HANDELSANALYSE, KOLSKOGHEIANE - VURDERING AV NYTT PLANFORSLAG

Transkript

1 Oppdragsgjevar: Rema etablering Oppdrag: Dato: Skrive av: Steinar Onarheim Kvalitetskontroll: Ingvild Nordtveit HANDELSANALYSE, KOLSKOGHEIANE - VURDERING AV NYTT PLANFORSLAG INNHOLD Innleiing... 2 Metode og føresetnader for handelsanalysen Vurdering av nytt planforslag sett i høve eksisterande plan Regionale føringar for etablering av handel... 3 Kva er plasskrevjande varer? Bransjegliding, ei utfordring i høve plasskrevjande varer Korleis fungerer marknaden for plasskrevjande varer? Definisjon av varegrupper for bruk i handelsanalysene... 7 Bakgrunnstal for handelsanalysen Omsetnad i Os Endring i omsetnad, Osøyro og Flåten/ Kolskogen Utvikling i folketal fram mot Dekningsgrader og handelsbalanse Dekningsgrad, detaljvarer Dekningsgrad, plasskrevjande varer...15 Kundegrunnlag og handelsomland for plasskrevjande handel Handelsomland, plasskrevjande varer...18 Arealbehov for plasskrevjande handel Alternativ måte å rekne arealbehov på...20 Verknad for eksisterande senter Verknader for eksisterande senter utifrå definisjon «plasskrevjande 1» Verknader for eksisterande senter utifrå definisjon «plasskrevjande 2»...21 Samandrag og Konklusjon Konklusjonar...23

2 Side 2 av 23 INNLEIING Kolskogheiane Næringspark AS, som består av Rema Etablering og samarbeidspartnar Frode Søviknes, eig ein tomt på Kolskogheiane i Os, Gnr 54 bnr 647. Denne tomten ligg umiddelbart knytt opp til nytt kryss på Kolskogen på ny E39 mellom Svegatjørn og Rådal. Kolskogen er ikkje definert som senterområde i kommunale eller fylkeskommunale planar. Det føreligg allereie ein reguleringsplan (Plannr ) for området, vedteke i Det er ønske om det som vert karakterisert som ei mindre endring frå gjeldande regulering. Endringa går ut på å fjerne hotell/bevertningsdelen i planen og auke arealet for plasskrevjande varer. Sidan endringa utgjer eit handelsareal på over 3000 m² kravst det samtykke frå fylkeskommunen (jf. «Regional plan for attraktive senter» heretter kalla «senterplanen", Hordaland Fylkeskommune, 2014) og det blir kravt handelsanalyse for at fylkeskommunen skal vurdere slikt samtykke. I samband med utarbeiding av ny kommuneplan for Os er det også utarbeida ei handelsanalyse for heile kommunen («Senterstruktur og handelsanalyse Os kommune», heretter kalla «handelsanalyse for Os», Asplan Viak, 2017). Handelsanalysen for Os tek opp viktige problemstillingar rundt handel og sentrumsutvikling. Sidan kommuneplanen og handelsanalysen for Os ikkje er gjort gjeldande enda, kravst det eigen handelsanalyse for tomten på Kolskogheiane. I handelsanalysen for Kolskogheiane er det naturleg å bruke mykje av dei analysane og vurderingane som er gjort i handelsanalysen for Os. Denne følgjer retningslinjene i senterplanen, og er offentleg tilgjengeleg.

3 Side 3 av 23 METODE OG FØRESETNADER FOR HANDELSANALYSEN 2.1 Vurdering av nytt planforslag sett i høve eksisterande plan Sidan denne handelsanalysen gjeld ei endring av føreliggande og vedteke reguleringsplan, vil metoden bestå i å vurdere endringa av planen i eit handelsperspektiv. Altså ei vurdering av det nye planforslaget opp mot vedteke plan. Dei to alternativa som vert vurdert har følgande hovudeigenskapar som er relevant i høve vurdering av handel: Vedteke plan: 1500 m² daglegvarehandel, 5000 m² plasskrevjande handel 7300 m² hotell/bevertning Totalt m² 46% BYA over 4 etasjar (16m. mønehøgd ) Ca. 260 parkeringsplassar (200 i kjeller og 60 på bakkeplan) Nytt planforslag: 1500 m² daglegvarehandel, m² plasskrevjande handel Totalt m² 80% BYA over 2 etasjar og inntrukket tredjeetasje (truleg 7-8 m. mønehøgd) Ca. 300 parkeringsplassar (250 i kjeller og 50 på tak) Sidan arealet for daglegvarehandel i nytt planforslag er lik det allereie vedteke arealet (1500 m²) vert daglegvarehandel ikkje vurdert i føreliggande handelsanalyse for Kolskogheiane. Handelsanalysen for Kolskogheiane tek difor berre føre seg plasskrevjande handel. At føremålet hotell/ bevertning vert fjerna frå tomta vil og bli omtala i dette notatet. Utnyttingsgrad, tal etasjar og andre forhold rundt utforming og utnytting av tomten vert heller ikkje vurdert sidan desse forholda har lite å sei for handelen. Tilkomst til tomten og interne trafikal løysingar og tal p-plassar på tomten er tilnærma lik for vedteke og nytt planforslag, og er difor heller ikkje rekna å gi handelsmessige skilnader av betydning. Hovudskilnaden mellom alternativa for handelsanalysen ligg i at hotell/bevertning vert fjerna og «omgjort» til plasskrevjande handel, slik at plasskrevjande handel aukar frå 5000 m² til m². Dette er fokus for føreliggande handelsanalyse. 2.2 Regionale føringar for etablering av handel Regional plan for attraktive senter (2014) legg dei viktigaste regionale føringane i høve handel i Hordaland og er bygd opp rundt nasjonale mål. Hovudmålet i planen er at «Hordaland skal ha eit nettverk av attraktive senter som fremjar livskvalitet, robust næringsliv og miljøvenleg transport. Sentera skal tilretteleggje for vekst i heile fylket.» Under tema

4 Side 4 av 23 «Handel og kjøpesenter» (kap.4) er hovudmålet at «Sentera skal vere attraktive for handel med handelsverksemd dimensjonert etter nivå i senterstrukturen». I senterplanen er det angitt føresegner for arealbruk innafor tema «handel og kjøpesenter». Føresegnene er juridisk bindande for kommunane og for private utbyggjarar, og lyder som følgjer: Figur 2-1: Regionale føresegner i Regional plan for attraktive senter, Hordaland Fylkeskommune, Tomten på Kolskogheiane ligg ikkje i eit område som er definert som senter verken i kommunale eller regionale planar. Det er føresegna som gjeld nytt handelsareal på over 3000 m² som gjer at det skal utarbeidast ei handelsanalyse for Kolskogheiane (ref. tredje avsnitt i pkt. 4.1 over).

5 Side 5 av 23 I senterplanen står i tillegg følgande retningslinjer som er relevant for planen: Figur 2-2: Retningsliner i Regional plan for attraktive senter, Hordaland Fylkeskommune, Føreliggande handelsanalyse for Kolskogheiane skal gje svar på dei kulepunkta som er nemnd i retningslinene i Figur 2-2. På områder der «Senterstruktur og Handelsanalyse- Os kommune» er vurdert å ikkje gi nok kunnskap til å vurdere tiltaket sett i høve retningslinene i den regionale planen, vil Handelsanalysen for Kolskogheiane gjere dei nødvendige supplerande analysar/vurderingar. KVA ER PLASSKREVJANDE VARER? Handelen består av ei rekkje ulike vareslag. Dei ulike vareslaga kan delast inn i varegrupper, ei inndeling som er nyttig både til analyseføremål og i plansamanheng. Detaljhandel er eit mykje brukt omgrep i handelsanalysar, og er i denne analysen definert som summen av daglegvarer, utvalsvarer og plasskrevjande varer. Det er altså eit slags samleomgrep for alle typar varer ein får kjøpt i butikk, men ekskludert sal av motorvogner, drivstoff, fritidsbåtar, torg og internetthandel/ postordre. Daglegvarer er ei undergruppe av detaljvarer. Her inngår mellom alle dei store daglegvarekjedene som Rema 1000, Coop, Kiwi, Bunnpris etc. Utvalsvarer er ei undergruppe av detaljvarer og omfattar relativt spesialiserte varer som kan kjøpast i butikk. Dette er butikk som ein ofte finn på kjøpesenter eller i bysentrum; sko, klede, sport, gåver, apotek, bokhandel, vinmonopol etc.

6 Side 6 av 23 Undergruppa plasskrevjande varer er kanskje den varegruppa som er vanskelegast å definere. Plan og bygningslova definere plasskrevjande varer etter følgande uttømmande liste: Bilar og motorkøyrety Landbruksmaskinar/anleggsmaskinar Trelast og byggevarer Planteskular/hagesentre Fritidsbåtar Senterplanen til Hordaland Fylkeskommune tek utgangspunkt i ein definisjonen som følger denne lista, mellom anna i retningslinene sitt siste strekpunkt i Figur 2-1: «Ny detaljhandel kor vareutvalet i hovudsak er bilar, båtar, landbruksmaskinar, trelast og større byggjevarer, samt utsal frå hagesenter og større planteskular». 3.1 Bransjegliding, ei utfordring i høve plasskrevjande varer Bransjegliding og utvikling av nye handelskonsept utfordrar skilje mellom plasskrevjande varer og utvalsvarer. Verksemder som tidlegare berre selde plasskrevjande varer sel no i aukande grad detaljvarer i tillegg, og varer som ikkje i seg sjølv er arealkrevjande vert seld i arealkrevjande konsept (big boxes). Det inneberer at lokaliseringspolitikken også for denne typar handel vil bli særs viktig over tid dersom ein skal oppnå mål om reduserte klimautslepp og styrking av eksisterande senter. Plan- og bygningslova har avgrensa moglegheiter for å styre bransjeglidinga. Ein kan t.d. ikkje: - leggje føringar i regional eller kommunal plan etter plan- og bygningsloven som favoriserer éin aktør eller merkevare. Døme på dette er at det i overordna plan vert laga unnatak som vert grunngjeve i at éin aktør skal få etablere seg og ikkje andre. - nytte føresegn heimla i plan- og bygningslova til å beskytte eksisterande verksemder eller ikkje tillate tilsvarande verksemder i eit nytt kjøpesenter på staden. - fastsettast at det berre kan tillatast møblar og kvitevarer i visse områder for handel. I føresegn til reguleringsplan kan det skillast mellom detaljhandel og andre varegrupper enn detaljhandel, nærare bestemt plasskrevjande varer (dei fem kulepunkta i kapittel 3); Bilar og motorkjøretøy, landbruksmaskinar/anleggsmaskinar, trelast og byggevarer, planteskular/hagesentre, fritidsbåtar. Kva som inngår i definisjonen av varegruppa trelast og byggevarer er gjenstand for diskusjon, og dette vert praktisert ulikt i ulike kommunar. I utgangspunktet skulle varegruppa berre omfatte engroshandel til proffmarknaden, men det er ein aukande tendens til at nye byggevarebutikkar tilbyr både engroshandel og detaljvarer. Tilsvarande ser ein innafor hagesenter. I ein reguleringsplan er det mogleg å angi prosentvis storleikstilhøve mellom lager og butikkareal, og dermed avgrense omfanget av detaljvarer i butikken.

7 Side 7 av Korleis fungerer marknaden for plasskrevjande varer? Det er store skilnader på korleis marknaden fungerer i høve dei ulike varegruppene. Til dømes har daglegvarehandelen høg reisemotstand og kundane handlar som regel slike varer nær bustaden, eventuelt på vegen mellom jobb og bustad. Når det gjeld plasskrevjande varer fungerer marknaden på ein anna måte. Ein butikk som kan tilby eit godt utval til ein bra pris, og samstundes har god biltilgjenge og god parkeringsdekning, vil ha stor attraksjonskraft og dermed eit større handelsomland enn til dømes daglegvarer. Handel med plasskrevjande varer kan gjerne vere i kombinasjon med andre ærend, men ikkje alltid. Denne type butikkar krev relativt store areal både til sjølve verksemda og til parkering, og ligg difor vanlegvis lokalisert utanfor sentrum. Ei sentrumslokalisering vil gjerne vere for kostbar, og sentrumsareala blir uansett ofte tilrettelagd for anna type handel, anna næringsverksemd eller for bustader. Sidan plasskrevjande varer som regel må transporterast med bil så er det ein føremonn at slik handel er etablert med god tilknyting til hovudvegsystema. 3.3 Definisjon av varegrupper for bruk i handelsanalysene I handelsanalysene i påfølgande kapittel er følgande varegrupper nytta, sortert etter SSB sin NACE-kodestandard 1 : Detaljvarehandel Summen av 47 (Detaljhandel, unntatt med motorvogner) ekskl (drivstoff), (fritidsbåter), 47.8 (torg) og 47.9 (internetthandel og postordre) bildeler/bilutstyr og MC-utstyr/deler Daglegvarer Butikkhandel med bredt vareutvalg med hovedvekt på nærings- og nytelsesmidler 47.2 Butikkhandel med nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger ekskl Butikkhandel med drikkevarer Utvalsvarer Butikkhandel med bredt vareutvalg ellers Butikkhandel med drikkevarer (Vinmonopol) 47.4 Butikkhandel med IKT-utstyr i spesialforretninger 47.5 eksklusive plasskrevende 1 og 2 (se under) 47.6 eksklusive ( fritidsbåter og utstyr) 47.7 Annen butikkhandel i spesialforretninger, ekskl (blomster) 1 Varegruppene er kategorisert utifrå SSB sin standard for næringsgruppering (NACE SN2007). I SSB sitt bedrifts- og foretaksregister har alle verksemder ein NACE-kode etter denne standarden, som mellom anna kan nyttast til å sortere ut ulike typar handelsverksemder og tal tilsette i verksemdene. NACE-kodane kan også brukast til å ta ut omsetnad i grupper av verksemder, t.d. for utvalsvarer i ein kommune.

8 Side 8 av 23 Plasskrevjande 1: Møbler, kvitevarer, fargevarer, motorutstyr Butikkhandel med fargevarer Butikkhandel med tapeter, gulvbelegg Butikkhandel med tepper Butikkhandel med elektriske husholdningsapparater Butikkhandel med møbler Innredningsartikler ikke nevnt annet sted Detaljhandel med deler og utstyr til motorvogner, unntatt motorsykler Detaljhandel med motorsykler, deler og utstyr Plasskrevjande 2: Byggvarer/Trelast/Hagesenter Butikker med bredt utvalg av jernvarer, fargevarer og andre byggvarer Butikker med trelast Byggvarer ikke nevnt annet sted Butikkhandel med blomster og planter 2 Kva definisjon ein bruker av plasskrevjande varer har mykje å sei for korleis ein skal vurdere konsekvensane av ein plan/ tiltak. «Plasskrevjande 2» er meint å tilsvare plan og bygningslova sin definisjon av slike varer (ref. dei fem kulepunkta i kap.3) men der bilar og motorkøyrety, landbruksmaskinar/ anleggsmaskinar og fritidsbåtar ikkje er teke med. Årsaka til at desse varene er utelate er at handel av slike varer skil seg svært mykje frå andre typar varer. For det fyrste er verdien av kvar enkelt vare svært høg. For det andre så har ein vanlegvis bestemt seg for kva butikk ein skal handle i, og reiser då gjerne langt for å handle varar når ein fyrst har bestemt seg. Reiselengda frå bustad til butikk er underordna tilhøve som pris, kvalitet etc. Varegruppa «Plasskrevjande 1» er varer som ofte vert rekna som plasskrevjande i plansamanheng, blant anna i mange kommunale og fylkeskommunale planer, men har ingen formell status i de nasjonale føringane. Desse varene er ikkje plasskrevjande i seg sjølv, men inngår ofte i plasskrevjande konsept, til dømes Biltema og Elkjøp. I påfølgande kapittel i denne handelsanalysen er plasskrevjande varer definert som summen av plasskrevjande 1 og plasskrevjande 2 så sant desse to gruppene ikkje er spesifisert kvar for seg eksplisitt (gjeld både i tekst og figurar). I vurderingane av verknader for eksisterande senter (kap.8) er vurderingane gjort separat utifrå om ein tek utgangspunkt i plasskrevjande 1 eller plasskrevjande 2. 2 NACE-kodesystemet skil ikkje på blomsterbutikkar og hagesenter/gartneriutsal (Plantasjen ol.).

9 Side 9 av 23 BAKGRUNNSTAL FOR HANDELSANALYSEN 4.1 Omsetnad i Os Det er teke ut omsetningstal for butikkane i Os, i tillegg til Bergen, Hordaland og resten av landet. Os hadde ein total omsetnad på 1,3 mrd.kr. i Daglegvare utgjorde 50%- og utvalsvarer 30%- og plasskrevjande 20% av detaljvareomsetnaden. Os står for 3% av omsetnaden i heile Hordaland og 8,2% dersom ein ser i høve Hordaland ekskl. Bergen. Til samanlikning utgjer Os 3,8% av folketalet i heile Hordaland og 8% av folketalet i Hordaland ekskl. Bergen. Tabell 4-1: Omsetnad i ulike varegrupper og for utvalde geografiske områder, I millionar kr. Varetype Norge Hordaland Bergen Hordaland, ekskl. Bergen Os Detaljvarehandel Daglegvarer Utvalsvarer Plasskrevjande varer Figur 4-1 syner gjennomsnittleg omsetnad i mill.kr. i ulike varegrupper delt på folketalet i ulike geografiske områder. Dette gir ein indikasjon på korleis handelen i Os står i høve Bergen og resten av landet. Ein ser mellom anna at detaljvareomsetnaden per busett i Os er lågare enn i Bergen og i Noreg, men noko høgare enn for Hordaland, ekskl. Bergen. Det tyder at Os har ein noko sterkare handelsstand enn dei andre kommunane utanfor Bergen. For plasskrevjande varer samla (dei fire søylene til høgre som viser summen av plasskrevjande 1 og plasskrevjande 2) er styrkeforholdet mellom Os og Bergen om lag det same som for detaljvarer totalt sett. Ser ein berre på plasskrevjande 1 så har Os langt under halvparten av omsetnaden per person enn det ein finn i Bergen, men noko høgare enn resten av Hordaland ekskl. Bergen. For Plasskrevjande 2 er derimot bilete eit anna. Her har Os ein litt høgare omsetnad per person enn Bergen. Dette indikerer ein handelslekkasje i Os når det gjeld plasskrevjande 1, men ikkje handelslekkasje for plasskrevjande 2 (meir om handelslekkasje i kap. 5).

10 Side 10 av 23 Omsetnad per person , , , , , , , , , ,0,0 Norge Bergen Hordaland, ekskl.bergen Os Figur 4-1: Gjennomsnittleg omsetnad dividert med folketalet. Kjelde: SSB. 4.2 Endring i omsetnad, Osøyro og Flåten/ Kolskogen Detaljvareomsetnaden på strekka Osøyro (inkludert Moberg)- Flåten - Kolskogen var på 1,13 mrd.kr. i 2015 og dette utgjer over 85% av total omsetnad i Os kommune 3. Omsetnaden her har steget med 6% i perioden Omsetnaden for plasskrevjande varer har auka med 3% medan utvalsvare og daglegvarer har auke med 7% i same periode. 3 Det var omlegging av postnummer/postsoner i Samstundes har det vore mangelfull innrapportering av adresse til Brønnøysundregistrene frå mange butikkar, særskilt på Amfi Os. Dette har medført at det ikkje har vore høve til å sjå på skilnader i omsetnadsutviklinga på Osøyro vs.flåten/ Kolskogen. 4 Dette er tal som er justert i høve konsumprisindeksen der 2015=100.

11 Side 11 av 23 Omsetnad, Osøyro, Flåten og Kolskogen , , ,0 kroner , , ,0, * Daglegvarer Utvalsvarer Plasskrevjande varer Figur 4-2: Omsetnad i ulike varegrupper, , samla for Osøyro, Flåten og Kolskogen.* For siste halvår av 2016 er det gjort ei framskriving av 2015-tala (siste halvåret) multiplisert med årleg vekst Utvikling i folketal fram mot 2040 Folketalsveksten i Os har vore mellom 2-3,5% per år dei siste fem åra, sjå Figur 4-3. Med ei gjennomsnittleg årleg auke på 2,4 %, har Os vore av dei raskast veksande kommunane i landet dei siste åra. 0,04 Årleg folkevekst, Os kommune 0,035 0,03 0,025 0,02 0,015 0,01 0, Folkevekst Figur 4-3: Årleg folkevekst i Os Kjelde: SSB Folketalet er ein svært viktig input til handelsanalysane. Mellom anna for å kunne sei noko om handelsarealbehovet ein ta utgangspunkt framtidas befolkning. Det er nytta to ulike

12 Side 12 av 23 scenario for folkevekst og som vert lagt til grunn i handelsanalysene. Dette er dei same som er nytta i handelsanalysen for Os kommune. Scenario 1: SSB si prognose for folkevekst (MMMM-alternativ 5 ). Dette utgjer innbyggjarar i 2040 og ei samle auke på ca. 50% i høve dagens innbyggjarar. Dette svarar til ei årleg vekst på 1,9%. Scenario 2: Framskriving som legg til grunn ein folkevekst der det vert osingar i Dette svarar til ei vekst på ca. 100% i høve i dag og ei årleg vekst på 3%. Dette er folkeveksten som ligg til grunn i kommuneplanen sin samfunnsdel. Tabell 4-2: Framskriving av folketalet i Os etter SSB sine prognosar (MMMM-alternativet) og Os kommune si framskriving som er gjort ifbm kommuneplanarbeidet (vekst i høve dagens folketal er vist i parentes). Kjelde: SSB,2017 og Asplan Viak for Os kommune, Scenario 1: Scenario 2: 2016 SSB si framskriving Os kommune si framskriving Os kommune ( ) ( ) Når det gjeld scenario 2 så gir denne ein vekst på heile 3% årleg. Ein såg av Figur 4-3 at veksten i Os dei siste åra har vore så høg eller enda høgare fleire år. Det er ikkje usannsynleg at Os vil ha ein fortsatt høg vekst framover. Særskilt med tanke på ny E39, som vil gjere det attraktivt å bu i Os og pendle til Bergen. Kor mykje utbygging Os kommune og nabokommunane opnar for vil og kunne påverke denne veksten. På same tid veit me at samfunnsendringar kan kome fort, både lokalt, nasjonalt og internasjonalt, og gje trendbrot. Låg oljepris har bidrege til finanskrise i Noreg dei siste åra, noko som har gitt dramatiske konsekvensar for sysselsettinga, særskilt på Vestlandet. Som resultat av dette har folketalsveksten fleire stader nærast stoppa opp siste året, mellom anna i Bergen. Dette viser kor usikre folketalsprognosane er. Truleg vil veksten fram mot 2040 ligge ein stad mellom 1,9% og 3%, slik at scenario 1 og 2 er å sjå på som eit spenn som ein må planlegge innafor. I vidare analysar er både scenario 1 og 2 teke med for å vise dette spennet. DEKNINGSGRADER OG HANDELSBALANSE Utarbeiding av dekningsgradkart er ein måte å vise handelsbalanse på. Dekningsgradkarta som er vist i dette kapittelet gir eit bilete på om det er handelslekkasje eller handelsoverskot og er basert på dagens situasjon. Dekningsgrada for varehandel er definert som tilhøvet mellom omsetnad i ei handelssone og samla forbruk for busette i same sone, uttrykt i prosent. Handelssonene er i dette tilfellet gitt 5 MMMM-alternativet legg grunn middels utvikling i både fruktbarhet, levealder, innanlandske flyttingar og innvandring, og er iht. SSB det alternativet som vert rekna som mest sannsynleg.

13 Side 13 av 23 av kommunegrensene. Tilhøvet mellom omsetnad og forbruk i kvar enkelt sone kan sei noko om eventuelle handelslekkasjar sonene imellom. Dekningsgrad kan reknast ut både for varehandelen samla, og for utvalde varegrupper, etter følgjande formel: ( ) ( ) 100 % Gjennomsnittleg forbruk pr. person er rekna ut frå totalomsetnaden i eit område delt på tal busette i same område. Omsettinga i Noreg og Hordaland er som tidlegare vist omtrent den same. Varetype Omsetnad per pers, Norge Omsetnad per pers, Hordaland Detaljvarehandel Daglegvarer Utvalsvarer Plasskrevjande varer Figur 5-1: Gjennomsnittleg omsetnad i ulike varegrupper for Hordaland og Noreg, Kjelde: SSB. Dekningsgrad rundt 100 % tyder at det er god balanse mellom handel og forbruk. Generelt vil dei fleste kommunane utanom byane ligge noko under 100 %, særskilt i kommunar nær større byar. Låg dekningsgrad (under 100%) tyder at det er ein handelslekkasje til andre soner. Høg dekningsgrad (over 100%) tyder at sona tiltrekker seg handlande frå andre regioner. Når det gjeld omsetnad frå fritidsbustader, turisme/ småbåtturisme, gjennomgangstrafikk og arbeidsplassar er desse inkludert i dekningsgradanalysane. Når til dømes Os har handelslekkasje til Bergen kan det mellom anna vere fordi mange osingar jobbar i Bergen, og handlar der i forbindelse med arbeidsreisa. Dei bidrar til auka dekning i Bergen, særskilt i områder der det er mange arbeidsplassar og samstundes eit godt handelstilbod, t.d. området Lagunen/ Sandsli/ Kokstad. Likeins vil fritidsbustader og turisme kunne auke dekningsgrada. Til dømes har Tysnes høg dekningsgrad for daglegvarer truleg fordi det er ein svært høg andel hyttefolk som handlar lokalt der. Karta over dekningsgrad som følgjer under viser kvar ein har handelslekkasje og handelsoverskot. Ein har ikkje data på kvar lekkasjane går til eller kvar overskotet kjem frå, men dette er mogleg å vurdere utifrå lokalkunnskap. Generelt vil det vere slik at soner med dårleg handelstilbod lekk til soner med betre tilbod, særskilt om dette ligg nært. Døme på dette er lekkasje frå Os til Bergen.

14 Side 14 av Dekningsgrad, detaljvarer Os kommune har ei dekningsgrad for detaljvarer på 85%. Det er altså ei lita lekkasje, og det aller meste kan reknast å gå til Bergen. Lekkasjen er likevel ikkje større enn det som er vanleg for kommunar som ligg utanfor byane. Ein ser at mange andre kommunar rundt Bergen har betydeleg større lekkasje. Unnataket er Fjell og Lindås som har dekningsgrader godt over 100%. Dette er kommunar som utgjer lokale handelssenter for sine regionar (Nordhordland og Sotra/Øygarden). Figur 5-2: Dekningsgrader for detaljvarer, kommunevis.

15 Side 15 av 23 Utifrå analysane kan ein sei at Os ikkje har den same regionale handelsfunksjonen som Knarvik og Straume har i sine regionar. Tysnes og særskilt Fusa har mykje lekkasje, men mykje av dette går truleg til Bergen og ikkje til Os. Her er altså eit potensial for økt handel i Os frå nabokommunane. 5.2 Dekningsgrad, plasskrevjande varer Også for plasskrevjande varer har Os ein relativt god handelsbalanse, men med noko lekkasje (dekningsgrad på 83%). Truleg er det meste av denne lekkasjen mot Bergen. Dekningsgrada varierer elles svært mykje frå kommune til kommune. Noko av årsaka er at plasskrevjande butikkar har eit relativt stort handelsomland og stor omsetnad, og at ein butikk til eller frå gir stort utslag. Til dømes vil etablering av butikkar som Obs Bygg eller Plantasjen på eine eller andre sida av ei kommunegrense slå ut stort, særskilt om det er snakk om litt mindre kommunar.

16 Side 16 av 23 Figur 5-3: Dekningsgrader for plasskrevjande varer (plasskrevjande 1 + plasskrevjande 2), kommunevis.

17 Side 17 av 23 KUNDEGRUNNLAG OG HANDELSOMLAND FOR PLASSKREVJANDE HANDEL Eit handelsomland er det geografiske område der ein kan forvente at ei vare eller varegruppe har sitt kundegrunnlag. Her vil det vere store skilnader frå varetype til varetype. I fortsettinga tek me utgangspunkt i erfaringstal på kor mange personar som trengs for å ha kundegrunnlag for ei varetype eller varegruppe 6. Dette vert så samanlikna med forventa folketal i 2040 utifrå scenario 1 og 2. Tabell 6-1 og Tabell 6-2 viser at om ein ser på alle plasskrevjande varer i Bergensområdet 7 i dag så er det stor variasjon i kundegrunnlaget for ulike varegrupper. Hagesentra har i snitt personar i kundegrunnlaget (m.a. ligg Plantasjen i denne varegruppa), medan bildelar og dekk har personar (m.a. ligg Biltema i denne gruppa). Til samanlikning er det i snitt 1500 personar per daglegvarebutikk. Tabell 6-1: Tal personar per butikk i Bergensområdet i dag for varegruppe «Plasskrevjande 1»; Møblar, kvitevarer, fargevare, motorutstyr. Døme frå nokre utvalte varetypar. Kjelde: SSB, 2016 (Bedrifts- og foretaksregisteret og uttrekk av folketal i frå statistikkbanken). Type vare Personar per butikk Døme på butikkar i denne gruppa Møblar Interiør og kjøkken Fargevarer Elektriske husholdningsvarer Bildelar og dekk Motorsyklar- og delar Bohus, Møbelringen, Bolia, Ikea, Jysk, Sælen møbler Norema, Casa Design Flugger, Sletten Fargehandel Elkjøp, Lefdal, HiFiklubben, Os elektriske Biltema, Dekkmann, Dekk Bergen MC mm. 6 Ut frå data frå Bedrifts- og foretaksregisteret og uttrekk av folketal frå SSB. 7 Bergensområdet består her av: Bergen, Os, Fusa, Tysnes, Samnanger, Austevoll, Fjell, Sund, Øygarden, Askøy, Radøy, Meland, Lindås, Osterøy og Vaksdal.

18 Side 18 av 23 Tabell 6-2: Tal personar per butikk i Bergensområdet i dag for varegruppe «Plasskrevjande 2»; Byggevare og hagesenter. Døme frå nokre utvalte varetypar. Kjelde: SSB,2016 (Bedrifts- og foretaksregisteret og uttrekk av folketal i frå statistikkbanken). Type vare Personar per butikk Døme på butikkar i denne gruppa Butikkhandel med bredt utval av Jernvare, fargevare og andre byggvarer Trelast Andre byggvarer Hagesenter Obs bygg, Jula Nydal bygg og Åsane trelast Odin Flis mm Plantasjen, Åsane Hagesenter, Askøy Hagesenter 6.1 Handelsomland, plasskrevjande varer I kap. 5.2 såg me at Os har ei dekningsgrad for plasskrevjande varer på 83% og at Os difor ikkje har særskilt mykje handelslekkasje for denne type varer. Søylene i Figur 6-1 under viser kor mange potensielle kundar ein får i Os i 2040 med dagens dekningsgrad (83%), høgare dekningsgrad enn i dag (93%) og lågare dekningsgrad enn i dag (73%), og der det også er vist to scenarioa for folkevekst (lysegrå og mørkegrå søyler). Vassrette stipla liner viser døme på kor mange personar ein ny butikk i snitt treng som kundegrunnlag utifrå tal personar per butikk som vart presentert i Tabell 6-1 og Tabell 6-2. Av Figur 6-1 kan ein mellom anna lese at: For å etablere fleire hagesenter enn i dag bør ein ha opp mot fleire personar i kommunen (grøn stipla line). Det tyder at sjølv om ein kjem opp i scenario 2, med ca fleire innbyggjarar i 2040, så har ein ikkje kundegrunnlag nok for ei slik etablering, sjølv med dekningsgrad som er 10% høgare enn i dag. Dersom ein tek utgangspunkt i eit større handelsomland enn Os kommune, og til dømes får handelsoverskot frå nabokommunar (dekningsgrad over 100%) så kan ein nå eit slikt kundegrunnlag. Med utgangspunkt i befolkningsscenario 2 vil ein kunne ha grunnlag for å etablere t.d. møbelbutikkbutikk eller butikk for bildelar og dekk (sjå blå og oransje stipla liner), sjølv med lågare dekningsgrad enn i dag. Med utgangspunkt i scenario 1 så vil det med dagens dekningsgrad (83%) vere knapt kundegrunnlag for møbelbutikk eller butikk for bildelar og dekk (sjå blå og oransje stipla liner), men dersom ein aukar dekningsgrada til 93% så er kundegrunnlaget i scenario 1 tilstrekkeleg. Å auke dekningsgrada er ikkje urealistisk med tanke på at ein ny butikk med eit attraktivt tilbod vil potensielt kunne trekke kundar frå andre kommunar og dermed redusere handelslekkasjen til Bergen.

19 Side 19 av 23 Figur 6-1: Plasskrevjande varer: Kor mange potensielle nye kundar får ein i Os kommune i 2040 utifrå ulike dekningsgrader og 2 ulike befolkningsscenario? Kor mange nye kundar trengs for å etablere ein ny butikk av ei særskilt varetype? Døme på Hagesenter; Plantasjen. Døme på el.husholdningsvarer: Elkjøp, Expert. Døme på møbelbutikk: Bohus, møbelringen. Døme på bildelar og dekk: Biltema, Dekkmann. AREALBEHOV FOR PLASSKREVJANDE HANDEL I handelsanalysen for Os er det gjort ei vurdering av handelsarealbehovet i Os kommune fram mot 2040, utifrå folketalsveksten i og ei generell auke i handelen (antatt 2,0 % pr. år). Omsetnadstal for Os kommune er henta frå SSB og framskrive med same prosentvekst som folkeveksten i høve scenario 1 og 2. For å gjere omsettinga om til utbyggingsareal har ein teke utgangspunkt erfaringstal for omsetting per kvadratmeter 8 ; kr. pr. m 2 salsareal for daglegvarer og utvalsvarer og kr. pr. m 2 for plasskrevjande varer. I tillegg er det, basert på erfaringar, rekna ein arealeffektiviseringsgevinst på 0,5 % pr år, som følge av økt omsetnad pr. forretningsareal. Tabell 7-1 syner kor mange kvadratmeter handelsareal det kan vere behov for i Os, fordelt på hovudvaregrupper. For plasskrevjande varer er arealbehovet estimert til å vere kvm. avhengig av kva befolkningsscenario ein legg til grunn. Ein ser altså at forslag til endring av reguleringsplan for Gnr 54 bnr 647, med m² til plasskrevjande handel, er over estimatet for scenario 1, men under scenario 2. 8 Basert på tal frå ARAplan 2011, Aktørportal for norsk forbrukerrettet varehandel (Andhøy AS)

20 Side 20 av 23 Tabell 7-1: Forventa nytt arealbehov (salsareal) i heile Os kommune, utifrå 2 ulike scenario for folkevekst. Varetype: Scenario 1: 2040 MMMM Scenario 2: i 2040 Daglegvarer Utvalsvarer Plasskrevjande varer Totalt Alternativ måte å rekne arealbehov på Ein alternativ måte å rekna handelsarelbehovet er å ta utgangspunkt i eit erfaringstal som seier at kvar person «forbruker» ca. 2 m² handelsareal 9. Ei ulempe med denne metoden der er at ein ikkje skil mellom arealbruk for dei ulike varegruppene. T.d. vil plasskrevjande varer ha langt høgare arealforbruk per pers enn utvalsvarer (klesbutikkar, skobutikkar og liknande) Dersom ein tek utgangspunkt i ein folkevekst på mellom (scenario 1) og (scenario 2) nye innbyggjarar så gir denne metoden eit handelsarealbehov (ikkje berre plasskrevjande varer) på mellom og m². Ein såg i kap. 4.1 at plasskrevjande varer har 20% av den totale omsetninga for all varehandel i Os. Dersom ein tek utgangspunkt i at plasskrevjande varer forbruker 2m² per pers så vert arealbehovet m² m². Dersom ein tek utgangspunkt i at plasskrevjande varer har dobbelt så stor arealforbruk per pers i høve alle varetypar samla sett (dvs. 4m² per pers) så er framtidig arealbehov fram mot 2040 på m² m², altså om lag same arealbehov som ein kom fram til i Tabell 7-1. VERKNAD FOR EKSISTERANDE SENTER Ei handelsetablering påverkar ikkje berre sjølve handelsmønsteret, men vil og påverke korleis sentera innafor handelsomlandet utviklar seg. Utvikling av sterke senter er ei målsettinga både nasjonalt, regionalt og lokalt i Os, både fordi det er ønskeleg i eit miljøperspektiv (redusert biltransport) og i eit tettstadsutviklingsperspektiv (utvikling av attraktive og levedyktige senter). Dei siste åra har Os kommune mellom anna hatt auka fokus på å utvikle Osøyro og skape «Liv på Øyro», mellom anna med fleire butikkar og restaurantar/servering. I retningslinene i senterplanen er det peika på at handelsanalyser skal vurdere verknader som planen/tiltaket vil gi for eksisterande senter. For ei slik vurdering er det av stor tyding kva definisjon av plasskrevjande varer ein legg til grunn. Sidan det ikkje er endeleg avgjort kva type plasskrevjande varer som skal etablerast på Kolskogheiane er vurderingane delt i to kapittel; verknader for eksisterande senter utifrå definisjonen «plasskrevjande 1» (kap. 8.1) og verknader for eksisterande senter utifrå definisjonen «plasskrevjande 2» (kap.8.2). 9 Dette er ein metode som Hordaland Fylkeskommune viser til i sine retningslinjer i Regional plan for attraktive senter (2014).

21 Side 21 av Verknader for eksisterande senter utifrå definisjon «plasskrevjande 1» I kategorien «plasskrevjande 1» finn ein mellom anna møblar, kvitevarer, fargevarer, jernvarer og motorutstyr (ref. definisjon i kap.3.3). Ein del av varene i denne gruppa er plasskrevjande i seg sjølv, til dømes møblar. Her er og butikkar med mange varer som ikkje er plasskrevjande, men som utgjer plasskrevjande konsept. Døme på dette er Biltema og Elkjøp. Etablering av butikkar på Kolskogen med varer som ikkje er plasskrevjande vil vere uheldig for utviklinga av Osøyro. Sal av til dømes jernvarer eller elektriske hushaldningsartiklar på Kolskogen vil stå i direkte konkurranse med tilsvarande butikkar i andre senter, og redusere moglegheitene for å overleve, mellom anna på Osøyro. Dersom eksisterande handelstilbodet på Osøyro vert svekka, eller moglegheitene for etablering av ny handel vert redusert, vil moglegheitene for å nå målet om «liv på Øyro» også verte sterkt redusert. Dette fordi mindre handel på Osøyro fører til færre folk i sentrum, og det vert dermed vanskelegare for kulturtilbod, serveringsstader og anna handel å klare seg. På den anna sida så utgjer det nye planforslaget ei endring frå hotell/bevertning til handel. Hotell/bevertning er ein type føremål som med fordel bør ligge på Osøyro og på denne måten bidra til målet om å skape liv på Øyro. Dersom det vert etablert hotell/bevertning på Kolskogen vil moglegheitene for slik drift på Osøyro verte sterkt redusert. «Fråfall» av planar om hotell/bevertning på Kolskogheiane gir difor eit nytt potensial for utvikling av Osøyro sentrum. 8.2 Verknader for eksisterande senter utifrå definisjon «plasskrevjande 2» I kategorien «plasskrevjande 2» finn ein handel av varer som i seg sjølve er plasskrevjande, i hovudsak byggvarer, trelast og hagesenter (ref. definisjon i kap.3.3). Dette er store varer som ein vanlegvis ikkje kan ta med seg i ein bærepose, og som oftast krev at kunden kjem med bil. Denne type handel bør difor ligge tett opp til hovudvegnettet der tilkomsten for kundar og vareleveranse er god. Handel med varer i gruppa plasskrevjande 2 krev store areal både fordi varene i seg sjølv og fordi parkeringsplassar, vegsystem og vareleveringsareal krev mykje plass. Av denne grunn er det hensiktsmessig at slike butikkar ligg utanfor sentrumskjerna sidan sentrumsareala heller bør brukast til meir arealeffektiv og mindre bilbaserte føremål, t.d. utvalsvarebutikkar og kontorverksemd. Byggvarer, trelast og hagesenter er i lita grad i konkurranse med dei varetypane ein finn i eit sentrum. Bransjegliding har likevel gjort at enkelte butikkar innafor kategorien «plasskrevjande 2» ikkje berre sel plasskrevjande varer. Plantasjen og Obs Bygg er dømer på dette. Her vert det til dømes vert seld jernvarer (meir om dette i kap.3.1). For utviklinga av Osøyro sentrum, og andre senter i Os kommune, så vert det ikkje vurdert som negativt med etablering av «plasskrevjande 2-handel» på Kolskogheiane 10. Dersom 10 Dersom ein legg til grunn definisjonen i Plan og Bygningslova og i Regional plan for attraktive senter (Hordaland Fylkeskommune, 2014).

22 Side 22 av 23 etableringa gjeld butikkar som har plasskrevjande konsept med sal av utvalsvarer vil etableringa derimot kunne vere negativ for utviklingsmoglegheitene på Osøyro. På same måte som for «plasskrevjande 1» så må ein ta med i vurderingane at det utvida handelsarealet erstattar hotell/bevertning i vedteke plan. Som nemnd i kap.8.1 så bør hotell/bevertning heller ligge på Osøyro enn på Kolskogen. SAMANDRAG OG KONKLUSJON I denne handelsanalysa er det vurdert ei endring av vedteke reguleringsplan (vedteke i 2013) for ei tomt på Kolskogheiane. Endringa består i at føremålet hotell/bevertning vert endra til plasskrevjande handel, og at plasskrevjande handel då vert utvida frå 5000m² til 11000m². Retningslinene i Regional plan for attraktive senter (Hordaland Fylkeskommune, 2014) ligg til grunn for vurderingane og det er og tatt utgangspunkt arbeidet i føreliggande handelsanalyse for Os (Senterstruktur og Handel Os kommune, Asplan Viak for Os kommune, 2017) som er offentleg tilgjengeleg. Analysane viser mellom anna at Os har noko handelslekkasje til Bergen, både når det gjeld alle typar varer samla (detaljvarer) og for plasskrevjande varer. Lekkasjen er ikkje dramatisk, men ein ser at det er eit potensial for å auka handelstilbodet i Os. Ein reduksjon i handelslekkasje vil både vere positivt for næringslivet i Os og samstundes kunne redusere biltransporten som er forbundet med mange handelsreiser. Når det gjeld plasskrevjande varer så er det eit problem i plansamanheng at det vert nytta ulike definisjonar av denne type varer. Samstundes har bransjegliding og nye handelskonsept utfordra skilje mellom plasskrevjande varer og utvalsvarer 11. Mange butikkar som vert karakterisert som plasskrevjande handel er i realiteten plasskrevjande konsept som sel både plasskrevjande varer og utvalsvarer. To definisjonar for plasskrevjande varer etter SSB sin NACE-kodestandard er: «Plasskrevjande 1» som i hovudsak er møblar, kvitevarer, fargevarer, jernvarer og motorutstyr og «plasskrevjande 2» som i hovudsak er byggvarer, trelast og hagesenter. Kva definisjon ein legg til grunn er mellom anna avgjerande for korleis ein skal vurdere planen sin verknad på eksisterande senter. Det er gjort ei utrekning av kor mykje nytt salsareal for plasskrevjande varer det vil vere behov for i Os i 2040 basert på to ulike scenario for folkevekst i kommunen. Basert på SSB si middels folkevekstprognose ( fleire personar i 2040) så er det eit arealbehov på m² for plasskrevjande varer. Dersom ein tek utgangspunkt i Os kommune si framskriving som er gjort i samband med kommuneplanarbeidet ( fleire personar i 2040) så er arealbehovet på m². Eit etablering av m² for plasskrevjande handel på Kolskogheiane er difor innafor det arealbehovet som er rekna med utgangspunkt i kommunen sine folketalsprognoser. 11 Utvalsvarer er varer i meir spesialiserte butikkar og som ein ofte finn på kjøpesenter og i bysenter, t.d. sko, klede, bokhandel, jernvare, fargevare etc.

23 Side 23 av Konklusjonar Utrekningane viser at det kan vere behov for etablering av m² plasskrevjande handel i Os, men det avheng av kva folketalsprognoser ein legg til grunn. Etablering av plasskrevjande handel på Kolskogheiane kan bidra til å redusere handelslekkasjen til Bergen. Dette er positivt både for næringslivet og for moglegheita for å avgrense biltransport i samband med handelsreiser. Kolskogheiane er ei god lokalisering for plasskrevjande handel. Tomten har svært god tilknyting til hovudvegsystem og utgjer difor ei god løysing transportmessig. Også i eit arealbruksperspektiv bør denne type handel ligge utanfor sentrum. Eksisterande senter, mellom anna Osøyro, er betre tent med å ha andre føremål enn plasskrevjande handel. Areala på Osøyro kan heller brukast til føremål som til dømes utvalsvarer (klede, sko, jernvarer etc.), kontorverksemd, servering og kulturtilbod. Dersom det vert etablert handel som sel utvalsvarer i plasskrevjande konsept så vil dette vere i direkte konkurranse med utvalsvarehandel på Osøyro. Etablering av slik handel vil difor kunne redusere moglegheitene for å skape meir liv på Osøyro. At ein i nytt planforslag går vekk frå å etablere hotell/bevertning på Kolskogheiane gir større moglegheiter for etablering av meir hotell/bevertning på Osøyro. Ei slik etablering i Os sitt kommunesenter vil bidra positivt til å utvikle eit attraktivt senter på Osøyro.