KJØPEKONTRAKT MED OPPGJØRSAVTALE mellom TINE SA og Ørland kommune vedrørende overdragelse av GNR 68 BNR 10 i ØRLAND KOMMUNE DnB NOR Næringsmegling As Side 1 av 7 Kjøper Selger
Denne kjøpekontrakten ("Avtalen") er i dag inngått mellom: TINE SA, org.nr. 947 942 638, Pb 2490 - Sluppen, 7005 TRONDHEIM ("Selger"); og Ørland kommune, org.nr. 964 982 686, Pb 401, 7129 BREKSTAD ("Kjøper"). 1. SALGSOBJEKT 1.1 Salgsobjektet er eiendommen Meieriveien 9, gnr. 68, bnr. 10 i Ørland kommune ("Eiendommen"), som Selger eier og har hjemmel til. 1.2 Eiendommen vil bli overdratt til Kjøper med påstående bygninger og utomhusarealer på de vilkår som beskrevet i denne kontrakt. 2. KJØPESUMMEN OG OMKOSTNINGER 2.1 Vederlaget for Eiendommen er NOK 9.000.000 ("Kjøpesummen"). 2.2 Kjøpesummen tillagt omkostninger som nevnt i pkt. 2.3 betales ved Overtakelse, jf pkt. 3. 2.3 I tillegg til Kjøpesummen skal Kjøper ved Overtakelse betale alle offentlige avgifter og gebyr, så som dokumentavgift, tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument(er) og eventuelt konsesjonsgebyr. Disse er beregnet til å utgjøre: Dokumentavgift, 2,5%, og tinglysingsgebyr for skjøte: Tinglysingsgebyr pr. pantedokument: Grunnboksutskrift (pr. stk.): Sum: NOK 226.548 NOK 1.935 NOK 172 NOK 228.655 Eventuelle endringer i offentlige avgifter er Kjøpers ansvar, herunder om det er andre avgifter som må betales og som ikke er medtatt her. 2.4 Ved forsinket betaling gjelder lov om forsinket betaling. 2.5 Selger tar for ethvert tilfelle forbehold om rett til heving av Avtalen inntil Kjøpesummen er betalt i sin helhet, jf. avhendingsloven 5-3(4). Oversittelse av forfallstidspunktet for hele eller deler av Kjøpesummen med 14. dager eller mer, skal regnes som vesentlig mislighold, som gir Selgeren rett til heving og til å foreta dekningssalg. Selger har rett til å få dekket sitt dokumenterte tap og dokumenterte kostnader i forbindelse med dekningssalget. Slikt mislighold skal anses som tvangsgrunnlag som nevnt i lov om tvangsfullbyrdelse av 26. juni 1992 nr. 86 13-2, 3. ledd bokstav e). 2.6 Partene er enige om at Selgers justerings-/tilbakeføringsforpliktelser og - rettigheter tilknyttet Eiendommen skal overføres til Kjøper per Overtakelse. Innen overtakelse skal det derfor inngås en egen avtale om overføring av plikt/rett til å DnB NOR Næringsmegling As Side 2 av 7 Kjøper Selger
justere/tilbakeføre merverdiavgift ("Justeringsavtalen"), som tilfredsstiller kravene for slik overføring etter gjeldende merverdiavgiftsregelverk, jf. bilag 3.Justerings- /tilbakeføringsforpliktelsene og eventuelle justeringsrettigheter er hensyn tatt ved beregning av Kjøpesummen. 3. OVERTAKELSE OG OPPGJØR 3.1 Overtakelse skal skje mandag den 2.1.2012 klokken 12:00 ("Overtakelse"). 3.2 Partene er enige om å instruere DnB NOR Næringsmegling AS, PB 699, 7407, TRONDHEIM, faks nr 73 52 62 32 ("Oppgjørsansvarlig") til å forestå oppgjøret. 3.3 Ved signering skal Selger overlevere til Oppgjørsansvarlig signert skjøte med Kjøper som ny eier per dato for Overtakelse og med nødvendige legitimasjonsvedlegg samt utstede og overlevere til Oppgjørsansvarlig signert og bekreftet pantedokument med urådighet (sikringsdokument) på Eiendommen pålydende Kjøpesummen tillagt avtalte omkostninger (tinglysningsgebyr, dokumentavgift mv) pluss 10 %. Sikringsdokumentet skal være til fordel for Oppgjørsansvarlig. Sikringsdokumentet skal tjene som sikkerhet for gjennomføring av oppgjøret og for ethvert krav som tilkommer Kjøperen, og som springer ut av Avtalen. Ved tvangsdekning eller annen realisasjon av Eiendommen opptrer Oppgjørsansvarlig som en fullmektig for Kjøperen. Oppgjørsansvarlig skal sende sikringsdokumentet for tinglysning straks etter at det er mottatt. 3.4 Ved signering skal Kjøper overlevere signert egenerklæring om konsesjonsfrihet til Oppgjørsansvarlig. Ved konsesjonsplikt skal konsesjon overleveres av Kjøper til Oppgjørsansvarlig før oppgjøret kan finne sted. 3.5 Kjøper skal sørge for at hans långiver ("Långiveren") medvirker til oppgjøret. Eventuelle pantedokumenter over Eiendommen til fordel for Långiveren skal i god tid før Overtakelse overleveres til Oppgjørsansvarlig slik at tinglysing kan besørges. Tinglysing av pant i Eiendommen til fordel for Långiveren før Overtakelse kan bare skje hvis Långiveren ugjenkallelig bekrefter at Långiveren vil besørge sletting av pantedokumentene hvis (a) Kjøpesummen ikke blir innbetalt til Oppgjørskontoen i samsvar med Avtalen, eller (b) Overtakelse, uavhengig av hvilken årsak, ikke finner sted og Oppgjørsansvarlig tilbakefører til Långiveren det mottatte lånebeløp. 3.6 Kjøper skal innbetale Kjøpesummen og omkostninger i henhold til Avtalen, til sammen estimert til å være NOK 9.228.655, slik at beløpet er valutert og disponibelt på klientkonto 5082 08 72999 hos Oppgjørsansvarlig ("Oppgjørskontoen") kl. 12 dagen før Overtakelse. 3.7 I tiden som går fra Overtakelse og til skjøtet er tinglyst i Kjøpers navn, fritt for heftelser som ikke skal følge med ved handelen, er de innbetalte midlene deponert hos megler som oppgjørsansvarlig. Med denne avtalen etableres panterett til fordel for Kjøper, i Selgers krav mot megler for utbetaling av Kjøpesummen, og hvor rettsvern er etablert etter panteloven 4-5. Avtalen om panterett opphører når forutsetningen om tinglyst skjøte fritt for heftelser som ikke skal følge med ved handelen er oppfylt. Oppgjørsansvarlig disponerer Oppgjørskontoen alene. DnB NOR Næringsmegling As Side 3 av 7 Kjøper Selger
3.8 Innbetaling skal merkes med "1110066". 3.9 På Overtakelse skal Oppgjørsansvarlig, dersom Kjøpesummen og omkostningene i sin helhet er valutert og disponibelt på Oppgjørskonto, sikringsdokumentet er tinglyst og vilkårene i 3.3 og 3.4 er oppfylt, kontrollere at heftelser på Eiendommen er i overensstemmelse med Avtalen og sende skjøtet med vedlegg til tinglysning. 3.10 Straks skjøtet er tinglyst, skal Oppgjørsansvarlig kontrollere om det i strid med denne avtale er tinglyst utlegg eller andre heftelser på Eiendommen. Hvis skjøtet er korrekt tinglyst, Kjøpers långiver vil få forutsatt prioritet, og det er dekning på Oppgjørskontoen for de betalinger som Oppgjørsansvarlig skal foreta, skal Oppgjørsansvarlig innfri eventuelle heftelser som ikke skal overtas av Kjøper og utbetale avtalt honorar til megler/oppgjørsansvarlig. Restbeløp utbetales til Selgers konto. 3.11 Renter på Oppgjørskontoen opptjent etter Overtakelse skal utbetales til Selgeren, mens eventuelle renter opptjent før Overtakelse, og av Kjøpers innbetaling til dekning av dokumentavgift og tinglysingsgebyr skal utbetales til Kjøperen, forutsatt at rentene overstiger1/2 R, p.t. NOK 430,-. 3.12 Selger har rett til den avkastning Eiendommen gir til det tidspunkt Kjøper overtar Eiendommen. Til samme tid svarer Selger for kostnadene ved Eiendommen. Senest 14 dager etter Overtakelse skal Kjøper og Selger direkte mellom seg gjennomføre pro/contra oppgjør over Eiendommens utgifter og inntekter per Overtakelse. 3.13 Selger er ansvarlig for at alle leieforhold, leiekontrakter, depositumskonti, garantier og forskudd transporteres til Kjøper ved Overtakelse. Avregning av felleskostnader foretas direkte mellom Partene basert på faktiske kostnader ved Overtakelse. Avregning mot leietakerne er Kjøpers ansvar. Selger skal medvirke til at leiebetalinger m.v. skjer direkte til Kjøper etter Overtakelse. 3.14 Innen Overtakelse skal opplysningene i Justeringsavtalen oppdateres, jf. Avtalens punkt 2.6 og Bilag 5. Den oppdaterte Justeringsavtalen skal signeres av Partene. 4. MANGELSANSVAR 4.1 Eiendommen og dens tilbehør overtas "som den er", altså i den stand som den var ved Kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse, jf avhendingsloven 3-9 Avhendingsloven 3-9 fravikes, slik at mangel kun vil foreligge dersom Selger har tilbakeholdt eller gitt uriktig informasjon om Eiendommen og dette må antas å ha virket inn på Avtalen, jf. avhendingsloven 3-7 og 3-8. Avhendingsloven 3-9 siste punktum fravikes og skal under enhver omstendighet ikke få anvendelse på Avtalen, slik at Kjøper har risikoen for eventuelle skjulte feil og mangler. Kjøper har herunder risikoen for de generelle krav til tilstanden for Eiendommen, jf. avhendingsloven 3-2, dog med unntak for de forhold som er omfattet av Selgers garantier i henhold til pkt. 5. DnB NOR Næringsmegling As Side 4 av 7 Kjøper Selger
4.2 Selger har ikke kunnskap om at det foreligger feil eller ufullstendigheter ved den informasjon som er gitt til Kjøper vedrørende Eiendommen. Når det gjelder informasjon som er gitt til Kjøper av andre enn Selger samt informasjon som er utarbeidet av andre enn Selger fremkommer i rapporter fra tredjemenn, herunder tilstandsrapport, verdivurdering/takster, grunnanalyser eller annet, fravikes prinsippene i avhendingslovens 3-7 og 3-8 slik at eventuelle feil eller ufullstendigheter ved denne ikke kan påberopes av Kjøper som mangel, med mindre Selger hadde faktisk kunnskap om de aktuelle feil eller ufullstendigheter. 4.3 Forhold som er eller burde vært oppdaget av Kjøper eller Kjøpers representanter i forbindelse med Kjøpers befaring og gjennomgang av Eiendommen og de fremlagte dokumenter kan ikke senere påberopes som mangel eller danne grunnlag for noen form for krav overfor Selger, herunder de forhold som er omfattet av pkt. 5. 4.4 Selgers samlede ansvar til å betale erstatning eller prisavslag er begrenset oppad til NOK 900 000. Kjøper kan ikke fremme krav mot Selger med mindre det samlede krav om prisavslag og erstatning overstiger NOK 150 000. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK 50 000. Dersom det samlede krav overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgiftsbesparelser som Kjøper vil kunne nyttiggjøre seg. 4.5 Dersom det oppstår skade på Eiendommen i tiden frem til overtakelse som er dekket av forsikring og forsikringsbeløpet tilfaller Kjøper, kan Kjøper ikke gjøre gjeldende at forholdet utgjør en mangel eller et garantibrudd. 4.6 Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommens arealer (innvendig eller utvendig) skal ikke under noen omstendighet utgjøre en mangel eller et garantibrudd. 5. SELGERS GARANTIER Selger garanterer ved signering, dog slik at (iii) gjelder ved overtakelse, at: (i) Eiendommens heftelsesbilde vil være som angitt i bilag 1, dette dog slik at pantobligasjoner merket "x" i bilag 1, skal slettes i forbindelse med oppgjøret. (ii) Eiendommen holdes fullverdiforsikret frem til Overtakelse; (iii) Leiekontraktene (bilag 4-9) gir korrekte opplysninger om gjeldende avtaler med Leierne 6. BRUDD PÅ SELGERS OPPLYSNINGER OG MANGLER 6.1 Ved mangler etter punkt 4, eller brudd på Selgers garantier i punkt 5, skal Selger ha rett til å utbedre forholdet innen rimelig tid etter mottakelse av varsel fra Kjøper. DnB NOR Næringsmegling As Side 5 av 7 Kjøper Selger
6.2 Selger kan under ingen omstendighet holdes ansvarlig for indirekte tap, jf avhendingsloven 7-1, bortsett fra leietap. 6.3 Avhendingsloven 4-19 fravikes slik at Kjøper taper retten til å gjøre gjeldende avtalebrudd (herunder garantibrudd etter punkt 5) dersom Kjøper ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir Selger skriftlig melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Eventuell reklamasjon eller andre former for krav overfor Selger kan av Kjøper uansett senest finne sted 1 år etter Overtakelse. 7. OFFENTLIGRETTSLIGE FORHOLD 7.1 Kjøper har risikoen tilknyttet alle eventuelle offentligrettslige krav tilknyttet gjennomføring av transaksjonen, herunder eventuelle konsesjonskrav. 8. ANSVAR FOR FORURENSING I GRUNN Kjøper er kjent med at Eiendommen har vært benyttet til industriformål i over 100 år, og at slik virksomhet potensielt kan forurense grunnen. Kjøper er gjort oppmerksom på mistanke om et begrenset utslipp av kvikksølv på et mindre område, og Partene har blitt enige om at Selger for egen regning vil undersøke dette forholdet og eventuelt utbedre. Selger kjenner ikke til at det foreligger rapporter eller pålegg fra myndigheter som viser at det har vært utslipp eller forurensning utover dette. Kjøper har hatt oppfordring til selv å foreta eventuelle undersøkelser eller prøver av grunnen for egen regning. 9. SÆRLIGE BESTEMMELSER Selger gis rett til å vederlagsfritt kunne ha stående produksjonsutstyr i/på bygningen frem til 1.06.2012. Selger forbeholder seg også retten til å etter eget ønske fjerne hele, eller deler av, fastmontert driftstilbehør relatert til sin virksomhet. Det må påregnes at utstyr blir stående igjen og at festeanordninger til fastmontert utstyr som fjernes stedvis blir stående igjen i bygningskroppen. Avhendingsloven 3-4 fravikes således. 10. LOVVALG OG TVISTELØSNING Alle forhold tilknyttet denne kontrakt reguleres av norsk rett. Tvister mellom partene skal avgjøres av de alminnelige domstoler. Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som gjelder avtaleforholdet. DnB NOR Næringsmegling As Side 6 av 7 Kjøper Selger
11. BILAG Vedlagt følger: 1. Grunnboksutskrift 2.Verdivurdering utarbeidet av DnB NOR Næringsmegling datert 18.05.2011 3.Utkast til Justeringsavtalen 4. Leieavtale med Anne Marie Foss, 5. Leieavtale med Thomas Sonstad 6.Leieavtale med ørland kommune 7.Leieavtale med TINE Rådgivning og medlem 8. Leieavtale med Fosen Forsøksring 9. Leieavtale med ørland og Bjugn Bygdeservice 10.Samarbeidsavtale med Ørland, Bjugn Avløserlag Denne Avtalen er utformet i tre originaleksemplarer, Næringsmegling AS beholder hvert sitt eksemplar. hvorav Kjøper, Selger og DnB NOR ørland/trondheim, 24.11.2011 for Selger: TINE SA for Kjøper: Ørland kommune Styreleder Trond Reiersted Ordfører Hallgeir Grøntvedt Konsernsjef Stein Øiom DnB NOR Næringsmegling As Side 7 av 7 Kjøper Selger
DNB NOR NÆRINGSMEGLING AS, TRONDHEIM VISTEIN TOLLIN PB 699 7407 TRONDHEIM STATENS KARTVERK Deres referanse: STO DNN011166ST0 Dato: 12.09.2011 Bekreftet utskrift fra grunnboken Vedlagt følger en bekreftet utskrift av den elektroniske grunnboken for Knr : Gnr : Bnr : 1621 6 8 10 Fnr : Snr: Dersom utskriften viser til manuell grunnbok for opplysninger om servitutter, det vil si opplysninger om begrensede rettigheter i fast eiendom, kan dere også bestille kopier fra den manuelle grunnboken. Send bestillingen til Statens kartverk Tinglysing, 3507 Hønefoss. Det finnes mye nyttig informasjon på våre nettsider www.tinglysing.no. Ta også gjerne kontakt med vårt kundesenter på telefon 32 11 88 00. Kundesenteret er åpent alle hverdager fra klokken 08.00 til 14.00. Med hilsen Statens kartverk Tinglysing Side 1 av 3 STATENS KARTVERK TINGLYSING Tinglysing fast eiendom Besoksadresse: Kartverksveien 21, HØNEFOSS Postadresse: 3507 HØNEFOSS Telefon: 32 11 88 00 Telefaks: 32 11 88 01 E-postadresse: tinglysing@statkartno Organisasjonsnumtner: 971 040 238 www.tinglysing.no
Kommunenr: 1621 ØRLAND Gnr: 68 Bnr: 10 Registrerttil og med: 08.09.2011 Utskriftsdato: 12.09.2011 RF.LYSI..1 11:k 410 24/01/1984 HJEMMEL TIL GRUNN TINE SA ORG.NR: 947942638 GJELDER DENNE EIENDOM M.FL. Ingen heftelser registrert IKKE OVERFØRTE DDKUMENTER: DEN MANUELLE GRUNNBOKEN HAR DOKUMENTER SOM ANTAS KUN Å HA HISTORISK BETYDNING, ELLER SOM ER TINGLYST VEDRØRENDE EIENDOMMENS GRENSER OG AREAL. FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE EIENDOM HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Servitutter i grunn 990019 13/09/1939 901973 14/01/1950 901974 24/08/1950 903445 31/05/1966 2979 04/07/1977 BESTEMMELSE OM VANNIEDN. Vegvesenets betingelser vedtatt ELEKTRISKE KRAFTLINJER Rettighetshaver Fosen kom.kraftlag GJELDER DENNE EIENDOM M.FL. BESTEMMELSE OM VANNLEDN. Vegvesenets betingelser vedtatt BESTEMMELSE OM VANNLEDN. Vegvesenets betingelser vedtatt BESTEMMELSE OM VEG Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn Bekreftet utskrift fra Grunnboken Side 2 av 3
Kommunenr: 1621 ØRLAND Registrert til og med: 08.09.2011 Gnr: 68 Bnr: 10 Utskriftsdato: 12.09.2011 Gnr. 68 bnr. 11 Gnr. 68 bnr. 129 406 23/01/1985 MAIEBREV Fradeling av gnr. 68 bnr. 253 fra bl.a. denne eiendom. GJELDER DENNE EIENDOM M.FL. 535 02/02/1989 1742 10/04/2002 754369 08/10/2009 REGISTRERING AV GRUNN UTSKILT FRA DENNE EIENDOM: KNR:1621 REGISTRERING AV GRUNN UTSKILT FRA DENNE EIENDOM: KNR:1621 GNR:68 BNR:266 GNR:68 BNR:347 REGISTRERING AV GRUNN UTSKILT FRA DENNE EIENDOM: KNR:1621 GNR:68 BNR:370 Bekreftet utskrift fra Grunnboken Side 3 av 3
VERDIVURDERING MEIERIVEIEN 9 ØRLAND FOR TINE SA UTARBEIDET AV: DnB NOR Næringsmegling M a i 2011
Verdivurderin Meieriveien 9 INNHOLD: Vedlegg: Beregning av utbyggingspotensialets verdi DnB NOR Næringsmegling Side : 2 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 1 OPPDRAGET DnB NOR Næringsmegling AS er av TINE SA v/finn Bjørgo anmodet om å foreta en verdivurdering av Meieriveien 9, gnr. 68, bnr. 10 i Ørland kommune. Etter avtale med oppdragsgiver har vi foretatt en verdivurdering av eiendommen på fritt grunnlag, basert på følgende alternativer: Alternativ 1: Verdivurdering av eksisterende bygningsmasse med utgangspunkt i antatt markedsleie for tilsvarende lokaler. Alternativ 2: Verdivurdering av eiendommens utbyggingspotensial forutsatt en omregulering til kombinerte formål bolig/forretning/kontor. Det er foretatt befaring av eiendommen i forbindelse med verdivurderingen. Tilstede ved befaringen var Kjell Tronhus fra TINE SA og Tore Berg fra DnB NOR Næringsmegling AS. Detaljert teknisk beskrivelse er ikke utarbeidet, i det dette ikke inngår i oppdraget. Hjemmel til eiendommen har TINE SA. 2 GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter fremlagt/innhentet: Leiekontrakter Plantegninger Situasjonskart Kommuneplanens arealdel 2004-2015 Situasjonsplan 3 FORUTSETNINGER Heftelser o servitutter: Eiendommens grunnboksutskrift som viser heftelser og servitutter er ikke innhentet. Vi forutsetter at eventuelle heftelser eller servitutter ikke inneholder opplysninger som kan ha prisreduserende effekt. Teknisk tilstand: Teknisk tilstand for bygningen og de tekniske anlegg er ikke spesielt vurdert. Vi har lagt til grunn at bygningen minimum tilfredsstiller krav til byggeforskriftene på det tidspunkt bygningene ble oppført. Videre har vi lagt til grunn at det ikke påhviler eiendommen pålegg fra offentlig myndighet (brann, el-tilsyn, etc.) og at den er tilsluttet offentlige anlegg for vei, vann og avløp. Faste innrednin er/tekniske installas.oner: I vår vurdering har vi sett bort fra verdien av faste innredninger og tekniske installasjoner som er spesialtilpasset for dagens virksomhet i eiendommen. Dette er driftstilbehør som er spesiell for eiers drift, og som kun vil ha verdi for annen bruker med tilsvarende virksomhet. Vi har forutsatt at det ved en eventuell avvikling av virksomheten ikke vil være aktuelt å selge til konkurrerende virksomhet, og har forutsatt at alle slike installasjoner fjernes. Vurderingen baserer seg derfor på "rene" lokaler. Arealooplvsninoer: Arealopplysninger er basert på fremlagte tegninger, med unntak av "Kvitbrakka" som er skjønnsmessig målt på Ørland kommunes elektroniske karttjeneste i mangel av tegninger. DnB NOR NEerinqsmegh,-ig Side : 3 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 Grunnforhold / forurensnin er: Det er verken foretatt grunnundersøkelser eller undersøkelser om det finnes forurensninger i grunnen. Vi forutsetter at eventuelle kostnader til opprydding av forurenset grunn er eiers ansvar. Eierforhold: Eiendommene er vurdert uavhengig av eierstruktur. Eventuelle skattemessige konsekvenser/rabatt for mindreavskrivninger ved kjøp av aksjer er ikke vurdert. 4 EIENDOMMEN 4.1 Beliggenhet 4.2 Tomt Eiendommen ligger i Ørland kommune, i Brekstad sentrum. Tomten - gnr. 68, bnr. 10, har et samlet areal på 23.940 kvm. Ubebygde arealer består av asfalterte kjøre- og parkeringsarealer samt grøntareal. DnB NOR Næringsmeqhnq Side : 4 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 4.3 Bygningen / arealoversikt / innhold Bygningsmassen har et totalt areal på ca. 7.100 kvm og er oppført i flere byggetrinn i perioden fra 1917-1983. Arealet er eks. stabbur og lagerskur. Arealet fremkommer slik: Hovedbvonino Keller Kblela er, tilfluktsrom, tekniske rom, verksted m.m. 2 328 1. etas'e Produks'onsareal, auserom, kontor, eks edis'on, tankbilhall 2 699 2. etas'e S iserom, arderober, festsal, tekn. rom, la er 660 Verkstedb La er, verksted, aras'e 396 Arealfordelingen er basert på en grov beregning basert på fremlagte tegninger. Bygningen er oppført i perioden 1917 1970. Ombygd og påbygd i ettertid, senest i 1999/2000. Nytt ventilasjonsanlegg installert i 2000, med eget anlegg for klimarom. Sentralvarmeanlegg med både olje- og elektrokjel. Nedgravd oljetank. Deler av kjeller er ikke utgravd. Taket er tekket med papp, dels skifer. Arealene har en variabel takhøyde, fra 2 m til ca. 5 meter. Bygningsmassen holder en normal standard for tilsvarende anlegg, hensyntatt normal slit og elde. Adm. bygq Keller 1. etas'e 2. etas'e Loft Dis. rom, la er, tilfluktsrom, tekn. rom, dis onibelt, heis Eks edis'on, kontor, wc, heis o ardrobe Kontor, møterom, es edis'on, heis, arderobe o wc. La er, møterom, heis, an 190 190 190 168 Arealberegningen er basert på fremlagte tegninger. Bygningen er oppført i 1983. Det er ikke foretatt oppgradering av innvendig standard siden byggeåret, og bygget holder en enkel kontorstandard med klinkerflis/vinyl på gulv og malt glassfiberstrie/trepanel på vegger. Bygget har sentralvarme, tilkoblet hovedbygningen. "Kvitbrakka" 1. etas'e La er 1. o 2. etas'e 2 leili heter 325 120 Det er ikke fremlagt plantegninger på bygget. Arealet er skjønnsmessig målt på Ørland kommunes elektroniske karttjeneste og må betraktes som ca. mål. DnB NOR Nærinasmeqling Side : 5 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 5 REGULERINGSFORHOLD ØRLAND KONIMUNTPLAN 2015 AREALT.I.: orrplan 01 BRIKSTAD ]:=1 0111 Eiendommen er i dag regulert til næringsformål/industri. Utsnitt av kommueplan Ørland, delplan Brekstad 2004-2015 Ørland kommune har igangsatt arbeid med ny sentrumsplan/reguleringsplan for Brekstad. Formålet med den nye planen er å skape et mer sammenhengende sentrumsområde. I den forbindelse er det blant annet forslått ny plassering og adkomst til ferjekai. For øvrig legges det opp til en fortetting av sentrumsområdet. 6 LEIEAVTALER Følgende leiekontrakter er fremlagt i forbindelse med verdivurderingen. Adm. bygg: Ørland/au n B deservice 15 13 900 Lø ende Ørland kommune 185 200 000 Lø ende Fosen Forsøksrin 37 32 000 Lø ende Ørland/au n Avløserla Ikke o itt 20 000 Lø ende "Kvitbrakka" Leili het 1 Leili het 2 30000 Lø ende 32400 Lø ende DnB NOR NæUngsmegling Side : 6 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 7 MARKEDET Etter tilnærmet tørke i det norske transaksjonsmarkedet for næringseiendom i nesten ett og et halvt år, registrerte vi mot slutten av fjoråret at aktivitetsnivået bedret seg. Generelt sett er det en nær sammenheng mellom makroøkonomisk utvikling og markedet for næringseiendom. Finanskrisen har forsterket dette forholdet. Både internasjonalt og nasjonalt har finansmarkedene vist en bemerkelsesverdig rask evne til å hente seg inn igjen i løpet av fjoråret. Lavere kredittspreader i obligasjonsmarkedet, bedre kapitaltilgjengelighet fra bankene, og stigende aksjekurser er tydelige tegn i så måte. Dette har ført en helt annen markedspsykologi, som nå også smitter over på markedene for næringseiendom. Fortsatt er det slik at mange investorer er forsiktige med å eksponere seg for risiko. Mens de som er tilbake på banen og viser stor kjøpsinteresse, etterspør i stor grad et fåtall kvalitetseiendommer med sikre kontantstrømmer. Det samme gjelder eiendomsutviklerne. Interessen for å posisjonere seg på strategiske og sentrale utviklingstomter til næringsformål har vært god, mens lageret av usolgte boligprosjekter hos de store boligutviklerne har lagt en demper på interessen for rene boligutviklingstomter. Nå ved inngangen til 2011 ser vi at dette er i ferd med å endre seg. Flere boligutviklere melder om godt salg i sine boligprosjekter, og dette tilsier at interessen for boligutviklingsprosjekter vil øke utover i 2011. Yield reduksjonen på de beste prosjektene har allerede funnet sted. For det riktige prosjektet vil det i dag være mulig å oppnå yieldnivåer på rundt 6,0 %, og i spesielle tilfeller også under dette nivå. Yielden for "normale" eiendommer med vanlig standard og beliggenhet og korte/mellomlange leiekontrakter representerer normalt risiko for ledighet. Så lenge aktiviteten i leiemarkedet er lav og utsiktene fremover er usikre, gjenspeiles dette i prisingen. Yielden for denne type eiendom vil i dag typisk ligge i intervallet 7,5 9 %, og med sterk grad av differensiering ut i fra kvalitet på eiendom og kontantstrøm. For eiendommer i distriktene vil yieldnivået ligge fra 10 % og oppover. 8 ALTERNATIV 1 - VERDIVURDERING AV EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE 8.1 Vurderingsprinsipper Vi baserer i hovedsak våre verdivurderinger på kapitalisering av netto leieinntekter (forrentningsverdi) som kan oppnås ved utleie av eiendommen. Netto leieinntekter fremkommer som differansen mellom brutto leieinntekter og eiers kostnader med drift og vedlikehold av eiendommen. En slik beregning forutsetter at det er mulig å leie ut lokalene i markedet. 8.2 Leiepriser Leieprisene er fastsatt med utgangspunkt i den leie det vil være mulig å oppnå for tilsvarende lokaler (lokaler til lager, industri og kontor på generelt grunnlag) i dagens marked. Produksjonsarealer er vurdert uten eksisterende produksjonsutstyr og kjøle- og fryselager er vurdert som vanlige lagerareal, fordi vi anser muligheten for å finne fremtidige brukere som har de samme behovene som nåværende bruker som små. Hovedbygget er spesialtilpasset dagens virksomhet og det vil i praksis ikke være mulig å leie ut lokalene uten tilpassning og noe ombygging. Dette gjenspeiles i de leiepriser som er fastsatt. Arealene er store og vi har gjennomgående valgt å sette gjennomsnittlige leiepriser pr. etasje, uten å skille for detaljert mellom de ulike typer areal i etasjen. Dette er likevel gjort der det er store avvik i kvalitet og leiepris på arealene. Alle produksjonsarealer er vurdert uten eksisterende produksjonsutstyr. Leieinntektene fra eksterne leietakere inkl. felleskostnader og energi. For øvrige arealer er det lagt til grunn at leietakerne kan belastes for normale fellesutgifter i tillegg til de oppgitte leier. DnB NOR Næringsmegling Side : 7 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 Med fellesutgifter menes utgifter forbundet med lys og oppvarming av fellesarealer, drift og vedlikehold av tekniske anlegg, brøyting, vaktmestertjeneste m.v. I tillegg svarer leietaker for kostnader forbundet med bruk av egne lokaler som strøm, oppvarming og renhold. Det forutsettes også at leietakerne belastes med en normal andel av eiendommens fellesareal, slik som korridorer, trapper, tekniske rom m.m. Hensyntatt ovennevnte har vi foretatt følgende leieberegning: Hovedbyqninq: Kjølelager, tilfluktsrom, tekniske rom, verksted Keller m.m. Produksjonsareal, pauserom, kontor, 1. etas'e eks edis'on, tankbilhall 2. etas'e S iserom, arderober, festsal, tekn. rom, la er Verkstedb La er, verksted, aras'e 2 328 2 699 660 396 421 980 000 456 1 229 600 458 302 400 400 158 400 Adm. bvqq: Disp. rom, lager, tilfluktsrom, tekn. rom, Keller dis onibelt, heis 190 350 66 500 1. etas'e Eks edis'on, kontor, wc, heis o ardrobe 190 550 104 500 Kontor, møterom, espedisjon, heis, garderobe 2. etas'e o wc. 190 550 104 500 Loft La er, møterom, heis, an 168 550 92 400 "Kvitbrakka" 1. etas'e La er 325 200 65 000 1. og 2. etas'e 2 leili heter 120 62400 520 62 400 8.3 Fradrag i leieinntekten / eierkostnader / leieledighet Eierkostnader: En næringseiendoms verdi bestemmes i hovedsak av hvilken kontantstrøm (leieinntekt) som kan genereres fra eiendommen nå og i fremtiden, og hvilket avkastningskrav en legger til grunn. I denne sammenheng er det viktig å påpeke at det er netto kontantstrøm som legges til grunn. Dette fremkommer som differansen mellom brutto leieinntekt og kostnader med å eie eiendommen som ikke dekkes av leietakerne, slik som eiendomsskatt, forsikring og utvendig vedlikehold. Vi har for denne eiendommen lagt til grunn følgende eierkostnader: Forsikringspremie kr. 75.000,- Eiendomsskatt kr. 0,- (Betales ikke eiendomsskatt i Ørland kommune) Vedlikeholdsutgifter/adm. kr. 500.000,- Totalt kr. 575.000,- DnB NOR Nærinqsmegling Side : 8 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 Leieledighet: Bygningsmassens størrelse er betydelig i det geografiske området den ligger. Selv om Ørland kommune har et næringsliv av et visst omfang, finnes det ikke virksomheter som er av en slik stø rrelse at de kan fylle hele bygningsmassen, dersom TINE fraflytter eiendommen. I tillegg er deler av arealet i hovedbygningen lite egnet for andre type virksomheter enn dagens. Etter vår vurdering må det på bakgrunn av ovennevnte påregne en viss konstant leieledighet i hovedbygningen/deler av bygget ikke vil være utleibart. Vi har lagt inn en ledighet på 30 % i våre beregninger. Anslått ledighet for dette anlegget: kr. 800.000,-. 8.3.2 Netto leie Total bruttoleie (8.2) - Eierkostnader (8.3) - Leieledi het 8.3 Netto leie til forrentning kr. 3.130.300,- kr. 575.000,- kr. 800.000,- kr. 1.755.300,- 8.4 Forrentningsverdi Ved fastsettelse av eiendommens verdi vil kravet til avkastning stå sentralt. Avkastningskravet vil variere, alt avhengig av rentenivå, beliggenhet og kvalitet på eiendommen. For næringseiendommer av denne typen og med tilsvarende beliggenhet ligger avkastningskravet erfaringsvis i intervallet 12-15 %. For denne eiendom har vi satt avkastningskravet til 15 %. Nettoleie kapitalisert med 15 % gir en forrentningsverdi på kr. 11.700.000,- 9 ALTERNATIV 2 - VERDIVURDERING AV EIENDOMMENS UTBYGGINGSPOTENSIALE 9.1 Forutsetning Basert på oppdragets mandat skal det legges til grunn at eiendommen omreguleres til blandet formål, ved at hele/deler av bygningsmassen transformeres til bolig-/næringsformål, enten i form av ombygging av eksisterende bygningsmasse eller gjennom ny bebyggelse. Etter vår vurdering representerer eksisterende bygningsmasse større begrensninger enn muligheter, både i forhold til utnyttelse av eksisterende areal til andre formål enn dagens og plassering av ny bebyggelse. I tillegg vil alternativ bruk av bygningene slik de fremstår i dag være begrenset uten betydelige ombygginger og en kjøper ville beregnet en betydelig leieledighet som følge av bygningens standard og utforming. Vi har i vår verdivurdering lagt til grunn at det ikke foreligger vernebestemmelser på eksisterende bygningsmasse, og forutsetter denne revet og erstattes med ny bebyggelse. 9.2 Verdivurderingsprinsipp Ved verdsetting av utbyggingsareal fastsettes vanligvis verdien ut fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. kvm brutto næringsareal BRA. Dersom man kan bygge 5.000 kvm bygg på en tomt og tomtebelastningen pr. kvm bygg er kr. 2.000,- vil tomten ha en verdi på kr. 10 millioner. Kroner - Markedspris Tomtebelastningen varierer avhengig av formål og man kan belaste prosjektet med en høyere tomtebelastning jo høyere leie Priselementer DnB NOR NærinqsmegIng Side : 9 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 brukeren er i stand til å betale, alternativt hvor høy utsalgspris man får for boliger. Tomtebelastningen varierer sterkt i forhold til attraktivitet, byggekostnader og kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastruktur. I tillegg vil størrelsen på tomtearealet påvirke verdien som følge av lengre tidshorisont og derved større salgs- og kostnadsrisiko, høyere finanskostnader, færre potensielle kjøpere, m.v. Det er med andre ord betydelig prisforskjell mellom et utbyggingsområde på 200 enheter og et tilsvarende på 20 enheter, alt annet likt. Videre vil oppgjørstidspunkt ha betydning for eiendomsverdien gjennom finansieringskostnader som påløper fra erverv/oppgjør til realisering. Utbyggingspotensialets verdi vil være avhengig av en rekke forhold, herunder bl.a.: Hvor mye bolig- og næringsareal markedet vil absorbere i årene fremover Salgspriser bolig og leieprisutvikling næring Yieldnivå på det tidspunkt bygget realiseres Byggekostnader Grunnforhold Fremdrift etc. Rekkefølgekrav 9.3 Formål og utnyttelse Basert på oppdragets mandat har vi fastsatt eiendommens verdi på bakgrunn av den utnyttelse formål og utnyttelsesgrad av arealet som vurderes påregnelig for eiendommen. Når det gjelder utnyttelse så er dette både et spørsmål om hva reguleringsplanen/ myndighetene gir tillatelse til, men også hva som vil være en realistisk utnyttelse av eiendommen i forhold til blant annet markedssituasjonen på realisasjonstidspunktet. Vi har i vår vurdering lagt til grunn en utnyttelse på 15.000 kvm, hvilket tilsvarer en TU på 65 %. Videre har vi i vår vurdering lagt til grunn en utbygging til bolig- og næringsformål (kontor/forretning), hvorav 50 % forutsettes utnyttet til boligformål og de resterende 50 % til næring. På bakgrunn av prosjektets størrelse i et begrenset lokalmarked har vi i lagt til grunn at prosjektet utvikles i 3 byggetrinn, og at utbyggingspotensialet utvikles/realiseres over en tidsperiode på 6 år med ca. 33 boligenheter og 2.500 kvm forretnings-/kontorareal pr. byggetrinn. Øvrige forutsetninger: Salgbart boligareal (S-BRA) utgjør 85 % av BTA Byggekostnad bolig er oppgitt til kr. 18.500,- pr. kvm inkl. mva. Grunnlaget for beregning av byggekostnadene er HolteProsjekt Senter Byggekostnad næring/forretning er oppgitt til kr. 10.000,- pr. kvm eks. mva. Grunnlaget for beregning av byggekostnadene er HolteProsjekt Senter Gjennomsnittlig salgspris boliger er vurdert til kr. 27.000,- pr. kvm Snittstørrelse pr. bolig 75 kvm Leiepris næringsarealer er vurdert å ligge rundt kr. 1.000,- pr. kvm eks. mva. Markedsføringskostnader er satt til kr. 30.000,- pr. enhet og 15 % av ett års utleie på næringsarealer Rivekostnader er skjønnsmessig vurdert til kr. 1.000 pr. kvm Inflasjon er satt til 2,5 % pr. år. Neddiskonteringsrente er satt til 9 % Fortjenestemargin (inkl. risikopåslag) er satt til 20 % Finanskostnader er satt til 5 % Utviklingsperiode 6 år DnB NOR Nærinqsmegknq Side : 10 av 11 Dato: 18.05.2011
Verdivurderin Meieriveien 9 9.4 Verdi Basert på ovennevnte forutsetninger har vi anslått verdien av eiendommens utbyggingspotensial, forutsatt en omregulering til blandet formål, til å ligge rundt: MNOK 12 (tilsvarer en tomtebelastning på kr. 1.625,- pr. kvm) Beregning følger vedlagt. 10 KONKLUSJON 10.1 Verdiansettelse Alternativ 1 verdi av eksisterende b nin smasse: Kr. 11.500.000,- Alternativ 2 verdi av eiendommens utb in s otensial: Kr. 12.000.000,- Etter å ha foretatt en totalvurdering, har vi etter beste overbevisning og skjønn, anslått eiendommens verdi til å ligge rundt: Kr. 12.000.000,- Trondheim, 18.5.2011 ity Tore Berg Analytiker DnB NOR Næringsmegling Side : 11 av 11 Dato: 18.05.2011
BEBOELSESLEILIGHETER på vanlige leievilkår. Tilpasset husleieloven av 26.03.1999 No. 17 Nr. «REGENT» NORMALKONTKT FOR HUSLEIE For etendommen: Utleier:...T.I.NE...1141dt:nAbargs.,.0tland ved Leier: Enr.: Arbeidgiver: TINE Midt Norge Tlf. arb 72522900 Telefaks:.7.2.5.229.0.1 I. LEIEFORHOLDET GJELDER Beboelsesrom: Leilighet nr. med 3 rom, kjøkken ag i 2, etasje,~. Ytre rom: Bruk av følgende fellesrom: Garasje/biloppstillingsplass: Annet: Leieren har ikke rett til bruk av: Leieforholder gjelder: A. Bolig som utleier selv har brukt som bolig, og som han skal ta i bruk selv som egen bolig etter et midlertidig fravær på inntil 5 år. Leieren har færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. B. Lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig hvor utleieren bor i samme hus. 2. BRUKEN AV BOLIGEN Boligen skal brukes til beboelse. Annen bruk krever utleiers samtykke. Leiesummen er kr. 3. LEIE OG ANDRE YTELSER I tillegg til leiesummen betaler leieren: måned a) Et a- o kr.72:ci4-. pr måned for opp vanningivarmt vann som lig. b) A Leier betaler et a- o for strøm Alternativ 2: Leier tegner eget strømabonnement fra C. Enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig. D. Bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker. Dette gir leieren færre renigheter enn ved leie av annen bolig. E. Bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller ke:nmune skal brukes av personer med spesielle behov av varig karakter. Dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. F. Bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med spesielleboligbehov av midlertidig karakter. Dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. G. Annen bolig. (Marker alternativ med ring eller kryss.) Leien eg-tmalte4i4legg betales ferskufldwis-flen-k-ihver måned 441-kente-tif: Partene kan kreve leien regulert med en måneds skriftlig varsel i takt med endringene i konsurnprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Regulering kan skje en gang pr, år. Utgangspunktet for første års regulering, er den konsumprisindeksen som forelå ved kontraktsinngåelsen. Varer leieforholdet i to år og seks måneder eller mer kan begge parter med seks måneders skriftlig varsel kreve at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av lignende bolig på lignende avtalevilkår. Iverksettingstidspunktet kan tidligst settes til ett år etter siste regulering. Ved leiefastsettingen skal det ikke tas hensyn til påkostninger og forbedringer utført av leier utover hans plikt etter 8. Ved uenighet fastsettes gjengs leie etter husleielovens 12-2.
4. DEPOSITUM OG GARANTI Alternativ A: Leieren skal deponere på særskilt konto i bank (samme bank som husleien skal innbetales til) som sikkerhet for skyldig husleie, skader på eiendommen, utgifter til fravikelse og andre krav som reiser seg av leieavtalen, et beløp på kr, tilsvarende seks måneders husleie. Depositum skal endres i takt med endringer i leien. Så lenge leieforholdet varer kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Opptjente renter kan leieren likevel kreve utbetalt. Etter leieforholdets opphør kan banken med frigjørende virkning overføre fra deponeringskontoen beløp tilsvarende skyldig leie til huslciekontoen, jf 3, når utleier dokumenterer tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte. A I tenat iv B: Leier skal stule.en garanti fra bank eller annen kredittinstitusjon med ren til å drive slik virksomhet i Norge som sikkerhet for skyldig leie, skade på eiendommen, utgifter til, fravikelse og andre krav som reiser seg av leieavtalen. Garantibeløpet kan kreves endret i takt med endringer i leien. Garantibeløpet skal ikke overstige 6 måneders leie. Utleier er ikke bundet av denne avtalen før.avtalt depositum eller garanti er stilt. 5. LEIEFORHOLDETS VARIGHET Boligen overtas av leieren den Leieforholdet kan fra hver av partene sies opp med minst måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i." Leieforholdet utløper uten oppsigelse den It For tidsbestemte leiekontrakter som nevnt i 1 F gjelder ingen minstetid. For andre tidsbestemte leiekontrakter er den almirifielige minstetid tre år. For lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tornannsbolig når utleier bor i samme hus, er mritstetiden ett år. Minstetiden som nevnt gjelder ikke dersom husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen i utleiers husstand, eller utleier har annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Dersom det er valgt kortere minstetid enn det som er nevnt ovenfor, er dette fordi; a) husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen som hører til husstanden b) annen saklig grunn som oppgis i 18. (Markeres med ring eller kryss) Dersom verken 2. eller 3. ledd i denne bestenunelsen er utfylt, er leieforholdet oppsigelig med en frist fastsatt etter husleieloven 9-6. I) oppsigelse fra ulleiers side skal være skriftlig og begrunnet Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skrifilig til utleieren innen en måned eiter at oppsigelsen cr mortati. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leier ikke proiesterer innen histen, taper han retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven og at utleier. i såfall kan begjære tvangsfravikelsetter evangsfugbyrdelseslovens3 3-2, 3. ledd bokstav c. 2) Det kan avtales oppsigelsesfrist i avtaleperioden i tidsbegrensede kontrakter. 6. OVERLEVERING AV BOLIG Likeså skal kloakk-, vann-, varme- og elektriske ledninger til lampepunkter og stikkontakter samt komfyrer, ovner og kaminer være i ordentlig stand når leieren flytter inn i boligen (stryk det som ikke passer) Fra bestemmelsene nevnt her gjelder følgende unntak: 7. UTLEIERS PLIKTER Utleieren plikter å sørge for at boligen står til rådighet for leieren i leietiden og at bygningen er i ordentlig stand. I utleiers plikter er avtalt følgende utvidelser/innskrenkninger: Utleier forestår avtalt vedlikehold Utleieren plikter også å sørge for at portrom, kjellere, trapper, ganger og loft er tilstrekkelig opplyst og for at port- og gårdsrom og felles loftsrom og kjellerrom blir holdt rene. Han plikter å se etter at ro og orden blir overholdt i eiendommen. Dessuten er avtalt: Vannlrenovasjp» og_fpx.si,xx.jag_pla by9nin9 er inkl, i husleien Misligholder utleieren sine plikter etter avtalen kan leier gjøre gjeldende beføyelsene i husleielovens kap. 2. Indirekte tap kan ikke kreves. Klage over at boligen ikke er i lovbestemt eller kontraktsmessig stand må leier fremsette i rimelig tid etter at han ble klar over forholdet. Innen samme frist må han oppgi hva han krever rettet. Klagen bør fremsettes skriftlig. 8. LEIERS PLIKTER Leieren skal sørge for det alminnelige indre vedlikehold. Dette medfører at han innenfor boligen skal vedlikeholde låser, nekler, ruter, vannkraner, servanter, vannklosettskåler med sete, lokk og sistente, varmtvannsbeholdere, badekar, elektriske komfyrer, lampekupler, elektriske kontakter, brytere og sikringer, samt foreta oppstaking av avløpsrør til egen vannlås. Leierens vedlikeholdsplikt omfatter vedlikehold og fornying av maling, tapet og gulvbelegg innenfor boligen. Likeså skal leieren vedlikeholde ledninger og innretninger som han har anbrakt og utrede utgiftene ved ovnsfeing. Alt arbeide som leieren plikter å utføre skal han foreta uten ugrunnet opphold og på en måte som er håndverksmessig forsvarlig. Leieren plikter å behandle boligen og eiendonunen ellers med tilbørlig aktsomhet og rette seg etter de vanlige ordensregler som utleieren fastsetter til sikring av ro og orden i og forsvarlig behandling av eiendommen. Han må erstatte all skade som skyldes ham selv, hans husstand, fremleietakere eller andre som han har gitt adgang til boligen eller uten skjellig grunn til eiendommen forøvrig. Leieren svarer også for skade ved frysning som skyldes ham selv eller noen som han er ansvarlig for. I leierens forpliktelser er avtalt følgende utvidelser/innskrenkninger: Vedlikehold: se 7 Utleieren plikter å stille boligen til rådighet for leieren til avtalt tid i ordentlig stand, rengjort, med hele ruter og brukelige.låser med nøkler til alle utvendige dører.
9. LEIERENS MELDEPLIKT Leieren plikter straks å melde til utleieren enhver skade som må utbedres uten opphold. Andre skader og mangler må han melde uten unødig forsinkelse. Lar han være å gi pliktig melding, taper han sitt mulige erstatningskrav og er ansvarlig for alle skader som kommer av forsinkelsen. 10. FRAMLEIE Framleie er ikke tillatt uten etter skriftlig samtykke fra utleier, med mindre annet er avtalt eller følger av husleieloven. Det samme gjelder for opptak av andre personer i husstanden. Godkjenning av opptak i husstanden kan likevel bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det. For framleie gjelder forøvrig følgende bestemmelser: 11. OVERDRAGELSE AV LEIEKONTRAKT. LEIERENS DØD Leieavtalen kan ikke overdras uten skriftlig samtykke av utleier utover det som følger av husleieloven. 12. FORSIKRING Leier skal tegne hjemforsikring på vanlige vilkår som dekker innbrudd, brann, vannskade osv. Forsikringsbeviset med vilkår kan utleier kreve fremlagt. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som oppstår som følge av inribrudd, brann, vannskade m.v. utover det som dekkes av de forsikringer utleier har som huseier, 13. FORSKJELLIGE BESTEMMELSER Når forholdene krever det, må leieren finne seg i at utleieren eller noen på hans vegne skaffer seg adgang til boligen. Leieren må ikke uten utleierens samtykke sette opp markiser eller antenner på eiendommen eller forandre boligen, så som å anbringe fast gulvbelegg, fjerne, flytte eller bytte ovner, komfyrer, dører eller lignende. Bestemmelser om markiser, balknnger og lignende: utleieren heve avtalen og leieren plikter da å flytte ut av boligen. ' Leier som flytter før leietiden er ute, etter tvangsfravikelse eller etter krav fra utleier på grunn av vesentlig mislighold, plikter å betale utleier leie for gjenstående del av leietiden med fradrag av det utleier får inn ved ny utleie, Leieren må også betale de kostnader som tvangsfravikelse, søksmål og ryddiggjøring i tilfelle fører med seg, samt eventuell erstatning for manglende vedlikehold, 15. FRAFLYTNING Når leieren skal flytte fra boligen, er han pliktig til oppsigelsestiden å gi leiesøkende anledning til å se boligen to dager i uken fra kl. 1200 til kl. 1500, hvorav en dag skal være lørdag. Når leietiden er ute, skal leieren levere boligen med tilbehør tilbake til utleieren rengjort og i samme stand som da han overtok den, bortsett fra forringelse som følge av elde, alminnelig slitasje og mangler som utleieren skal rette. På flyttedag skal leieren ha flyttet ut innen kl. 1200. Faller flyttedag ikke sammen med betalingsterminene, reguleres husleien for de mellomliggende dager. Hvis ikke annet er avtalt, må leieren ikke fjerne fast inventar, ledninger og lignende som han har satt opp med mindre han setter boligen i samme stand som da han overtok den. Utleieren har rett til slikt inventar uten vederlag med det unntak som følger av husleieloven 10-5. Likeså har han rett til låser som leieren har satt inn og latt være tilbake og alle nøklene til låsene. Mangler som leieren ikke har utbedret, kan utleieren utbedre på leierens bekostning. 16. VERNETING Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som gjelder leieforholdet 17. FLYTTINGSOPPFORDRING Er avtalen tidsbestemt og leieren ikke har flyttet ut, må utleieren senest 3 måneder etter utløpet av avtalt leietid sende skriftlig oppfordring til leieren om at han må fraflytte leieobjektet. I motsatt fall vil kontrakten gå over til å være tidsubestemt. 18. SÆRLIGE BESTEMMELSER 14. LEIERENS AVTALEBRUDD/ TVANGSFRAVIKELSE Leieren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves dersom han ikke betaler leie eller avtalte tilleggsytelser innen 14 dager etter skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 er sendt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd a). Leieren kan ikke fremsette motkrav utover det som følger av 7, nest siste ledd og husleieloven 2-14. Dersom motkravet ikke aksepteres, skal den omtvistede del av beløpet deponeres etter bestemmelsene i husleieloven 3-8. Leiereri vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er utløpt, jf. tvangsfullbyrdelseslovens 13-2, 3. ledd b). Gjør leieren seg skyldig i vesentlig mislighold, kan Sted: Utleier Dato: Leier 0 P./ -fr, icurcc.ck
BEBOELSESLEILIGHETER på vanlige leievilkår. Tilpasset husleieloven av 26.03.1999 No. 17 2. utgave, august 2002 Nr. «REGENT» NORMALKONTRAKT FOR HUSLEIE For eiendommen: " Kvitbrakka ".e.tg. Utleier TINE Midt Norge Ørland ved Leier: Thomas Sonstad Enr. 040986 42302 Arbeidgiver: Tlf. arb 00 Telefaks: E-post: I. LEIEFORHOLDET GJELDER Bebaelsesrom: Leilighet nr.......med 3 mm, kjøkken eg, i...3...et g...etasje, oppgang Ytre rom: Bruk av følgende fellesrom: Garasje/biloppstillingsplass: Annet: ler Leieren har ikke rett til bruk av: garasje Leieforholder gjelder: A. Bolig som utleier selv har brukt som bolig, og som han skal ta i bruk selv som egen bolig etter et midlertidig fravær på inntil 5 år. Dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. B. Lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig hvor utleieren bor i samme hus. C. Enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig. D. Bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker. Dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. E Bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med spesielle behov av varig karakter. Dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. F. Bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. G. Annen bolig. (MarkCr alternaliv med ring eller kryss.) 2. BRUKEN AV BOLIGEN Boligen skal brukes til beboelse. Annen bruk krever utleiers samtykke. 3. LEIE OG ANDRE YTELSER 2. 500, Leiesummen er kr. pr. måned I tillegg til leiesummen betaler Icieren: a) å kr pr måned for opp varming/varmt vann som a b) temativ 1: Leier eta er - pr.måned for strøm Altemativ 2: Leier tegner eget strømabonnement fra 8 Leien og avtalte tillegg betales'fkkigfemcm)pci fg6kaw/m41.)p5141atk? med trekk over lønn Partene kan kreve leien regulert med en måneds skriftlig varsel i takt med endringene i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Regulering kan skje en gang pr. år. Utgangspunktet for første års regulering, er den konsumprisindeksen som forelå ved kontraktsinngåelsen. Har leieforholdet vart i minst 2 år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter foregående ledd, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettelsestidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved slik leiefastsetting skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav om det, og tidligst et år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i husleielovens 12-2.