DETALJREGULERINGSPLAN FOR VARNAVEIEN 43

Transkript

1 ADRESSE COWI AS Kobberslagerstredet 2 Kråkerøy Postboks Fredrikstad Norge TLF WWW cowi.no FREDRIKSBORG EIENDOM DETALJREGULERINGSPLAN FOR VARNAVEIEN 43 PLANBESTEMMELSER (PLAN-ID M262) OPPDRAGSNR. A DOKUMENTNR. VERSJON 3 rev UTGIVELSESDATO UTARBEIDET KONTROLLERT GODKJENT PNA LSSY PNA

2 2 VARNAVEIEN 43 - PLANBESTEMMELSER RYGGE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR VARNAVEIEN 43, Plan-ID Plankart datert: Revidert: Reguleringsbestemmelser datert: Revidert: AVGRENSING Det regulerte området er vist med reguleringsgrensen på plankartet datert og merket med PlanID: M262, sist revidert AREALFORMÅL Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg: - Bebyggelse og anlegg 1810 Forretning/kontor - Grønnstruktur 3001 Grønnstruktur Hensynssoner: a.1) Sikringssoner - frisikt (140) 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Utomhusplan Ved søknad om tiltak skal det foreligge situasjonsplan i 1:200 som viser adkomst og bearbeiding av de ubebygde delene av tomten, herunder avfallshåndtering, grønnstruktur, sykkelparkering og overflateparkering. Universell utforming av gangveier (som omtalt i 3.5) skal vises i utomhusplan. 3.3 Støy Det stilles krav om at lydnivåer for bygninger som utsettes for støy skal ligge innenfor grenseverdier angitt i T-1442/2012 tabell 3, eller senere vedtatte retningslinjer, vedtekter eller forskrifter. I forbindelse med rammesøknad / Byggesøknad skal det legges frem anbefalt tiltaksplan for eiendommen gbnr. 67/34 og gbnr. 67/35 som reduserer støybelastningen for disse eiendommene slik at grenseverdien for utendørsstøy blir tilfredsstillende. For eiendom gbnr. 67/33 vil tiltak bli gjennomført i forbindelse med utbyggingen av Varnaveien. I forbindelse med rammesøknad / byggesøknad for nytt kontor skal det legges frem støyfaglig utredning som ivaretar støykrav ifm kontor. 3.4 Kulturminner

3 VARNAVEIEN 43 - PLANBESTEMMELSER 3 Dersom det i anleggsarbeidet treffes på automatisk fredede kulturminner skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) Universell utforming Bebyggelsen skal tilfredsstille krav til universell utforming i henhold til TEK10. Det skal etableres en trygg og effektiv passasje for gående og syklende mellom bebyggelsen og bussholdeplass/gang- og sykkelvei. 3.6 Parkering Krav til parkeringsdekning for bil: Kontor, administrasjon: Minimum 1 plass pr. 150 m² kontorareal og maksimum 3,4 plass pr. 100 m² (BRA) kontorareal. Handel: Det tillates etablert minimum 1 plass pr. 100 m² (BRA) og maksimum 2,1 plass pr 100 m² (BRA). Innenfor parkeringsplasser avsatt til handel omfattes både kundeparkering og 2 plasser for ansatte i handel. Det skal videre avsettes lasteareal for vare- og lastebiler innenfor feltet Ved etablering av parkeringsanlegg på bakken skal det innsendes dokumentasjon på utforming og bruk av belysning, materialbruk og beplantning. Det skal etableres vegetasjon for å bryte opp flatene og skape rom, minimum et tre pr. 10. parkeringsplass i tillegg til buskvegetasjon innenfor planområdet. Det tillates etablert parkering på bakkeplan innenfor hele feltet avsatt til områder for forretning/kontor. Det skal tilrettelegges for 5 stk. ladestasjoner for EL-bil på minimum 16A 240V i tilknytning til parkeringshus. Krav til parkeringsdekning for sykkel: Kontor, administrasjon: Minimum 2 plasser per 200 m² (BRA). Plassene skal etableres under tak, fortrinnsvis i parkeringsanlegget. Det skal etableres minimum 20 sykkelparkeringsplasser for besøkende ved hovedinngangen. Detaljvarehandel: Det skal etableres minimum 10 sykkelparkeringsplasser for besøkende ved hovedinngangen. Det skal etableres 6 parkeringsplasser for bevegelseshemmede i forbindelse med utbygging av kjøpesenter. Det skal etableres 4 parkeringsplasser for bevegelseshemmede i forbindelse med utbygging av kontor. 3.7 Overvann

4 4 VARNAVEIEN 43 - PLANBESTEMMELSER Overvann skal håndteres på egen grunn. Ved søknad om rammetillatelse til tiltak skal det redegjøres for behandling av overvann, herunder takvann, overflatevann og drensvann Utendørs lagring Utendørs lagring tillates kun i henhold til krav i kommuneplanen. 3.9 Reklame/lys Skilt og reklameinnretninger skal utføres i henhold til krav i kommuneplan Fjernvarme Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og har tilknytningsplikt Grunn Ved byggetiltak i området skal grunnen undersøkes for eventuell forurensning i samsvar med kapittel 2 i forurensningsforskriften. Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før igangsettingstillatelse kan gis. Av rapporten skal det også framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden Luftforurensing For tiltak innenfor planområdet skal Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520), eller senere utgaver, legges til grunn. Før oppstart og under gjennomføring av anleggsarbeider skal det gjøres nærmere vurderinger av forventet luftkvalitet for bebyggelse i nærhet av tiltaksområdet. Om nødvendig skal det gjennomføres avbøtende tiltak. 4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 4.1 Før bygget tas i bruk skal felles utearealer og grøntstruktur være opparbeidet. Hvis dette skjer om vinteren skal de opparbeides senest påfølgende vår. 4.2 Før bygget tas i bruk skal nødvendig omlegging av vann og avløpsanlegg over eiendommen bygge om. 4.3 Økning av andel detaljhandel innenfor planområdet. Det tillates økning av andelen detaljhandel innenfor tillatt forretningsareal på 5.300m² ved en dokumentasjon på reduksjon av detaljhandelsareal innenfor avlastningsområdet vist i interkommunalplan (Varna/Høyden området). Dokumentasjonen skal inneholde godkjent bruksendring fra forretning/detaljhandel til annet formål med brukstillatelse/ferdigattest eller ferdigattest for riving, og at bygningen er tatt i bruk til annet formål eller er igangsatt revet. Det forutsettes bruksendret areal ikke kan bruks endres tilbake til detaljhandel med hjemmel i gjeldende plan. Økningen av detaljhandel innenfor feltet tillates økt med 75% av det areal som blir flyttet/bruksendret.

5 VARNAVEIEN 43 - PLANBESTEMMELSER 5 Fortaus langs Vinkelen for gbnr 67/33, 67/34 og 37/35 skal opparbeides, eller sikret opparbeidet, før det gis brukstillatelse for nye byggetiltak på gbnr 67/ BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 NR.1 OG 12-7) 5.1 Områder for forretning/kontor På områdene kan det innenfor formålsgrensen oppføres kontor og forretning, med tilhørende lager- og servicearealer. Innenfor feltet tillates etablering av forretninger for plasskrevende varer (trelast/byggevarer, gartneri/hagesentre, biler/motor kjøretøy, hvitevarer, og møbler) med bruksareal opp til 5.300m². Av dette kan maksimalt 1.500m² av arealet benyttes til en (1) forretninger for detaljvarer. Andelen detaljhandel innenfor feltet kan økes ved at krav satt i rekkefølgebestemmelsene 4.3 blir oppfylt / ivaretatt. Med detaljvarer forstås handel innenfor bygningsmassen på eiendommen hvor det foregår salg av alle typer varer direkte til forbruker, det vil si både dagligvarehandel og faghandel med mere. Innenfor feltet tillates etablering av kontor med tilhørende funksjoner i tilknytting til kontordelen med bruksareal opp til 6.400m². Det tillates etablert parkeringshus med parkering på tak innenfor feltet. Bruksareal for parkeringshuset skal ikke overstige m². I tillegg tillates etablert ramper og adkomstveier inn til parkeringshus. Det tillates takoverbygg for øvre parkeringsdekke med høyde maksimalt gesims kote +61, Byggehøyder Maksimalt tillatt gesimshøyde er kote +72,0. Oppbygg for trappe- og heissjakt kan tillates en etasje over takplan. Øvrige tekniske installasjoner som kjøleanlegg, lufteanlegg osv. kan tillates plassert over gesims når disse er utformet helhetlig med bebyggelsen for øvrig. Tekniske installasjoner som er tilbaketrukket med minst 2,5 m tillattes oppført inntil 2,5 m over regulert mønehøyde for inntil 10% av byggets grunnflate. Oppbygg for trappe- og heissjakt samt luftesjakter og nedkast for søppelanlegg kan tillates helt inn til bebyggelsens kantlinje. Det tillates etablert rekkverk over maksimal høyde som er tilbaketrukket 1 m fra bybebyggelsens kantlinje. 5.3 Byggegrense Det tillates oppført trapp utenfor byggegrensen. Det tillates etablert utomhus parkering på bakkeplan både innenfor og utenfor byggegrense vist i plankart.

6 6 VARNAVEIEN 43 - PLANBESTEMMELSER 5.4 Estetikk / Utforming Det skal påses at bebyggelsen gis god form, materialbehandling og fargesetting. Bygningen skal utformes med utadvendte fasader på bakkeplan mot Varnaveien, med stor andel glass. Underetasjen med forretninger skal ha en tydelig inngang med en fasade som er kledd med plater i en mørk farge. Parkeringshuset skal kles inn med plater tilsvarende underetasjen med handel. Det gir mulighet for åpent felter/langsgående bånd i parkeringshuset hvor det er glass/åpninger med mulighet for utluftning. 5.5 Grad av utnytting Maksimal grad av utnytting for feltet er angitt på plankartet. Parkeringsareal skal ikke regnes med i grad av utnytting. Bruksareal som har himling lavere enn 1,5 m over gjennomsnittlig planert terreng, inngår ikke i beregningsgrunnlaget. For bygninger med etasjehøyde over 3,0 m, skal det ikke beregnes bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver 3. m. Overbygd, åpent areal mer enn 1,0 m innenfor kant av takoverdekning inngår ikke i beregningsgrunnlaget. 5.6 Nettstasjon Nettstasjoner tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense og at det etter avtale med Netteier etableres en byggegrense rundt nettstasjoner. Byggegrensen skal hvis ikke annet blir avtalt maksimalt være på 5 meter. Nettstasjoner tillates oppført også utenfor regulerte byggegrenser og kommer i tillegg til tillatt utnyttelsesgrad. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg. Størrelse på rommet må være minimum 16 kvm, og det stilles særskilte krav til utforming av rommet, samt til adkomst og ventilasjon m.v. 6 GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5 NR. 3) 6.1 Grønnstruktur Området skal opparbeides parkmessig med minimum en trerekke langs hele grøntarealets lengde. 7 HENSYNSSONER (PBL 12-6) 7.1 Sikringssone frisikt Ved kryss og avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers plan. Enkeltelement som trær, stolper eller liknende med en diameter mindre enn 0,15 m kan stå innen hensynssonen. 10 BESTEMMELSESOMRÅDER (PBL 12-5)

7 VARNAVEIEN 43 - PLANBESTEMMELSER Bestemmelsesområde #1 fremtidig veg Innenfor bestemmelsesområdet #1 vil det være tillat med en utvidelse av Ryggeveien med vegetasjonsbelter og tilhørende anlegg for gang- og sykkelveger. Innenfor bestemmelsesområde #1 tillates etablering av parkering og grøntbelte i forhold til underliggende formål. Det tillates ikke etablert tekniske installasjoner utover parkeringsdekke og grøntanlegg som vil gjøre en eventuell fremtidig utvidelse av Ryggeveien komplisert.