Salgsoppgave Boligtrinn V

Salgsoppgave Boligtrinn V Adresse og matrikkelnummer Rostockgate 24, 0191 Oslo. Parsell av gnr. 234, bnr. 80 i Oslo kommune. Endelig matrikkelnummer tildeles senere. Eier/ selger Barcode 131 AS ved Oslo S Utvikling AS (OSU) står som selger av boligprosjektet OperaKvarteret Boligtrinn V. OSU er eid med hhv. 1/3 av Rom Eiendom AS, 1/3 av Entra Eiendom AS og 1/3 av Linstow AS. Hjemmelshaver Hjemmelshaver til den fremtidige parsellen av gnr. 234, bnr. 80 (bolig- og næringseiendommen) er Barcode Hjemmel 11 AS Tomt og grunnareal Felt B13 er eiet tomt på ca. 5 400 kvm. Tomten består av 6 tomtestriper A-F hvorav 4 skal bebygges med bolig, kontor, næring og barnehage. Selger forbeholder seg retten til å etablere ett eller flere sameier. Selger kan også justere størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er hensiktsmessig i forhold til utbyggingstakt, fremtidig drift og bruksrettigheter. Selger tar forbehold om tomtens størrelse inntil organisering av B13 er besluttet og oppmålingsforretning er gjennomført. Sameiets tomt på gateplan skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel, og sameiet har begrenset råderett over tomten. I 1. etasje på tomtestripe B vil det blir etablert barnehage, deler av tomten på tomtestripe C og D vil derfor bli disponert av barnehagen i barnehagens åpningstider. Garasjeplasser / Kjellerbod Leilighetene selges uten rett til bruk av parkeringsplass. Alle leilighetene har bruksrett til en sportsbod på ca. 5 kvm i kjeller (K1). For leilighetene blir det sykkelparkering i K2 og K3. Selger disponerer et begrenset antall parkeringsplasser i kjellereiendom hvor bruksrettigheter kan selges etter nærmere avtale. Parkeringsplass kan ikke selges ut av sameiet. Selger forbeholder seg retten til å foreta fordelingen av bod- og parkeringsplasser. Ovennevnte arealer befinner seg i kjelleretasjene, organisert i et eiendomsvolum utenfor sameiet med Barcode Basement AS som eier Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Følgende servitutter tinglyst på eiendommen gnr. 234, bnr. 80: Erklæring/avtale om adkomst med mer, doknr. 996793, tinglyst 10.12.2008. Erklæring/avtale med Hafslund Nett AS om trafostasjon m.m. doknr. 586787, tinglyst 18.07.2012 Erklæring/avtale bestemmelse vedr. Gatevarme. doknr. 737873 tinglyst 03.09.2013. Det gjøres oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst: Eksklusiv bruksrett (evt. tilleggsareal) for næringsareal på sameiets tomt. Avtale/erklæring om tjenestekjøp mellom sameiet/deler av sameiet og Barcode Basement AS om kjøp av tjenester til nødvendig drift og vedlikehold mv. av bl.a. transportveier og nedkjøringer, avfallshåndtering, miljøstasjon, mv. www.operakvarteret.no Visningssenter: Dronning Eufemias gate 8 Tlf.: 97 40 20 00 Faks: 21 04 33 85

Det vil bl.a. bli tinglyst nødvendige erklæringer om bruksretter i forbindelse med fradeling av arealer, etablering av sambruksarealer (tekniske rom i sambruk mellom flere eiendommer) og seksjonering. Tinglyste servitutter på eiendom gnr. 234 bnr. 80 er i sin helhet tilgjengelig hos megler. Utinglyste forpliktelser På eiendommen kan det bli aktuelt å tinglyse avtale(r) om levering av fjernvarme og fjernkjøling (fjernkjøling gjelder kun for næring). Det kan bli aktuelt å tinglyse en heftelse på eiendommen vedr. krav om infrastrukturbidrag. Dersom denne heftelsen blir tinglyst, vil den slettes av Oslo Kommune så snart infrastrukturbidraget er betalt av utbygger. Statens Vegvesen har en rett til tinglysing av en gatevarmeavtale på eiendommen/seksjonene. Det vil også kunne bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av fellesarealer, felles grøntarealer, veier, ledninger, mv., samt øvrige fellestiltak til fordel for de eiendommer som inngår i felt B13. Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Bygget fundamenteres til fjell med stålkjerne- og stålrørspeler. Bygningen utføres med bærekonstruksjon i betong og stål. Et gjennomgående prinsipp for fasadene, er at de består av et dobbelt sjikt. En indre klimavegg med vinduer og balkongdører, og et ytre sjikt i semitransparent sjikt med åpninger for vinduer og balkongsoner. Innvendige vegger av stålstendere kledd med gipsplater. Alle vegger av gips blir isolert. Skillevegger mot naboleiligheter/felles gang består av betongvegger og lydvegger i stål/gips/mineralull. Betongvegger mot heis/trappekjerne. Etasjedekker i betong. Netto romhøyde er i hovedsak 2,65 m som er 25 cm høyere enn normal standard. Nedsenket glatt gipshimling der det er installasjoner som må skjules. Nedhimlinger i oppholdssoner gir fri høyde på ca. 2,40 m, mens bi-rom kan få fri høyde ned mot 2,20 m enkelte steder. Reguleringsplan og bestemmelser Reguleringsbestemmelser og reguleringskart ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Boligtrinn V ligger på felt B13 og er regulert til bolig, forretninger, kontor, hotell, bevertning, allmennyttige formål. Reguleringsbestemmelser for felt B13 i Bjørvika er S-4356, vedtatt 27.02.2008, som er en del av reguleringsplan S-4099. Reguleringshøyde for felt B12 vest for eiendommen, har kote +67. På motsatt side av Dronning Eufemias gate ligger felt B3 og B7 hvor S- 4099, vedtatt 15.06.04 er gjeldende reguleringsbestemmelser med en reguleringshøyde på kote +31 for felt B3 og kote +33 for felt B7. Reguleringskart med bestemmelser finnes i sin helhet på www.operakvarteret.no eller hos megler. Andre offentlige planer Bjørvika og OperaKvarteret er et område under utvikling og det understrekes at endringer vil skje. Selger har i samarbeid med Hav Eiendom AS levert inn reguleringsforslag for Bispevika Nord. Selger har intet ansvar for evt. ulemper som følger av at utbyggingsplanene i området endres. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten. Se også www.prosjekt-fjordbyen.oslo.kommune.no, www.vegvesen.no/vegprosjekter/bjorvika og www.haveiendom.no.

Videre utbygging Felt B13 består i alt av 4 tomtestriper som skal bebygges, hvorav bygg A (boligtrinn IV) blir det første og det høyeste av disse, med en kotehøyde på +67, tårn B vil være plassert lengst syd ved Dronning Eufemias gate, de øvrige byggene blir plassert iht. situasjonsplanen. På eiendommens vestside, felt B12 er det oppført 2 bygg med kombinasjon av bolig og næring, med maks kotehøyde +67. For nærmere informasjon om byggenes beliggenhet og høyde, se fasader- og snitt-tegninger. Syd for Dronning Eufemias gate henvises til reguleringen for felt B3 med henholdsvis kote +31 og felt B7 med kote + 33. OperaKvarteret boligtrinn VI (tårn D) er under omprosjektering. Endringen består av en utvidelse på fotavtrykket på 3,2 meter fra 1. etasje til 8. etasje. Dokumenter og tegninger kan fås ved henvendelse til megler. Videresalg Dersom kjøpekontrakt transporteres av kjøper før ferdigstillelse, plikter den nye kjøperen å tre inn i alle de avtaler som er etablert, herunder endringsavtaler og tilvalgsbestillinger. Kjøper gjøres dog oppmerksom på at han hefter for dette kontraktsforhold inntil ny kjøper har signert alle dokumenter vedrørende salget og innbetalt tilsvarende beløp som kjøper etter kontrakten. Kjøper har heller ikke anledning til å motsette seg overskjøting av leiligheten til seg dersom han innen mottatt varsel (6 uker) om overtagelse ikke har utpekt ny eier og som har oppfylt kontrakts- og oppgjørsbestemmelsene i kjøpekontrakten. Ved eventuell transport av kjøpekontrakt før overtagelse kreves et gebyr på kr. 25.000 inkl. mva. Ny kjøper må godkjennes av Barcode 131 AS. Transportkontrakt må være selger i hende innen en måned før varslet overtagelse. Transport av garantier til ny kjøper krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for en slik transport dekkes av kjøper. Overtagelse Leilighetene ventes klar for overtagelse senest 20.08.2015. Ca. 2 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om overtagelsestidspunkt. Overtakelse kan skje inntil 4 måneder tidligere enn fristen, forutsatt at dette er varslet i henhold til kjøpekontrakten. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse. Avbestilling Ved avbestilling vil det komme et avbestillingsgebyr som vil variere for hver enkelt leilighet og i samsvar med Buofl. kapittel VI. Konsesjon Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/brukstillatelse Prosjektet ble rammesøkt 07.06.2011 og rammetillatelsen er gitt 23.01.2012. Det er prosjektert og bygges i henhold til: Byggeforskrift 2007, TEK 07. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på leiligheten senest ved kjøpers overtagelse av leiligheten. Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21/2011) informeres ved dette om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest først vil foreligge lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. De aktuelle arbeider refererer seg først og fremst til følgende: - Selger er pålagt å utarbeide en felles plan for avfallshåndtering. Dokumentasjon nødvendig for ferdigstillelse av avfallshåndteringsplanen vil ikke foreligge før hele felt B13 er ferdigstilt. - Deler av arealene regulert til forretning, bevertning og kultur (FBK-arealene) vil trolig ikke være ferdigstilt per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon.

- Mulighetene for ferdigstillelse av utomhusarealene vil avhenge av hvilken årstid den enkelte boligseksjon overtas. - Ferdigstillelse av tomtestripene B13B vil først kunne foretas på det tidspunkt Dronning Eufemias gate er endelig opparbeidet av Statens Vegvesen. Under henvisning til at selger av den aktuelle boligseksjon er et selskap 100 % eid av Oslo S Utvikling AS (et selskap som igjen er 2/3-deler eid av den norske stat), vurderer megler risikoen for manglende ferdigstillelse av de gjenstående arbeidene samt risikoen for at ferdigattest ikke blir gitt, som liten. Det er i denne sammenheng også lagt vekt på at forpliktelsen til å opparbeide Dronning Eufemias gate alene påligger Statens Vegvesen. Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest eller konsekvensene av at ferdigattest ikke foreligger per overtakelse. Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 23. mai 1997, nr. 31. Bygget er et kombinasjonsbygg med næring og bolig hvor man bl.a. har stemmerett etter eierbrøk. Næringsarealene vil hovedsakelig ligge i 1. etasje og kjeller. Eierseksjonsloven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører/teknisk drifter, med varighet inntil 3 år som vil forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftsavtaler med varighet inntil 3 år, eksempelvis avtale vedr. fibernett. Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Som vedlegg og som en del av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Likeledes plikter kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiemøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Fellesutgifter er stipulert til ca. kr. 35 pr. kvm BRA pr. måned og inneholder bygningsforsikring, normale drifts- og vedlikeholdskostnader, renovasjon, kommunale avgifter og forretningsførsel. Det tas forbehold om sameiets endelige fastsettelse av fellesutgiftene. I tillegg kommer fjernvarme og varmtvann som er stipulert til ca. kr. 18,- pr kvm BRA pr. måned. Tv-pakke og fibernett kommer i tillegg, kostnaden er stipulert til ca. kr. 500,- pr. leilighet pr. måned. Fellesutgiftene utgjør følgende for de ulike størrelsene: 2- roms leilighet på 42 kvm kr. 2.684,-, 3-roms på 67 kvm kr. 4.051,-, 4-roms på 126 kvm kr. 7.178,-.Kostnaden er ca. kr. 250,- pr. biloppstillingsplass pr. måned. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto senest 7 dager etter anmodning fra megler. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. 47. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 2 dager før overtagelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på leiligheten er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger spesifisert nedenfor.

Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av leilighet som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 225 pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 1.060.-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 1.232.- i omkostninger pr. pantedokument. Omkostningene utgjør følgende for de ulike størrelsene: 2-roms leilighet på 42 kvm kr. 11.742,-, 3-roms på 67 kvm kr. 17.367,- og 4- roms på 126 kvm kr. 30.642,-. Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Ved kjøp av parkeringsplass påløper tinglysningsgebyr med kr. 1.060,-. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å betrakte som ca. arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal. Bustadoppføringslova/ garantier Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. Forbehold Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Plassering og endelig størrelse på radiatorer er ikke endelig bestemt. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. Det tas forbehold om at fradelingen/sammenføyningen av tomteparsellene og den påfølgende seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre. Selger skal ikke levere; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse. Illustrasjoner er ikke retningsgivende for detaljer rundt leveransen. Selger forbeholder seg retten til å forestå fordelingen / plasseringen av sportsboder og eventuelle parkeringsplasser. Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. Selger tar forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtagelsestidspunktet. Alle tegninger/fotografier i salgsprospektet er kun av illustrativ karakter, og kan avvike fra selgers ytelser. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt Etasjeplan/leilighetsoversikt Fasader- og snittegninger Plantegning

Leveransebeskrivelse Reguleringsplan og bestemmelser Forslag til vedtekter for sameiet Grunnboksutskrift Energiattest Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte leilighet. Boligens varmetap og energibehov er dimensjonert iht. Teknisk forskrift av 2007, TEK 07. Energimerkingen er beregnet til å ligge i kategori C. Det tas forbehold for at avvik kan forekomme spesielt i leiligheter med mye vindusflate. Ligningsverdi Ligningsverdi for leiligheten vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 60 prosent for sekundærboliger. Ligningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå årlige kvadratmeter satser. For beregning av ligningsverdi, gå inn på: https://www.skatteetaten.no/no/person/selvangivelse/bil-ogbolig/bolig/likningsverdi/boligkalkulator/boligkalkulator/ Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av leiligheten før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Se også utkast til vedtekter. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til å melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 Dronning Eufemias gate 16 0191 Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlaget betales av Selger. Vederlaget er avtalt til 1% + mva. av kjøpesum. I tillegg betaler selger bonus dersom boligtrinnet er utsolgt før første overtagelse, bonusen er ikke bestemt og avtales særskilt på det enkelte boligtrinn. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus og vil bli assistert av Eiendomsmeglerfullmektig Tobias Due, Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Megler Hege Andresen og Eiendomsmegler Beate Wiik. Oslo, 09.08.2013 rev. 20.02.2014