Ansvarsfordeling mellom leietaker og utleier for universell utforming av næringslokaler

Transkript

1 Ansvarsfordeling mellom leietaker og utleier for universell utforming av næringslokaler Dr. juris Niels Kristian Axelsen, advokat og partner i Ro Sommernes Advokatfirma DA Estate Media konferanse, Oslo, 26. februar 2015

2 Hovedtema Kort om regelverket og begrepet «universell utforming» Nærmere om diskrimineringsvurderingen Ansvarsfordeling mellom utleier leietaker i leiekontrakt Kort om universell utforming og due diligence (hvis tiden strekker til)

3 Betydning for eiendomsaktører Universell utforming berører utleiere og leietakere som: skal bygge nytt eller tilpasse eksisterende lokaler besitter eksisterende lokaler som ikke er universelt utformet opplever endringer i offentlig krav til leieobjektet i leieperioden

4 Hva er universell utforming? Bilde: ungefunksjonshemmende.no

5 «Universell utforming» Omfatter mange områder herunder også IKT, produkter m.m. Eiendom: Byggverk og uteområder som er i «alminnelig bruk», skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler.

6 Første møte med bygningen er inngangspartiet

7 Regelverk Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven (dtl.) 1, 12 og 13 Plan- og bygningsloven (pbl.) - Formålsbestemmelse i pbl. 1-1 og forskriftshjemmel i pbl og Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10) - detaljregler - TEK 10 gjelder fra 1. juli 2010, med enkelte overgangsregler

8 Plan- og bygningsloven (pbl.) og TEK 10 Pbl. stiller krav om universell utforming av «tiltak» prosjektert og gjennomført etter 1. juli 2010 Valgfrihet frem til 1. juli 2011 for igangværende tiltak Hvor prosjekteringen av tiltak er påbegynt før 1. juli 2010 og hvor bruk av TEK 10 vil føre til omfattende og kostbare omarbeidelser, kan kommunen tillate å følge eldre forskrift.

9 Plan- og bygningsloven (pbl.) og TEK 10 «Tiltak» er et vidt begrep og omfatter blant annet riving, endring og oppføring av bygninger. Mange tiltak krever byggesaksbehandling, blant annet oppføring, tilbygging og ombygging. Kravene til universell utforming kommer til anvendelse på: det aktuelle tiltaket ved påbygg, tilbygg, mindre rehabliteringer på hele bygget der det er tale om en «hovedombygging» «byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet.»

10 Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10) TEK 10 setter detaljerte krav til de ulike delene av et bygg samt uteareal mv. - se særlig kap 8 og kap 12 Frem til 1. januar 2015 har kommunene vært pålagt å prioritere tilsyn med at kravene til universell utforming har blitt fulgt. - Kommunen kan stille krav om uavhengig kontroll, jf. byggesaksforskriften 14-3

11

12 Endringer i regelverket snuareal for rullestol m.m. Departementet foreslo å endre kravet til diameter på snusirkel fra 1,5 m til 1,4 m ble forkastet I stedet gjøres unntak for enkelte krav til universell utforming for «halvparten av leilighetene» under 50 kvm. o Kreves bla. ikke snuareal i denne «halvparten» o Endringene fikk virkning fra 1. januar 2015

13 Sanksjoner ved brudd Forvaltningssak etter pbl. og fvl. o Kommunen vil kunne holde tilbake midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til forholdet er rettet o Kan kreve uavhengig kontroll for å sikre forskriftsmessig kvalitet i pågående tiltak, jf. SAK o Sanksjoner etter pbl. kap. 32 retting eller stans av ulovlige forhold sette frist for oppfyllelse av pålegget med ileggelse av tvangsmulkt ved for sen oppfyllelse gi forelegg dersom oppfyllelse ikke skjer Forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser som er vesentlige kan straffeforfølges

14 Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven (dtl.) Trådte i kraft 1. januar 2014 (viderefører lov fra 2008) o Viderefører 2008-lovens krav om universell utforming o Loven skal bidra til nedbygging av samfunnsskapte og funksjonshemmende barrierer og hindre at nye skapes, jf. 1 Regulerer hva som anses som diskriminering: o Brudd på plikten til universell utforming etter 13 regnes som diskriminering, jf. 12

15 Universell utforming - 13 Gjelder offentlige og private virksomheter som er «rettet mot allmennheten» Eks. butikker, hoteller, restauranter, treningssentre m.m. Den delen av virksomheten som ikke er innrettet mot publikum er ikke omfattet av dtl. Gjelder ikke for arbeidsplasser som sådan, men arbeidsgiver kan ha plikt til individuell tilrettelegging Virksomhetene har en aktivitetsplikt skal aktivt arbeide for å fremme universell utforming Retter seg mot virksomhetens «alminnelige funksjon»

16 Universell utforming - 13 Omfatter både nye og eksisterende bygg Omfanget avgrenses av en uforholdsmessighetsvurdering skal ikke medføre en uforholdsmessig byrde for virksomheten o Hvis tiltaket oppfyller bestemmelser i lov og forskrift om krav til universell utforming, anses det ikke som diskriminerende Det legges opp til at kravene til eksisterende bygninger utfylles gjennom forskrifter etter plan- og bygningsloven. o Forskrifter er så langt ikke utformet.

17 Forholdsmessighetsvurderingen Toleddet vurdering: o Er løsningen universelt utformet? Må se hen til sektorlovgivningen, eks. pbl. og TEK 10 o Hvis nei; Vil krav om universell utforming være uforholdsmessig? Forholdsmessighetsvurdering Konkret vurdering for hvert enkelt tilfelle

18 Forholdsmessighetsvurderingen Den positive effekten og viktigheten av tilretteleggingen veies mot kostnader og andre former for ulemper tilretteleggingen medfører. o Kravene skal tilpasses den virksomheten det gjelder

19 Momenter i forholdsmessighetsvurderingen Tilretteleggingens effekt for å nedbygge funksjonshemmende barrierer Om virksomhetens funksjon er av «offentlig art» Nødvendige kostnader ved tilretteleggingen Virksomhetens ressurser Sikkerhetsmessige hensyn Vernehensyn

20 Oppsummert: Skillet mellom nye bygg og eksisterende bygg Nye bygg og nye tiltak o Skal oppfylle kravene etter dtl., pbl. og TEK 10. Eksisterende bygg og eksisterende tiltak o Skal oppfylle kravene etter dtl. o Forarbeidene til dtl. legger opp til en skrittvis og prioritert tilnærming til oppgradering av eksisterende bygninger o Kostnadene knyttet til plikten til universell utforming forutsettes å være begrensede o Tilretteleggingen til universell utforming forutsettes å kunne skje med relativt enkle midler o Uforholdsmessighetsvurderingen begrenser omfanget o Ved hovedombygging vil kravene i utg.pkt. gjelde hele byggverket

21 Tilsynsmyndigheter og sanksjoner Publikum kan klage inn utleiere og leietakere (virksomheten) etter diskrimineringsregelverket Likestillings- og diskrimineringsombudet o Gir uttalelse om det foreligger diskriminering Diskrimineringsnemnda o Fungerer som klageorganet for saker hos Likestillings- og diskrimineringsombudet o Gir uttalelser, treffer vedtak, gir pålegg om retting, stansing eller andre tiltak o Kan fatte vedtak om tvangsmulkt o For eksisterende bygg er kompetansen til å gi pålegg mer begrenset. o Vedtak fra Nemnda kan bringes inn for de ordinære domstolene

22 Eksempler fra praksis etter diskrimineringslovgivningen Inngangsparti - Sak 10/1387 (Ombudet)

23 Eksempler fra praksis etter diskrimineringslovgivningen Universelt utformet? o Nei, ett trappetrinn o Folderampe var «særløsning» Forholdsmessig? o Ikke plass til permanent rampe o Ikke dispensasjon

24 Eksempler fra praksis etter diskrimineringslovgivningen Konklusjon: Ikke brudd på diskriminerings- og tilgjengelighetsloven, fordi universell utforming av inngangspartiet til kafeen ikke lar seg gjennomføre

25 Eksempler fra praksis etter diskrimineringslovgivningen Manglende heis/trappeheis i et treningssenter (Ombudet) - Sak 09/1422 Inngangspartiet til en frisørsalong (Nemnda) - Sak nr. 8/ 2013 HC-toalett ved sykehus (Nemnda) - Sak nr. 41/2012 Sakene publiseres her:

26 Forebyggende arbeid Ha et «aktivt» forhold til reglene om universell utforming o Kartlegg hva eventuelle svakheter/utfordringer består i? o Hvilke kostnader er forbundet med utbedring? o Hva kan gjøres av enklere tiltak for å avhjelpe? o Hva er virksomhetens langsiktige perspektiver? Hvorfor? o «Føre var prinsippet» i forhold til å unngå eventuelle klager o Bør kunne bevsrae spørsmål fra kunder/publikum. Mest aktuelt for virksomheter i bygg som ikke direkte omfattes av dtl. og nye TEK 10

27 Avtalt ansvarsfordeling Leiekontrakter o Kan avtales fritt mellom partene ved leie av lokaler, jf. husleiel. 1-2 (2) o Kan ikke avtale bort ansvaret ovenfor det offentlige, kun forholdet mellom partene - dvs. det offentlige vil holde seg til pliktsubjektet o Kan skape vanskelige trepartsforhold vær klar i dialog og unngå å foreta noe som kan medføre at man overtar risiko

28 Utleiers eller leietakers plikt? Dtl. 13 gjelder virksomheten o Leietaker (evnt. gårdeier som driver egen virksomhet) Plan- og bygningsloven o Gjelder ved nye tiltak for tiltakshaver/ansvarlig søker 31-3, pålegg om sikring og istandsetting mv. kan utstedes både til eier og den ansvarlige (fester, leietaker) 31-4, oppgradering av eksisterende bygg, definerer ikke pliktsubjektet

29 Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar Bransjestandard for leieavtaler for næringsleie o Utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund /Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom

30 Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar Standardene skiller mellom ulike leieobjekter o Næringsbygg og næringslokaler brukt/«as is» o Næringsbygg og næringslokaler nytt/rehabilitert o Bare House næringsbygg brukt/«as is»

31 Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar Næringsbygg og næringslokaler brukt/«as is» o Utleier: Aktivt valgt ansvarsform Alternativ A: Utleier er ikke ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav, herunder universell utforming Alternativ B: Utleier er ansvarlig o Leietaker: Offentligrettslige krav knyttet til leietakers virksomhet, som ikke er av bygningsteknisk karakter, er leietakers ansvar Inkludert krav tilknyttet universell utforming

32 Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar Næringsbygg og næringslokaler nytt/rehabilitert Utleier: o Ved overtakelse: Ansvar for offentligrettslige bygningstekniske krav o I leietiden: Ansvar for offentligrettslige bygningstekniske krav Leietaker: Unntak: nye krav knyttet til virksomheten o Ansvarlig for offentligrettslige krav tilknyttet virksomhet/bruk av leieobjektet

33 Illustrasjon fra standard leieavtale for næringsbygg

34 Illustrasjon fra standard leieavtale for næringsbygg

35 Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar «Bare House» næringsbygg - brukt/«as is» o Utleier: Ikke ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav, herunder universell utforming o Leietaker: Ansvarlig for offentligrettslige krav tilknyttet virksomhet/bruk av leieobjektet Leietaker skal sørge for at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med de for eiendommen/leieobjektet gjeldende offentligrettslige krav

36 Hva må reguleres i leieavtalen? «Dersom utleier og/eller leietaker blir pålagt ved lov, forskrift eller vedtak å oppfylle krav om universell utforming, så» o Hvem skal besørge? o Hvem skal bekoste? o Ansvar for feil i kravspekk mht. universell utforming? o Dersom kravet kommer sent i leieperioden, skal dette ha noen konsekvenser?

37 Vær bevisst! Viktig med en god dialog mellom leietaker og utleier i forbindelse med kravspesifikasjon Når utleier har ansvaret husk at leietakers kravspesifikasjon ikke nødvendigvis har tatt høyde for universell utforming

38 Oppsummering ansvarsfordeling Kilde: Advokat Ståle Meleng

39 Kort om due diligence mulige kostnadsbomber ved kjøp av næringseiendom Krav om universell utforming kan utgjøre latente «kostnadsbomber» for kjøper Grundig due diligence avverger usikkerhet og ressurskrevende tvisteprosesser sjekk leietakers virksomhet Kartlegg hvilke utfordringer og mulige løsninger leietakers virksomhet har med tanke på universell utforming er det tatt høyde for det i leieavtalen? o Benytt fagpersoner med kunnskap om kravene til universell utforming

40 Tips lenker Direktoratet for byggkvalitet og Husbanken har samarbeidet om nettstedet «Universell utforming. Bolig og bygg» Universell-utforming-bokmaal/

41 Kontaktinformasjon Ro Sommernes advokatfirma DA Visitors adress: Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo Postal adress: Postboks 1983 Vika, 0125 Oslo NORWAY Phone Fax Advokat dr. juris Niels Kristian Axelsen Cell: