DRAMMEN KOMMUNE Bjørnar Davidsen Gravaåsen 39 3940 PORSGRUNN Vår referanse 12/5059/16/CAMANG Arkivkode GBNR 115/526 Deres referanse Dato 15.08.2012 TILLATELSE TIL TILTAK M/BETINGELSER - 115/526, LANDFALLØYA 63 DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV BRYGGE OG PÅLING I ELVEN Vi viser til Deres søknad mottatt 20.03.2012. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 14.05.2012. Saken er funnet å være komplett samme dato. Søknaden omfatter fasadeendring, tilbygg til bolig, påling og oppføring av brygge lange elvekanten. I medhold av plan- og bygningsloven 19.1 søkes det om dispensasjon fra bestemmelser og retningslinjer i punkt 2.0 i kommuneplanen for tilbygg/påbygg i langs Drammenselva. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Frode Wassås Bjørnar Davidsen VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Drammen kommune gir tillatelse til fasadeendring, oppføring av tilbygg, oppføring av brygge langs vannkanten og påling i elven med betingelser i forhold til søknad datert 03.04.2012, tegninger og situasjonskart godkjent 15.08.2012. Dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelser og retningslinjer i punkt 2.0 i kommuneplanen, byggeforbudssone langs Drammenselva.. Dispensasjonen gis for oppføring av brygge langs vannkanten, påling i elven, fasadeendring og oppføring av påbygg. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelsen: Kommunen vurderer det slik at en dispensasjon for omsøkte tiltak med de begrensninger kommunen påpeker ikke vil stride mot de intensjoner som kommuneplan og statlige retningslinjer har. Videre er kommunen av den oppfatning at fordelene med det omsøkte prosjektet, med de begrensninger kommunen påpeker, er klart større for omgivelsene og helhet på det bebygde miljø enn ulempene med at det gis dispensasjon. Se også under vurderinger Byplan avd. byggesak Engene 1, 3008 Drammen Tlf. 03008, fax. 32 04 62 00 www.drammen.kommune.no Org. nr. 939 214 895
Betingelser: 1. Bryggen må i hele sin lengde gjøres 0,5 meter smalere slik at den maksimalt bygger ut 1 meter fra husvegg mot sør. 2. Vinduene på sørfasaden tillates ikke skiftet ut med dører. 3. Det kreves at pålene utføres slik at de får et utseende mest mulig likt det opprinnelige. Det må ikke brukes materialer i pålene som avgir giftige forbindelser. 4. Eksisterende synlig tømmerkledning i 2.etasje mot elva skal beholdes. 5. Redegjørelse for grunnforhold i henhold til plan- og bygningsloven 28-1 må innsendes av ansvarlig prosjekterende innen 15.09.2012 og før igangsetting. 6. Før igangsetting skal det sendes inn revidert gjennomføringsplan påført dato for samsvarsærklæring og nødvendig prosjektering. 7. Rivingsmaterialer og bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak. Ansvar og kontrollform (jfr. gjennomføringsplan datert 3.4.2012): Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i dette tiltaket: Foretak Ansvarsområde Tiltakskl Bjørnar Davidsen SØK 1 Byggmester Anders Lund PRO og UTF for tømrerarbeider, brygge og påler 1 Oras as Drammen PRO og UTF for innvendig sanitærarbeider 1 Siv Ing Stener Sørensen Prosjektering av fundament 2 FAKTA Dokumentasjon: Avstandserklæring fra eier av gbnr 115/525 datert 13.05.2012 Avstandserklæring fra eier av gbnr 115/950 datert 13.05.2012 Tegninger i målestokk 1: 100 datert 17.04.2012 Situasjonsplan i målestokk 1: 500 datert 16.11.2011 Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Planer og vedtekter Eiendommen er i den nordlige delen omfattet av reguleringsplan for Landfaldøen, vedtatt i 1937. For resten av eiendommen gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt 26.02.2008, og dens bestemmelser. De omsøkte tiltak kommer innefor kommuneplanens arealdel. Høringsuttalelser Saken er sendt til høring til Fylkesmannen i Buskerud og Buskerud fylkeskommune v/ utviklingsavdelingen. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen viser til at Drammenselva er viktig for allmenne landskaps- og friluftsinteresser og naturmangfold. Bebyggelsen langs elva representerer bymessige kvaliteter og identitet. Det er kommunens ansvar å sørge for at tiltak gis en god estetisk utforming og landskapstilpasning.
Kommunen har ut fra hensynet til estetikk og byggeskikk funnet at det bare kan aksepteres en svært smal brygge langs vannet. Fylkesmannen vil peke på at tiltaket ikke må berøre viktige biotoper for sårbare eller truede arter i elva. Det må i denne forbindelse redegjøres for de miljømessige prinsipper i 8/12 i naturmangfoldloven. Ut fra tiltakets svært begrensede omgang anser vi imidlertid at det ikke krever behandling etter Forskrift om fysiske tiltak i vassdrag, fastsatt av Miljøverndepartementet med hjemmel i lov om laksefiske og innlandsfisk. Fylkesmannen ber om at kommunen i sin vurdering av saken tar hensyn til allmenne landskaps- og friluftsinteressert og naturmiljø. Buskerud fylkeskommune Buskerud fylkeskommune stiller seg bak kommunens kommentarer vedrørende brygge og dør på fasaden mot elva. I tillegg ønsker de en bevissthet omkring utforming av nye vinduer og at synlige eldre bygningsdeler beholdes. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak planbestemmelsen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. Plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Ved dispensasjon fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det går videre fram av 19-2 at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra plan. Påling som grunnlag for nytt bærelag for boligen I forbindelse med rehabilitering av eiendommen er det nødvendig med ny påling for å stabilisere bjelkelaget. Kommunen vil kreve at pålene utføres slik at de får et utseende mest mulig likt det opprinnelige. Bygningsmessige tiltak Omsøkt endring fra vinduer til dører i boligens sørlige del, som er tenkt som utgang til brygge i front tillates ikke. Opprinnelig var denne del av bygningen en sjøbod. Selv om det i en sjøbod var dør på samme sted hadde denne en annen funksjon enn dagens bolig. Kommunen slutter seg til fylkeskommunens anbefaling om at den synlige tømmerveggen i den eldste fasaden mot elva beholdes upanelert, og at takutspring og åser på samme fasade forblir uforandret. Tiltakshaver bekrefter at takutspring og åser ikke vil endres og at alle vinduer vil ha samme ruteinndeling, også på loft.
Oppføring av ny brygge Omsøkt brygge ligger langsmed elvebredden i en lengde av 18 meter. Foran boligen har den en bredde på 1,5 meter og foran gårdsplass en bredde på 3 meter. Høyden ser ut til å være ca. 80 cm over middelvannstand. Den vestre del av bryggen er avtrappet ned mot vannet slik at høyden her blir ca. 40 cm over middelvannstand. Sett sammen med kommentarene for omsøkt stuedør direkte ut til bryggen ser ikke kommunen noen grunn til at bryggen skal bygge så mye ut fra bygningskroppen. På grunn av nye pæler foran boligen kan det være både praktisk og estetisk en bedre løsning med en smal brygge foran bygningen, med en bredde på ~1 meter. Dette vil for eiendommen knytte sammen utomhusarealet på øst og vestsiden av huset og det vil lette vedlikehold på fasaden mot sør. Retningslinjene sier noe om størrelse og høyde på en brygge og omsøkte brygge er ikke i henhold til retningslinjene. Kommunen velger å se på området generelt, for å se om tiltaket passer inn i eksisterende omgivelser. Kommunen er av den oppfatning at bryggen er godt tilpasset eiendommen og bygningsmassen. Den er gitt et preg som fremhever tidligere tiders og eksisterende bruk av påler. Etter en helhetlig vurdering ut fra andre brygger i nærheten, som på naboeiendommene Landfalløya 59 og Landfalløya 65, vil ikke omsøkt brygge virke dominerende og vil passe fint inn i de eksisterende omgivelsene. Strandlinjen er ikke noe naturlig del av et friluftsområde og vil derfor ikke være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Selve strandlinjen vil ikke endres, denne går langs dagens mur mot vest og innunder huset. Naturmangfold Pålingen vil sannsynligvis ha liten effekt på plante og dyrelivet på lengre sikt under forutsetning av at det ikke brukes materialer som avgir giftige forbindelser. Tiltaket vil ikke berøre viktige biotoper for sårbare eller truede arter i elva. Allmenne landskaps- og friluftsinteressert og naturmiljø Tiltaket ligger i et tett bebygget område med boliger og bygningsmasse helt ut til elvekant. Tiltaket vil etter kommunens skjønn ikke føre til økt privatisering av området. Eksisterende strandlinje på eiendommen er begrenset av høy steinmur og strandlinje under huset og er derfor ikke en naturlig del av et friluftsområde. Videre anser kommunen at tiltaket er forskjønnende for området. Kommunen vurderer det slik at en dispensasjon for omsøkte tiltak med de begrensninger kommunen påpeker ikke vil stride mot de intensjoner som kommuneplan og statlige retningslinjer har. Videre er kommunen av den oppfatning at fordelene med det omsøkte prosjektet, med de begrensninger kommunen påpeker, er klart større for omgivelsene og helhet på det bebygde miljø enn ulempene med at det gis dispensasjon. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert og vil bli utført slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Videre innehar tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.
INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Disse bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Jamfør plan- og bygningsloven 21-9. Ansvarlig søker plikter å gjøre seg kjent med vedtaket samt vedlegget KRAV/INFORMASJON, samt sørge for at alle andre med ansvar i saken også gjør dette. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Gebyr I henhold til Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra 01.01.2012, skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av komplette søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr. 2100,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr. 1.050,- pr. time inntil saken er komplett. Det har i denne saken medgått 5 saksbehandlingstimer i forbindelse med forhåndskonferanse. I henhold til Gebyrregulativet 3-8 og 3-15 skal det for denne saken betales gebyr på 7 M. Totalt gebyr i saken er kr. 19.950,-. Gebyret inkluderer søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Vennlig hilsen Tormod Knutsen avdelingsleder Camilla Angelsen saksbehandler Vedlegg KRAV/INFORMASJON Tegninger og situasjonsplan stemplet med dato for godkjenning
KRAV/INFORMASJON vedlegg til byggesaker Drammen kommune Ansvarlig søker må sørge for at tiltakshaver og de foretak som er gitt ansvarsrett, får beskjed om vedtaket. Opplysning om adgang til å klage. Vedtaket i foreliggende sak kan påklages til fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (Jfr. Plan- og bygningsloven 1-9, og Forvaltningsloven 28.) Klagefristen er 3 uker regnet fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal adresseres til Fylkesmannen i Buskerud, Pb 1604, 3007 Drammen, men sendes til Drammen kommune, Byplan, Engene 1,3008 DRAMMEN. Klagen skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen skal undertegnes. Om De klager så sent at det kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bes De oppgi når underretning om saken kom frem. Det er adgang til å søke om å få forlenget klagefristen. Det er også anledning til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort av fylkesmannen, eller at pågående arbeider stoppes. Kommunen eller fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte "utsatt iverksetting" av vedtak, jfr. forvaltningslovens 42. Dersom det ikke gis utsatt iverksetting, blir arbeidene som utføres før klagen er ferdig behandlet av fylkesmannen, gjort på utbyggers(tiltakshavers) egen risiko. (Mht. klage, jfr. Forvaltningsloven 29-32.) Søksmål Søksmål om gyldigheten av Drammen kommunes vedtak eller krav om erstatning som følge av vedtaket kan ikke reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av den høyeste klageinstans som står åpen. Søksmål kan likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble framsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf forvaltningsloven 27 b. Beliggenhetskontroll (salingskontroll), Pbl. 29-4, byggesaksforskriften 6-3 Beliggenhetskontroll (salingskontroll) skal utføres av kvalifisert landmålerfirma med godkjent ansvarsrett. Beliggenhetskontroll utføres ut i fra oppsatte salinger etter at gravearbeidene er ferdige, men før støpearbeidene igangsettes. Beliggenhetskontrollen skal vise tiltakets hovedlengder og avstander til nabogrenser samt andre kritiske avstander som er vist på godkjent situasjonsplan. Dersom det ved beliggenhetskontrollen påvises avvik fra godkjennelsen, må arbeidet stoppes og deretter må avviket meddeles kommunen v/saksbehandler. Evt. endringer krever ny godkjennelse av kommunen. Det er ansvarlig utførende/tiltakshaver som er ansvarlig for at beliggenhetskontroll blir gjennomført. Krav knyttet til ferdigstillelse Ansvarlig søker skal påse at nødvendig sluttkontroll utføres og innhente samsvarserklæringer og kontrollerklæringer. Ansvarlig søker må sende Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til kommunen, og påse at tiltakshaver har mottatt tilstrekkelig FDV dokumentasjon. Dersom det er skjedd endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. Dersom det gjenstår arbeider, eller er oppdaget feil eller mangler, må det redegjøres for disse i forbindelse med anmodning om midlertidig brukstillatelse. Det må opplyses om når man mener at tiltaket vil kunne være ferdig. Husnummerskilt og eventuelt feierstige på tak må være montert før midlertidig brukstillatelse kan gis. Rørleggerfirma må sende Vann og avløp ajourførte rørleggertegninger("som bygget") som viser beliggenhet av vann- og avløpsledninger samt stoppekran. Kopi sendes byggesaksbehandler i forbindelse med Ferdigmelding.
Gebyrer Gebyret beregnes iht. Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, matrikkelsaker, geodatatjenester og seksjoneringssaker som til enhver tid gjelder. Rivingsarbeider Rivearbeider må foretas på en slik måte at tekniske anlegg blir forsvarlig frakoblet og slik at andre installasjoner i grunnen ikke blir beskadiget. For kartlegging av tekniske installasjoner kontakt: Drammen kommune, Vann, avløp (VA) Buskerud Kraftnett AS Telenor For private ledninger må eier kontaktes. Evt. tinglyste rettigheter må være avklart. Plugging av gamle vann- og avløpsledninger må utføres i samråd med Vann og avløpsvirksomheten (VA). Dersom det er kommunale vannmålere på eiendommen må rørlegger levere disse tilbake til kommunen. Ta kontakt med VA. Avfall og avfallshåndtering Rivingsmaterialer og avfall fra byggeprosessen skal behandles i henhold til avfallsplan og evt. plan for miljøsanering og leveres til godkjent deponi. Vei, vann og avløp Veier, gater, avkjørsler: se Gatenorm, Bestemmelser for utforming og bygging av kommunale trafikkarealer. Vann og avløp, kontakt Vann- og avløpsvirksomheten. Annet For mer informasjon, se Drammen kommunens hjemmeside www.drammen.kommune.no Bolig og eiendom, Byggesak