Prospekt
Velkommen til Nermo På Nermo har vår familie gjennom 130 år vært vertskap for mennesker som vil slappe av og oppleve fjellet. Nermo Hotell er utviklet i takt med skiftende tider, og er i dag et moderne feriested med spennende aktivitetsmuligheter på alle kanter. Utviklingen i Hafjell har ført til at vi nå ligger midt i det som oppleves som et av Norges mest attraktive feriedestinasjoner. Vi har nå tatt et nytt skritt og bygget et lite antall leiligheter i tilknytning til hotellet. Vi har kalt prosjektet Nermotunet. Alle leilighetene er bygd med høy kvalitet, slik vi selv vil ha dem. Ikke bare når de er nye, men at de skal holde seg pene over tid og at driftskostnadene skal være så lave som mulig. Derfor har vi investert i anlegg for jordvarme med vannbåren gulvvarme, balansert ventilasjon med varmegjenvinner og gasspeis. Velger du en leilighet på her, vil du også ha glede av hotellets fasiliteter og service. Du kan bestille mat, rengjøring eller annen service. Som vertskap og naboer vll vi gjøre hva vi kan for at Nermotunet skal forbindes med gode ferieoplevelser. Susan og Johannes Nermo med familie
Alt du kan ønske deg. På Nermotunet har du alt du kan ønske deg av en leilighet på Hafjell. En moderne fritidsbolig med høy kvalitet, lave drifskostnader og tilgang til servicetjenseter. Leilighetene er alle like store, med samme planløsning i to speilvendte varianter. Leiligheten er på 70,5 BRA og har 8 sengeplasser. Hver leilighet har egen bod, samt tilgang på felles smørebod. Det er en parkeringsplass pr. leilighet, samt 8 gjesteplasser. Leilighetene selges ferdig møblert med hvitevarer fra Bosch/Siemens, Svane Orginal madrasser, kjøkkenutstyr fra Culina og møbler fra Englesson. Det er direkte adgang til og fra Hafjell Alpinsenter gjennom vår egen nybygde ski inn & ut løype. Miljøvennlig og lønnsomt Vi har bygd med omtanke for miljøet og for driftskostnadene. Oppvarming skjer primært gjennom vannbåren gulvvarme. Varmen hentes ut av grunnen 200 meter nede i fjellet gjennom en bergvarmepumpe. Denne løsningen sikrer at oppvarmingen av leiligheten skjer på en svært økonomisk og miljøvennlig måte. En leilighet på Nermotunet vil ha 70% lavere energikostnader en sammenlignbare leiligheter med tradisjonell oppvarming. Et annet energieffektivt tiltak er et balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner. Her får frisk luft som kommer inn overført varme fra oppvarmet luft som slippes ut. Gasspeisen på 4,7 kw er tredje tiltak som bidrar til god energiøkonomi i tillegg til trivsel. Driftskostnader Leilighetene har særdeles gunstige driftskostnader i forhold til sammenlignbare leiligheter. Driftskostnader pr leilighet for 2009 er kr 27 600,- Som inkluderer: Strøm til oppvarming, lys, varmtvann etc. Propan til gasspeis etc. Drift og vedlikehold av alle tekniske anlegg. Brøyting, strøing, soping og klipping av gress etc. 1/3 vaktmesterstilling. Vann, avløp og renovasjons kostnader. Forsikring, revisjon og forretningsførsel. Bidrag til skiløyper. Tv-system og bredbånd. Vedlikeholdsfond. Driftskostnadene faktureres forskuddsvis pr. kvartal med kr 6 900,- og det påløper ingen andre driftskostnader. Det eneste leilighetseieren må være ansvarlig for er innboforsikring. Utleiemuligheter Hvis du ønsker utleieinntekter fra leiligheten når du ikke bruker den selv, kan Nermo Hotell ta hånd om dette. Hotellet har lang erfaring med utleie og har stor etterspørsel etter utleieleiligheter. Hotellet håndterer alt det praktiske med utleien. Brutto utleie ligger på ca kr 150 000,- pr år. Som vil gi hver leilighet netto ca kr 77 500,- etter fradrag av utleieprovisjon (30%) og driftskostnader. Du bestemmer selv. Leiligheten er selveier og du bestemmer selv hvordan du vil disponere din egen leilighet. Det er ingen utleieklausul og du står fritt til å velge om du vil bruke den 100% selv, leie den ut, eller en mellomting. Nermotunet - prisliste 01/06/2009 Leilighet Gnr. Bnr. Snr. Etasje BRA Pris Status 101 103 104 105 106 203 404 18/16/01 18/16/03 18/16/04 18/16/05 18/16/06 18/16/09 18/16/22 1 etasje 2 etasje 2 etasje 3 etasje 3 etasje 2 etasje 2 etasje 70,5 m2 70,5 m2 70,5 m2 70,5 m2 70,5 m2 70,5 m2 70,5 m2 2 550 000,- 2 630 000,- 2 630 000,- 2 730 000,- 2 730 000,- 2 630 000,- 2 870 000,- Ledig Ledig Ledig Ledig Ledig Ledig Ledig
Byggtekniske opplysninger 1.1 Fundamentering Byggene er fundamentert med isolerte ringmursfundamenter og støpt plate på mark. 1.2 Bæresystemer Hovedbæresystem er utført i stål og plasstøpt betong. Alle etasjeskillere er utført i plasstøpt betong. 1.3 Yttertak Yttertakene er utført med sperrer og tekning med rustikk perlegrå takstein. 1.4 Yttervegger Ytterveggene er utført som isolerte klimavegger med utvendig værhud av brannimpregnert og beiset trepanel, samt felter med Cemberit fasadeplater over og under vinduer. Utvendig vegger er delvis forblendet med naturstein. 1.5 Innervegger Alle bærende skillevegger mellom leilighetene er utført i plasstøpt betong. Skillevegger mellom rommene er utført i isolert stenderverk. 1.6 Himlinger Innvendig takhøyde i leiligheter er generelt 2,5 meter og utført som sparklet og malt betongdekke. Gang, WC og bad er lavere grunnet tekniske installasjoner og er levert som sparklet og malte gipsplater. 1.7 Dører Entrèdør til leiligheten er levert i solid utførelse og ferdig malt fra fabrikk. Innvendige dører er formpresset og ferdig overflatebehandlet fra fabrikk. Terrassedører er levert med lav brystning og glass. Badstudør er i sotet glass. 1.8 Vinduer Alle vinduer er i 2 lags energiglass og ferdig overflatebehandlet fra fabrikk. 1.9 Listverk Listverk er ferdig behandlet fra fabrikk med synlig innfestning. 1.10 Balkonger og svalganger Gulv på balkonger og svalganger er utført i utkraget plasstøpt betong med glattet overflate. Rekkverk er utført med endevanger av massiv tre og klart herdet glass mellom endevanger. Håndløper aluminium. 1.11 Trapper Utvendige trapper er i galvanisert stål med gitterrister i trinn og repos. Rekkverk og håndløpere er også utført i galvanisert stål. 1.12 Boder Hver leilighet har egen utvendig bod med lampepunkt på vegg styrt med egen bryter og dobbel stikkontakt. 1.13 Oppvarming Vannbåren gulvvarme med egen termostat i alle rom, untatt på bad hvor varmekabel er lagt i innstøpt betong. 1.14 Forbruksvann Forbruksvann fra egen 200 liters varmtvannsbereder plassert under badstuebenk. 1.15 Ventilasjonsanlegg Balansert ventilasjonsanlegg i hver leilighet med roterende varmegjenvinner og elektrisk ettervarmebatteri. Kjøkkenhette er slimline. Ventilasjonsaggregatet er plassert i eget innvendig teknisk rom. 1.16 Elektrisk anlegg Det er innstalert skjult elektrisk anlegg med kurser fordelt til lampepunkter og stikkontakter. Tavle er plassert i gangen ved WC og inneholder hovedbryter, undermåler og kurssikringer m/jordfeilbryter. 1.17 Alarmanlegg Eget brannvarslingsanlegg med detektorer, manuell melder og sirene i hver leilighet. Anlegget er koblet til egen sentral med direkte kobling til Lillehammer og Øyer Brannvesen. 1.18 TV og bredbånd Eget hotelltv-system med infokanal. Trådløst bredbånd i samtlige leiligheter. 1.19 Rør og sanitæranlegg Gustavsberg servant og servantbatteri. Grohe innbygningssisterne med Gustavsberg skål og sete. Dusjolux 90 cm dusjvegger. Gustavsberg kjøkkenbatteri m/høy tut og avstegning til oppvaskmaskin. 1.20 Gassanlegg Gasspeis av type 350 SL med timer montert på vegg. Gassuttak for grill på terrasse. 1.21 Utenomhusanlegg Bakker og skråninger innenfor berørte arealer rundt
byggene er opparbeidet med plen og beplantet med ulike nålplanter. Alle interne kjørbare gangveier og parkeringsplasser asfalteres i løpet av høsten 2009. 1.22 Utvendig belysning/fellesanlegg Utvendige arealer er belyst med fasadebelysning på gråsteinsmurer, lysmaster på parkeringsplass og kjøreveier samt veggarmatur ved oppgang. Utvendig lys styres av fotocelle. Overflater 2.1 Vegger Vegger er levert med stående faspanel i dimensjon 14x200 mm gran med synlig stifting. Faspanelen er ferdig overflatebehandlet med hvitpigmentert lakk fra fabrikk. Betongvegger mellom leiligheter er sandsparklet og malt. 2.2 Gulv Gulv i alle tørre rom har Alloc Flammebjørk laminatgulv. Gulv i entrè har store skiferlignende fliser. 2.3 Himling Himlinger der det ikke er foret ned er sandsparklet og malt betongdekke i farge S-0502Y. Himlinger der det er foret ned er gipset og malt i farge S-0502Y. 2.4 Listverk Ferdig malt med synlig innfestning 2.5 Kjøkken Hvit Relief fra Sigdal med mørk benkeplate som er avrundet i forkant. Kjøkken er levert med stekeovn, keramisk platetopp, oppvaskmaskin, kjøl/frys og microbølgeovn fra Bosch/Siemens. 2.6 Bad Baderomsinnredning og servant fra Gustavsberg. 2.7 Garderobe Noga Pluss skyvedørsgarderobe fra gulv til tak. Bosch tørkeskap.
1. etasje 702 701 602 601 502 501 202 102 101 201 402 401 302 301 2. etasje 704 703 604 603 504 503 204 104 103 203 404 403 304 303 3. etasje 106 105 706 705 606 605 506 505 206 205 406 405 306 305
Midtstasjon Gondol Ski inn & ut Ski inn & ut
Kjøpekontrakt Kontraktens bestemmelser utfylles av lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) av 3. juli 1992 nr. 93 og annen bakgrunnsrett. Mellom: Nermotunet as org: 991 127 011 Adresse: Nermo Gård, 2636 Øyer heretter kalt selger, og Pnr/Orgnr: Adresse: heretter kalt kjøper, er det i dag inngått følgende kjøpekontrakt. GENERELL BESKRIVELSE/FORUTSETNING OG FREMTIDSUTVIKLING 1 Nermotunet er en del av en større planlagt utvikling av Nermo. Fremtidige reguleringsplaner som omhandler områder rundt Nermotunet vil kunne bli fremmet. Det opplyses om at Nermo AS står fritt til å fremme eventuelle reguleringsplaner selv om dette skulle endre dagens forutsetninger på tilstøtende og omkringliggende arealer. Dette under forutsetning av at dette ikke medfører vesentlige forringelser for leilighetseierne. Dette er for å sikre fremtidig videreutvikling og utbygging av Nermo. En del perspektivtegninger i salgsprospekt, internett og annen annonsering inneholder elementer som utbygger ønsker å utvikle i fremtiden. Kommunalt reguleringsarbeid og eventuelt manglende samtykke fra andre grunneiere og andre aktører kan medføre at disse ønsker ikke lar seg gjennomføre. SALGSOBJEKT/KJØPESUM Selgeren selger herved til kjøperen sin eiendom: Leilighet nr... i Nermotunet as av gnr. 18 bnr. 16, seksjon... med tomteareal ca. 8,3 mål i Øyer. En parkeringsplass og bod er tillagt leiligheten og er inkludert i kjøpesummen. Parkeringsplassen er i oppmerket område. for en kjøpesum stor: kr....,- kroner... 00/100- som avgjøres på følgende måte: Kjøper betaler ved kontraktsinngåelse Kr....,- Kjøper betaler kontant til Advokatfirmaet Thallaug ANS og/eller gir dette firma ugjenkallelig fullmakt for heving av innvilgede lån for tilsvarende beløp innen... 2009. Kr....,- Hjemmelshaver til tomten er: Nermotunet as. 2
OMKOSTNINGER 3. I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale offentlige avgifter (tinglysingsgebyr samt attestgebyr). Omkostningene utgjør: Gebyr for panteattest og tinglysing av skjøte til staten kr. 1.720,- 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen. kr Til sammen kr Hertil kommer tinglysingsgebyr, til sammen kr. 1 940,-, for hver obligasjon kjøperen må la tinglyse på denne eiendom i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Oppgjørsprovisjonen og utlegg i henhold til oppdrag betales av selger og forfaller til betaling ved kontraktens underskrift. Selgeren gir oppgjørsansvarlig fullmakt til å heve provisjon og utlegg av den første innbetaling fra kjøper. Dersom kjøpesummen i sin helhet medgår til å innfri eiendommens heftelser, forplikter selgeren seg til å innbetale oppgjørsprovisjonen kontant til oppgjørsansvarlig ved underskrift av denne kjøpekontrakt. OPPGJØR 4. Oppgjøret mellom partene foretas av megleren. Alle innbetalinger forbundet med denne kontrakt innbetales til oppgjørsansvarlig klientkonto for dette prosjektet: Advokatfirmaet Thallaug ANS Postboks 354, 2602 Lillehammer Tlf.: 61 27 99 50 fax: 61 27 99 51 klientkontonr. 1644 32 35136 Beløpet settes på rentebærende konto. Kjøpesummen blir stående på klientkonto til overtagelse er gjennomført. Rentene tilfaller selger. Kjøpesummen regnes ikke som betalt med befriende virkning for kjøperen før den er betalt på meglers kontor eller innkommet på klientkonto, og skriftlig melding fra meglers bank om slik innbetaling er kommet. Innbetaling til klientkonto anses skjedd den dato kontoen godskrives. Denne dato er utgangspunkt for renteberegning mellom partene. For den del av kjøpesummen som ikke måtte være betalt til oppgjørsansvarlig i rett tid, svarer kjøperen 12,25 % rente p.a. til selgeren. Denne bestemmelse gir ikke kjøperen rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt i punkt 1. Partene er videre gjort oppmerksom på at tinglysing ikke kan finne sted før kjøperen har innbetalt omkostninger til dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og at eventuell forsinkelse med tinglysing og oppgjør som måtte følge av dette, skal stå for kjøperens regning, jfr. denne kontrakts forsinkelsesrenteklausul. HEFTELSER 5. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Eksisterende pengeheftelser skal slettes for selgerens regning. Selgeren opplyser videre at det ikke eksisterer heftelser av noen art, herunder utpantings- og/eller utleggsforretninger utover det som panteattesten viser. Selgeren forplikter seg til umiddelbart å underrette megleren dersom slike forretninger blir avholdt frem til overskjøting/sluttoppgjør. Videre forplikter selgeren seg til å betale forfalte offentlige avgifter vedrørende eiendommen. Hver leilighet får tildelt en spillerett på Hafjell Golfbane. Leilighetseieren forplikter seg til å betale årlig årsavgift til Hafjell Golf as for denne spilleretten som p.t. er kr 4 150,- Denne forpliktelsen kan tinglyses hver eierseksjon. Spilleretten gir årlig 20 greenfeebilletter som kan brukes på golfbanen. 6. TINGLYSING/SIKKERHET Selgeren undertegner ved denne kontrakts underskrift, skjøtet på denne eiendom til kjøperen. Skjøtet skal oppbevares av megleren inntil tinglysing finner sted. Slik tinglysing kan først skje når kjøperen har innbetalt fullt oppgjør, eller når det foreligger garanti for at fullt oppgjør vil finne sted. Ved kontraktens underskrift utsteder selgeren en sikringsobligasjon til megleren som lyder på hele
kjøpesummen. Obligasjonen inneholder også en urådighetspåtegning. Obligasjonen blir å tinglyse av megleren for selgers regning straks kontrakten er undertegnet. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av salgssummen, og all utbetaling til selgeren skal inntil tinglysing av skjøte finner sted, ha sikkerhet innenfor kjøpesummens ramme. Oppgjørsansvarlig skal vederlagsfritt kvittere obligasjonen til avlysning og besørge denne slettet når oppgjøret mellom partene er avsluttet og skjøtet er godtatt til tinglysing. Oppgjørsansvarlig har kun fullmakt til å samtykke i pantsettelse av eiendommen mot utbetaling av et tilsvarende beløp, eller mot mottagelse av bank/ forsikringsgaranti for et tilsvarende beløp. Oppgjørsansvarlig kan ikke samtykke til pantsettelse utover kjøpesummens ramme. Selgeren og eventuell ektefelle/samboer forplikter seg til å undertegne ugjenkallelig fullmakt til megleren, der oppgjørsansvarlig på eierens vegne gis fullmakt til å samtykke i kjøperens nødvendig pantsettelse av denne eiendom. Fullmakten omfatter kun anledning til å tinglyse pantobligasjoner som er knyttet til tilsvarende pengebeløp eller bank/forsikringsgaranti til megleren, alt innenfor kjøpesummens ramme. All tinglysing av dokumenter på eiendommen skal foretas av oppgjørsansvarlig. Dokumenter som skal tinglyses, må snarest overleveres oppgjørsansvarlig i undertegnet stand. 7. SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT/KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT/ EIENDOMMENS TILSTAND Eiendommen selges som den er og som forevist kjøper ved besiktigelse, jf. Avhendingslova 3-9. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangler noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Imidlertid har eiendommen mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som selger har gitt kjøper. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, prospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har innvirket på avtalen og opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Kjøper er kjent med reguleringsplanen for området. 8. BYGNINGSMESSIG BESKRIVELSE I ett nytt bygg forventes i noen grad svinn og krymping av materialer, for eksempel svinnriss i mur, mindre riss i tapet og maling ved skjøter og sammenføyninger. For slike forhold er selgeren ikke ansvarlig. Selger er heller ikke ansvarlig for skader som oppstår som følge av eller i forbindelse med kjøpers egenarbeid på boligen. Ca. 1 år etter at eiendommen er overlevert, vil selgeren foreta kontrollbefaring og deretter utføre eventuelle justeringer og etterarbeider ifølge protokoll som settes opp ved befaring. 1 års befaring vil skje i løpet av desember 2009. Kjøperen kan ikke, uten etter skriftlig avtale med selger, kreve gjennomføring av endringer i byggearbeidene utover det som her er angitt. Eiendommen er ferdig møblert iht. møblement ved besiktigelse. OVERTAGELSE 9. Eiendommen overtas umiddelbart og senest innen... 2009 med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selgeren, under forutsetning at kjøper har oppfylt sine forpliktelser fullt ut. Kjøperen svarer fra overtagelsen for alle eiendommens utgifter og oppebærer eventuelle inntekter. Ved overtagelsen skal eiendommen av selgeren leveres ryddig og rengjort stand. Risikoen går over på kjøperen når han har overtatt eiendommen. Overtar kjøperen ikke til fastsatt tid, og årsaken ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunktet da han kunne ha fått overta eiendommen. Når risikoen for eiendommen er gått over til kjøpere, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelser som selgeren ikke svarer for.
10. 12. FORSIKRING Eiendommen er fullverdiforsikret i Sparebank 1 Forsikring. Eiendommen er fullverdiforsikret gjennom sameiet og kjøper må selv sørge for innboforsikring fra overtagelsesdato. SAMEIE 11. Kjøperen har rett og plikt til å være medlem av Nermotunet sameiet. Sameiets vedtekter og budsjett for 2009 vedlegges. Medlemskapet i sameiet skal alltid overdras og pantsettes samlet og kan ikke adskilles. Vedtektene er gjennomlest og vedtatt som godkjent ved underskrift av denne kontrakt. TVIST Tvist knyttet til gjennomføring av denne kontrakt eller forhold som omfatte av avtalen, søkes løst i minnelighet med megler som mellommann. Såfremt slik megling ikke fører frem, vedtar kjøper og selger Sør Gudbrandsdalen tingrett som verneting. BILAG 13. Kjøperen har fått seg forelagt følgende: Reguleringsbestemmelser m/kart av 22.02.2007 Situasjonsplan av 08.02.2007 Plantegninger m/fasader av 27.11.2006 Teknisk beskrivelse av 27.02.2007 Vedtekter for sameiet Nermotunet ******* Denne kontrakt er utferdiget i 4 fire likelydende eksemplarer hvorav partene får hvert sitt eksemplar og to beror hos oppgjørsansvarlig. Sted: Dato: Som selger / underskrift Som kjøper / underskrift
Vedtekter for Sameiet Nermotunet (fastsatt i konstituerende sameiemøte 27.12.2008) 1 Navn og opprettelse Sameiets navn er Sameiet Nermotunet. Sameiet er opprettet ved oppdelingsbegjæring tinglyst... 2 Eiendommen Bebyggelsen og tomten gnr. 18 bnr. 16 i Øyer ligger i sameie mellom de 43 eierseksjonene - 42 bolig/ fritidsseksjoner og 1 næringsseksjon - som bebyggelsen og tomten er oppdelt i. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse. Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter oppdelingen omfattes av bruksenheter med enerett til bruk, er fellesarealer. Til fellesarealene hører således hele bygningskroppen med vegger, inngangsdører, vinduer, trapperom, ganger og andre fellesrom. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetenes sikringsskap, er fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes felles behov. 3 Rettslig rådighet over seksjonen Med de unntak som er fastsatt i eierseksjonsloven og disse vedtekter har den enkelte sameier full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse. 4 Bruken av bruksenheter og fellesarealer Den enkelte sameier har enerett til å bruke sin bruksenhet og rett til å benytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og for øvrig til bruk som er i samsvar med tiden og forholdene. Styret bestemmer hvordan fellesarealene skal brukes. Styrets avgjørelse kan bringes inn for sameiermøtet etter reglene for ordinære og ekstraordinære sameiermøter. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at bruken på urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for andre sameiere. Fellesarealene, herunder felles skibod, må ikke brukes slik at andre brukere hindres i å bruke dem. Alle installasjoner på fellesarealene, herunder tiltak som er nødvendige på grunn av en sameiers eller husstandsmedlems funksjonshemning, må på forhånd godkjennes av styret. En enkelt eller flere av sameierne sammen kan ved bestemmelse i vedtektene gis midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene. Vilkårene for rettigheten fastsettes i vedtektene. Eneretten opphører når den fastsatte enerettsperiode utløper. Hvis det ikke er fastsatt når eneretten til bruk skal opphøre, opphører den når det vedtas som vedtektsendring med to tredjedels flertall i sameiermøte. Enerettsbestemmelser er fastsatt i pkt 14 nedenfor. Sameiermøtet kan vedta og endre husordensregler med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Sameierne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på husordensreglene anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet. 5 Vedlikehold og påkostninger Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten og andre arealer som sameieren har enerett til å bruke, herunder innvendige flater på balkongen. Sameieren har også vedlikeholdsansvaret for vann- og avløpsledninger fra forgreningspunktet på stamledningsnettet inn til bruksenheten og for sikringsskapet og elektriske ledninger og opplegg i bruksenheten. Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealene eller andre bruksenheter, eller ulemper for andre sameiere. Alt utvendig vedlikehold av bygningsmassen, herunder dører og vinduskarmer samt vedlikehold av tomten og andre fellesarealer og -anlegg påhviler sameierne i fellesskap. Styret er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold blir gjennomført. Sameiermøtet kan med vanlig flertall vedta avsetning til fond til framtidig vedlikehold. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet vedta avsetning til påkostningsfond til bruk for bestemte tiltak for standardhevning. Når fondsavsetning er vedtatt, skal avsetningsbeløpene innkreves sammen med beløpene til dekning av felleskostnadene.
6. Fordeling av felleskostnader - ansvaret utad Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift og vedlikehold som ikke gjelder den enkelte bruksenhet. Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av sameiet etter hvert som de forfaller, slik at man unngår at kreditorer gjør krav gjeldende mot de enkelte sameiere for sameiernes felles forpliktelser. Styret fastsetter størrelsen på de akontobeløp som den enkelte sameier skal betale og når de skal betales. Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøkene. For sameiernes felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. 7. Lovbestemt og vedtektsbestemt panterett De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 8 Sameiermøter Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. 8.1 Berammelse og innkalling Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Årsberetning, regnskapsoversikt og revisjonsberetning skal tilstilles alle sameiere med kjent adresse senest en uke før det ordinære sameiermøtet. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet. Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkalling til sameiermøte skal skje med minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Ekstraordinært sameiermøte kan, når det er nødvendig, innkalles med kortere varsel, dog minst tre dager. Styret har ansvar for innkalling til ordinære og ekstraordinære sameiermøter. Innkallingen skal skje skriftlig. Når en sameier ikke selv bruker seksjonen, skal innkallingen sendes til den postadresse som sameieren har oppgitt. Innkallingen skal bestemt angi de saker som det skal treffes vedtak om i sameiermøtet. Det kan ikke treffes vedtak i noe anliggende som ikke er angitt i innkallingen. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det innen den fastsatte frist. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen eller i et vedlegg til innkallingen. 8.2 Deltakere Styremedlemmer, forretningsføreren og revisor har rett til å være til stede i sameiermøtet og til å uttale seg. Styrelederen og forretningsføreren har plikt til å være til stede. Sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Enhver sameier har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren kan få rett til å uttale seg hvis sameiermøtet gir tillatelse med vanlig flertall. 8.3 Ledelse og protokoll Sameiermøtet skal ledes av styrets leder, med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Under møtelederens ansvar skal det føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier, som utpekes av sameiermøtet blant dem som er til stede. Protokollen leses ikke opp ved møtets avslutning, men kopi av den undertegnede protokollen skal tilstilles samtlige sameiere, og protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne på forretningsførerens kontor. 8.4 Stemmeberegning og flertallskrav I sameiermøtet regnes stemmene etter antall seksjoner, slik at hver seksjon har én stemme. Når ikke loven eller vedtektene setter strengere krav,
treffes alle vedtak med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. For fastsettelse og endringer av vedtektsbestemmelser kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Likeledes kreves det minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer for vedtak om: a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, f) samtykke til reseksjonering som nevnt i 12 annet ledd annet punktum, g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene. For vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, kreves tilslutning fra samtlige sameiere. 8.5 Ugildhet i sameiermøter Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 8.6 Saker som behandles i det ordinære sameiermøtet. Det ordinære sameiermøtet skal 1) behandle styrets årsberetning, 2) behandle og eventuelt godkjenne styrets regn skapsoversikt for foregående kalenderår, 3) fastsette budsjett for kommende år, 4) velge styreleder når lederen er på valg, 5) velge styremedlemmer som er på valg, 6) velge varamedlemmer til styret som er på valg, 7) velge revisor når den tidligere revisor skal fratre, 8) behandle forslag fra styret og 9) behandle andre saker som er nevnt i innkallingen. 9 Styret 9.1 Styrets oppgaver og myndighet Sameiet skal ha et styre som skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov og vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Ved utførelsen av sitt oppdrag kan styret treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven eller vedtektene skal vedtas av sameiermøtet. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av loven eller vedtektene eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. 9.2 Valg av styre Styret skal bestå av 3-5 medlemmer. Styrets leder velges særskilt. Ved valgene anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer. I forbindelse med valgene fastsetter sameiermøtet tjenestetiden for det enkelte styremedlem og varamedlem. Hvis det ikke fastsettes en bestemt tjenestetid, er et styremedlem og varamedlem valgt for to år. Styremedlemmene og varamedlemmene behøver ikke å være sameiere eller tilhøre noen sameiers husstand. 9.3 Styremøter Styrelederen har ansvar for at styremøte holdes så ofte som det trengs. Styremøtet skal ledes av styrets leder. Hvis styrelederen ikke er til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de styremedlemmene som var til stede. Protokollen underskrives ved møtets avslutning eller senere.
9.4 Ugildhet ved vedtak i styret Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen, i eller utenfor styremøte, av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for forretningsføreren. 9.5 Representasjon Styret representerer sameierne og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder vedtak som er truffet av sameiermøtet eller styret. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret. 10 Mindretallsvern Sameiermøtet, styret eller andre som etter esl 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 11 Forretningsfører og funksjonærer Sameiermøtet kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer, fastsetter deres lønn og instruks, og fører tilsyn med at de oppfyller sine plikter. Det er dessuten styret som eventuelt sier opp eller gir forretningsfører og funksjonærer avskjed. 12 Regnskap og revisjon Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges fram i det ordinære sameiermøtet. 13 Mislighold 13.1 Pålegg om salg Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg, så langt de passer. 13.2 Krav om fravikelse (utkastelse) Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Denne regelen kommer også til anvendelse i forhold til bruker som ikke er sameier (leier eller annen bruker). 14 Parkering, fellesarealer. Hver bolig/fritidsseksjon får seg tildelt en stk. utvendig parkeringsplass eller plass i carport i henhold til seksjoneringsbegjæring. Likeledes disponerer sameiet 8 gjesteplasser. Utbygger opparbeider smørebod i fellesareal til felles bruk for sameierne, med formål smøring, preparering og lagring av ski, tørking av støvler o.l. Styret utarbeider nærmere retningslinjer for bruk. For mer informasjon og visning kontakt: Johannes Nermo mob. 992 75 760 eller e-post: johannes@nermo.no