 2013. Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med kr 130 822,-. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Eika Boligkreditt (tidligere Terra). Låne nr. 152022376 med månedlige forfall, 4,15 % rente og løper til 30.01.2025. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr. 1.1.2013) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonoraret Det vil ikke være noen økning av forretningsførerhonoraret for 2013. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2013. Felleskostnader Driften og rehabiliteringen i 2013 forutsetter en økning av felleskostnadene på 15 % fra 1.3.13. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. SAMEIET Furuset vaktmestersentral Borettslaget er medeier i sameiet Furuset vaktmestersentral. Som en orientering er resultatregnskap og balanse for nevnte sameie pr. 31.12.2012 inntatt bakerst i årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo, 24.4.2013 Styret i Nordre Gran Borettslag Umar Sheikh Munir /s/ Brede Smedsrud /s/ Ajjaji Elhoucine /s/ Solbjørg Larsen /s/
26 Nordre Gran Borettslag Til generalforsamlingen i Nordre Gran Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Nordre Gran Borettslag, som viser et overskudd på kr 3 734 101. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
27 Nordre Gran Borettslag Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Nordre Gran Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 14. mai 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor
. 28 Nordre Gran Borettslag 457 NORDRE GRAN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 3 581 875 4 171 607 3 581 875 6 036 270 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) 3 734 101 3 580 652 1 579 100-30 938 394 Tilbakeføring av avskrivning 17 305 386 229 040 0 0 Fradrag kjøpesum anl.midler 17 0-1 526 932 0 0 Økning annen langsiktig gjeld 33 971 56 496 0 0 Opptak av nytt delutbetalingslån 0 0 0 37 500 000 Fradrag for avdrag på langs. lån 22-1 623 262-2 888 341-1 847 573-368 138 Økning langsiktig fordring -68 845-113 692 0 0 Reduksjon langsiktig fordring 73 044 73 044 0 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 2 454 395-589 732-268 473 6 193 468 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 6 036 270 3 581 875 3 313 402 12 229 738 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 6 884 846 4 364 550 Kortsiktig gjeld -848 576-782 675 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 6 036 270 3 581 875
29 Nordre Gran Borettslag 457 - NORDRE GRAN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2012 2011 2012 2013 Innkrevde felleskostnader 2 13 178 914 12 118 004 12 198 000 15 076 506 Vaskeri 92 401 77 735 60 000 60 000 Andre inntekter 3 369 022 71 905 60 000 60 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 13 640 337 12 267 644 12 318 000 15 196 506 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-101 964-80 425-100 000-100 000 Styrehonorar 5-280 000-280 000-280 000-280 000 Rehabiliteringshonorar 5-75 000-0 0-75 000 Avskrivninger 17-305 386-229 040 0 0 Revisjonshonorar 6-7 625-7 500-7 500-7 500 Forretningsførerhonorar -154 284-154 284-154 000-154 000 Konsulenthonorar 7-305 967-277 103-220 000-220 000 Kontingenter -52 400-52 400-52 400-52 400 Drift og vedlikehold 8-3 131 655-1 729 244-3 000 000-1 625 000 Rehabiliteringen 8 0 0 0-37 500 000 Forsikringer -672 806-595 828-649 000-805 000 Kommunale avgifter 9-1 186 936-1 125 337-1 300 000-1 234 000 Furuset vaktmestersentral -1 073 688-963 326-1 260 000-1 140 000 Energi/fyring 10-1 154 775-1 921 946-2 060 000-1 400 000 Kabel-/TV-anlegg -719 606-569 705-682 000-702 000 Andre driftskostnader 11-672 813-607 704-775 000-775 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -9 894 904-8 593 842-10 539 900-46 069 900 DRIFTSRESULTAT 3 745 433 3 673 802 1 778 100-30 873 394 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 233 171 208 515 15 000 150 000 Finanskostnader 13-244 502-301 665-214 000-215 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -11 332-93 151-199 000-65 000 ÅRSRESULTAT 3 734 101 3 580 652 1 579 100-30 938 394 Overføringer: Til opptjent egenkapital 3 734 101
30 Nordre Gran Borettslag 457 - NORDRE GRAN BORETTSLAG BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Note 2012 2011 Bygninger 14 57 918 000 57 918 000 Tomt 1 178 326 1 178 326 Andel anleggsmidler i fellesanlegg 28 265 184 230 310 Andre varige driftsmidler 17 992 506 1 297 892 Aksjer og andeler 18 17 200 17 200 Langsiktige fordringer 19 1 674 568 1 713 641 SUM ANLEGGSMIDLER 62 045 785 62 355 369 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 20 55 760 59 828 Påløpne renter 0 10 745 Påløpne avdrag 0 12 174 Kortsiktige fordringer 21 174 656 161 180 Driftskonto i OBOS 1 256 768 1 808 884 Innestående bank 220 081 142 064 Sparekonto i OBOS 4 940 272 1 942 426 Andel omløpsmidler i fellesanlegg 28 237 308 227 250 SUM OMLØPSMIDLER 6 884 846 4 364 550 SUM EIENDELER 68 930 630 66 719 920 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 262 * 100 26 200 26 200 Opptjent egenkapital 47 689 203 43 955 101 SUM EGENKAPITAL 47 715 403 43 981 301 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 22 5 586 949 7 210 211 Borettsinnskudd 23 14 502 800 14 502 800 Annen langsiktig gjeld 24 32 800 32 800 Andel langsiktig gjeld i fellesanlegg 28 244 103 210 132 SUM LANGSIKTIG GJELD 20 366 652 21 955 943
31 Nordre Gran Borettslag KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 586 983 277 299 Skyldig offentlige myndigheter 25 910 1 318 Påløpne renter 0 3 478 Påløpne avdrag 0 211 771 Andel kortsiktig gjeld i fellesanlegg 28 258 390 247 428 Annen kortsiktig gjeld 26 2 294 41 381 SUM KORTSIKTIG GJELD 848 576 782 675 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 68 930 630 66 719 920 Pantstillelse 27 20 089 749 63 354 000 Garantiansvar 28 4 538 321 4 170 071 Oslo, 24.4.2013 Styret i Nordre Gran Borettslag Umar Sheikh Munir /s/ Brede Smedsrud /s/ Ajjaji Elhoucine /s/ Solbjørg Larsen /s/
32 Nordre Gran Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 13 116 464 Parkeringsleie 62 400 Lokaler 10 800 Ekstra kjellerbod 20 250 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 13 209 914 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie -28 600 Lokaler -2 400 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 13 178 914 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Velferden 8 625 Diverse 1 975 Forsikringsoppgjør 16 374 Husbanken, tilskudd tilstandsvurdering 144 000 Ice Norge AS, leie basestasjon 38 305 Mobile Norway AS, leie mobilutstyr 2010-2012 110 193 Salg av nøkler 4 400 Avfall- og oppryddingsgebyr 10 000 Parkeringskort 50 Salg portåpnere 3 600 Total Holding AS, rabatt avfallssbrønner 31 500 SUM ANDRE INNTEKTER 369 022
33 Nordre Gran Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -10 780 Påløpne feriepenger -1 294 Fri bil, tlf, etc. -13 590 Naturalytelser speilkonto 13 590 Arbeidsgiveravgift -54 149 Andel kollektiv pensjon Furuset Vaktmestersentral -34 043 Arbeidsklær -1 698 SUM PERSONALKOSTNADER -101 964 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr 355 000 hvorav kr 75 000,- er honorar til styret i-fm. Rehabiliteringen som ble godkjent på den ekstraordinære generalforsamlingen 11.4.12. I tillegg har styret fått dekket julebord og bevertning for kr 7 132 jfr. note 11. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 7 625. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -20 000 OBOS -37 093 OBOS Prosjekt AS -89 624 Stiftelsen Sintef -144 000 Advokatfirmaet Haavind AS -10 000 Andre konsulenthonorarer -5 250 SUM KONSULENTHONORAR -305 967
34 Nordre Gran Borettslag NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Kostnadsføring prosjekt jfr. note 15-512 788 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -512 788 Drift/vedlikehold bygninger -362 609 Drift/vedlikehold VVS -209 195 Drift/vedlikehold elektro -10 512 Kostnadsføring utomhusprosjekt jfr. note 16-1 662 179 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -13 015 Drift/vedlikehold heisanlegg -155 910 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -23 625 Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg -28 014 Drift/vedlikehold garasjeanlegg -55 151 Kostnader leiligheter -1 188 Egenandel forsikring -96 000 Kostnader dugnader -1 469 SUM ORDINÆR DRIFT OG VEDLIKEHOLD -2 618 867 SUM TOTALT DRIFT OG VEDLIKEHOLD -3 131 655 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -759 122 Renovasjonsavgift -427 814 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -1 186 936 NOTE: 10 ENERGI Strøm beredere -643 074 Elektrisk energi fellesområder -511 702 SUM ENERGI / FYRING -1 154 775 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -8 000 Container -60 993 Skadedyrarbeid -27 147 Leie av betalingsterminal, lift -12 161 Telefon-/kontormaskiner -4 448 Driftsmateriell -9 038
35 Nordre Gran Borettslag Lyspærer og sikringer -8 909 Renhold ved firmaer -254 248 Andre fremmede tjenester -134 470 Kontor- og datarekvisita -27 629 Kopieringsmateriell -43 815 Trykksaker -9 295 HMS abonnement -704 Møter, kurs, oppdateringer mv -3 150 Andre kostnader tillitsvalgte -7 132 Andre kontorkostnader -3 956 Telefon/bredbånd -5 868 Telefon, annet -8 657 Porto -17 880 Bilgodtgjørelse -1 524 Reisekostnader -9 368 Gaver -112 Bank- og kortgebyr -4 546 Velferdskostnader -2 922 Avsetning tap på fordringer -6 842 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -672 813 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 4 830 Renter av sparekonto i OBOS 97 847 Renter bank 183 Andel renteinntekter Furuset Vaktmestersentral 2 796 Renter av lån til Gransdalen 29 AS 62 482 Gjensidige forsikring, utbytte 2011 64 494 Andre renteinntekter 539 SUM FINANSINNTEKTER 233 171 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Husbanken, renter lån -3 382 Husbanken, renter lån -2 689 Husbanken, renter lån -2 638 Husbanken, renter lån -383 Terra BoligKreditt AS, renter lån -232 062 Husbanken, termingebyr -840 Terra BoligKreditt AS, termingebyr -600 Renter leverandørgjeld -1 019 Andel rentekostnader Furuset Vaktmestersentral -36 Andre rentekostnader -853 SUM FINANSKOSTNADER -244 502
36 Nordre Gran Borettslag NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1979 57 918 000 SUM BYGNINGER 57 918 000 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.110/bnr.30 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 15 FASADEREHABILITERING: Rehabilitering fasader og balkonger: OBOS Prosjekt AS, prosjektledelse 83 320 Thams og Gaare arkitektkontor AS, arkitekthonorar 295 042 Andre konsulent honorar 96 038 Kopieringsutgifter 2 053 Div andre arbeider 36 336 SUM REHABILITERINGSKOSTNADER 512 788 Kostnadsføring prosjekt 2012-512 788 SUM REHABILITERING 0 NOTE: 16 UTOMHUSREHABILITERING: OBOS Prosjekt AS, prosjektledelse 1 179 823 Steinbakken Entreprenør AS, hovedentreprenør I 199 028 Braathen Landskapsentreprenør AS, hovedentreprenør II 2 906 424 Etablering avfallsanlegg 1 526 932 Andre konsulent honorar 9 677 Div andre arbeider 4 375 REHABILITERINGSKOSTNADER FØR REFUSJONER 5 826 258 Tilskudd Husbanken -2 000 000 SUM REHABILITERINGSKOSTNADER 3 826 258 Aktiverte kostnader 2011-1 526 932 Kostnadsføring prosjekt 2011-637 147 Kostnadsføring prosjekt 2012-1 662 179 SUM UTOMHUSREHABILITERING 0
37 Nordre Gran Borettslag NOTE: 17 VARIGE DRIFTSMIDLER Datautstyr Tilgang 2005 17 483 Avskrevet tidligere -17 482 1 Avfallsanlegg Tilgang 2011 1 526 932 Avskrevet tidligere -229 040 Avskrevet i år -305 386 992 506 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 992 506 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -305 386 NOTE: 18 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Gransdalen 29 AS. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, det vil si at de er bokført til opprinnelig kjøpspris. Antall aksjer: 143. Pålydende: kr 100,-. Balanseført verdi: kr 17 200,- Den samlede aksjekapital i Gransdalen 29 AS er på kr 100 000. NOTE: 19 LANGSIKTIGE FORDRINGER Lån til Gransdalen 29 AS Renter 31.12.12: 4,15 %, løpetid 30 år Opprinnelig 2002 1 978 200 Nedbetalt tidligere -474 691 Nedbetalt i år -73 044 1 430 465 Andel varige driftsmidler i Furuset Vaktmestersentral 244 103 SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER 1 674 568 NOTE: 20 KUNDEFORDRINGER Kundefordringer 62 602 Avsatt tap på krav -6 842 SUM KUNDEFORDRINGER 55 760
38 Nordre Gran Borettslag NOTE: 21 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utlegg skadesaker 69 824 Furuset Vaktmestersentral, avregning 2012 53 220 Andre fordringer 9 270 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) 42 343 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 174 656 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2013, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2013. NOTE: 22 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika BoligKreditt AS (tidl. Terra) Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.12: 3,95 %, løpetid 15 år Opprinnelig 2009-6 744 547 Nedbetalt tidligere 804 923 Nedbetalt i år 352 675 Husbanken Lånet er et serielån med flytende rente. Løpetid 33 år Opprinnelig 1979-15 750 600 Nedbetalt tidligere 15 278 054 Nedbetalt i år 472 546 Husbanken Lånet er et serielån med flytende rente. Løpetid 33 år Opprinnelig 1979-12 529 200 Nedbetalt tidligere 12 153 361 Nedbetalt i år 375 839 Husbanken Lånet er et serielån med flytende rente. Løpetid 33 år Opprinnelig 1979-12 288 800 Nedbetalt tidligere 11 920 160 Nedbetalt i år 368 640-5 586 949 0 0 0
39 Nordre Gran Borettslag Husbanken Lånet er et serielån med flytende rente. Løpetid 33 år Opprinnelig 1979-1 785 500 Nedbetalt tidligere 1 731 938 Nedbetalt i år 53 562 0 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -5 586 949 NOTE: 23 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1978-14 502 800 SUM BORETTSINNSKUDD -14 502 800 NOTE: 24 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum garasjer -32 800 SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD -32 800 NOTE: 25 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift -910 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -910 NOTE: 26 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -1 294 Annen kortsiktig gjeld -1 000 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -2 294 NOTE: 27 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 63 601 447,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2012 en bokført verdi på kr 59 096 326,-
40 Nordre Gran Borettslag NOTE: 28 GARANTIANSVAR / ANDEL I FELLESANLEGG Selskapet eier 10,96 % av Furuset Vaktmestersentral. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjeld i Furuset Vaktmestersentral og garanti- ansvar refererer seg til den samlede gjeld i Furuset Vaktmestersentral og utgjør kr 4 538 321. Selskapets andel i vaktmestersentralen vises i balansen både under eiendels- og gjeldssiden under postene "Andel omløpsmidler i fellesanlegg", "Andel anleggsmidler i fellesanlegg", "Andel kortsiktig gjeld i fellesanlegget" og "Andel langsiktig gjeld i fellsanlegg". Selskapet andel av driftkostnader er inntatt i resultatregnskapet under posten "Kostnader sameie". Vi har betalt kr 759 974 for utførte tjenester iht. ordinær samarbeidsavtale. Kostnadene er fordelt etter en brukerandel som er 11,18 % Til orientering vedlegges sameiets regnskap.
41 Nordre Gran Borettslag FORSLAG TIL GENERALFORSAMLINGEN: FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs. forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Nordre Gran Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.
42 Nordre Gran Borettslag (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen B) Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 6.6.2013.
43 Nordre Gran Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: 1. 2. 3. C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. 2. D. Som valgkomité for 1 år foreslås: 1. 2. E. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: F. Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Oslo, 1.3.2013 I valgkomiteen for Nordre Gran Borettslag Arfan Gull Ansari /s/ Mona Bendixen /s/ Unni Ryen /s/ Skjalg Axelsen Skagen /s/
44 Nordre Gran Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styret Styret har kontor i Granstangen 20 A med åpent styrerom annen hver tirsdag mellom kl. 18.00 og kl. 19.30. Styret kan treffes på telefon 98 05 87 79 og e-post: nordregran@styrerommet.net For øvrig henviser styret til vår hjemmeside: http://web4.herborvi.no/nordregran/ Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Furuset Vaktmestersentral. Sentralen har kontoradresse i Gransdalen 29, og kan kontaktes på telefon 22 16 48 23. Åpningstiden er hverdager mellom kl. 07.00 og kl. 15.00. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må en påregne og måtte betale for tjenesten selv. Det er ikke registrert skader eller ulykker i borettslaget i 2010. Vektertjeneste Smart Security AS har vaktholdet i borettslaget. Ved alarm tilkalles Vakt Service AS. I tillegg er det montert 20 kameraer i borettslaget Parkering Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Nøkler/skilt Nøkler kan kjøpes ved henvendelse på styrerommet i Granstangen 20 A i kontortiden. Betaling kun med kort. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos vaktmestersentralen. Det er kun disse som er godkjent for bruk i borettslaget og hver andelseier er selv pliktig til å ha dette i orden. Vaskeri Fellesvaskeriene er i Granstangen 16 A, B og C, 18 A, 20 A og 22 C og skal brukes i henhold til gjeldende regler. Kort fås kjøpt eller ladet opp kortet på åpent styrerom. Renhold Borettslaget har avtale med Smart Facility Services DA om renhold (trappeoppgangene, heisene og vinduene). Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 78765757. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.
45 Nordre Gran Borettslag Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg.
46 Nordre Gran Borettslag Energiregnskap 2012 Nordre Gran borettslag Det graddagskorrigerte energiforbruket i Nordre Gran borettslag var i 2012 på 4 435 324 kwh tilsvarende et spesifikt forbruk på 173 kwh/m². Energiforbruket er stabilt med en antydning til reduksjon. En sammenligning av energiforbruket i de ulike byggene i borettslaget viser noe variasjoner. Granstangen 22 er registrert med det høyeste energiforbruket. Grunnen til dette er at en måler til det felles gårdsanlegget er registrert på dette bygget. Fellesforbruket av energi til varmtvann og til gårdsanlegget var i 2012 på 1 984 796 kwh. Dette var det laveste forbruket registrert de siste fire årene. Utslippet av klimagassen CO2 relatert til energiforbruket var i 2012 på 1543 tonn. Sammenlignet med andre sammenlignbare boligselskaper er energiforbruket i Nordre Gran borettslag normalt. Forbruksutvikling Formål 2009 2010 2011 2012 Privat [kwh] 2 541 061 2 470 406 2 429 936 2 450 528 Husholdning 762 318 741 120 728 979 735 158 Oppvarming 1 778 743 1 729 286 1 700 957 1 715 370 Felles [kwh] 2 120 543 2 165 343 2 097 248 1 984 796 Gårdsanlegg 707 444 744 606 679 893 636 678 Varmtvann 1 413 099 1 420 737 1 417 355 1 348 118 Totalforbruk 4 661 604 4 635 749 4 527 184 4 435 324