Du må klage til kjøperen så fort som mulig etter at du ble klar over avtalebruddet. Viser ikke kjøperen noen tegn til å ville oppfylle avtalen, bør

Transkript

1 Salg av bolig Kjøp og salg av bolig er for folk flest den største økonomiske transaksjonen de befatter seg med. Går noe galt, kan det koste deg dyrt. Du gjør derfor lurt i å sette deg inn i reglene for kjøp og salg av bolig, og kanskje til og med kontakte en advokat eller rådgiver. Skrevet av: Juristenes informasjonssenter (jus.no). Artikkelen under har vi hentet fra jus.no og tar for seg de viktigste forholdene du bør tenke på når du skal kjøpe eller selge en bolig. Hva gjør jeg frem til overleveringen av boligen? Hvilke muligheter har jeg hvis kjøperen ikke betaler eller oppfyller andre plikter i henhold til avtalen? Hva gjør jeg når kjøperen ikke overholder avtalen? Er jeg fri mine plikter når kjøperen har overtatt eiendommen? Hva gjør jeg frem til overleveringen av boligen? Du må klargjøre eiendommen før du overlater den til kjøper. Det innebærer at du må rydde og rengjøre alle rom og rydde eiendommen ellers, avhendingsloven 2-2. Når kjøper har oppfylt sine plikter etter avtalen, må du utlevere skjøtet og overlevere eiendommen. Du har rett til de avkastninger eiendommen gir, og plikt til å dekke kostnader, frem til kjøperen overtar bruken av eiendommen eller du har stilt den til kjøperens rådighet. Du plikter å holde et visst tilsyn med eiendommen frem til kjøper overtar den, avhendingsloven 2-3 til 2-7. Hvilke muligheter har jeg hvis kjøperen ikke betaler eller oppfyller andre plikter i henhold til avtalen? Oppfyllelse, avhendingsloven 5-2. Du kan kreve at kjøperen oppfyller sin del av avtalen og at han betaler kjøpesummen. Men hvis du er skyld i forsinkelsen, kan du ikke kreve oppfyllelse. Heving, avhendingsloven 5-3. Hvis forsinkelsen representerer et vesentlig kontraktsbrudd, så kan du kreve at kjøpet heves. Du får da tilbake eiendomsretten til eiendommen, men du må selvsagt betale tilbake kjøpesummen hvis du har fått delvis betaling. Tilbakeholdsrett, avhendingsloven 5-5. Du kan holde tilbake skjøtet hvis kjøper ikke betaler eller ikke oppfyller andre plikter. Du trenger heller ikke å overlate bruken av eiendommen til kjøper i et slikt tilfelle. Erstatning, avhendingsloven 5-4. Du kan kreve erstatning for tap ved forsinket betaling, men bare hvis den manglende betalingen skyldes kjøperens egne forhold. Du kan også få erstatning hvis kjøperen ikke oppfyller andre plikter enn betaling av kjøpesummen eller hvis kjøperen ikke tar over eiendommen til avtalt tid og du har særlig interesse i å bli kvitt eiendommen. Hva gjør jeg når kjøperen ikke overholder avtalen?

2 Du må klage til kjøperen så fort som mulig etter at du ble klar over avtalebruddet. Viser ikke kjøperen noen tegn til å ville oppfylle avtalen, bør du kontakte en advokat. Er jeg fri mine plikter når kjøperen har overtatt eiendommen? Under visse forutsetninger kan du måtte stå ansvarlig for mangler ved eiendommen inntil det er gått 5 år fra kjøperen overtok eiendommen, avhendingsloven 4-19(2). Har du opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro, kan du holdes ansvarlig selv etter 5 års fristen. (Men det skal altså en del til.)

3 Selg og kjøp boligen riktig! Skrevet av: Per J. Haakstad I 1993 kom loven som ga boligkjøpere større rett til å klage. Boligen som selges kan være av svært god kvalitet, likevel kan kjøper ha rett til saftige avslag i prisen! Et prisavslag kan fort komme opp i kroner Et slikt avslag forutsetter at boligen ikke er i tråd med avtale og/eller loven. Har kjøperen i det hele tatt rett il å klage? Når kjøperen oppdager en mangel, kan han reklamere i opptil fem år etter handelen og kreve avslag i prisen. Husk at kjøperen uansett må reagere når han har oppdaget feilen, og det kan skje allerede få dager etter overtagelsen. Kjøperen må da varsle selgeren innen rimelig tid. Det vil normalt si innen to til tre ukers tid. Men kjøperen må først være klar over at han kan ha et krav. Er kjøperen usikker, kan han først få en fagmann til å se på problemene før han gjør seg opp en mening. Men han må ikke somle! Vær klar over at selv om kjøperen før kjøpet ikke har en plikt til å undersøke boligen, har han slik plikt etterpå. Han kan bli felt på at han ikke har oppfylt dette kravet; da kan selger si at kjøperen burde ha oppdaget feilen før han faktisk gjorde det. Men kravene til undersøkelse etter kjøpet er ikke særlig strenge. Selv om kjøperen etter disse reglene har reklamert tidsnok, er han likevel ikke reddet! Den ukjente regel! Selv flere advokater er ikke klar over at man her må passe på enda en regel; nemlig fristene i foreldeseloven. Det gjelder på mange rettsområder, også her. Det bemerker advokat Per Racin Fosmark, fra advokatfirmaet Eckhoff, Fosmark & Co. i Oslo. Han underviser andre advokater i boligjus. Utgangspunktet i loven er at kravet som følger av reklamasjonen, foreldes tre år etter at det oppsto; det vil her si etter overtagelsen av boligen. Men siden kjøperen de første tre årene kanskje ikke vet om at han kan ha et krav, får han en tilleggsfrist. Den er på ett år fra tidspunktet kjøperen ble klar over sin rett. Kjøperens eneste mulighet til å hindre at kravet foreldes, er å ta rettslige skritt, vanligvis ta ut en forliksklage mot selgeren. Obs! Rekommandert brev er ikke nok! Med andre ord: Kjøperen kan ha reklamert innen femårsfristen og dessuten

4 innen rimelig tid etter oppdagelsen, og likevel oppdage at kravet er foreldet, sier Fosmark: - Fra kjøperen reklamerte, kan det nemlig lett gå over ett år før det blir sak, men da er det for sent. Selgerens unntakelser elle egne undersøkelser, ferier, advokatens arbeid og lignende, fører lett til at månedene går. ( Dette skjer vanligvis for skjulte feil og mangler som først dukker frem etter noen år.) Bruker kjøperen advokat som oversitter denne fristen, blir advokaten lett erstatningsansvarlig for tapet kjøperen fikk da kjøperen mistet sin rett. Advokater er forsikret mot slike tabber. Femårsregelen kan på denne måten være til ulempe for kjøperen og til fordel for selger: Når kjøperen først oppdager mangler etter seks-syv år, slår femårsfristen til og stenger for hans rett. Tidligere kunne man også reklamere etter for eksempel åtte-ni år. ( Men når det hadde gått så lang tid, var det selvfølgelig vanskelig å bevise at feilen forelå allerede på tidspunktet for kjøpet, noe som er et vilkår for at man i det hele tatt skal ha et krav.) Tips til selgeren! Mener du som selger at kjøperen ikke har reklamert innen rimelig tid, må du passe deg for å ikke straks kaste deg inn i diskusjonene med kjøperen om problemene. Da kan du ha tapt din rett til å hevde at kjøperen har reklamert for sent. Gjør i det minste kjøperen oppmerksom på at du mener at han har vært for sent ute. Mange tvister Det verserer svært mange saker om boligkjøp for norske domstoler. Det skyldes flere forhold: Hvert år omsettes det svært mange boliger, og det er snakk om store verdier. I tillegg er reglene uklare. Om man har en rett må ofte en domstol avgjøre. Usikkerheten skyldes at loven er veldig generell og skjønnsmessig. Mer konkrete retningslinjer har vi ikke. Høyesterett har ikke gitt noen føringer. Men en del råd kan vi gi! - Husk likevel at hver sak er spesiell, bemerker advokat Per Fosmark. Til syvende og sist blir din sak en vurdering av din bolig, din kontrakt, omstendigheter rundt din handel osv. Her skal vi se på enkelte viktige sider ved lov om avhendig av fast eiendom som trådte i kraft i Kjøperen kan gå i fakturafellen! Det vanligste kravet fra kjøperen er krav om avslag i prisen. Men er manglene vesentlige, kan kjøperen gå fra hele handelen. I begge tilfeller kan det bli snakk om erstatning for tap eller utgifter man har hatt. Det lar vi ligge. Reparerer kjøperen manglene og sender regningen til selgeren, kan selgere normalt smile og registrere at kjøperen har gått i fellen. Så lenge selger ikke har fått anledning til å utbedre feilene selv, mister kjøperen sin rett til prisavslag! Det kan vi kalle for fakturafellen.

5 Kjøperen skulle først og fremst ha undersøkt om selger var interessert i å ordne feilene på egen måte, for eksempel slik atman kunne engasjert en ege håndverket ( som kunne vært billigere ). Tips til kjøperen! Dersom vannsprute står fra rørene, er situasjonen akutt. Dermed kan kjøpere selvfølgelig selv gjøre det som trengs. Men ting som kan vente, skal selgeren ha fått en sjanse til å fikse selv. Imidlertid kan kjøperen nekte dersom ha har saklig grunn. - men dette var jo ikke riktig! Avtalen er selvfølgelig utgangspunktet for hva kjøperen kunne vente seg. Tips til kjøperen! Har selgeren gitt opplysninger som ikke er riktige, vil selgeren bli ansvarlig uansett. Har han sag at el-anlegget er nytt i hele boligen, er det en mangel at det ikke stemmer. Dette gjelder selv om el-anlegget for så vidt er godkjent, men gammelt. Så selv om boligen er av god kvalitet, kan uriktige opplysninger likevel medføre ansvar for selgeren. Det er ikke bare opplysninger i selve kontraktsdokumentet som er en del av avtalen. Også opplysninger i annonse, prospekt osv. skal legges til grunne. Men de mp være noenlunde konkrete og egnet til å skape forventninger hos kjøperen. Men generelle vendinger og skryt binder sjelden selgeren. Ofte inneholder avtale ikke så mye om boligens standard. Da ser vi på loven som utfyller kontrakten. Tips til selgeren! Selv om opplysningene i første omgang er feil, kan du som selger rette dem. Gjøres det før handelen er i boks ( budet ditt blir akseptert ) har du ditt på det tørre. Men også etter avtaleinngåelsen kan du forsøke å rette feil. Dersom du på kontraktsmøtet retter feilen i kontrakten uten at kjøperen protesterer vil det bety at partene har avtalt denne rettelsen; da kan kjøperen ikke klage på de opprinnelige feilopplysningene i ettertid. Mangel! Selv om man som selger er i god tro Utgangspunktet i loven er at boligen skal vurderes som fysisk gjenstad: At selger ikke vet om feil og mangler ved boligen, fritar han ikke for ansvar. Det sier amanuensis Trygve Bergsåker ved juridisk fakultet i Oslo. Han er en av Norges fremste ekspert på boligjus. En god del feil er mangler uansett. Vurderingen er objektiv, som vi sier. ( Forutsetningen er riktignok at kjøperen ikke kjenner til disse feilene). Her er en del eksempler på typiske feil, som kan være mangler uansett: Fysiske mangler - Bygge- og konstruksjonsfeil:

6 Er boligen bygget/konstruert feil, er det en mangel uansett. F. eks. at materialene er underdimensjonert. - Skader: Er noe av boligen ødelagt kan det gi rett til prisavslag. Men normalt slitasje gir kjøperen ingen rettigheter. To eksempler er sprukne fliser og hakk i parketten. Det går ikke an å klage på tidens tann. - Ting som ikke fungerer: Vinduer som ikke åpner seg og svakt trykk i kranene, er eksempler på mangler. - Fukt/råte/lekkasje: Dersom dette ikke er påregnelig p.g.a. alder, kan slike feil være en mangel. Tips til selgeren! Oppfordre folk til å undersøke boligen; da vil kjøperen i utgangspunktet ha seg selv å takke dersom han ikke blir klar over mangler som han lett ville ha oppdaget. Dette gjelder enda sterkere dersom kjøpere ikke bare generelt blir oppfordret til å undersøke, men blir oppfordret til å undersøke også mer konkrete sider ved boligen. Forskriftsmangler Det offentlige stiller utallige krav til en bolig. Er ikke kravene oppgylt, vil det normalt være en mangel. Men kravene må vurderes ut i fra kravene som gjaldt på den tiden boligen ble bygd. Man kan jo ikke endre konstruksjoner i ettertid. Men andre ganger må kravene som gjaldt på avtaletidspunktet være oppfylt for eksempel kravene til brannsikkerhet eller elektrisitet. - Dette er typiske offentlige regler som må være fulgt: Elektrisitetsforskrifter, byggtekniske regler, branntekniske regler, endelig offentlige planer, helseforskrifter, krav om ferdigattest etc. Eksempel: Er loftsleiligheten ikke godkjent som beboelserom, er dette en mangel. Da kan kjøperen heve kjøpet. Skal det ikke så store utbedringer til før kjøperen får godkjennelse, må du som selger betale for reparasjonsutgiftene. Også direkte pålegg fra myndighetene om utbedringer som hviler på boligen vil du som selger bli ansvarlig for. Det samme gjelder pålegg som kommer etter at

7 kjøperen overtok, men som du som selger måtte regne med at ville komme, for eksempel fordi du hadde fått et varsel. - Selv om alle typer kjøpere kan klage på forskriftmangler, gjelder likevel et unntak som for eksempel vil gjelde for de som er bygningskyndig: Slike kjøpere må vite om krav fra det offentlige er oppfylt, og spesielt når selgeren er forbruker og ukyndig, opplyser Bergsåker. Tips til selgeren! Risiko for at boligen ikke er i samsvar med offentlige krav, kan du som selger fraskrive deg ansvar for i kontrakten. Men husk å opplyse om dette allerede i prospektet. Hvis ikke, kommer du ingen vei med en slik reservasjon. Tips til kjøperen! Et generelt forbehold om at boligen selges som den er, er nok ikke tilstrekkelig til å avskjære ditt krav dersom boligen har forskriftsmangler. Selve kontrakten sier sjelden noe om standard på boligen. Derfor må selgeren og kjøperen støtte seg til en mer generell vurdering om hva kjøperen kan ha krav på. Hva kan en kjøper normalt forvente? Dommeren i en rettssak vil vanligvis se på boliger av tilsvarende type og standard. Men spørsmål om hva slags kvalitet man kan forvente, blir til syvende og sist opp til sakkyndig å vurdere. I helhetsvurderingen må man se hen til kjøpesummens størrelse, bebyggelsens alder og generelle preg. Om større råteskader i ytterkledningen uttalte dommeren i en lagmannsrettssak: Det dreier seg om en 35 år gammel bordkledning, der en viss sopputvikling kan forventes. Dette er da ingen mangel som kan berettige mangelsbeføyelser. Hva kjente kjøperen til? Den nye boligeieren kan ikke klage på det han visste om. Det han er blitt opplyst om i tilstandsrapport, takst, salgsoppgave osv., kan han ikke legge til grunn for en reklamasjon. Det må han anses å ha godtatt før kjøpet. Dermed har han hatt anledning til å ta høyde for dette på forhånd. - Kjøperen har imidlertid ikke noen plikt til å undersøke boligen. Jo mindre han vet, desto mer kan ha klage på etterpå! Men det er som regel likevel ikke slik at det er lurt å handel med bind for øynene. Tips til selgeren! Har kjøperen faktisk undersøkt før kjøpet, kan han ikke klage på feil ved boligen som han måtte ha sett, for eksempel fordi feilene var godt

8 synlige. Tips til kjøperen! Kravet til undersøkelse er likevel ikke strenge: En relativ overfladisk undersøkelse er nok. Selgeren kan ikke komme noen vei med påstanden om at kjøperen burde undersøkt ditt og datt mer grundig. Tips til selgeren! Men dersom du som selger faktisk har oppfordret kjøpere til å generelt undersøke boligen, må kjøperen foreta en slik inspeksjon for å ha sine rettigheter i behold. Også her snakker vi om en ordinær besiktigelse. Det stilles likevel strengere krav til undersøkelsen dersom kjøperen er bygningskyndig eler faktisk har hatt med seg en fagmann. Tips til kjøperen! Vær oppmerksom op at det ikke er noe krav om at kjøperen bruker fagmann, selv om selgeren generelt har oppfordret til det i annonsen eller lignende. Kjøperen skal med andre ord ikke behøve å bekymre seg for at han kan miste rettigheter dersom han ikke følger selgerens oppfordring. Den slår loven fast. Tips til selgeren! Du som selger kan godt oppfordre kjøpere til å bruke fagmann, for å saumfare mer konkrete sider ved boligen. Dersom kjøperen ikke gjør det, har han selv risikoen for at disse forholdene senere viser seg å være mangelfulle. Som den er : Kjøperens rettigheter reduseres Selv om kjøperen ikke kjente til feil og mangler kan det kanskje være andre grunner til at han ikke har noe å slå i bordet med: Dersom selgeren har tatt forbehold om at boligen selges som den er, betyr det at kjøperen overtar risikoen for skjulte feil og mangler. Men kjøperen trenger likevel ikke å godta alt. Loven bremser slike fraskrivelser: Dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, kan kjøperen likevel slå i bordet. Men; grensen for når man kan klage heves likevel en del. - En dom fra Frostating lagmannsrett har antydet under sterk tvil at reparasjonsutgifter som tilsvarte 2, 7% av kjøpesummen ikke kunne være vesentlig. Kjøperen fikk altså ikke sitt ønskede avslag. - Noen jurister opererer med en tommelfingerregel om at man kanskje må opp i utgifter som tilsvarer 4-5% av kjøpesummen før det her kan bli snakk om noe krav. Men dette er ikke ren matematikk: Det endelige svaret beror på en helhetsvurdering av boligen og prisen.

9 Mange misforstår At terskelen heves, forutsetter at selgeren og kjøperen i det hele tatt avtalte et slikt forbehold. Mange har ikke det, selv om de tror det selv! De som har brukt en standardkontrakt til Norges Eiendomsmeglerforbund kan lett misforstå. - Først av alt: Er det ikke tatt forbehold om som den er i prospektet, kan man ikke komme slepende med dette i ettertid ( i kontrakten på kontraktsmøtet ). - Men har selger/megler bare varslet at han vil bruke denne standardkontrakten, må du vite at det som står der ikke er noe som den er forbehold. Riktignok står det at eiendommen selges som besiktiget ( under kapittelet Tilbehør ). Men dette betyr faktisk bare at boligen ikke må endres fra tidspunktet du som kjøper var på visning, og frem til tidspunktet for selve overtagelsen. M.a.o.: At selgeren for eksempel ikke kan rive en vegg etter at du har vært å kikket! Både Norges Eiendomsmeglerforbund og Forbrukerombudet har bekreftet at dette var meningen. - Men Eiendomsmeglerforbundet, sammen med Forbrukerombudet, har nylig ( høsten 98 ) laget en ny standardkontrakt. Den vil eiendomsmeglere begynne å benytte seg av i begynnelsen av I denne kontrakten er et ordentlig som den er forbehold tatt inn, men bare som et alternativ. Er dette alternativet brukt i denne nye kontrakten, har du som kjøper lite du skal ha sagt ( dersom du vet før du gir bud at denne kontrakten vil bli brukt ). Tips til selgeren! Uansett: Dersom du som selger eksplisitt avtaler med kjøper at eiendommen selges som den er ( i vanlig forstand ), har du sikret deg. Da begrenses kjøperens rett. Så lag et skikkelig forbehold. Ærlighet varer lengst Kjøperen kan ikke klage på noe han visste om før han kjøpte. Informer ham best mulig på forånd. Det er en billig forsikring. Selgerens plikt til å opplyse Selger er pliktig etter loven å opplyse om ting han vet om ( eller måtte vite om ), dersom dette er opplysninger som en vanlig kjøper hadde grunn til å regne med å få. Fortell for eksempel at kjøkkenskapene er kalde, at det mangler parkett under teppet, at det er fukt på loftet, at verandastolpene har råte osv., osv. - Selger vil selvfølgelig risikere at kjøperen ikke er villig til å betale så mye som tiltenkt på grunn av skavankene han nå vet om. Men er mange kjøpere veldig interessert i boligen, vil de fleste punge ut likevel ( så lenge manglene ikke er alvorlig ).

10 - Dessuten kan det bli enda dyrere å la være å informere. Brudd på din opplysningsplikt vil ikke bare gi et saftig prisavslag, men kan også påføre deg smertelige utgifter til saksomkostninger. Både jurister og bygningskyndige som vi har snakket med, anbefaler at man gir så utfyllende informasjon som mulig. Fortelle om naboen? Hva med naboforhold, lukt, flomfare, støy osv.? Selger må opplyse om det en normal kjøper ville ha forventet å få av opplysninger. Nøler man med å opplyse om at naboen er en pøbel fordi du tror det kan skremme kjøperen, innrømmer man automatisk at dette kan ha betydning for kjøpere. Opplysningsplikten er i så fall rimelig klar. - Anstendighet tilsier atman ikke behøver å opplyse om at det bor innvandrere eller sosialklienter ved siden av. Men dersom kjøperen spør om dette, må du opplyse om det også. Tips til selgeren! Også muntlige opplysninger fritar deg som selger, men sørg for å få ned på papiret at du har oppfylt din opplysningsplikt, så har du bevis. Det samme gjelder kjøperen: Selgerens utsagn om at for eksempel taket er tett, bør kjøperen få skriftlig. PS! Sier selgeren enten skriftlig eller muntlig, - at kjøkken, bod, tak eller lignende er nytt, skal det være av nyere dato, ikke bare nyere enn selve huset. Ingen garanti for selger Vær klar over at selv om selger opplyser om alt han vet om er han ikke sikret å unngå reklamasjon. Han kan bli ansvarlig p.g.a. andre omstendigheter han skulle ha nevnt, men glemte. - En egenmelding fra selger kan videre bli oppfattet av kjøperen som en garanti: Det er kun dette som er feil, ergo: - resten er ok. Det er ikke alltid tilfelle. Det kan til og med være feil og mangler som verken selger eller takstmann kjente eller hadde mulighet til å kjenne til. Men slikt kan objektivt sett være kontraktsbrudd likevel. Hva kan selgeren håpe på ved å holde munn? Det er ikke til å komme forbi at noen selgere klart forsømmer sin opplysningsplikt, bl.a. for å sikre flest mulig budgivere, og for å få best mulig pris. Det ha håper på er at kjøperen ikke gidder å saksøke ham, eller at kjøperen ikke klarer å bevise at selgeren kjente til ditt og datt. - Men vinner kjøperen, vil selger uansett bli tvunget til å gi prisavslag tilsvarende det kjøperen ville betalt mindre dersom kjøperen visste om feilene. I tillegg kommer saksomkostninger; det blir lett kroner. Da har

11 du t.o.m. kranglet kanskje i to, eller tre års tid! Kjøperens fordeler Selv om kjøperen ikke har noen undersøkelsesplikt før handelen, vil det som tidligere nevnt spille en rolle om han faktisk har undersøkt boligen. Hva burde han da oppdage? ( ut ifra den undersøkelsen han vitterlig tok ). - Det stilles ikke større krav til en undersøkelse enn en lett og overfladisk sjekk. Men dersom kjøperen er bygningskyndig, eller får hjelp av fagmann, skjerpes kravene. Det man måtte eller kanskje burde ha oppdaget gir ikke noe rettigheter, selv om man faktisk ikke oppdaget feilene. Hva kjøperen i teorien kunne ha oppdaget, er ikke poenget her. Tips til selgeren! Bruker kjøperen takstmann til å foreta en tilstandsrapport, kan ikke kjøperen gjøre gjeldende en mangel som takstmannen burde ha oppdaget. Tips til kjøperen! Hva kjøperen har oppdaget før kontraktsmøtet, men etter at avtalen gikk i boks ( da budet ble akseptert ), teller ikke. Selgeren kan ikke mene at kjøperen dermed har kjøpt med åpne øyne. 7 raske råd til selgeren Selg boligen som den er ( ved behov ) Fraskriv deg ansvaret for forskriftsmangler ( ved behov ) Oppfordre kjøperen til å undersøke boligen Opplys om alle feil du vet om Få med alt du sier, enten inn i kontrakten eller som et vedlegg Bruk tilstandsrapport og egenmelding Pass på om kjøperen går i fellene 6 raske råd til kjøperen Du har ingen undersøkelsesplikt ( men vet hva du kjøper ) Du taper ikke rettigheter på å ikke bruke fagmann Husk å reklamer i tide og ikke gå i fakturafellen Få positive opplysninger fra selgeren skriftlig Ikke krangle på knirkete dører og annet småplukk Boligforsikringen din dekker rettssak om boligkjøp ( ikke motpartens utgifter )

12 Forbrukerrådets faktablad: Eiendomsmegling Skrevet av: Forbrukerrådet Skal du selge boligen din kan det være lurt å be om et tilbud fra flere meglere før du velger megler. For å hjelpe deg å styre unna de vanligste fellene har vi under gjengitt Forbrukerrådets faktablad om eiendomsmegling. Skal du selge boligen din gjennom eiendomsmegler? I så fall kan det være lurt å be om et tilbud fra flere meglere før du velger megler. Det gjelder nemlig avtalefrihet for meglerens vederlag, og prisen kan variere mye. Når du bruker en eiendomsmegler eller advokat som medhjelper ved salg av en eiendom så vil meglerens/advokatens jobb være regulert av lov om eiendomsmegling av 16. juni Det følger av denne loven at megleren har plikter vis a vis både selger og kjøper av eiendommen. I dette faktabladet vil vi bare ta for oss tilfeller der meglerens oppdragsgiver er selgeren av eiendommen. Megleren skal være en nøytral mellommann og i vareta begge parters interesser bortsett fra når det gjelder pris. Megleren skal selvsagt også utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Norges Eiendomsmeglerforbund og Advokatforeningen har utarbeidet etiske regler som megleren/advokaten skal følge. I lov om eiendomsmegling stilles det videre krav til journalføring og til behandling av betrodde midler. Eiendomsmegleren må også stille sikkerhet. Denne sikkerheten må dekke det ansvar som eiendomsmeglerforetaket kan pådra

13 seg under utøvelse av meglingsvirksomheten. Kredittilsynet fører tilsyn med bransjen. "Megler" hva betyr det? Megler er en ubeskyttet tittel, og man må skille mellom "meglere" og eiendomsmeglere/ statsautoriserte eiendomsmeglere. En "megler" kan være en selger som selger fast eiendom. Men for å kalle seg eiendomsmegler eller statsautorisert eiendomsmegler må man derimot ha bestått eiendomsmeglereksamen, ha minst to års praktisk erfaring og meglerbrev. Visningsassistenter har normalt ikke fullført en fagutdannelse, men kan f.eks være studenter ved eiendomsmeglingsstudiet. Avtalen med eiendomsmegleren En avtale med en eiendomsmegler skal gjøres skriftlig på et fastsatt skjema som kalles oppdragsskjema. Skjemaet skal fylles ut korrekt og signeres av begge parter. Les alltid nøye igjennom alle punktene i oppdragsavtalen før du signerer, og spør megleren dersom det er noe du lurer på. Vær kritisk, hva vil disse vilkårene bety for salget av nettopp din bolig/eiendom? Det er full avtalefrihet med hensyn til vederlaget. Skal du avtale fast provisjon eller progressiv provisjon? Det er vanlig at megleren tar ca. 1½ - 3 % i vederlag av kjøpesummen. Det er heller ikke uvanlig at selger og megler avtaler progressiv provisjon f. eks for den delen av kjøpesummen som er over verditaksten/prisantydningen med f. eks 5 %. Når progressiv provisjon avtales på denne måten bør ikke megleren ha satt prisantydningen selv. Vederlaget er betalingen til megleren for den salgsjobben han gjør for deg. Utover vederlaget vil man finne bestemmelser om utlegg i forbindelse med salget. Når det gjelder punktet om utlegg kan megleren ikke ta seg betalt for andre enn de utlegg som er positivt angitt. Vederlaget skal anses å være inkludert moms dersom ikke annet fremgår. Videre er det vanlig å avtale hvor lenge oppdraget skal løpe. I

14 forbrukerforhold kan oppdraget maks løpe i en periode på 6 måneder. Ønsker man å fornye oppdraget må det gjøres skriftlig. Loven stiller strenge krav til utfyllelsen av oppdragsskjemaet, og feil utfyllelse vil gå ut over megleren. Meglerens eneformidlingsrett Så lenge oppdraget løper har megleren eneformidlingsrett. Megleren har faktisk rett til provisjon dersom handel kommer i stand i oppdragstiden selv om dette ikke skyldes meglerens innsats. Dersom du ønsker å bytte megler i løpet av oppdragstiden er det derfor svært viktig at du avklarer både med den gamle og med den nye megleren hva de skal ha i vederlag før du bestemmer deg. Videre vil megleren også ha rett til provisjon dersom salg kommer i stand i løpet av de 3 første månedene etter oppdragstidens utløp dersom eiendommen er solgt til noen som megleren har forhandlet med i oppdragstiden, eller med noen som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden. Dersom handel ikke kommer i stand, har megleren ikke rett til vederlag dersom dette ikke er uttrykkelig avtalt i oppdragsskjemaet. Handel er kommet i stand når et bud er akseptert. Oppsigelse av oppdrag Både megler og oppdragsgiver har rett til å si opp oppdraget uten varsel. Av bevishensyn bør en oppsigelse skje skriftlig. Megleren vil ha krav på et vederlag for utført arbeid dersom det er forbrukeren som sier opp avtalen og det er avtalt at megleren også skal ha et vederlag dersom oppdraget sies opp. Er ikke størrelsen på vederlaget fastsatt i oppdragsskjemaet vil megleren ha krav på et rimelig vederlag. Megleren kan også kreve dekket sine faktiske utlegg i den grad utleggene fremgår av oppdragsavtalen.

15 Salgsarbeidet Når megleren har mottatt et oppdrag vil han starte salgsarbeidet. Forbrukerombudet har utarbeidet krav til markedsføringen av boliger. Markedsføringen skal blant annet ikke være urimelig, uriktig eller villedende. Annonsen Den prisantydningen det annonseres med skal være reell. Salgsoppgaven Salgsoppgaven og vedleggene til denne er viktige dokumenter ved salg av fast eiendom. I følge lov om eiendomsmegling har kjøperen krav på å få en rekke sentrale opplysninger skriftlig av megleren før et bud aksepteres. Dette gjelder blant annet opplysninger om eiendommens gårds- og bruksnummer, om hvem som er eier og om det gjelder et sameie eller en selveier eiendom osv. Videre skal både tinglyste og ikke tinglyste heftelser fremkomme, men det sier seg selv at megleren ikke vil ha mulighet til å kjenne til heftelser som ikke er tinglyst uten selgerens hjelp. Også eiendommens arealer skal angis, samt byggeår og byggemåte med mer. Megleren kan ha plikt til å opplyse om mer enn de punkter som er uttrykkelig nevnt i loven. Megleren har også en undersøkelsesplikt. Megleren er pålagt å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen så langt det synes rimelig. Vær imidlertid klar over at megleren f. eks. ikke er en byggekyndig person. Hvor langt meglerens undersøkelsesplikt strekker seg vil bero på en skjønnsmessig vurdering. Selgeren har en viktig rolle å spille når det gjelder å sørge for at kjøperen får viktige og nødvendige opplysninger om eiendommen. Megleren har en selvstendig plikt til å kontrollere og supplere selgerens opplysninger. Når salgsoppgaven er utarbeidet bør selgeren få den til gjennomlesning før den gis ut til interessenter. Det samme gjelder når en takst/tilstandsrapport/ Boligsalgsrapport er utarbeidet. Selgeren bør påpeke feil og mangler i salgsoppgaven skriftlig til megleren omgående. Interessentene skal normalt få salgsoppgaven med vedlegg

16 samt eventuelt takst/tilstandsrapport/ Boligsalgsrapport på visningen. Det er viktig at interessentene har slik informasjon før budgivningen starter. Mange meglere tilbyr selgeren å tegne en eierskifteforsikring. Det er da meglerens plikt å sørge for at interessentene får en kopi av selgerens egenerklæring før budgivningen starter. Visning Dersom du ønsker at megleren din skal møte selv og ikke ved en visningsassistent, så bør du be uttrykkelig om dette. Megleren skal selvsagt ha med seg et tilstrekkelig antall salgsoppgaver med vedlegg på visningen ut i fra den interessen for eiendommen som man må kunne forvente. Budgivningen Når en eiendom legges ut for salg inviteres interessenter til å legge inn et bud. Selgeren velger selv når han vil akseptere et bud og hvilket bud han vil akseptere. Forholdet mellom selger og budgiver reguleres av avtaleloven. Ved salg gjennom megler plikter megleren å følge de etiske regler om budgivning. Disse reglene skal normalt ligge ved salgsoppgaven. Megleren skal anbefale at hver budgivers første bud har minst 24 timers akseptfrist. Et bud er bindende for budgiveren frem til akseptfristens utløp. En budgiver må derfor aldri by på to eiendommer samtidig. Gjør han det risikerer han å bli sittende som eier av to eiendommer. Megleren har normalt ikke fullmakt til å akseptere et bud. Dersom han har slik fullmakt skal det fremgå av oppdragsskjemaet. Det er selgeren som aksepterer bud. Når et bud er akseptert, så er kjøpsavtalen inngått på de vilkår som følger av blant annet salgsoppgaven, selgers egenerklæring, takst, opplysninger gitt av selger og megler

17 muntlig, samt budskjemaet. Alle budgivere kan be om innsyn i budrundens historikk av faglig leder. Den som kjøper eiendommen har anledning til å kontrollere saksgangen på budgivningen etter at eiendommen er solgt. Øvrige budgiveres navn vil da fremkomme. Kontraktsignering Kontraktssignering finner normalt sted innen relativt kort tid etter at budet er akseptert. Både kjøper og selger bør be om å få et utkast av kontrakten til gjennomlesning før møtet for kontraktssignering. Kontrakten skal gjenspeile det som allerede er avtalt. Dersom det kommer ny eller avvikende informasjon på kontraktsmøtet av betydning for salget i forhold til det som tidligere er avtalt/opplyst, så kan det gi grunnlag for å reforhandle kjøpsavtalen helt eller delvis. Dersom du synes noe er uklart på kontraktsmøtet er det viktig å benytte denne anledningen til å avklare forholdet og eventuelt ta forbehold før du skriver under kontrakten. Når kontrakten først er signert kan det være svært vanskelig i ettertid å gjøre noe gjeldende som man visste om på tidspunktet for kontraktssigneringen. Megleren har en viktig omsorgsplikt både overfor kjøper og selger i slike situasjoner, og megleren skal kunne gi relevant informasjon om aktuelle lover og regler til kjøper og selger og eventuelt henvise til en advokat dersom det er nødvendig. Det er relativt vanlig å kreve at kjøperen skal betale 10 % av kjøpesummen ved kontraktssignering, "håndpenger". Dette må i så fall fremgå av den informasjon som gis før et bud aksepteres f. eks i salgsoppgaven eller i budskjemaet. Dersom det ikke gjør det, kan slike håndpenger ikke kreves etterpå. Overtakelse Det kan ikke uten videre forventes at megleren vil være til

18 stede på overtagelsestidspunktet. Det er vanlig at resten av kjøpesummen skal betales på avtalt overtakelsesdato. Frem til denne datoen kan kjøperen instruere megleren om å holde tilbake penger dersom han oppdager mangler etc. Kjøperen gjør selvsagt dette på egen risiko, og må sørge for ikke å holde tilbake mer enn det det anslagsvis er grunnlag for ut i fra mangelens verdi. Etter overtagelsesdatoen har kjøperen normalt ikke mulighet til å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen. Renter Ikke sjelden oppstår det spørsmål om hvem som har rett til rentene av kjøpesummen. "Håndpenger" er etter vårt syn å anse som en forskuddsbetaling. Det betyr at pengene med renter tilhører selgeren fra og med avtalt betalingstidspunkt som normalt vil være datoen for kontraktssignering. Når det gjelder renter av resten av kjøpesummen, så er de i prinsippet kjøperens frem til avtalt betalingstidspunkt som normalt er avtalt overtagelsesdato. Etter dette tidspunktet tilhører rentene selgeren. Dersom rentebeløpet er mindre enn ½ rettsgebyr, så plikter imidlertid ikke megleren å avregne renter på sin klientkonto. Tvisteløsning Dersom du ønsker å klage på eiendomsmegleren, kan du klage til Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester dersom den faglige leder er en statsautorisert eiendomsmegler og medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund. Dersom den faglige lederen er en advokat, må du klage til Advokatforeningen. Adresser: Klagenemda for Eiendomsmeglertjenester Inkognitogt Oslo Telefon: (kl ) Telefaks:

19 Disiplinærnemda for advokatvirksomhet Den Norske Advokatforening Kr. Augustsg Oslo Telefon: