RAMMETILLATELSE - 115/100, GRANBAKKEN 10 - TILBYGG, PÅBYGG, FASADEENDRING, OMBYGGING

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Halvorsen og Reine AS Postboks 9407 Landfalløya 3023 DRAMMEN Vår referanse 13/6469/17/SOLBER Arkivkode GBNR 115/100 Deres referanse Dato RAMMETILLATELSE - 115/100, GRANBAKKEN 10 - TILBYGG, PÅBYGG, FASADEENDRING, OMBYGGING Vi viser til Deres søknad om rammetillatelse for tilbygg, ombygging, påbygg og fasadeendring, mottatt Sist innsendte dokumentasjon er mottatt Saken er funnet å være komplett samme dato. Søknaden omfatter tilbygg mot nord i to etasjer, påbygg mot øst og heving av tak i andre etasje, utvidelse av terrasse i første etasje mot sør over inngangsdør i underetasjen og fasadeendringer. Inngangsparti i første etasje flyttes til nytt tilbygg mot nord. Påbygg i andre etasje og heving av tak gjøres for å etablere rom for varig opphold i denne etasjen. I medhold av plan- og bygningsloven 19.1 søkes det om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels bestemmelser 2.5 Byggehøyder om maksimal gesimshøyde 7 meter over gjennomsnittlig planert terreng for gesimshøyde 7,6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Yngve Karlsen Halvorsen og Reine AS VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Drammen kommune gir tillatelse til oppføring av påbygg i andre etasje, tilbygg over to etasjer, heving av tak, utvidelse av veranda og fasadeendringer i henhold til søknad datert og endringer datert Følgende tegninger og situasjonskart er godkjent i tiltaket: Plan 1. etasje og 2. etasje datert /korrigert av kommunen mottatt Plan garasje og underetasje datert mottatt Plan tak datert mottatt Snitt A1 og A2 datert mottatt Snitt B1 og B2 datert mottatt Fasade syd og vest datert mottatt Fasade nord og øst datert mottatt Situasjonskart datert /korrigert av kommunen mottatt Dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdels bestemmelser 2.5 Byggehøyder: Der det i denne eller annen gjeldende plan ikke er fastsatt nærmere Byplan avd. byggesak Engene 1, 3008 Drammen Tlf , fax Org. nr

2 byggehøyder skal bebyggelse ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter, mønehøyde høyere enn 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dispensasjonen gis for heving av andre etasje og påbygg til denne med gesimshøyde 7,6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelsen: Heving av taket gir tilstrekkelig rom for isolering av yttertak og etablering av rom for varig opphold i etasjen. Huset ligger i bratt skrånende terreng og tilpasset terrenget ved at det trapper seg nedover mot gaten. Andre etasje ligger godt tilbaketrukket fra gaten og eiendommen har ikke naboer i nærheten mot nord. Kommunen kan derfor ikke se at overskridelsen av tillatt gesimshøyde fører til ulempe for naboer. Tillatelsen gis på følgende betingelser: 1. Rivingsmaterialer og bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak. Ansvar og kontrollform (jfr. gjennomføringsplan datert ): Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i dette tiltaket: Foretak Ansvarsområde Tiltakskl Halvorsen & Reine AS, org.nr SØK ansvarlig søker, PRO ansvarlig prosjekterende arkitektur Før det kan gis igangsettingstillatelse må følgende dokumentasjon være mottatt/godkjent: 1. Redegjørelse for om og eventuelt hvordan tiltaket berører bekkeinntak ved starten av avløpsledning nord på eiendommen. 2. Bekreftelse på at rehabilitering av avløpsledning er gjennomført. 3. Tinglyst erklæring som regulerer ansvarsforholdet vedrørende avløpsledning som går under tilbygget og bygningen. 4. Fullstendig søknad om igangsettingstillatelse. FAKTA Dokumentasjon Avstandserklæring, udatert, fra gbnr 115/101 Granbakken 12, for bygging 2,6 meter fra felles eiendomsgrense i henhold til nabovarsel mottatt Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Planer og vedtekter Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til boligområde. Høringsuttalelser Søknaden ble sendt til Buskerud fylkeskommune for kulturminnefaglig uttalelse den Bygningen er en funkisvilla som ikke er registrert som verneverdig, men den ligger i utkanten av et område med mange liknende verneverdige funkisvillaer. Uttalelse fra fylkeskommunen er mottatt 27. september Fylkeskommunen er av den oppfatning at det er uheldig med tiltak som forandrer den opprinnelige bygningskroppens volum og hvordan denne oppleves fra veien nedenfor. De mener det er spesielt uheldig at balansen i fasaden ut mot vei forrykkes ved at tak og panel trekkes ut over terrassen. Den tydelige oppdelingen mellom hovedvolumet og terrassen blir med dette visket ut.

3 Videre mener fylkeskommunen at det er uheldig med tilbygget mot øst, men at de har forståelse for ønsket om plass og vil ikke motsettes seg dette. Til tilbygget mot nord har de ingen anmerkninger. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 og 6-4 i byggesaksforskriften. Normalt tillates ikke bygging nærmere avløpsledning enn 4 meter. Tilbygget er plassert over avløpsledning som huset allerede i dag ligger over. Kommunens avdeling for vann og avløp opplyser om at det er startet et prosjekt som innebærer rehabilitering av denne ledningen. For å hindre skade på ledningen før rehabilitering kan ikke tiltaket igangsettes før rehabiliteringen er gjennomført. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels bestemmelse 2.5 Byggehøyder for gesimshøyde 7,6 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det er feilaktig oppgitt 7,8 meter i dispensasjonssøknaden. På tegningene og i redegjørelsen for søknaden er gesimshøyde over gjennomsnittlig terreng oppgitt til å være 7,6 meter, det er dette det søkes dispensasjon for. Maksimal gesimshøyde i henhold til kommuneplanen er 7,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Søker oppgir at årsaken til behovet for dispensasjon er å gi tilstrekkelig brukbarhet til etasjen, samt tilfredsstillende isolasjon av yttertak. Søker oppgir som begrunnelse for søknaden om dispensasjon at tiltaket i seg selv vil få en vesentlig bedre brukbarhet, framstå helhetlig estetisk og i tråd med opprinnelig arkitektur, og forholde seg til omgivelsene i forhold til høyde og generell størrelse. Videre påpeker søker at gesimsen som heves ligger godt tilbaketrukket fra gesimsen for førsteetasje og fra gatelivet, og at toppetasjen på ingen måte virker dominerende verken før eller etter tiltakets gjennomføring. Etter kommunens vurdering er huset godt tilpasset terrenget ved at det trapper seg nedover mot gaten. Tomten er bratt skrånende sørover ned mot Granbakken, med skog og høyspentledning i den nordre delen av tomta og huset i den søndre delen. Andre etasje ligger godt tilbaketrukket fra gaten og hevingen av taket er forholdsvis liten. Kommunen kan derfor ikke se at en overskridelse av tillatt gesimshøyde fører til ulempe for naboer. Etter en samlet vurdering er kommunen av den oppfatning at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og dispensasjonen innvilges. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Det ble sendt varsel om mulig avslag for tiltaket fra kommunen, begrunnet i bygningens verneverdi og tiltakets utforming. Etter å ha mottatt fylkeskommunens uttalelse til tiltaket og hatt en konstruktiv dialog med ansvarlig søker i etterkant har kommunen gjort en ny vurdering av tiltaket. Ansvarlig søker har sendt inn endrede tegninger i henhold til dialog på møte avholdt Søker har endret tak over veranda slik at dette rehabiliteres og ikke blir endret i form og størrelse fra dagens tak. Dette anser kommunen som svært positivt da dette bevarer bygningens karakteristiske volumoppbygging sett fra gaten. Dette påpeker også fylkeskommunen som det viktigste for at bygningens verneverdi ikke forringes. Vi har forståelse for tiltakshavers ønske om å bygge om og på andre etasje til rom for varig opphold. Det er derfor akseptabelt at vindusplassering i andre etasje følger etasjens endrede funksjon fra tilleggsdel til oppholdsrom. I varsel om mulig avslag ble det påpekt at vinduer i nordfasaden hadde få referanser til vindusutformingen i resten av huset. Vi er av den oppfatning at det bør tilstrebes en helhet, selv om denne fasaden ikke er synlig fra gata. Fylkeskommunen har ikke tillagt denne fasaden viktighet for husets verneverdi

4 og vi kan derfor akseptere valgt utforming. Utvidelse av terrasse over inngangsdør i underetasjen er begrunnet i et ønske om økt skjerming av inngangspartiet. Vindu i vegg foran inngangsdør har nå et format tilpasset øvrige vinduer i etasjen og dette kan nå tillates. Etter kommunens vurdering er tiltaket derfor prosjektert med en god arkitektonisk utforming som ivaretar husets verneverdi. Situasjonsplan og plantegning for første etasje er korrigert av kommunen slik at de er i overensstemmelse med endring av søknad datert der utvidelse av tak over terrasse er trukket fra søknaden. INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom arbeidene ikke er igangsatt innen 3 år, eller arbeidene innstilles for lengre tid enn 2 år, etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven Ved behov for riggplass på offentlig grunn og eventuell annen bruk av offentlige arealer må det på forhånd foreligge avtale med kommunen ved avdeling for vei, natur og idrett (VNI). Ansvarlig søker plikter å gjøre seg kjent med vedtaket samt vedlegget KRAV/INFORMASJON, samt sørge for at alle andre med ansvar i saken også gjør dette. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Gebyr I henhold til Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av komplette søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr. 2170,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er komplett. Det har i denne saken medgått 2 saksbehandlingstimer inntil saken var komplett. I henhold til Gebyrregulativet 3-3 J og 3-15 B skal det for denne saken betales gebyr på 10M. Totalt gebyr i saken er kr ,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Med vennlig hilsen * elektronisk signert for leder... Bjørn Tollef Swang Solveig Bergstrøm avdelingsleder saksbehandler Vedlegg Kopi: KRAV/INFORMASJON Yngve Karlsen, Granbakken 10, 3021, DRAMMEN

5 KRAV/INFORMASJON vedlegg til byggesaker Drammen kommune Ansvarlig søker må sørge for at tiltakshaver og de foretak som er gitt ansvarsrett, får beskjed om vedtaket. Opplysning om adgang til å klage. Vedtaket i foreliggende sak kan påklages til fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (Jfr. plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefristen er 3 uker regnet fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal adresseres til Fylkesmannen i Buskerud, Pb 1604, 3007 Drammen, men sendes til Drammen kommune, Byplan, Engene 1,3008 DRAMMEN. Klagen skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen skal undertegnes. Om De klager så sent at det kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bes De oppgi når underretning om saken kom frem. Det er adgang til å søke om å få forlenget klagefristen. Det er også anledning til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort av fylkesmannen, eller at pågående arbeider stoppes. Kommunen eller fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte "utsatt iverksetting" av vedtak, jfr. forvaltningsloven 42. Dersom det ikke gis utsatt iverksetting, blir arbeidene som utføres før klagen er ferdig behandlet av fylkesmannen, gjort på utbyggers(tiltakshavers) egen risiko. (Mht. klage, jfr. forvaltningsloven ) Søksmål Søksmål om gyldigheten av Drammen kommunes vedtak eller krav om erstatning som følge av vedtaket kan ikke reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av den høyeste klageinstans som står åpen. Søksmål kan likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble framsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf forvaltningsloven 27 b. Beliggenhetskontroll (salingskontroll), Pbl. 29-4, byggesaksforskriften 6-3 Beliggenhetskontroll (salingskontroll) skal utføres av kvalifisert landmålerfirma med godkjent ansvarsrett. Beliggenhetskontroll utføres ut i fra oppsatte salinger etter at gravearbeidene er ferdige, men før støpearbeidene igangsettes. Beliggenhetskontrollen skal vise tiltakets hovedlengder og avstander til nabogrenser samt andre kritiske avstander som er vist på godkjent situasjonsplan. Dersom det ved beliggenhetskontrollen påvises avvik fra godkjennelsen, må arbeidet stoppes og deretter må avviket meddeles kommunen v/saksbehandler. Evt. endringer krever ny godkjennelse av kommunen. Det er ansvarlig utførende/tiltakshaver som er ansvarlig for at beliggenhetskontroll blir gjennomført. Delingssaker Delingsforretning avholdes ikke før eventuelle tinglyste erklæringer/forslag til erklæring er mottatt. Gjensidige rettigheter/forpliktelser må tinglyses som heftelse på de involverte eiendommer. Dette gjelder evt. sikring av adkomst fram til offentlig veg, private vann- og avløpsledninger og plassering av avfallsbeholdere på annen manns grunn. Følgende må vises på situasjonskartet: Uteoppholdsareal, plassering av avfallsbeholdere, biloppstillingsplasser/garasje, snu- og manøvreringsareal. Krav knyttet til ferdigstillelse Ansvarlig søker skal påse at nødvendig sluttkontroll utføres og innhente samsvarserklæringer og kontrollerklæringer. Ansvarlig søker må sende Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til kommunen, og påse at tiltakshaver har mottatt tilstrekkelig FDV dokumentasjon. Dersom det er skjedd endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse.

6 Dersom det gjenstår arbeider, eller det er oppdaget feil eller mangler, må det redegjøres for disse i forbindelse med anmodning om midlertidig brukstillatelse. Det må opplyses om når man mener at tiltaket vil kunne være ferdig. Husnummerskilt og eventuelt feierstige på tak må være montert før midlertidig brukstillatelse kan gis. Rørleggerfirma må sende Vann og avløp ajourførte rørleggertegninger("som bygget") som viser beliggenhet av vann- og avløpsledninger samt stoppekran. Kopi sendes byggesaksbehandler i forbindelse med Ferdigmelding. Tiltaket må måles inn, og dokumentasjon som viser koordinatfestet plassering (X-, Y- og Z-koordinater) sendes saksbehandler. Drammen kommune krever at "som bygget" dokumentasjon for stedfesting i kart skal inneholde følgende: Fortrinnsvis en SOSI fil etter gjeldende FKB standard målt i Euref 89 UTM sone 32. Eller: En uttegning som viser innmålt tiltak med beskrivelse i henhold til FKB objektkatalog, med punkter påført nr. som henviser til koordinatliste. Koordinatliste Dato for innmåling. Navn, adresse, telefonnummer til kontaktperson/firma. Informasjon om SOSI-format og produktspesifikasjon FKB fås hos Statens Kartverk eller hos Kart og geodata i Drammen kommune. Det forutsettes at alt som har medført endring i kartet (også omkringliggende detaljer) måles inn. For bygning ønskes fasadeliv med høydereferanse topp fasadeliv. Dokumentasjonen kan leveres i analog eller digital form. Ved mindre tilbygg kan man levere tegning som viser utmål foretatt med målebånd fra eksisterende bygg, dersom eksisterende bygg er tilfredsstillende stedfestet. Gebyrer Gebyret beregnes iht. Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, matrikkelsaker, geodatatjenester og seksjoneringssaker som til enhver tid gjelder. Rivingsarbeider Rivearbeider må foretas på en slik måte at tekniske anlegg blir forsvarlig frakoblet og slik at andre installasjoner i grunnen ikke blir beskadiget. For kartlegging av tekniske installasjoner kontakt: Drammen kommune, Vann, avløp (VA) Buskerud Kraftnett AS Telenor For private ledninger må eier kontaktes. Evt. tinglyste rettigheter må være avklart. Plugging av gamle vann- og avløpsledninger må utføres i samråd med Vann og avløpsvirksomheten (VA). Dersom det er kommunale vannmålere på eiendommen må rørlegger levere disse tilbake til kommunen. Ta kontakt med VA. Avfall og avfallshåndtering Rivingsmaterialer og avfall fra byggeprosessen skal behandles i henhold til avfallsplan og evt. plan for miljøsanering og leveres til godkjent deponi. Husnummerskilt Vedtatt i Teknisk hovedutvalg i 1993, jfr. plan- og bygningsloven (1985) 105. Det er eiers plikt å sette opp- og å vedlikeholde husnummerskilt. Husnummerskilt skal være plassert i 2,5 meters høyde om det er mulig, og til høyre for inngangsdører og innkjørsler som munner ut i gate.

7 Ved nybygging skal skiltet settes opp tidligst mulig, senest før utferdigelse av midlertidig brukstillatelse. Ferdigattest kan nektes om husnummerskilt mangler. Skiltet skal utformes slik kommunen har bestemt, og det skal ha reflekterende bunn. Det skal vedlikeholdes slik at det er godt leselig. Skiltets høyde skal være 15 cm med sort tekst. Kommunen har praksis for at huseier i tillegg kan sette opp skilt med annen kvalitet og utsende enn de påbudte. Skilt i henhold til ovenstående regler må settes opp for at utrykningskjøretøyer lettest mulig skal finne frem. Vei, vann og avløp Veier, gater, avkjørsler: se Gatenorm, Bestemmelser for utforming og bygging av kommunale trafikkarealer. Vann og avløp, kontakt Vann- og avløpsvirksomheten. Annet For mer informasjon, se Drammen kommunens hjemmeside Bolig og eiendom, Byggesak