VEDTEKTER. for Sameiet Ridder Flemmings vei. Org.nr:

Transkript

1 VEDTEKTER for Sameiet Ridder Flemmings vei Org.nr: Vedtatt på konstituerende møte 5. desember 2011 Endret på ordinært sameiermøte 24. mars 2014 Endret på ekstraordinært årsmøte 26. november NAVN Sameiets navn er Sameiet Ridder Flemmings vei. 2. HVA SAMEIET OMFATTER Sameiet består av de respektive eierseksjoner i Ridder Flemmings vei, som er etablert på eiendommen gnr 40, bnr 1681 i Asker kommune. Den enkelte eier av boligseksjoner har en ideell andel av hele eiendommen, samt enerett til bruk av den bruksenhet vedkommende seksjonseier har grunnbokshjemmel til. Minst én beboer i hver seksjon må ha fylt eller fylle 55 det året man flytter inn. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel og én eller flere tilleggsdeler. Hoveddelene består av klart avgrensede deler av bebyggelsen på eiendommen, slik dette er angitt i seksjonsbegjæringen. Det er fastsatt en sameiebrøk for hver seksjon, beregnet ut fra hoveddels boareal. Tilleggsdeler gjelder balkonger, terrasser, boder samt seksjonerte parkeringsplasser, som tilordnes grunnareal som tilleggsareal. Seksjonene i sameiet er fordelt som følger: 49 boligseksjoner 1 næringsseksjon med 19 parkeringsplasser De delene av grunneiendommen som ikke omfattes av bruksenhetene og tilleggsareal, er fellesareal. 3. FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER Dersom ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder bestemmelsene i eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr FORMÅL MED EIERSEKSJONENE Den enkelte bruksenhet skal benyttes i henhold til oppdelingsbegjæringens formålsangivelse. Fysisk bruk av eierseksjonene og fellesarealene Den enkelte seksjonseier har enerett til bruk av sin bruksenhet, og rett til å benytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanligvis brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre seksjonseiere. 5. PARKERINGSANLEGGET Den totale parkeringskapasiteten er fordelt som følger: 105 p-plasser i p-kjeller 23 p-plasser på asfaltert parkering ute, som fellesareal Asker kommune krever at det til enhver tid er 94 p-plasser inkludert HC- og gjesteparkering på eiendommen. Parkeringsplasser som er solgt til seksjonseiere knyttes til de respektive boenheter som seksjonert tilleggsdel.

2 5.1. Parkering for personer med nedsatt funksjonsevne, eierseksjonsloven 26 HC-parkering er etablert med 7 plasser i p-kjeller og 3 plasser utendørs, totalt 10 plasser som inngår i fellesarealet. Plassene kan ikke varig tilordnes eller selges, verken til beboere eller andre. HC-plasser tildeles beboere ved behov i henhold til søknad fra beboer. Søknad om HC-plass innvilges ved at det inngås avtale mellom sameiet v/styrets leder og beboer, med 1 måneds oppsigelse. Seksjonseier skal dokumentere behov for HC-plass ved fremlegging av gyldig kommunalt parkeringsbevis for forflytningshemmede. Sameiet er ikke, utover dette, forpliktet til å etablere eller stille til rådighet HC-plass. Den som disponerer HC-plass, skal ikke benytte, eller leie ut sin seksjonerte parkeringsplass til andre, verken i sameiet eller utenfor. Styret disponerer over denne plassen så lenge seksjonseieren disponerer HC-plass. Hvis sameiet v/styret ikke har behov for å benytte HC-plass eller frigjort plass, skal leie av plassen tilbys seksjonseiere. Styret vurderer søknader, og utleie skjer ved vurdering av behov (dvs. bil i daglig/stadig drift prioriteres) samt ansiennitet (botid). Eier av fristilt plass har fortrinnsrett til å leie egen p-plass hvis behov og ansiennitet står likt mellom denne og annen seksjonseier. Funksjonsfriske må fravike HC-plass eller frigitt plass dersom den tildeles en seksjonseier med dokumentert behov, jf. 5.1 annet ledd Parkeringsplasser for næringsseksjon P-plasser tilhørende næringsseksjonen er fri for offentligrettslige og andre bindinger, og kan selges fritt til beboere og andre utenfor bygget i samråd med styret. Seksjonseierne har fortrinnsrett til å tre inn i avtale på de samme betingelser. Forkjøpsrett må meddeles innen 14 dager etter at styret har fått melding. Eiere og brukere av parkeringsplasser via næringsseksjonen, som ikke er beboere, har kun rett til bruk av den del av fellesarealet som knytter seg til deres bruk av sin bruksenhet og kjøre- og adkomstarealer. Næringsseksjonen skal dekke sin andel av felleskostnader til drift og vedlikehold av de p-plasser de disponerer i parkeringskjeller Ladeplasser for el- og ladbare hybridbiler, eierseksjonsloven 25 første ledd Etablering Seksjonseier kan, med samtykke fra styret, anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybridbiler i tilknytning til parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. Av hensyn til strømkapasiteten kan det bare etableres ett ladepunkt per seksjon. Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier. Strøm betales etter målt forbruk ved egen måler Tekniske krav Lading av el- og hybridbiler skal gjøres på en sikker og forsvarlig måte, og med egen ladeboks som er montert fast på veggen. Kabelen fra boksen til bilen bør være fastmontert til ladeboksen, og være av godkjent type for el- og hybridbillading. 2

3 Ladekabel skal ikke forlenges med skjøteledning grunnet fare for skade og varmgang. Ladeboksen skal være koblet til kurs med maksimalt 16 A sikring samt jordfeilbryter med kapasitet i henhold til Norsk standard. Det skal benyttes oppheng for kabelen slik at skader på kabel og kontakt forhindres. Installatøren skal avgi erklæring om at installasjonen er utført i henhold til gjeldende tekniske krav (samsvarserklæring). Kopi av samsvarserklæringen skal oversendes styret. El-ladesystemet er underlagt sameiets internkontrollsystem. Styret etablerer rutiner for inspeksjon og vedlikehold av ladesystemet. 6. JURIDISKE DISPOSISJONER Med de begrensninger som følger av disse vedtekter har seksjonseierne full rettslig rådighet over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine seksjoner. Se imidlertid de begrensninger som følger av pkt 2 (alder) og pkt. 5 (i forhold til parkeringsanlegget). Et hvert salg av seksjoner skal meldes skriftlig til styret og sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier. Ved utleie av seksjon skal styret ha melding om navn og kontaktopplysninger på den/de som leier. Dette skal meldes før innflytting. 7. ORDINÆRT ÅRSMØTE Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet. Alle seksjonseiere har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale- og stemmerett. En seksjonseier kan møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver. Ordinært årsmøte avholdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet, og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Årsmøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles i årsmøtet. Innsendte forslag tas inn i innkallingen. Dersom et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal behandles, skal også hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Styrets beretning med revidert regnskap skal også følge innkallingen. Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet behandle: 1. Styrets årsberetning 2. Styrets regnskap for foregående kalenderår 3. Valg av styremedlemmer Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal sendes alle seksjonseiere med kjent adresse senest 8 dager før ordinært årsmøte. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet. Årsmøtet kan bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet, jf. eierseksjonsloven 45. 3

4 8. EKSTRAORDINÆRT ÅRSMØTE Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når seksjonseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, fremsetter skriftlig krav om det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært årsmøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Minstefristen på 3 dager bør kun benyttes i unntakstilfelle. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært årsmøte. 9. ÅRSMØTETS VEDTAK I årsmøtet har hver seksjon 1 - én - stemme. Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder årsmøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning Det kreves minst to tredjedeler av avgitte stemmer i årsmøtet for vedtak om blant annet: a) Endring av vedtektene b) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold c) Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter d) Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet, som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap e) Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning f) Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål g) Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven 20 annet ledd, annet punktum h) Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- og bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene 9.2. Følgende beslutninger krever tilslutning fra de seksjonseiere det gjelder: a) Beslutning om tiltak som medfører økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp b) Innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen 9.3. Følgende beslutninger krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere: a) Om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av felles eiendom b) Oppløsning av sameiet c) En vesentlig endring av sameiets karakter d) Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller brukerrettigheter, uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne e) Innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av felleskostnadene enn bestemt i lov om eierseksjoner 29 Årsmøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse seksjonseiere eller andre en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. 10. STYRET Sameiet skal ha et styre på 5 medlemmer, som velges av årsmøtet. Styremedlemmene tjenestegjør i to år, med mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av det årsmøtet som foretar valget. Årsmøtet kan etter behov beslutte å velge inntil to varamedlemmer. 4

5 Styret skal ha en styreleder som velges særskilt av årsmøtet. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt gi dem avskjed. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet har styreleder dobbeltstemme. Styret skal føre protokoll over saker det behandler. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer. Dersom protokollen offentliggjøres, skal opplysninger underlagt taushetsplikt anonymiseres eller om nødvendig fjernes. 11. STYRETS ADGANG TIL Å FORPLIKTE SAMEIET Styret representerer sameiet utad. Sameiet forpliktes ved underskrift av styreleder og ett styremedlem i fellesskap, i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av årsmøtet eller styret, og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere seksjonseierne på samme måte som styret. 12. ORDENS-/TRIVSELSREGLER Årsmøtet fastsetter trivselsregler for sameiet. Ved saker som ikke er nevnt i trivselsregler vises til Norges Huseierforbunds ordensreglement. 13. VEDLIKEHOLD/BRUK AV BRUKSENHETER, eierseksjonsloven 32 Den enkelte seksjonseier skal for egen regning holde sin bruksenhet forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre seksjonseierne. Dersom en seksjonseier misligholder sin vedlikeholdsplikt, kan styret beslutte at seksjonseieren pålegges vedlikeholdet. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan styret beslutte at vedlikeholdsarbeidet skal utføres for vedkommende seksjonseiers regning. 14. VEDLIKEHOLD AV FELLESAREAL, eierseksjonsloven 33 Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Det skal utarbeides forslag til årlig vedlikeholdsprogram for fellesarealer, som fremlegges på det ordinære årsmøtet for godkjennelse. Seksjonseiere som ønsker å beplante/dekorere eller gjøre endringer på felles område, skal fremlegge forslag for styret. Forslag skal godkjennes av styret før arbeid igangsettes. Styret kan gjennomføre pålegg gitt av offentlige myndigheter vedrørende eiendommen, uten samtykke fra seksjonseiere. 15. FELLESKOSTNADER Kostnader med eiendommen, som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet, eller etter forbruk. Som felleskostnader anses blant annet: a) Eiendomsforsikring b) Kostnader til indre og ytre vedlikehold av fellesarealer c) Lys/oppvarming/varmekabler fellesarealer d) Kostnader ved forretningsførsel og styrehonorar e) Renovasjon f) Vann 5

6 Kostnader knyttet til drift og vedlikehold av parkeringsanlegget, herunder eiendomsskatt, fordeles mellom brukerne av anlegget, jf. punkt 16 annet ledd. 16. BETALING AV FELLESKOSTNADER Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av sameiet, slik at det unngås at kreditorer gjør krav gjeldende mot den enkelte seksjonseier for sameiets forpliktelser. Den enkelte seksjonseier skal hver måned innbetale et akontobeløp til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av årsmøtet eller styret, slik at de samlede a-konto beløp, med rimelig margin, dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke tilbakebetales, men tas hensyn til ved fastsettelse av akontobeløpet for felleskostnader neste periode. Unnlatelse av å betale felleskostnader anses som mislighold fra seksjonseiernes side. 17. SEKSJONSEIERENS HEFTELSE FOR SAMEIETS ANSVAR OG FOR- PLIKTELSER UTAD Den enkelte seksjonseier hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameierbrøk. 18. FORSIKRING Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret er ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales. Påkostninger på den enkelte bruksenhet, som ikke omfattes av sameiets felles forsikring, må den enkelte seksjonseier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes av den enkelte seksjonseier. Selv om sameiets forsikring brukes, skal styret pålegge seksjonseier å betale egenandelen dersom skadeårsaken ligger innenfor seksjonseiers ansvar. 19. SKADER PÅ EIENDOMMEN Dersom én eller flere bygninger skulle bli totalskadet, vil et eventuelt erstatningsbeløp bli fordelt på seksjonseierne basert på sameiebrøken. Ved skade på den enkelte seksjon, utover det som dekkes av felles forsikring, bærer den aktuelle seksjonseier risikoen for skaden eller ødeleggelsen. Samtidig tilfaller det erstatningsbeløp som måtte bli utbetalt i forbindelse med eventuelt forsikringsoppgjør i tilknytning til seksjonen, den aktuelle seksjonseier. 20. PANTERETT FOR SEKSJONSEIERNES FORPLIKTELSER For krav mot en seksjonseier som følge av seksjonseierforholdet, herunder krav om dekning av fellesutgifter har de øvrige seksjonseiere panterett i den aktuelle seksjonseiers seksjon. De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning. Panteretten faller bort dersom det ikke senest innen to år etter at pantekravet skulle vært betalt, kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. 21. MISLIGHOLD OG FRAVIKELSE Mislighold 6

7 Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av fellesutgifter, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler Pålegg om salg av seksjonen Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven 38. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt Pålegg om fravikelse av bruksenheten (utkastelse) Hvis seksjonseierens eller brukerens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens eller brukerens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, jf. eierseksjonsloven 39. o o 0 o o 7