B E B O E R R E G L E R FOR U L L E R N Å S E N B O L I G S A M E I E Vedtatt på ordinært sameiermøte 23. april 2009. Endret på ordinært sameiermøte 28. mars 2017. Sist endret på ordinært årsmøte 20.03.2018. 1. GENERELT 2 2. RO OG ORDEN 2 3. LEILIGHETER 2 4. TERRASSER 3 5. OPPGANGER OG FELLESOMRÅDER 3 6. SØPPELSJAKTER, SØPPELROM OG CONTAINERE 4 7. GARASJER 4 8. FORHAGER OG FASADEENDRINGER 4 9. GANGVEIER, PARKERING M.V 5 10. DYREHOLD 5 11. FORSIKRINGER OG SKADER 5 12. EIERSKIFTE OG UTLEIE 5 13. KRAV TIL VINTERHAGE/INNGLASSING AV BALKONGER 6 14. E R K L Æ R I N G 7 1
1. Generelt 1.1 Disse beboerreglene inneholder regler og opplysninger som ivaretar hensynet til sameiets drift, samt sikring mot unødvendige skader, tap og utgifter. De er i tillegg ment å være en veiledning i god naboskikk. 1.2 Beboerne plikter å rette seg etter beboerreglene og ta ansvar for at reglene overholdes av husstanden og besøkende. 1.3 Styrets medlemmer plikter å påse at beboerreglene blir overholdt. Driftssjefen i sameiet er bemyndiget til å følge opp at dette skjer. 1.4 Eventuelle brudd på beboerreglene forutsettes forsøkt ordnet direkte mellom berørte beboere. Skulle det vise seg at dette fører til vanskeligheter, kan oppgangskontakt kontaktes for skriftlig videreformidling av forholdet til sameiets styre. 1.5 Kommunikasjon mellom styret og sameierne skjer i hovedsak elektronisk ved publisering på sameiets hjemmeside og/eller til e-postadresse/ sms etter forutgående registrering hos daglig leder. Ønske om varsel i annen form må rettes til daglig leder. Orientering om forestående årsmøte med tilhørende frist for innsending av forslag, samt innkalling til årsmøtet, sendes i papirform til sameiernes registrerte postadresse. 2. Ro og orden 2.1 Av sameiets vedtekter 2 fremgår det at hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av beboerreglene fastsatt av sameiet. Hver sameier har ansvar for å påse at den/de som bebor dennes seksjon, er informert om og overholder beboerreglene. Generelt gjelder at en seksjon bare kan benyttes til boligformål, se imidlertid pkt 2.2. Bruk av seksjonen skal ikke medføre unødig eller urimelig ulempe for brukere av øvrige seksjoner. 2.2. Beboerne plikter å sørge for ro og orden i og utenfor leilighetene. Leilighetene må ikke brukes til sjenanse for andre; - I tidsrommet kl 23.00-07.00 må det vises særlig hensynsfullhet. - Musikk- og sangundervisning, dagmammavirksomhet eller annen næringsvirksomhet som kan være til sjenanse for naboer, tillates kun etter skriftlig samtykke fra naboene og styrets godkjennelse. Alminnelig hjemmekontor og lignende er tillatt. 2.3 Det må utvises hensynsfullhet ved boring, banking og bruk av annen støyende redskap. Slik aktivitet skal legges til et tidspunkt på dagen når det er til minst sjenanse for øvrige beboere. På søndager, helligdager og offentlige høytidsdager, skal det utvises særlig hensynsfullhet. Ovennevnte aktiviteter skal ikke foregå over et lengre tidsrom uten at naboene har akseptert dette på forhånd. 3. Leiligheter 3.1 Parkett er tillatt lagt med støydempende underlag. Eventuelle støyproblemer er en sak mellom berørte naboer. Det vises forøvrig til punkt 1.4. 3.2 Leilighetene skal til enhver tid holdes oppvarmet på en slik måte at vann og avløp ikke fryser. For å unngå at vannlås i sluk i våtrom tørker ut, bør 2
3 varmekabler slås av hvis leiligheten skal stå tom i mer enn tre dager. Varmekablenes koplingsboks må ikke tildekkes. Det frarådes å benytte full styrke (3), fordi varmekablene da lett kan svies av. 3.3 Avtrekk/lufteventiler på kjøkken og bad/dusjrom må holdes rene og i orden. Ekstra avtrekksvifte må ikke monteres da dette skaper overtrykk i lufteanlegget og fører til at anlegget mister sin funksjon. 3.4 Den enkelte sameier har ansvar for indre vedlikehold av egen leilighet. Dette inkluderer innsiden av vinduer, terrassedører og inngangsdør. Skader som oppstår i egen og/eller naboers leiligheter som følge av manglende vedlikehold av f.eks. bad /dusjrom, må dekkes i samsvar med alminnelige erstatningsrettslige prinsipper av den sameier som ikke har overholdt sin vedlikeholdsplikt. 4. Terrasser 4.1 Terrassekassene er den enkelte beboers ansvar. Eventuelle busker og trær skal ikke være høyere enn døren til boden på terrassen. All beplantning skal holdes innenfor den ytre kanten av kassene. 4.2 Automatisk vanningsanlegg i kassene eller bruk av slange for vanning og spyling på terrassene, er ikke tillatt. 4.3 Tørking av tøy på terrassene kan bare skje dersom dette ikke er til sjenanse for naboene. Tøyet skal henges så lavt at det ikke er synlig utenfra. 4.4 Grilling på terrassene er tillatt, så fremt det skjer uten urimelig sjenanse for naboene. Det oppfordres sterkt til bruk av gass eller elektrisk grill. 4.5 Det er den enkelte beboers ansvar å sørge for at renner og sluk på terrassene holdes i en slik stand at de ikke hindrer fritt utløp av vann. Ved store snømengder om vinteren er det nødvendig å måke/fjerne snø for å hindre belastning på terrassekasser og unødvendig store vannmengder ved smelting. Beboer er, i samsvar med alminnelige erstatningsrettslige prinsipper, økonomisk ansvarlig for de skader som måtte bli påført egen og/eller naboers leiligheter grunnet vann/snø. 4.6 Innglassing av terrasser (vinterhage) er tillatt under forutsetning av at hvert enkelt prosjekt på forhånd er godkjent av styret i sameiet og Oslo kommunes plan- og bygningsetat. Se nærmere informasjon og skjema under pkt 13 og 14. 4.7 Oppsett av radio-/fjernsynsantenner (parabol) er ikke tillatt. Det kan likevel søkes styret om tillatelse ved spesielle behov. Slike antenner skal i så fall plasseres inne på egen terrasse. 5. Oppganger og fellesområder 5.1 Inngangsdørene til oppgangene skal til enhver tid holdes låst. 5.2 I oppgangene er det ikke tillatt å hensette andre gjenstander enn barnevogn, rullator og rullestol. Disse kan plasseres innenfor inngangsdøren til oppgangen. 5.3 Den enkelte beboer plikter å sørge for at navneskilt er satt opp på egen inngangsdør, og at postkasse og ringetablå er forsynt med standard type skilt og skrifttype.
4 5.4 I hver oppgang skal det, blant beboerne, være valgt eller utpekt en kontaktperson som man kan henvende seg til i saker av felles interesse for oppgangens beboere, og som kan koordinere fellestiltak. Oppgangskontaktene er samtidig kontaktpersoner for styret, driftssjefen og vaktmester. 5.5 Enhver forurensning/forsøpling av fellesarealer er forbudt. Det er satt opp søppel-kasser over hele området. Disse skal benyttes. Foreldre har plikt til å rydde fellesarealer etter egne barns aktiviteter. Leketøy, som ikke er i bruk, skal oppbevares privat eller på lekeplasser. 5.6 Det er forbudt å røyke i innendørs fellesarealer. Det er heller ikke lov å kaste sigarettsneiper fra terrassene eller på fellesområdene. 5.7 Felles dugnad med opprydding av fellesareal og i grøntanlegg iverksettes hver vår. Det er en stående oppfordring til beboerne om å delta i dette vedlikeholdet, spesielt av den delen som har naturlig tilknytning til de respektives oppgang. 5.8 Beplantningen i trau foran den enkelte oppgang forutsettes vedlikeholdt av beboerne i vedkommende oppgang. 6. Søppelsjakter, søppelrom og containere 6.1 Søppelsjaktene skal kun brukes til tørt søppel, som må pakkes så godt inn at pakningen ikke sprekker. Lett knuselig eller antennelig avfall må ikke kastes i sjaktene. 6.2 Det må ikke hensettes gjenstander og avfall i søppelrom. 6.3 Containere for møbler, materialer, tepper, husgeråd, kartonger o.l. blir utplassert på sameiets område i forbindelse med de årlige dugnadene. 7. Garasjer 7.1 Garasjeportene skal holdes stengt utenom den fastsatte åpningstid. Døren i garasjeporten og inngangsdøren fra garasjeplan skal til enhver tid være lukket og låst. 7.2 Sendere (åpnere) til garasjeportene må ikke legges igjen i parkerte biler i garasjene eller på sameiets parkeringsplasser. Tapt eller stjålet sender må straks meldes til driftssjef eller vaktmester, som vil sørge for endring av koden til garasjen. 7.3 Barn/ungdommer har ikke anledning til å bruke garasjene som lekeplass eller oppholdssted. 7.4 Det er ikke tillatt med puss/vask av bil i garasjeanlegget. 8. Forhager og fasadeendringer 8.1 Tillatelse til opparbeidelse av "forhager" kan gis av sameiets styre på følgende betingelser: a. Et overveiende flertall av sameierene i vedkommende oppgang gir sitt samtykke. b. Forhager må vedlikeholdes på en skikkelig måte. I motsatt fall kan styret vedta at arealet bringes tilbake til opprinnelig stand.
8.2 Ingen fasadeendringer må foretas uten styrets tillatelse. Eventuell oppussing av terrassene må skje med maling/beis som fås ved henvendelse til vaktmester/driftssjef. 8.3 Ved skifte av duk/markise på terrassene henstilles sameierene om valg av fargene blå, offwhite, grønn eller gul i ensfarget eller stripet mønster. 9. Gangveier, parkering m.v. 9.1 Kjøring med bil på sameiets gangveier er ikke tillatt. Det er likevel anledning til dette ved helsemessige årsaker, eller for transport av tyngre varer/gjenstander/møbler o.l. All slik kjøring må skje i lav hastighet og med den største forsiktighet. 9.2 Moped- og motorsykkelkjøring på gangveiene er absolutt forbudt. 9.3 Parkering på gangveier og snuplasser er ikke tillatt annet enn ved kortsiktig av- og pålessing. Øvrig parkering skal skje på parkeringsplassen på Ostadalsveien-siden, på Ullernkammen-siden eller for øvrig på oppmerkede plasser i inntil 72 timer. Ved parkering i strid med bestemmelsene, vil styret ved daglig leder kunne iverksette borttauing av kjøretøyet uten ytterligere varsel. Ved parkering foran/bak bom vil borttauing imidlertid kunne iverksettes umiddelbart. 9.4 Bommene inn til boområdet skal holdes i lukket stand. Alle beboere forutsettes å medvirke til at så skjer. 9.5 Puss og vask av bil er ikke tillatt på gangveier eller snuplass. 9.6 Ballspill (med fotball, tennisball m.v.) er ikke tillatt mot fasader og bodvegger. 10. Dyrehold 10.1 Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Slangehold tillates ikke, heller ikke arter unntatt fra forbudet mot å innføre, omsette eller holde eksotiske dyr. 10.2 På sameiets fellesarealer gjelder båndtvang hele året. 10.3 Beboere med ansvar for hund plikter å fjerne hundens ekskrementer fra sameiets fellesarealer umiddelbart, likeså spor etter sølete hundepoter m.v. i oppgangene. 10.4 Lekeplasser skal skjermes spesielt av hensyn til hygiene og barnas miljø. 11. Forsikringer og skader 11.1 Sameiet har felles forsikring for skader på bygningene og vanlig fastmontert utstyr. Denne forsikring dekker bl.a. skader som forårsakes av en plutselig og uforutsett hendelse. Skader som oppstår pga alder, normal slitasje, konstruksjons- feil, rust og forringelse, samt skader som skyldes utilstrekkelig vedlikehold og tilsyn som anført i disse Beboerregler, dekkes ikke av forsikringen. Når en skade oppstår, er man forpliktet til å begrense skadeomfanget. 11.2 Skade som antas å kunne dekkes av den felles bygningsforsikringen, må uten ugrunnet opphold meldes forretningsfører, som gir nærmere veiledning og hjelp. 5
11.3 Beboerne må selv forsikre eget innbo og løsøre, og er selv ansvarlig for å melde eventuell skade m.v. til sitt eget forsikringsselskap. 12. Eierskifte og utleie 12.1 Sameiere som selger eller leier ut sin leilighet plikter å melde dette til sameiets forretningsfører. 13. REGLER VEDRØRENDE NYOPPFØRING/OMBYGGING AV EKSISTERENDE VINTERHAGER I Balkonger/terrasser er fellesareal, jf. eierseksjonsloven 6 og seksjoneringsbegjæring for Ullernåsen Boligsameie pkt. 2. Sameiet aksepterer etter praksis at den enkelte gjør visse endringer på dette arealet i form av oppføring av vinterhage. Dette skjer under forutsetning av at alle sameiets krav til prosess og standard på konstruksjonen er oppfylt. Styret forvalter de til enhver tid gjeldende bestemmelser. 1. All nyoppføring eller ombygging av vinterhage i sameiet skal omsøkes til styret. 2. Oppføring av vinterhage anses som fasadeendring. Byggesøknaden kan ikke fremmes av den enkelte beboer, men må fremmes av fagpersonell med ansvarsrett. Sameiet er gitt rammetillatelse for oppføring av Oslo kommune. 3. Alle vinterhager som nyoppføres eller ombygges etter at bestemmelsene her er trådt i kraft, skal oppfylle de til enhver tid gjeldende tekniske krav og spesifikasjoner. 4. Iverksetting av nyoppføring eller ombygging av vinterhage skal ikke skje før skriftlig tillatelse er gitt av styret. 5. Eier av seksjon med vinterhage har eksklusiv disposisjonsrett til denne. Vinterhagens grunnareal forblir imidlertid juridisk sett fellesareal. 6. Nyoppføring av vinterhage innvirker ikke på sameiebrøken. 7. Eier av seksjon med vinterhage plikter selv å holde denne forsikret. Skade på vinterhage omfattes ikke av sameiets kollektive bygningsforsikring. 8. Ved nyoppføring av vinterhage skal det ikke gjøres inngrep i eksisterende yttervegg (klimavegg). 9. Vinterhagen omfattes av den enkeltes vedlikeholdsansvar på lik linje med resten av seksjonen, jf. eierseksjonsloven 20 og sameievedtektene 7. 6
10. Eier av vinterhage er i henhold til alminnelige erstatningsrettslige prinsipper erstatningspliktig for enhver skade på naboseksjoners eiendom eller på fellesareal som er forårsaket av eiers manglende vedlikehold av vinterhagen. 11. Eier av vinterhage er ved eierskifte i henhold til avhendingsloven personlig ansvarlig for mangler ved seksjonen som knytter seg til eller er forårsaket av vinterhagens tilstand. 12. Styrets godkjenning av søknad om nyoppføring/ombygging av vinterhage innebærer intet ansvar på sameiets side for skader som måtte oppstå som følge av eiers manglende vedlikehold av vinterhage. 13. Styrets godkjenning av søknad om nyoppføring/ombygging av vinterhage innebærer intet ansvar på sameiets side for eventuelle avhendingsrettslige krav som knytter seg til eiers manglende vedlikehold og som fremmes av fremtidige kjøpere av seksjonen. 14. Etter at vinterhage er oppført eller ferdigstilt, skal seksjonseier undertegne erklæring om at arbeidet er utført i henhold til de gjeldende retningslinjer. Erklæringen oppbevares hos forretningsfører og registreres på seksjonen. 7
14. E R K L Æ R I N G Undertegnede eier av seksjon... i Ullernåsen Boligsameie erklærer herved at den omsøkte innglassing av terrassen vil bli fagmessig utført i henhold til byggesøknaden og de retningslinjer som gjelder. Jeg er kjent med at jeg som eier av seksjonen forplikter meg til å utføre et forsvarlig vedlikehold av terrassen/innglassingen, og at jeg er ansvarlig for mulige skader på egen eller andres seksjoner (inkl. terrasser) samt på fellesarealer som måtte være forårsaket av innglassingen eller dens oppførelse/konstruksjon. Innglassingen må ikke være til hinder for nødvendig vedlikehold av seksjonen eller fellesareal. Eier av innglassingen er forpliktet til å videreformidle til senere hjemmelsinnehavere alle plikter/ansvar som denne erklæringen medfører. Oslo...... seksjonseier Undertegnede bekrefter at innglassingen av terrassen er utført i henhold til innsendte planer og styrets retningslinjer, og at ferdigattest er mottatt fra Oslo kommunes planog bygningsetat. Oslo...... seksjonseier 8