Til seksjonseierne i Ringgaten Terrasse Sameie

Transkript

1 1 Ringgaten Terrasse Sameie Til seksjonseierne i Ringgaten Terrasse Sameie Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Ringgaten Terrasse Sameie Innkalling til ordinært sameiermøte 2014 Ordinært sameiermøte i Ringgaten Terrasse Sameie avholdes onsdag 26. mars 2014 kl i Lilleborg kirke Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en seksjonseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2013 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Plassering av søppel. Forslag fra seksjonseier. B) Tilstandsrapport vedrørende vinduer/ mørtel. Forslag fra seksjonseier. C) Istapper. Forslag fra seksjonseier. D) Elektronisk kommunikasjon. Forslag fra styret. For innkomne forslag, se side VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 3 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 2 år D) Valg av valgkomité For valgkomiteens innstiling, se side 15. Oslo, Styret i Ringgaten Terrasse Sameie Øyvind S. Hansen/s/ Gunnar Bentzen/s/ Finn Kirkeby/s/ Neshib Mehic/s/ Kirsten Oredsen/s/

3 3 Ringgaten Terrasse Sameie ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: Styret Valgt Leder Øyvind S. Hansen Styremedlem Gunnar Bentzen Styremedlem Finn Kirkeby Styremedlem Neshib Mehic Styremedlem Kirsten Oredsen Varamedlem Pål Grønning Kraft Varamedlem Irene Slåtta Valgkomiteen Oda Fjeldvær Eggen Magnus Jørgensen Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om sameiet Sameiet består av 145 seksjoner. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune. Adresse: Christian Michelsens Gate Gårdsnummer 227 og bruksnummer 29. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS.

4 4 Ringgaten Terrasse Sameie KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Inntektene i 2013 var til sammen kr som er noe høyere enn budsjettert da avtale med utleiemegleren opphørt og at styret forvalter utleieleiligheten selv. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr , mens regnskapet viser kr Hovedårsaken til avviket var planlagte arbeider vedrørende utbedring av kaldtvannsrør/oppgradering av bakgård. Dette viste seg å være mer krevende enn først antatt og arbeidet ble derfor utsatt til Resultat Årets resultat på kr foreslås overført til egenkapital. Av dette er avdrag på lån nedbetalt med kr Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapital er sameiets tilgjengelige midler, og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Sameiets arbeidskapital pr er kr og økonomien ansees som meget god. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

5 5 Ringgaten Terrasse Sameie KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Planlagt vedlikehold Det er budsjettert med kr til større vedlikeholdsarbeider som inkluderer varmtog kaldtvannsrør, rassikring av tak og oppgradering av bakgård. Da vedlikeholdet er planlagt finansiert over driftsbudsjettet, vil likviditeten til sameiet bli utfordret. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Investering i shunt vil mest sannsynlig kompensere for eventuelle økninger av energipriser. Forsikring Forsikringspremien for 2014 forventes å øke med ca kr Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på sameiets skadehistorikk. Lån Sameiet har lån i OBOS med flytende rente. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på økning av andel felleskostnader med 10 % fra I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Ringgaten Terrasse Sameie Øyvind S. Hansen/s/ Gunnar Bentzen/s/ Finn Kirkeby/s/ Neshib Mehic/s/ Kirsten Oredsen/s/

6

7

8 8 Ringgaten Terrasse Sameie RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Udekket tap Reduksjon udekket tap

9 9 Ringgaten Terrasse Sameie BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Sparekonto i OBOS-banken/OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Påløpne renter SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, Styret i Ringgaten Terrasse Sameie Øyvind S. Hansen/s/ Gunnar Bentzen/s/ Finn Kirkeby/s/ Neshib Mehic/s/ Kirsten Oredsen/s/

10 Ringgaten Terrasse Sameie NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Lokaler Framleietillegg Felleskostnader Lån/Renter SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr

11 11 Ringgaten Terrasse Sameie NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold brannsikring Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 9 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Strøm oljefyr el.bereder Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING

12 12 Ringgaten Terrasse Sameie NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid Verktøy og redskaper -91 Driftsmateriell (kjetting) Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding Andre fremmede tjenester (hjemmeside, Europark) Kontor- og datarekvisita (superoffice) Trykksaker Kurs, bevertning Andre kontorkostnader Telefon, alarm Porto Bankgebyr SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån OBOS- banken/obos Renter lån OBOS- banken/obos Gebyrer 2 lån OBOS- banken/obos SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Kommet inn i feil selskap ( rettet opp i 2014) Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER

13 . 13 Ringgaten Terrasse Sameie NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS- banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,8%, løpetid 25 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS- banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,8%, løpetid 25 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 16 PANTSTILLELSE OBOS har som lånegiver fordringspant i sameiets krav om innbetaling av felleskostnader ihht pantelovens Fordringspanten er tinglyst i løsøregisteret og panteretten meldt seksjonseierne.

14 14 Ringgaten Terrasse Sameie 5. INNKOMNE FORSLAG A) Plassering av søppel. Forslag fra With og Stephensen Fjerne muligheten beboere har for å plassere sitt søppel i inngjerdingen mellom oppgang 23 og 25. Dette fungerer øyensynlig i dag som et område for å sette igjen all type søppel som ikke umiddelbart går under husholdningssøppel, skjønt også denne type søppel blir lagt igjen i buret. Dette er svært lite tiltalende å se til og, fordi husholdningssøppel også blir lagt igjen her, er det lite hygienisk med tanke på rotter ol. I tillegg er dette med på å skape et uønsket slumpreg i bakgården vår. Videre mener jeg det blir feil at samtlige seksjonseiere skal betale for å kjøre vekk søppelet til noen få beboere. Forslag til vedtak: Fjerne innhegningen, sende ut et skriv til beboere og seksjonseiere, samt å sette opp en plakat i det aktuelle området om at det ikke lenger er anledning for å sette igjen sitt søppel der. Styrets innstilling: Styret tror at skuret også benyttes til hensetting av personer som ikke har tilhørighet i sameiet. Under den planlagte oppgraderingen av bakgården, vil derfor muligheten for å fysisk sperre av bakgården samt fjerning av skurene, bli vurdert/iverksatt. Det samme gjelder videoovervåking av bakgården. Vi er enige om at målet skal være en ren og ryddig bakgård! B) Tilstandsrapport vedrørende vinduer/ mørtel. Forslag fra Milly Krogstad. Begrunnelse: Mange av sameierne plages av trekk selv med nye vinduer Det tekket som regel fra undersiden av vinduene. Dette er pga mørtelen mellom mursteinene forvitrer. Blokka ble tross alt bygd i 1937 Disse skadene kan vi se flere steder men er spesielt synlig i første etg. (kjøkkenvindu) i oppg. 19 ut mot Chr. Michelsensgt. Løsning: Bestille en tilstandsrapport omfatter mørtel og murstein med anbefalinger fra et anerkjent firma (f.eks AF gruppen) Vedtak: Sameiets årsmøte gir styret fullmakt til å bestille en tilstandsrapport med anbefalinger om tiltak. Kostnadsramme opp til ,- for rapporten. Styrets innstilling: Styret støtter i utgangspunktet forslaget, men ønsker å gjennomføre et slikt tiltak ihht vedlikeholdsplanen i I tillegg vil et slikt tiltak måtte belånes da det er andre vedlikeholdsbehov som vil bli gjennomført i år. Styret anmoder sameiermøte om å slutte seg til styrets innstilling.

15 15 Ringgaten Terrasse Sameie C) Istapper. Forslag fra Milly Krogstad. Begrunnelse: Sameiet er plaget ar istapper langs hele blokka, lang sidene samt kortsidene. Dette pga vi har et kaldt loft. Disse istappene er farlige og hvis det blir personskader eller andre skader er sameiet ansvarlig. Løsning: De legges varmekabel (ved takrennene) langs hele blokkas lengde og kortsider. Vedtak: Sameiets årsmøte er seg bevist sitt ansvar, styret får fullmakt til å ut rede dette kostnadsmessig Styret igangsetter tiltak med kostnad opp til kr ,-. Styrets innstilling: Styret ser helt klart utfordringen med istapper og nedfall fra taket under snøsmelting. Det har også vært stort fokus rundt ansvaret knyttet til slikt nedfall, og Styret vet at vi blir holdt ansvarlig dersom noe skulle skje. Vi har derfor satt dette på agendaen for 2014, slik at noe vil bli gjort. Vi skal, sammen med Vaktmestergruppen, utrede hva som skal gjøres for vi er ikke helt enige i at varmekabler i takrennen er den beste løsningen. Styret anmoder sameiermøte om å slutte seg til styrets innstilling. D) Elektronisk kommunikasjon. Forslag fra styret. Styret har bruker i dag et CRM system som heter SuperOffice, for å lettere holde oversikt over seksjonseiere, beboere og arkivering av korrespondanse. Dette systemet har flere funksjoner, blant annet kan en sende ut felles informasjon vi et mailingsystem. Dette vil føre til reduserte kostnader for sameiet, både med hensyn til porto og tjenester kjøpt hos OBOS, samt forenkle kommunikasjonen mellom styret og den enkelte seksjonseier/beboer. Styret ønsker også å gjennomføre en større HMS rundspørring per mail, annenhvert år. Forslag til vedtak: Sameiermøte vedtar at styret kan benytte seg av elektronisk kommunikasjon sidestilt med ordinær post. 6. VALG AV TILLITSVALGTE Som styreleder for 1 år foreslås: Øyvind S. Hansen Som styremedlemmer og varamedlemmer foreslås: Finn Kirkeby, Harald Ødegård, Magnus Jørgensen, Kirsten Odesen, Pål Grønning Kraft og Irene Slåtta

16 16 Ringgaten Terrasse Sameie Styrets arbeid Når jeg skal oppsummere Styrets arbeid i 2013, så er det naturlig å starte med at tre av fem medlemmer av Styret, ble byttet ut under årsmøtet i fjor. Dette førte følgelig til at de to første styremøtene gikk med til å lære opp de nye styremedlemmene og fordele arbeidsoppgaver. Og følgende arbeidsoppgaver har Styret jobbet med i 2013: - Forprosjekt, nedgravd renovasjonsløsning. - Forprosjekt, skifte av kald- og varmtvannsrør. - Forprosjekt, oppgradering av bakgård. - Anbudsrunde ifm vinduskifte. - Dugnader - Igangsetting av SuperOffice (CRM) for å forenkle arkivering av seksjonseiere, leietakere, inngående- og utgående kommunikasjon, leverandører og instrukser. - Reklamasjon etter Oslo Kommunes oppgradering av gang- og sykkelsti. - Drift av internettside, Facebookside, styretelefon og styr en. - Oppdragsgiver til Vaktmestergruppen, som drifter teknisk rom, fellesområder og renhold i oppgangene. Sameiet har opplevd en økende mengde av hærverk og tagging på bygningsmassen, noe vi håper bare er en tilfeldighet, samt at vi har utstedt svært mange ekstra systemnøkler til ytterdører. Energi- og miljøanalyse Sameiet vårt var i tillegg svært heldig å vinne en gratis energi- og miljøanalyse til en verdi av kroner, og denne ble utført på tampen av 2013 av Boligenergi AS. I den forbindelse fikk vi avdekket flere forhold, blant annet at sameiet vårt bruket lang over gjennomsnittet av energi til både oppvarming og varmtvann (se figur under) kwh/m2år Sameiet Ringgaten Terrasse Normtall - sameier Siden strømprisene har vært lave i 2013, har vi heldigvis ikke overskredet budsjettallene for energi i Hadde strømprisene vært høyere derimot, hadde overforbruket vårt kommet til og kostet oss svært mye, så Styret vil komme til å foreta noen grep for å både få ned energiforbruket, men også for å bevisstgjøre våre beboere. En ting som er verdt å nevne er at energiforbruket på belysning i oppgang og fellesinnganger, er redusert med 50%, pga. løsningen vi installerte i 2012.

17 17 Ringgaten Terrasse Sameie Handlingsplan På bakgrunn av forprosjektene som er utført i 2013, samt energi- og miljøanalysen har styret satt opp følgende handlingsplan for de kommende tre årene: Tiltak Igangsetting Utskifting av vindu, i seksjoner som har bestilt 2014 Renovering kaldt- og varmvannsrør (hovedforsyning) 2014 Oppgradering av bakgård 2014 En større HMS undersøkelse, via elektronisk quest 2014 Justering shunt, fjernvarmeanlegg 2014 Rassikring fra tak 2014 Forprosjekt brannbalkonger 2015 Forprosjekt fasade 2015 Forprosjekt varmepumpe ventilasjon 2015 Opprydding elektrisk anlegg fellesområder og teknisk rom 2015 Renovering brannbalkonger 2016 Renovering fasade 2016 En større HMS undersøkelse, via elektronisk quest 2016 Tilstandsrapport tak 2016 Husleie Dette er en ganske så ambisiøs handlingsplan, selv om noen av tiltakene allerede er påbegynt, for Styret skal i tillegg til handlingsplanen også håndtere beboerhenvendelser, uforutsette hendelser og løpende drift. Handlingsplanen krever også at Sameiet styrker sin økonomi ytterligere, så vi kan allerede nå si at vi får en husleieøkning i juli. Vi håper at vi slipper å belaste Sameiet med ytterligere lån, før en eventuell fasaderenovering i Det er også viktig for meg å presisere at handlingsplanen er tentativ, og kan forandre på seg, dersom det dukker opp andre tiltak som må prioriteres først, eller vi må endre rekkefølgen på tiltakene som allerede står her. Avslutningsvis ønsker jeg å trekke frem at engasjementet blant seksjonseierne i Sameiet, er blitt mye større. Og det gleder oss i Styret. Ikke bare har oppmøte på dugnadene økt, men for første gang på mange år har vi flere styrekandidater enn plasser i Styret, så det blir ett spennende valg under årsmøtet og jeg håper så mange som mulig stiller. Jeg vil også minne dere om at vi kommer til å intensivere oppdateringen av både Facebooksiden til Sameiet og internettsiden vår; så sjekk innom begge to, innimellom. På vegne av Styret i Sameiet Ringgaten Terrasse Øyvind S. Hansen Styreleder

18 18 Ringgaten Terrasse Sameie Orientering om sameiets drift Styret Styret har telefontid mandager mellom 18:00 og 19:00, og torsdager mellom 18:00 og 20:00. Styrerommet har telefon , og e-post Se sameiets hjemmeside på for ytterligere informasjon. Sameiet har egen facebookgruppe: Vaktmester og renhold Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste og renhold med Vaktmester-Gruppen AS. Sameiets vaktmesteravtale gjelder kun fellesarealet og ikke innenfor den enkelte seksjon. Parkering Sameiet har ingen tilknyttede parkeringsplasser. Det henvises til gateparkering etter gjeldende regler. Nøkler/skilt Nøkler og skilt til ringeklokke kan bestilles via styret på e-post. Kun seksjonseiere kan bestille nøkler. Postkasseskilt kan bestilles via hjemmesiden til Skiltservice: Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden.

19 19 Ringgaten Terrasse Sameie HMS Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet å gjøre. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Kabel-TV / bredbånd / IP-telefoni Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Sameiet er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2012 Horisontale avløpsrør Oppgradering av belysning i fellesareal 2010 Tilkobling fjernvarme og riving/fjerning oljekjel 2009 Oppussing av oppganger Nye postkasser til samtlige seksjoner Rensing av ventilasjonsanlegg Bytting av pumper for fyringsanlegget Rørinspeksjon, høytrykksrensing og gravingsarbeider 2005 Tilkobling Heatline (veksling mellom strøm og olje ut fra kostnader) Våtromsrehabilitering. Skiftet rør til kjøkken og bad, samt pusse opp alle badene i henhold til våtromsnormen.

20 SAMEIEVEDTEKTER FOR SAMEIET RINGGATENS TERRASSE Vedtatt på ordinært sameiermøte den 31. mars 1998 Med endringer på sameiermøte den , , , , Disse vedtekter er underlagt: Lov av 23. mai 1997 nr. 31 OM EIERSEKSJONER (EIERSEKSJONSLOVEN) 1 Omfang Sameiet Ringgatens Terrasse omfatter gårdsnr. 227, bruksnr. 29, Christian Michelsensgate I henhold til oppdelingsbegjæring av består sameiet av 145 ideelle eiendomsandeler fordelt på 2 butikklokaler og 143 selveierleiligheter. 2 Sameierbrøken Sameierbrøken er fastsatt til 1/145. Den kan kun endres ved enstemmig vedtak av de berørte sameiere. 3 Eierandel Til hver eierandel hører eksklusiv bruksrett til en seksjon (bolig eller butikk), og nærmere bestemte boder på loftet og i kjelleren. Til hver av eiendomsandelene hører også en ideell andel på 1/145-del av leilighet 66, som styret disponerer på vegne av sameiet. Ingen sameier kan eie mer enn to seksjoner, jfr dog 22, andre og tredje ledd i lov om eierseksjoner. 4 Forkjøps- og løsningsrett Sameierne fraskriver seg forkjøps- og løsningsrett, som de ellers etter norsk rett måtte ha. Denne bestemmelse gjelder ikke mellom sameierne av en seksjon, hvor avtalen mellom disse sameierne er avgjørende. 5 Bruk og nytte Bruksenheten må ikke nyttes på annen måte enn det som er forutsatt i oppdelingsbegjæringen. Brukerne må rette seg etter de fastsatte husordensregler. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis sesjonenes beboere/brukere etter gjentatte muntlige og skriftlige oppfordringer ikke retter seg etter husordensreglene. 6 Vedlikeholdsansvar Sameierne må selv sørge for forsvarlig vedlikehold av den seksjon vedkommende har eksklusiv bruksrett til. Seksjonen skal behandles med tilbørlig aktsomhet og all skade skal sameieren selv erstatte eller utbedre uten opphold. Hvis dette ikke skjer innen rimelig frist, er dette å betrakte som vesentlig mislighold av nærværende vedtekter, og sameiet ved forretningsfører kan foreta vedlikehold eller utbedring for vedkommende sameiers regning. Med sameiers vedlikeholdsansvar forstås all oppussing, istandsettelse og fornyelse av maling, tapet, gulv, dører og vinduer, låser, nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra seksjonens sikringsboks, vannkraner, servanter, apparater med, klosetter med skål og cisterne samt istandsettelse og oppstaking av vann- og avløpsrør til og fra egen vannlås, radiatorer med stikktilførsel fra hovedtilførselsrør. Dette gjelder også ledninger og innretninger som vedkommende sameier selv har satt opp. Sameier må ikke uten godkjennelse fra styret sette opp radio- og TV-antenne eller gjøre bygningsmessige forandringer av seksjonene. Av hensyn til den felles interesse i en penest mulig fasade, kan sameiet fatte beslutninger om forhold av eksteriørmessig betydning. 7 Sameiers disposisjonsrett Sameier har rett til å overdra og pantsette sin eiendomsandel og til å bortleie den seksjon som eiendomsandelen gir eksklusiv bruksrett til. Overdragelse og bortleie skal godkjennes av styret, som dog ikke kan nekte godkjennelse uten saklig grunn. For å kontrollere at en leiekontrakt ikke inneholder bestemmelser som strider mot disse vedtekter, eller som kan medføre økonomisk tap/forpliktelse for sameiet, skal styret forlange leiekontrakt fremlagt. 8 Fellesutgifter Til dekning av felles utgifter (skatter og avgifter på eiendommen, drift, vedlikehold og anskaffelser) samt drift og vedlikehold av det sentrale fyrings- og varmtvannsanlegg utlignes et omkostningstilskudd med et fyringstillegg. Dette fordeles i henhold til sameiebrøken og innbetales innen den 1. i hver måned. Eventuell forhøyelse trer i kraft med minst en måneds varsel. Ved forsinkelse betales renter fra forfall i henhold til morarenteloven. Vedvarende forsinkelse eller unnlatelse av innbetaling innen fjorten dager etter påkrav, betraktes som vesentlig mislighold av sameiers forpliktelser overfor sameiet.