BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (detaljregulering) FOR BUSKERUDVEIEN

Transkript

1 BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (detaljregulering) FOR BUSKERUDVEIEN Dato for siste revisjon av bestemmelsene: HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planen er å legge til rette for et boligområde med variert boligsammensetning og et lesbart hierarki av sammenhengende uteområder. 1. FELLESBESTEMMELSER 1-1. Plankrav a) Det skal utarbeides utomhusplan for hele planområdet i tråd med kommunens retningslinjer. b) Overordnet utomhusplan skal sendes inn sammen med første søknad om rammetillatelse for første delområde. c) Detaljert utomhusplan for hvert av delområdene skal sendes inn sammen med hver søknad om rammetillatelse innenfor det aktuelle delområdet. d) Overordnet parkeringsplan for hele planområdet skal sendes inn sammen med første søknad om rammetillatelse for første delområde. e) Detaljert parkeringsplan for hvert av delområdene skal sendes inn sammen med hver søknad om rammetillatelse innenfor det aktuelle delområdet Rekkefølgekrav a) Før det gis rammetillatelse til tiltak skal det dokumenteres at geotekniske analyser er gjennomført i tråd med Rapport nr r1 fra Multiconsult AS og at det er tilfredsstillende geotekniske forhold i området. Aktuelle løsninger skal være godkjent av geoteknisk fagpersonell. b) Før det gis rammetillatelse må det foretas en mer detaljert undersøkelse av forurensingsforholdene som grunnlag for å utarbeide en tiltaksplan iht. krav i kap. 2 i Forurensningsforskriften. 1

2 c) Før det gis tillatelse til igangsetting skal detaljert utomhusplan for det aktuelle delområdet være godkjent. d) Før det gis midlertidig brukstillatelse til et tiltak, skal vei fram til det omsøkte tiltaket og tilhørende parkeringsplasser være opparbeidet. For tiltak på nordre del av delområde BBB4 gjelder dette også opparbeiding og istandsetting av Buskerudveiens sørside langs eiendommen til Buskerudveien 123. e) Ved etappevis utbygging innenfor et delområde skal tiltakets forholdsmessige del av tilhørende utearealer (sandlekeplasser, uteoppholdsarealer) være opparbeidet senest første sommer (i løpet av september) etter at midlertidig brukstillatelse er gitt for første bolig i det omsøkte tiltaket. f) Veianlegg og parkeringsplasser som er godkjent, men ikke ferdigstilt, kan erstattes av midlertidig løsning med vei og åpne parkeringsplasser på egnet sted innenfor planområdet. g) Fortau o_sf1 og o_sf2 skal være ferdigstilt senest ved midlertidig brukstillatelse for første tiltak på et av delområdene BKB1, BKB2 eller nordre del av delområde BBB4. h) Kvartalslekeplass f_blk1 skal være ferdigstilt senest ved midlertidig brukstillatelse for eventuell barnehage innenfor BKB1 og/eller ved ferdigattest for delområde BKS1. i) Ballfelt f_blk2 skal være ferdigstilt senest ved ferdigattest for det siste av delområdene. j) Midlertidig energikilde tillates inntil permanent energisentral er etablert for hele området Utforming a) Alle bygninger utenom eksisterende innenfor delområde BKB1 skal ha flate tak. b) Åpne tekniske anlegg skal i størst mulig grad integreres i bygningsvolumet. c) Alle leilighetene på bakkeplan skal ha direkte adgang til private uteoppholdsarealer på terreng. Minst halvparten av leilighetene på bakkeplan skal være tilrettelagt for barnefamilier (3-roms eller større) Tekniske anlegg a) Alle kabler som føres inn i området skal føres fram som jordkabler. Dette gjelder også internt i planområdet b) Ved endringer på ledningsnettet skal alle ledninger på de aktuelle stolpene legges som jordkabler. 2

3 c) Plassering av frittstående bygninger for tekniske anlegg, som nettstasjoner, pumpestasjoner og lignende skal vises på overordnet utomhusplan ved søknad om rammetillatelse. d) Trapperom og heissjakt tillates med en maksimal høyde 1,5 meter over maksimal tillatt gesimshøyde Overflatevann a) Det kan innenfor planområdet kreves etablert anlegg for oppsamling, fordrøyning, rensing og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. b) Overvannshåndteringen innenfor området skal primært baseres på overflateløsninger, og løses innenfor områdene som er avsatt til bebyggelse og anlegg Støy a) Ved søknad om rammetillatelse for ny boligbebyggelse som kan være utsatt for trafikkstøy fra gate, skal tiltakshaver dokumentere at kommuneplanens krav til støygrenser overholdes gjennom en støyfaglig utredning hvor støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår. b) Minst 50 % av oppholdsrommene i hver bruksenhet og 50 % av alle soverom, skal ha lavere støynivå utenfor vindu ved fasade enn nedre grenseverdier for gul støysone. Dersom det kun er et oppholdsrom i en boenhet skal minst en fasade i dette rommet ha vindu som kan åpnes mot stille side Den ubebygde del av tomta a) Mellom byggeområdet og Buskerudveien i felt BBB4 skal det etableres grøntrabatter på minimum 2 meter bredde. Arealene skal gis en parkmessig opparbeidelse, iht. godkjent utomhusplan Energiforsyning a) Ny bebyggelse skal tilrettelegges for forsyning av fjernvarme Eierform a) Framtidig eierform framkommer av plankartet. Det er angitt med liten bokstav: o= offentlig formål f= fellesareal b) Lekeplasser og uteoppholdsareal ned mot elva og gjennomgang for gående fra Buskerudveien og ned til elva skal være åpen og tilgjengelig for allmennheten. 3

4 1-10. Parkering a) Plassering og fordeling mellom plasser for biler og sykler skal vises på egen parkeringsplan som skal følge hver søknad om tiltak. b) Det skal settes av tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht. gjeldende kommuneplan. c) Alle åpne parkeringsplasser langs felles veier skal primært være for gjesteparkering og er felles for alle boligene. Disse plassene kan graves delvis inn i terrenget slik at de blir mindre synlige Avfallshåndtering a) Innenfor planområdet skal det etableres nødvendig antall renovasjonsanlegg iht. gjeldende krav fra RfD. Det skal benyttes nedgravd avfallsløsning. Oppstillingsplasser skal tegnes inn på overordnet utomhusplan Mindre tiltak på eksisterende bygningsmasse a) For å sikre kontinuitet i området inntil reguleringsplanen gjennomføres, kan det godkjennes søknadspliktige tiltak knyttet til eksisterende næringsbebyggelse uten dispensasjon fra denne reguleringsplanen 2. REGULERINGSFORMÅL 2-1. Boligbebyggelse Fellesbestemmelser a) Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet slik at det skapes gode, funksjonelle og lesbare forbindelser mellom de felles uteoppholdsarealene på feltene BKS1, BB2, BB3, BB4 og BKB2. Byggegrensene gjelder med følgende unntak: - mindre bygningsmessige konstruksjoner som balkonger, karnapper etc. som krager inntil 1 m ut over byggegrensen når underkant er minimum 2,5 m over ferdig planert terreng. - parkeringsanlegg i kjeller som ligger helt under terreng, samt utvendige nedkjøringsramper. - terrasser og plattinger - pumpestasjoner, nettstasjoner, renovasjonsanlegg b) Sandlekeplasser skal etableres innenfor maks 50 m avstand fra boligen, minimum en lekeplass pr. 50 boliger. Sandlekeplassene skal fremgå av utomhusplanen for delområdet. c) Maksimal gesimshøyde er angitt på plankartet. Høyden skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. 4

5 d) Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er angitt på plankartet. e) Småhus og blokkbebyggelse skal i størst mulig grad ha samme arkitektoniske utforming slik at hele området får et enhetlig uttrykk. f) Det tillates ikke ensidige leiligheter mot nord eller øst Område BBB2, BBB3, BBB4 a) Områdene skal bebygges med blokkbebyggelser. med parkeringskjeller. b) Øverste etasje i alle bygningene skal være delvis tilbaketrukket med takterrasse(r) der samlet areal av terrassen(e) skal utgjøre minimum 20 % av bruttoarealet av underliggende etasje. Tilbaketrekningen skal være minimum 3 meter fra fasaden i underliggende etasje der dette er markert på plankartet med stiplet strek. c) Bebyggelsen skal plasseres slik at alle boliger innenfor planområdet i størst mulig grad får gode solforhold og utsikt til elva. d) Minstekrav til privat uteoppholdsareal (MUA) i blokker er 5 m 2 pr. bolig. e) Minstekrav til brukbart og sammenhengende felles uteoppholdsareal (MFUA) er 30 m 2 pr. bolig, hvorav 15 m 2 pr. bolig skal være «stille areal» (utenfor gul støysone). Minst 50 % av felles uteoppholdsareal skal være solbelyst kl vårjevndøgn. f) Uteareal skal lokaliseres til arealer hvor bredden mellom motstående bygninger er minimum 1,5 ganger høyden av gjennomsnittlig gesimshøyde. Mindre deler av utearealet, som smett og forbindelser tillates lokalisert til arealer som ikke oppfyller dette kravet. Parkering, kjøreareal, snuplasser og renovasjonsareal inngår ikke i felles uteoppholdsarealer. Det skal etableres tilstrekkelig vekstgrunnlag på deler av utearealet for etablering av trær (min 1 m vekstmedium). g) Parkering skal skje i parkeringskjeller under terreng. Kjøreadkomst til parkeringsanlegg under terreng skal utformes slik at de tilgrensende utearealene ikke forringes. Parkeringsdekker som stikker utenfor bygningskroppen skal overdekkes med tilstrekkelig vekstgrunnlag for etablering av vegetasjon som busker og gress der det er vist grøntarealer på utomhusplanen. 5

6 2.1.3 Område BKS1 a) Området skal bebygges med konsentrert småhusbebyggelse; frittliggende og/eller sammenbygde bolighus. b) I boliger med gesimshøyde inntil 10,3 meter, skal øverste plan være delvis tilbaketrukket med takterrasse. Areal av terrassen skal utgjøre minimum 40 % av bruttoarealet av underliggende etasje. c) Takterrasser tillates hvis disse er trukket tilbake fra gesims med omsluttende rekkverk minimum 1 meter innenfor fasadelivet i planet under. d) Parkering kan etableres i parkeringskjeller sammen med delområde BBB2 eller i carport/garasje innenfor eget område. e) I BKS1 skal kjøreadkomst skje over gatetun på fotgjengernes premisser og være tydelig avgrenset fra opparbeidet lekeplass. f) Minstekrav til privat uteoppholdsareal (MUA) i småhus er 100 m 2 pr. bolig over 50 m 2 og 50 m 2 pr. bolig under 50 m 2. g) Minstekrav til brukbart og sammenhengende felles uteoppholdsareal (MFUA) er for småhus 100 m 2 pr. bolig, hvorav 50 m 2 pr. bolig skal være stille areal (utenfor gul støysone) Kombinerte formål, bolig/tjenesteyting (BKB1) a) I område BKB1 kan det etableres boliger, barnehage med tilhørende anlegg og/eller tjenesteytende virksomhet (offentlig/privat) i eksisterende eller nye bygninger b) Ved etablering av barnehage skal det settes av tilstrekkelig med parkeringsplasser på bakkeplan basert på faktisk behov. Parkeringsbehovet skal dokumenteres ved rammesøknad. Parkeringsplasser knyttet til barnehagen kan benyttes som ekstra gjesteplasser for boligene innenfor planområdet utenom åpningstid Kombinerte formål, bolig/forretning/kontor (BKB2) a) I område BKB2 kan det etableres boliger, forretning eller offentlig/privat tjenesteytende virksomhet. b) Ved etablering av boliger skal parkering skje i parkeringskjeller. 6

7 c) Ved etablering av forretning og kontor skal det settes av tilstrekkelig med parkeringsplasser på bakkeplan basert på faktisk behov. Parkeringsbehovet skal dokumenteres ved rammesøknad Lekeplass (BLK) a) Kvartalslekeplassen (f_blk1) skal være felles for hele planområdet. Hele arealet skal ligge utenfor gul støysone b) Kvartalslekeplassen (f_blk1) skal være felles for hele planområdet. Hele arealet skal ligge utenfor gul støysone. c) Ballfelt og nærmiljøanlegg (f_blk2) skal være felles for alle boligene i planområdet Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (SV / SF / P) a) f_sv1 er privat felles avkjørsel for delområdene BBB3 og BBB4. b) f_sv2 er privat felles avkjørsel for delområdene BBB2, BKB1, BKB2 og BKS1. c) f_sv3 er privat felles avkjørsel for BKB1 og BKB2. d) o_sf1 og o_sf2 er fortau til Buskerudveien. e) f_sf3 er fortau til f_sv2. f) f_sf4 er fortau til f_sv1. g) f_svg1 og f_svg2 er annen veggrunn med grøntareal mellom fortau langs Buskerudveien og BKB 1 og BKB2. h) f_svg3 er annen veggrunn med grøntareal som også kan benyttes til langsgående parkering Friområde (GF) a) o_gf1 er offentlig friområde. Langs elven kan det anlegges turvei og møblering for lek og opphold. Fra fastlandet over til Pålsøya kan det bygges gangbro. b) o_gf2 er offentlig friområde. På Pålsøya kan det etableres enkle anlegg som sittebenker, bord, sandstrand. 7

8 3. HENSYNSSONER 3-1. Sikringssone frisikt (H140) a) I frisiktsonene HFS_1-3 tillates ikke sikthindrende elementer som rager mer enn 50 cm over kjørebanen. Det kan tillates trær med stammediameter mindre enn 30 cm og stammehøyde (oppstammet) mer enn 250 cm Støysone (H220) a) Støy fra Buskerudveien, gul sone. Boligbebyggelse i denne sonen krever særskilte tiltak, se Fareområde flom (H320) a) Sokkelhøyde for nye boliger skal være minimum c+3,60. Ingen bygningsdeler eller faste installasjoner som er sårbare for vannskader skal ligge lavere enn denne kotehøyden. b) Voller og annen terrengmessig oppbygging lokalt kan tillates som sikring mot flom og for geotekniske løsninger iht. rapport fra geotekniker Fareområde strålingsfare (H370) a) I område H370_1 er det byggeforbud i en avstand av 12,5 meter fra høyspentkabel. b) For bygninger innenfor en avstand av 25 meter fra høyspentkabel må det gjøres en vurdering av magnetiske felter Sone med særlige hensyn til bevaring av naturmiljø (H560) a) Randsonen langs elva og Pålsøya skal bevares som naturmiljø bortsett fra skjøtsel og byggverk som beskrevet i Sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø (H570) a) Den verneverdige bygningen i Buskerudveien 129 skal bevares og istandsettes på en slik måte at bygningenes fasader, takform, volumer, bygningsmessige detaljer og materialkvalitet opprettholdes. b) Mindre bygningsmessige endringer er tillatt så lenge verneverdien ikke forringes. Dette innebærer bl.a. antikvarisk forsvarlig behandling av fasade og at utforming av tilstøtende bygninger og tilbygg tilpasser seg bygningen mht. byggehøyder, målestokk og formspråk. 8