OBOS Forretningsbygg AS Årsrapport 2010

Transkript

1 OBOS Forretningsbygg AS Årsrapport 2010

2 Høydepunkter 2010 Åpning av Lambertseter Senter i oktober Godkjent reguleringsplan for nytt hotell i Bergen Ansatt egen regiondirektør i Bergen for å styrke vår tilstedeværelse der Styrking av egenkapitalen ved tingsinnskudd Alle forretningslokalene i Kværnerbyen utleid Solid samlet vekst for våre kjøpesentre Økte vår eierandel i AF Gruppen ASA til 28% Byggestart Strandveien 43, Trondheim Byggestart Tasta Senter, Stavanger Byggestart Aasegården, Bergen Byggestart Kværnerhallen, Oslo Design: Gjerholm Design AS. Foto: Kenneth Flaten. Forsidebilde: Deichmanske bibliotek, Lambertseter Senter/Kenneth Flaten. Tekst leietakerintervjuer og prosjekter: Eddie Chr. Thomas. Illustrasjoner: Platehallen/Visualisera, Oppsal Senter, Våronnveien og Ryen Kontorbygg/Ark 19 Arkitektkontor, Hotellet i Bergen/Niels Torp AS Arkitekter MNAL, Lambertseter Øst og DPS/Hille Melbye Arkitekter, Aasegården/Rambøll Arkitektur og Plan, Tasta Senter/Link Signatur AS, Etterstadgata/LMR arkitektur AS, Bogerud Senter/AMB Arkitekter, Strandveien 43/PLAN arkitekter AS, Holmlia Senter/Mellbye Arkitekter AS. Trykk: Aktiv Trykk AS. ÅRSRAPPORT

3 Styrets beretning 2010 OBOS Forretningsbygg AS (OFB) er eiet 100% av OBOS. Selskapets formål er å eie og drive næringsbygg i Oslo og andre større byer i og utenfor Norge, samt foreta aksjeinvesteringer. Selskapet skal bidra til at OBOS når sine mål som boligorganisasjon. Selskapets adresse er Hammersborg Torg 1, Oslo. Forholdene i eiendomsmarkedet som oppstod i forbindelse med finanskrisen, har i stor grad normalisert seg. Tilgangen på kapital og stabilt lave renter har bidratt til at likviditeten i markedet har økt. Viktige nøkkeltall som sysselsetting og industriproduksjon, går i positiv retning. Selskapet har god tilgang på kapital og forventer ikke å få problemer med å finansiere sine prosjekter. Selv om ledigheten i porteføljen for tiden er lav står selskapet foran utfordringer, særlig på kontorsiden. Selskapets aksjeportefølje ga i 2010 en avkastning på 13,63% mot 18% på referanseindeksen OBX. Revisjon Selskapets revisor er Pricewaterhouse- Coopers AS. Styret Styret har i 2010 bestått av: Styreleder: Martin Mæland Nestleder: Helge Lem Styremedlem: Ørjan Steen Styremedlem: Arne Baumann Styremedlem: Dag Jarle Aksnes frem til oktober 2010 da han ble erstattet av Ingrid Iversen. Finansiell risiko Låneporteføljen utgjorde pr kr mill. Dette inkluderer byggelån på nye Lambertseter Senter som vil bli konvertert i mars Andelen fastrente i porteføljen er 36,7% mot 33% i Porteføljens durasjon er på 2,15 år. Annualisert rente har vært 4,51%, mot 3,73% i Selskapet har ubenyttede trekkrettigheter i markedet på kr 505 mill., og selskapets likviditetsrisiko anses som lav. I eiendommene er det fortsatt ledig sikkerhet dersom økt belåning skulle være nødvendig. Kontantstrømmen i selskapet er god og gir stor handlingsfrihet. Risikoen for at leietakerene ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses som lav da det historisk sett har vært lite tap på fordringer samt lave husleierestanser. Det var ved årsskiftet investert totalt kr mill. i markedsbaserte aksjer og fond. Aksjer med negative kursreserver er skrevet ned med kr 14,2 mill., mens reversering av tidligere nedskrivninger utgjør kr 20,4 mill. I tillegg er Mika nedskrevet med kr 21,3 mill. noe som er et «worst case scenario». Aksjeinvesteringene er ulikt klassifisert i balansen avhengig av eierandel og tidshorisont. Selskapets største investeringer er i Veidekke ASA med kr 478,3 mill. og AF Gruppen ASA med kr 449,7 mill. Samlet kursreserve for alle aksjene var ved årsskiftet kr mill. (kr mill pr ). Det er realisert aksjegevinster og mottatt utbytte på til sammen kr 172,8 mill. Selskapets markedsrisiko består i hovedsak av verdiendringer i aksje og eiendomsporteføljen. Kredittrisikoen selskapet er utsatt for, skriver seg i hovedsak fra husleierestanser og oppgjørsrisiko ved salg av eiendom. Finansfunksjonen Konsernfinans i OBOS forestår finansiering av OFB, inkludert etablering av kommitterte rammer i banker. De styrer også OFBs likviditet, med tilhørende plassering av overskuddslikviditet m.v. Finansiering av prosjekter sammen med eksterne samarbeidspartnere, skjer i regi av prosjektene, med bistand fra Konsernfinans i OBOS. 2 årsrapport 2010 årsrapport

4 «Årets resultat viser et overskudd etter skatt på kr 224,8 mill. Selskapets egenkapital utgjør kr mill., av dette er den frie egenkapitalen kr mill. Verdijustert egenkapital er anslått til kr mill.» Om to minutter åpner dørene til Lambertseter Senter. Våre to prosjektingeniører Stian Ruud (t.v) og Helge Lande venter spent sammen med Wenche Yndesdal fra OBOS Prosjekt på at de første kundene skal storme inn. Regnskapet Driftsinntektene økte fra kr 248,7 mill. til kr 262,0 mill. i Lambertseter Senter ble ferdigstilt, og kontoreiendommene på Hammersborg ble overtatt fra OBOS. På årsbasis vil økningen utgjøre kr 87,0 mill. Driftsresultatet økte fra kr 144,6 mill. til kr 149,4 mill. Endrede regler for aktivering av tekniske installasjoner har redusert posten vedlikehold samtidig med at avskrivningene øker noe. Utleiemarkedet for våre eiendommer har vært godt med stabile leiepriser. Gjennomsnittlig ledighet har økt fra 2,0% til 3,8%. Dette skyldes en større kontorkontrakt som utløp i mai. Det er solgt tre eiendommer/tomter i løpet av 2010 med en samlet gevinst på kr 14,9 mill., hvorav Landingsveien som utvikles til et boligprosjekt, er det vesentligste. I 2010 har det også på aksjer vært en betydelig kursstigning som ikke gjenspeiles i regnskapet. Det er aktivert kr 637,9 mill. i investeringer på eiendommene. Det vesentligste dreier seg om kontoreiendommene på Hammersborg gjennom et tingsinnskudd fra OBOS på kr 436,1 mill., og ferdigstillelse av kjøpesenteret på Lambertseter med kr 190 mill. Egenkapitalen var ved utgangen av året på kr mill., sammenlignet med kr 1.425,2 mill. ved årets start. Det har vært gjennomført et tingsinnskudd som er gjort opp mot en økning av egenkapitalen med kr 570 mill., fordelt på aksjekapital med kr 60 mill. og overkursfond med kr 510 mill. Årets resultat viser et overskudd etter skatt på kr 224,8 mill (kr 219,3 mill i 2009). Styret foreslår at årets resultat disponeres som følger: Overføres til annen egenkapital kr ,- Det er mottatt konsernbidrag fra Etterstadsletta 3 AS med kr 0,784 mill., Oslogarasjene AS med kr 5,4 mill., OBOS Eiendomsdrift AS med kr 2,009 mill. og Haakon VII s gate 7 AS med kr 2,52 mill. Det er gitt konsernbidrag til Lodalen Eiendom AS med kr 0,05 mill., KB Næring AS med kr 3,45 mill, Ørnen Eiendom AS kr 2,88 mill. og Strandveien 43 AS med kr 0,580 mill. Selskapets egenkapital utgjør etter dette kr mill. Av dette er den frie egenkapitalen kr 1.053,2 mill. Bokført egenkapital utgjør 44%. Verdijustert egenkapital er anslått til kr mill. som gir en reell egenkapitalandel på 69%. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognose for år 2011 og konsernets langsiktige strategi for årene fremover. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Konsernet har en sunn økonomisk og finansiell stilling. Styret er tilfreds med driftsresultatet for inneværende år. Det har ikke inntruffet forhold etter årsregnskapets slutt som ikke er hensyntatt i årsregnskapet. Konsernforhold OBOS Forretningsbygg AS inngår i OBOS-konsernet der OBOS er morselskap. Konsernregnskapet er tilgjengelig på nettstedet Det utarbeides ikke særskilt konsernregnskap for OBOS Forretningsbygg AS med egne datterselskaper. «Omsetningen på de fleste kjøpesentrene har vært god. På Lambertseter, hvor det nye senteret åpnet i oktober, har omsetningen oversteget forventningene.» 4 årsrapport 2010 årsrapport

5 «Ledigheten må karakteriseres som lav. Leieprisene har vært stabile eller vist en økning i 2010.» Kontantstrøm Selskapets kontantbeholdning økte fra kr 15,2 mill. til kr 24,5 mill. i løpet av Utlån til andre selskaper i OBOS-konsernet er økt fra kr 537 mill. til kr 592,3 mill. Selskapets ordinære drift bidro med en vesentlig positiv kontantstrøm i år Investeringer i byggeprosjekter vil i 2011 være betydelige slik at nye lån vil være påkrevd. Tilstrekkelig finansiering for disse er sikret innenfor angitte retningslinjer. Markedet Etterspørselen etter selskapets lokaler har vært noe varierende gjennom året. Butikklokalene har i hovedsak vært utleid, mens noen av kontorlokalene har stått ledige lengre enn forventet. Allikevel må ledigheten totalt sett karakteriseres som lav. I tillegg har leieprisene vært stabile eller vist en økning. i OFB og 28 i OBOS Eiendomsdrift AS (OED). Det er ikke ansatte i de øvrige datterselskapene. Én medarbeider har sin arbeidsplass i Bergen. Sykefraværet i OFB og OED var på 3,2% i 2010, en nedgang fra 3,7% i Det har vært to arbeidsrelaterte skader i virksomheten. Disse har ikke vært av alvorlig art. Selskapets arbeidsmiljø er godt. OBOS ivaretar felles håndtering av arbeidsmiljøutvalg, samarbeidet med de ansattes organisasjoner og andre felles personaltiltak. Konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det ikke råder forskjellsbehandling av noe art. Konsernet tar i sin policy sikte på at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling grunnet kjønn i saker som lønn, avansement og rekruttering. porteføljen av 35 bebygde eiendommer og to eiendommer under utvikling. Bygningsmassen omfatter totalt m². Av dette utgjorde kjøpesentrene m² og kontorer m². Forretning, bolig, industri og annet utgjorde m², hotell m². Arealene inkluderer innendørs parkering med m², i hovedsak kundeparkeringsanlegg. Selskapets 74 utleieboliger i Norge forvaltes av OBOS Utleieboliger AS. Selskapet eier 125 mål ubebygd tomteareal. Gjennom datterselskaper og tilknyttede selskaper eier OFB ytterligere arealer og utbyggingsprosjekter. De største av disse er Hotell 33 AS, Haakon VII gt 7 AS, Haugenstua Senter AS, Hyreshem Malmø AB, Kabelgata 2 AS, KB Næring AS, Kjøttbasaren Byens Basar AS, Oslogarasjene AS, Oxenøen Bruk AS, Telefonfabrikken AS, Aasegården Invest AS og Ørnen Eiendom AS. Omsetningen på de fleste kjøpesentrene har vært god. På Lambertseter, hvor det nye senteret åpnet i oktober, har omsetningen oversteget forventningene. Alle butikkene i Kværnerbyen ble leiet ut. Personalet Det var ansatt 58 personer ved årsslutt, 17 kvinner og 41 menn. Det ble ansatt 10 nye medarbeidere i 2010 og 4 sluttet. Av de ansatte arbeider 30 OFB har tradisjonelt rekruttert fra miljøer hvor antall kvinner og menn er jevnt representert. For OED stiller det seg annerledes da de rekrutterer fra et miljø dominert av menn. Styret vil rette en takk til de ansatte for den innsatsen de har vist og de resultater som ble oppnådd i Eiendomsporteføljen Ved utgangen av 2010 bestod eiendoms- Lambertseter Senter stod ferdig 12. oktober Arbeidene med Kværnerhallen ble startet opp på sensommeren. Den vil romme ca m² kontor og annet areal når det står ferdig i juli I Bergen pågår arbeidene med påbygget på Aasegården. De nye arealene, ca m², er fullt utleiet. Ferdigstillelse vil være i desember årsrapport 2010 årsrapport

6 på tasta i stavanger ble arbeidene med et nytt kjøpesenter på ca m² igangsatt i senteret skal stå ferdig i oktober riving av strandveien 43 i trondheim er igangsatt. Et nytt kontorbygg på m² skal stå ferdig i I Bergen ble rammesøknad for det nye hotellet i Ørnenkvartalet sendt inn mot slutten av året. planlagt åpning er i selskapet har også en del andre prosjekter under arbeid. Disse omfatter også ca. 970 boliger, hvorav ca. 300 inngår i utviklingen av oppsal senter og Bogerud senter. De fleste av prosjektene befinner seg i en reguleringsprosess. Miljø selskapet har som mål at virksomheten ikke skal forurense det ytre miljø. pets ambisjon at tilsvarende energiklasse skal nås for alle nye bygg. Aksjeporteføljen selskapets aksjeportefølje hadde i 2010 en avkastning inkl. utbytter og gevinster på 13,63%, mot 115,7% i oslo Børs totalindeks var tilsvarende 18% i 2010 og 64,8% i selskapet kjøpte i 2010 ytterligere 10,7 mill aksjer i af Gruppen asa for kr 405 mill. Det er også investert kr 50 mill. i Miljøbase Vats as. aksjeporteføljen hadde pr en markedsverdi på kr mill. Utsiktene fremover Mye av grunnlaget for en god økonomisk vekst i Norge er lagt. sysselsettingen er på vei opp og prisveksten er under kontroll. rentenivået synes å holde seg stabilt på et lavt nivå i Dette er positivt for eiendomsbransjen. synes høy. Utbyggingen av Bjørvika etterlater store ledige arealer andre steder i oslo. Igjen vil kvalitet i så vel bygg som forvaltning være av stor betydning. prognosene for befolkningsveksten i de store byene i årene som kommer vil bidra til å styrke eiendomsmarkedet der vi har investert. For obos Forretningsbygg as vil arbeidet med å utvikle nye prosjekter ha stor oppmerksomhet. selskapet har en eiendomsmasse, økonomi og finansiell stilling som etter styrets mening gir gode forutsetninger for å kunne møte utfordringene i årene fremover. Martin Mæland styreleder oslo Helge Lem nestleder «Prognosene for befolkningsveksten i de store byene i årene som kommer vil bidra til å styrke eiendomsmarkedet der vi har investert.» arbeidet med energimerking av bygg har pågått gjennom hele året. Utskiftningen av ventilasjonsanleggene på Hammersborg torg er gjennomført, og energibesparelsene er betydelige. privatforbruket, som har betydning for våre kjøpesentre, har derimot vært avventende gjennom Kundene er enten blitt mer forsiktige, eller de handler utenfor vårt markedsområde. Ingrid Iversen styremedlem Ørjan steen styremedlem Energiforbruket i selskapets eiendomsportefølje er redusert med 25,6 Mwh pr. år. Lambertseter senter som åpnet i oktober, har oppnådd energiklasse B. Det er selska- Økningen i antall eiendomstransaksjoner ventes å fortsette utover i Det bidrar til en verdivekst i porteføljen da avkastningskravet har falt som følge av økt etterspørsel. tilførsel av nye kontorlokaler arne Baumann styremedlem Carl Henrik Eriksen adm. direktør 8 årsrapport 2010 årsrapport

7 Regnskap 2010 Driftsinntekter Note Leieinntekter Andre inntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Driftskostnader eiendom Personalkostnader 5, Rep. og vedlikehold Administrasjonskostnader Ordinære avskrivninger Sum driftskostnader Driftsresultat I Gevinst ved salg av eiendommer Driftsresultat II Aksjegevinster og utbytte Tap ved salg av aksjer/nedskrivninger (15 144) Pantegjeldsrenter 3, 19 ( ) (83 328) Andre finansinntekter 21, Andre finanskostnader 21 (1 837) (7 862) Netto finansposter Balanse 2010 Eiendeler Note Anleggsmidler Varige driftsmidler Eiendommer 3, Arbeid under utførelse, forretningsbygg Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3, Maskiner og inventar Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i TS og FKV Lån til tilknyttet selskap Investeringer i andre selskap, sameier o.l. 10, Pensjonsmidler Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Fordringer på selskap i samme konsern Andre kortsiktige fordringer Markedsbaserte aksjer Innestående i OBOS 1, Andre likvide midler Sum omløpsmidler Sum eiendeler Resultat før skattekostnad Skattekostnad 2 (26 420) (28 351) Årets resultat Opplysninger om: Overført annen egenkapital Sum disponert årsrapport 2010 årsrapport

8 Balanse 2010 Egenkapital og gjeld Egenkapital Note Kontantstrømoppstilling 2010 A Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Pantelån Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Husleieforskudd Gjeld til foretak i samme konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt (5 887) (39 747) Gevinst/tap ved salg av anleggsmidler (14 873) (459) Ordinære avskrivninger Endring kundefordringer Endring leverandørgjeld (9 662) 972 Forskjeller i pensjonsmidler/-forpliktelser (608) Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter B Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler ( ) ( ) Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved kjøp av andre investeringer ( ) ( ) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter ( ) ( ) C Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld (24 960) Innbetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter A+B+C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Sum egenkapital og gjeld Pantestillelse Garantiansvar årsrapport 2010 årsrapport

9 Noter 2010 Noter 2010 OBOS Forretningsbygg AS 58. ordinære driftsår Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998 og regler for god regnskapsskikk. OBOS Forretningsbygg AS inngår i OBOS-konsern (Oslo Bolig og Sparelag). OBOS og OBOS Forretningsbygg AS har forretningsadresse Hammersborg Torg 1, Oslo. I samsvar med regnskaps-lovens ledd vil det ikke bli utarbeidet eget konsernregnskap for underkonsernet OBOS Forretningsbygg AS. Det begrunnes med at selskapene inngår i OBOS konsern, ref. opplysninger om konsernforhold. Konsernregnskapet til OBOS er tilgjengelig på nettstedet OBOS Forretningsbygg AS anvender samme regnskapsprinsipper som morselskapet OBOS. Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes å ikke være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Inntekter inntektsføres i perioden de er opptjent, og kostnader kostnadsføres i perioden de er påløpt. Enkelte poster er i samsvar med regnskapsloven vurdert etter spesielle vurderingsregler. Det redegjøres nærmere for disse nedenfor. Varige driftsmidler Varige driftsmidler avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Påkostninger på eksisterende bygg som øker byggenes verdi, samt kostnader i forbindelse med nybygg blir aktivert. Finansieringsutgifter/byggelånsrenter vedrørende slike prosjekter blir også aktivert. Gjennomsnittlig finansieringsrente for OBOS-konsern legges til grunn for beregning av den finansieringsutgift som aktiveres. Tekniske installasjoner er skilt ut regnskapsmessig og avskrives over 20 år. Bygningsmassen avskrives over 100 år. Investeringer i datterselskap, tilknyttede selskap m.m. Investeringer i tilknyttede selskaper og i felleskontrollerte virksomheter er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier o.l., hvor OBOS Forretningsbygg AS ikke har betydelig innflytelse bokføres til anskaffelseskost. Anleggsaksjer som er børsnoterte nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning utelates i spesielle tilfeller dersom formålet med investeringen tilsier det. De øvrige investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet er vesentlig og ikke forventes å være forbigående. Markedsbaserte aksjer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Finansielle derivater Rentebytteavtaler utenfor balansen er avtaler som inngås for å sikre fremtidige rentevilkår. Det benyttes ikke finansielle derivater utover rentebytteavtaler. Det henvises til egen note for nærmere spesifikasjon. Pensjoner OBOS Forretningsbygg AS er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOS Forretningsbygg AS oppfyller kravene etter denne loven, og selskapet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Selskapet har både en ytelsesbasert og en innskuddsbasert ordning. Standarden for ytelsesbasert pensjon tar utgangspunkt i nåverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser som anses opptjent på balansedagen. Den beregnede påløpte forpliktelsen, både for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap og pensjoner som dekkes over driften, sammenholdes med verdien av pensjonsmidlene. Differansen mellom midler og forpliktelser presenteres som eiendeler eller gjeld i balansen avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balanseføres kun dersom det er sannsynliggjort at OBOS Forretningsbygg AS kan nyttiggjøre seg denne. Endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatføres ikke dersom de er innenfor en korridor på 10% av det høyeste av forpliktelsene eller midlene. Planendringer regnskapsføres over forventet gjenværende opptjeningstid. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatter og utsatt skatt Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatteberegninger er vist i egen note til regnskapet. Årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt på årets inntekt og endringen i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen er beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen. Inntektsføring/kostnadsføring Leieinntekter og andre inntekter resultatføres når de opptjenes. Utgiftene sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter. Klassifisering av utvalgte resultatposter Resultatposten salgsgevinster er en ordinær resultatpost for selskapet, men vil kunne variere sterkt fra et år til et annet. Posten er derfor vist særskilt i resultatoppstillingen. Kontantstrøm Kontantstrømoppstillingen er satt opp i tråd med den indirekte modell etter foreløpig regnskapsstandard om kontantstrøm. Kontanter og kontantderivater omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Datterselskap Datterselskaper og tilknyttede selskaper blir innarbeidet etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Note 1: Likvide midler etc. Skattetrekksmidler på kr er garantert av OBOS gjennom en godkjent ordning. Oversikt over likvide midler: Bankinnskudd Ubenyttede trekkrettigheter Sum Trekkrettighetene har ingen restriksjoner. Note 2: Skatter Betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller og 84 (14) renter på iliknet skatt Nedskriving aksjer/reversering tidligere (6 156) (5 921) nedskrevne aksjer Skattemessig resultatandel (3 867) (3 761) i deltagende selskaper Gevinst/tap ved salg av ( ) ( ) aksjer og mottatte utbytter Skattefrie inntekter etter fritaksmetoden 3% Konsernbidrag til datterselskaper (9 665) ( ) Konsernbidrag fra OBOS (mor) Differanse sk.m.inng.v og vederlag Endring midlertidige forskjeller ( ) (10 274) Grunnlag betalbar skatt i balansen Skatt 28% Skattekostnad Årets betalbare skatt Skatt som følge av konsernbidrag mottatt mor Skatt som følge av konsernbidrag ytet Avregning for tidligere år skatteoppgjør (1 923) Endring utsatt skatt, balansen Utsatt skatt korrigert tidligere år Skattekostnad Forklaring til hvorfor skatteprosenten ikke er 28% av resultatet før skatt: Grunnlag Skattekostnad Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Nedskriving aksjer/reversering (6 156) (1 724) tidligere nedskrevne aksjer Skattemessig resultatandel (3 867) (1 083) i deltagende selskaper Gevinst/tap ved salg av aksjer og mottatte utbytter ( ) (42 412) Skattefrie inntekter etter fritaksmetoden 3% Skattekostnaden i resultatet Midl. forskjeller Endring Fordringer (327) (329) 2 Pensjonsforpliktelse (9 968) (10 576) 608 Anleggsmidler Gevinst/tapskonto (17 777) Finansielle instrumenter (234) Midlertidige forskjeller Andre forskjeller Endring Differanse sk.m.inng.v og vederlag ( ) 0 ( ) Andre forskjeller ( ) 0 ( ) Grunnlag utsatt skatt % utsatt skatt gir Forskjellen mellom endring midlertidige forskjeller i avstemming betalbar skatt og avstemming midlertidige forskjeller skyldes korrigering tidligere år. 14 årsrapport 2010 årsrapport

10 Noter 2010 Noter 2010 Note 3: Pantstillelse og rentekostnader Note 5: Lønn og personal Note 6: Revisor Note 9: Markedsbaserte aksjer Pantstillelse for egen gjeld Sum pantstillelser Bokført gjeld sikret mot pant Gjennomsnittlige vektet lånerente 4,51 % 3,73 % Gjeld med forfall etter 5 år Bokført verdi av eiendeler stillet som sikkerhet for gjeld utgjør: Bygninger Tomter Sum bokførte verdier Byggelånsrenter Pantegjeldsrenter eksterne banker Sum pantegjeldsrenter Det er ikke knyttet finansielle covenants krav til selskapets låneopptak. Note 4: Garantiansvar Selskapet har følgende garantiansvar som ikke er regnskapsført: Finansinstitusjoner Entreprenører Sum garantiansvar Selskapets lønnsutbetalinger bestod av: Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Styrehonorar Sum Sammenstilling av lønn og ytelser for adm. direktør: Lønn Bonus Annet Pensjonspremie ordinær avtale Usikret pensjonsavtale Lån 0 0 Sum Adm. direktør har en avtale som gir rett til avgang ved fylte 62 år. Det har ikke vært noen endringer i forhold relatert til pensjonsavtalen. Det finnes ingen sluttvederlagsavtaler eller vesentlige bonusordninger. Adm. direktør mottar ikke lønn eller styrehonorar fra øvrige datterselskaper. Utbetalt styrehonorar til de eksterne styremedlemmer var kr Styreleder og styremedlemmer hever lønn i morselskapet OBOS. Antall ansatte i OBOS Forretningbygg AS: Menn Kvinner Sum Gjennomsnittlig antall årsverk 29,8 26 Ulike oppdrag utført av revisor: Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre attestasjonstjenester 4 0 Andre tjenester utenfor revisjon 0 12 Sum Selskapets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Note 7: Gevinst anleggsmidler Selskapet har solgt to tomter i løpet av Solgte eiendommer Salgssum Gevinst/ tap (-) I Oslo kommune Sum Eiendommen Haugenstua Senter ble utfisjonert til bokført verdi. Det nye selskapet Haugenstua Senter AS eies 100 % av OBOS Forretningsbygg AS. Note 8: Aksjegevinster og utbytte Veidekke ASA AF Gruppen ASA DnB NOR ASA Gevinst ved salg av Kabelgata 6 AS Gevinst ved salg av BSA Berlin AS Gevinst ved salg av Fastigheten Trøtter AB Øvrige salgsgevinster aksjer/andeler Sum Selskap Bokført- Markeds- Eierverdi verdi andel BSA Berlin AS ,0600 % BSA Hyresbostader AS ,5000 % BSA Private Equity AS ,7668 % DnB NOR ASA ,0450 % Eiendomsspar ASA ,0016 % NK Energy Real 1 AS B-aksje ,0000 % Gjensidige Forsikring ASA ,0100 % Industrifinans Eiendom Baltikum ,0010 % Norwegian Property ASA ,4040 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA ,0080 % Pareto Bank ASA ,4000 % Pareto Aksje Norge ,1400 % Pareto Aksje Global ,8000 % Storebrand Int Pr Eq II AS ,0000 % Storebrand Int Pr Eq V AS ,5019 % Storebrand Int Pr Eq VI AS ,4163 % Storebrand Int Pr Eq VII AS ,4800 % Storebrand ASA ,0440 % Victoria Eiendom AS ,0008 % Ya Holding ASA ,1000 % Sum Hver aksje vurderes for seg. Hvis bokført verdi/kostpris er høyere enn markedsverdien pr foretas nedskrivning. Tidligere nedskrivninger er reversert med NOK 6,156 mill. Note 10: Investeringer i andre selskap Selskap Bokført- Markeds- Eierverdi verdi andel BSA Forskningsparken AS ,00 % Oppsal Samfunnshus A/L 2 2 7,37 % Sum Note 11: Andel i sameier og lignende Selskap Bokført verdi Eierandel Ellingsrudåsen Senter S/E I 26 14,30 % Ellingsrudåsen Senter S/E II ,11 % Holmlia Senter S/E II ,81 % Sum årsrapport 2010 årsrapport

11 Noter 2010 Note 12: Investeringer i datterselskap Selskap Forretningskontor Eierandel Resultat i år Bokført verdi Etterstadsletta 3 AS Oslo 100 % Etterstadgata 4 AS Oslo 100 % OBOS Eiendomsdrift AS Oslo 100 % Hyreshem Malmø AB Sverige 100 % Kjøttbasaren Byens Basar AS Bergen 100 % Patentbygg AB konsern Sverige 100 % (640) Oslogarasjene AS Oslo 100 % Strandveien 43 AS Trondheim 100 % (322) Strandveien 43 KS Trondheim 90 % (9 852) KB Næring AS Oslo 100 % (1 605) Lodalen Eiendom AS Oslo 100 % (31) 144 Haakon VII`s gate 7 AS Trondheim 100 % Tasta Senter AS Stavanger 100 % (78) Hospitalet AS Oslo 100 % (8) 200 Ørnen Eiendom AS (fusjon) Bergen 100 % (1 973) Haugenstua Senter AS (fisjon) Oslo 100 % Sum Stemmeandel er lik eierandel i alle selskapene. Noter 2010 Note 14: Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen inskutt EK Annen EK Sum Egenkapital Årets resultat Tingsinnskudd økning pålydende per aksje Egenkapital pr Aksjekapitalen består av aksjer á kr. 350,-. OBOS eier samtlige aksjer. Note 15: Eiendommer og driftsløsøre Kontormaskiner Transport- Inventar, Foretnings- Tekniske Bolighus og Arbeid Sum datautstyr midler innred. og og installa- tomter under maskiner hotellbygg sjoner utførelse Anskaffelseskost Anskaffet i år og balanseførte renter Ferdigstillelse bygg omklassifisering ( ) ( ) Avgang i år fisjon konsernselskaper (13 914) (9 015) (4 554) 0 (27 483) Kostpris Akk. avskrivninger 1.1. (2 178) (89) (4 193) ( ) (25 968) 0 0 ( ) Ord. avskrivninger i år (69) (191) (588) (13 966) (28 595) 0 0 (43 409) Akk. avskrivninger (2 247) (280) (4 781) ( ) (54 563) 0 0 ( ) Bokført verdi Avskrivningssatser 30 % 20 % 20 % 1 % 5 % 0 % 0 % Note 13: Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet Selskap Forretningskontor Eierandel Hele årets Mottatt Bokført EK Bokført resultatandel utbytte i selskapet verdi N GAAP Veidekke ASA Oslo 28,02 % ¹) AF Gruppen ASA Oslo 28,78 % Youngstorget 3 AS Oslo 50,00 % Youngstorget Eiendom AS Oslo 25,00 % (1 556) Østre Aker vei 33 AS Oslo 50,00 % Telefonfabrikken AS Oslo 50,00 % Hotell 33 AS Oslo 50,00 % Kabelgata 2 AS Oslo 50,00 % Aasegården Invest AS Bergen 50,00 % Aventa AS Oslo 23,86 % (1 235) Youngstorget Parkeringshus AS Oslo 21,26 % (9) AS Etterstadgarasjene Oslo 33,55 % (1) 0 (4) 5 Oxenøen Bruk AS Bærum 50,00 % (1 984) Miljøbase Vats AS Oslo 25,00 % Sum Note 16: Konsernmellomværende Følgende poster gjelder mellomværende med foretak i samme konsern og tilknyttede selskaper: Mor-/søsterselskap Datterselskap Tilknyttede selskap Sum Sum Lån, langsiktig Likvide midler Kortsiktige fordringer Sum eiendeler Annen kortsiktig gjeld Sum gjeld Stemmeandel er lik eierandel i alle selskapene. Offisielle regnskap med opplysninger om samlet egenkapital var ikke tilgjengelig for alle selskapene ved regnskapsavleggelse. ¹) Bokført egenkapital i selskapet er i henhold til IFRS. 18 årsrapport 2010 årsrapport

12 Noter 2010 Note 17: Annen langsiktig gjeld Annen langsiktig gjeld relaterer seg blant annet til innbetalinger fra leietakerne. Dette gjelder rentefrie leietakerforskudd/sikkerhetsstillelser Garasjer/parkering, leieforskudd mm Lokaler, leieforskudd mm Annen langsiktig gjeld Sum Note 19: Finansielle derivater Note 18: Annen kortsiktig gjeld Skyldig feriepenger Påløpte swap-renter Påløpte renter Påløpte renter obligasjonslån Andre periodiseringer etc Sum OBOS Forretningsbygg benytter rentebytteavtaler (renteswapper) som er avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp for en bestemt periode. Formålet med bruk av rentebytteavtaler er å sikre fremtidige rentevilkår. Renter på swappene blir periodisert samtidig som renter på underliggende lån. Swappene verdivurderes ikke i regnskapet. Morselskap Kontraktsbeløp Kontraktsbeløp 1) gjennomsnitt 1) Virkelig verdi 2) Verdiendring Rentebytteavtaler år Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter ¹) Kontraktsbeløp defineres som brutto nominell underliggende verdi. ²) Virkelig verdi er beregnet som nettosummen av anslått realisasjonsverdi. Kredittrisikoen for inngåtte avtaler anses som lav, da avtalene er inngått med solide norske finansinstitusjoner. Det er ikke inngått motregningsavtaler. Noter 2010 Balanse pr Sum Forsikret Uforsikret 2010 Estimerte pensjonsmidler Estimert påløpt pensjonsforpliktelse = Estimert netto pensjonsmidler (netto pensjonsforpliktelse) (2 432) (12 873) (15 304) + Ikke resultatførte estimatendringer og avvik = Netto balanseførte pensjonsmidler (netto pensjonsforpliktelser) (10 557) (7 604) + Periodisert arbeidsgiveravgift (343) (1 815) (2 157) = Pensjonsmidler (pensjonsforpl.) inkl. arbeidsgiveravgift (12 372) (9 761) - Avsetning ved overgang til ny AFP-ordning ¹) 0 (207) (207) = Balanseførte pensjonsmidler (pensjonsforpl.) (12 579) (9 968) inkl. arbeidsgiveravgift Netto: Forsikret Uforsikret (2 638) (10 520) (10 218) (372) (1 483) (11 702) (11 702) (10 576) ¹) Ved overgang til ny AFP-ordning er det satt av kr 6 900,- pr ansatt, totalt kr ,- som skal dekke premie for gammel AFP årene Sammensetning av periodens pensjonskostnader 2010 Sum 2009 Forsikret Uforsikret 2010 Totalt Årets pensjonsopptjening Rentekostnad på pensjonsforpliktelser Forventet avkastning på pensjonsmidler (822) 0 (822) (907) + Administrasjonskostnader Resultatført virkning av overgang til ny AFP 0 (1 045) (1 045) 0 + Resultatførte estimatendringer og avvik (100) + Periodisert arbeidsgiveravgift = Periodens netto pensjonskostnad Note 20: Pensjonskostnader og forpliktelser Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. Frem til og med 2006 hadde selskapet ytelsesbasert pensjonsordning for sine ansatte. Fra og med ble det besluttet å lukke denne ytelsesbaserte ordningen og innføre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. For den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivået ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. Selskapet har også hatt en usikret ordning som gjelder AFP, men på grunn av overgang til ny ordning fra og med ble denne forpliktelsen løst opp. Annen usikret ordning er adm.dir sin mulighet til å gå av når han har fylt 62 år. Antall person som er med i selskapets kollektive pensjonsordning: Ytelsesbasert: Pr Pr Aktive Pensjonister 8 8 Sum Innskuddsbasert 8 7 Totalt Selskapets totale pensjonskostnader: Ytelsesbasert Innskuddsbasert AFP og andre ¹) Sum Forutsetninger: Avkastning på pensjonsmidler 4,60 % 5,70 % Diskonteringsrente 5,40 % 0,05 % Årlig lønnsvekst 4,00 % 4,50 % Årlig G-vekst 3,75 % 4,40 % Årlig regulering av pensjonene 1,30 % 1,40 % Gjennomsnittlig arb.g.avg faktor 14,10 % 14,10 % 20 årsrapport 2010 årsrapport

13 Noter 2010 Revisjonsberetningen 2010 Note 21: Andre finansposter Andre finansinntekter Konsernbidrag datterselskap Konserninterne renteinntekter Renteinntekter bank Andre renteinntekter Renteinntekter skattefrie 0 35 Valutagevinst Sum andre finansinntekter Andre finanskostnader Renter bank (206) 45 Rentekostnader ikke fr.ber. 0 (21) Renter OBOS neg.kasse 0 (26) Valutatap 0 (6 709) Andre rentekostnader (1 631) (1 151) Sum andre finanskostnader (1 837) (7 862) Note 22: Kortsiktige fordringer Kundefordringer Oppgjørkonto mva Påløpte swaprenter innlån Andre fordringer Sum kortsiktige fordringer Note 23: Valutagevinst/-tap Ansvarlig lån Ansvarlig lån Kurs ytet av mor mottatt av DS Hyresem Malmø AB ¹) 0,8590 Open House Production AB ¹) 0,8691 Sum Kurs Kurs Valuta gevinst (-) / tap Hyresem Malmø AB 0,8106 0,8707 (6 181) Fastigheten Trøtter AB 2) 0,8106 0,0000 (454) Sum (6 635) ¹) Beløp i SEK. ²) Solgt i årsrapport 2010 årsrapport

14 Selskapsstruktur 2010 Nøkkeltall 2010 Oslogarasjene AS 100% Aasegården Invest AS 50% Østre Aker vei 33 AS 50% Telefonfabrikken AS 50% Hotell 33 AS 50% Kabelgata 2 AS 50% OBOS Eiendomsdrift AS 100% Youngstorget 3 AS 50% Aasegården AS 100% Q33 AS 100% Nytorvet 3 AS 50,6% (beløp i mill. NOK) Noter Resultattall Leieinntekter 262,0 248,6 232,8 237,4 223,8 210,6 241,9 235,4 Driftsresultat I 149,0 144,6 156,5 131,3 129,8 117,8 142,6 127,1 Avskrivninger/nedskrivninger (43,4) (38,7) (36,0) (48,6) (35,7) (36,1) (42,2) (39,5) Salgsgevinster (netto) 14,9 0,5 13,1 22,1 29,6 286,4 48,3 28,0 Rehabiliteringskostnader* (3,8) (9,0) (3,3) (6,9) (26,9) (27,5) Aksjegevinster/tap - utbytte 157,6 139,3 (155,6) 277,6 117,3 285,6 35,1 30,2 Netto finansposter** 1 (70,2) (36,7) (60,8) (55,7) (47,7) (62,2) (84,2) (64,7) Resultat før skatt 2 251,3 247,7-50,6 366,2 225,7 620,6 114,9 65,9 Kjøttbasaren Byens Basar AS 100% Hyreshem Malmö AB 100% Patentbygg AB 100% Open House Production AB 100% Balansetall Bokført egenkapital 2 220, , , , , ,5 682,4 590,1 Bokført totalkapital 5 059, , , , , , , ,6 Pantegjeld 2 590, , , ,3 995,8 982, , ,8 Bokført egenkapitalandel 3 44% 38% 35% 38% 53% 48% 25% 23% OBOS Forretningsbygg AS Ørnen Eiendom AS 100% Youngstorget Eiendom AS 25% Strandveien 43 KS/AS 100% Youngstorget Parkeringshus AS 21,3% KB Næring AS 100% Lodalen Eiendom AS 100% Oxenøen Bruk AS 50% Haakon VII s gate 7 AS 100% Tasta Senter AS 100% Etterstadsletta 3 AS 100% Etterstadgata 4 AS 100% Haugenstua Senter AS 100% Verdijusterte tall Verdijustert egenkapital 6 372, , , , , , , ,7 Verdijustert totalkapital 9 204, , , , , , , ,5 Verdijustert egenkapitalandel 3 69% 69% 64% 71% 80% 75% 56% 48% Andre nøkkeltall Verdijustert avkastning 4 9,4% 21,9% - 14,2% - 0,6% 16,5% 33,5% 19,6% 10,5% Kostnadsprosent 5 27% 30% 34% 28% 30% 31% 27% 32% Fortjenestemargin 6 73% 74% 83% 76% 71% 71% 74% 69% Rentedekningsgrad 7 36% 20% 32% 31% 29% 40% 46% 39% Utleiegrad 96% 98% 98% 98% 97% 94% 92% 92% 1 - Netto finanskostnader eksklusive ekstraordinære opp- og nedskrivninger 2 - Inklusive ekstraordinære opp- og nedskrivninger 3 - Egenkapitalandel er definert som: Egenkapital/Totalkapital 4 - Verdijustert avkastning er definert som: (Endring verdijustert egenkapital+pantegjeldsrenter+skattekostnader)/ Gjennomsnittlig verdijustert totalkapital 5 - Kostnadsprosent er definert som: (Driftskostnader-Avskrivninger)/(Leieinntekter-Tap fordringer) 6 - Fortjenestemargin er definert som: (Driftsresultat I+Avskrivninger)/Totale inntekter 7 - Rentedekningsgrad er definert som: Netto finansposter/(driftsresultat I+Avskrivninger) *Rehabilitering er trukket fra i driftsresultatet. **Netto finansposter inkluderer ikke aksjegevinster/tap, nedskrivninger og utbytter. Hospitalet AS 100% Miljøbase Vats AS 25% Aventa AS 23,8% AF Gruppen ASA 28,8% Veidekke ASA 28,0% 24 årsrapport 2010 årsrapport

15 Organisasjonsplan 2010 Eiendomsoversikt 2010 Direktør økonomi og utvikling Nils M. Bøhler Sekretær Signild Fjeld IT- og økonomikonsulent Kenneth Flaten Controller Øystein-Magnus Høgholen Controller Jan Wilhelm B. Amundsen Kontraktsforvalter Siri Liland Regnskapsleder Vivi Rastum Regnskapsmedarbeider Sigrun Evensen Eiendomsutvikler Dag Christer Øverland Daglig leder Malmø Odd Villy Rundmo Driftsingeniør - Bygg Tore Humberset Driftsingeniør - Teknisk Stian Ruud Prosjektsjef Helge Lande Driftskonsulent Anita Eng Tubez Prosjektleder Knut Henning Iversen Prosjektleder Trond Kristensen Adm. direktør Carl Henrik Eriksen Driftssjef Roger Kongerud OBOS Eiendomsdrift AS Driftsteam Rachel Danielsen Terje Østgård Finn Øverås Ove Harry Hansen Robert Rustad Kjell Høiendahl Aleksander Bjørgan Bjørn Enge Nils K. Larsen Jørn O. Nordby Rune Enge Truls Aarnes Per Gunnar Gulstuen Sidsel Bjørgås May-Liss Hermansen Per Ivar Bjerke Carl Ove Grønli Espen Lepperød Hans Morten Meland Torbjørn Løvmyr Øyvind Broen Rolf Hassel Sohel El-Barkani Reijo Heinonen Rune Ekseth Tom Nyhus Samir Medjad Markedssjef Terje Hauff Eiendomssjef Terje Arnesen Eiendomssjef Elisabeth S. Braaten Senterleder Mona Bråten Eiendomssjef Synnøve Sterri Senterleder Tonje Holm Fisher Christina Dal Maria Fjellheim Andersen Markedskoordinator Marianne Jakobsen Linda Barth Aarstad Aud Borghild Brænd Markedssjef Hans Petter Hauge Regiondirektør Dag Jarle Aksnes Kontoreiendommer Aasegården, Bergen (50%) Chr. Krohgsgate 10 Etterstadsletta 3 Haakon VII s gate 7, Trondheim Kabelgata 2-4 (50%) Lille Grensen 7 Oksenøyveien 80 (50%) Plogveien 31 Strandveien 43, Trondheim Vitaminveien 1A Youngstorget 2 (25%) Youngstorget 3 (50%) Østre Aker vei 33 (50%) Bydelssentre Holmlia Senter Lambertseter Senter Manglerud Senter Oppsal Senter Sandaker Senter Tveita Senter Hoteller Arbeidergata 4 Christies gt. 5 7, Bergen Østre Aker vei 33 (50%) Andre eiendommer Ammerudveien Betzy Kjeldsbergs vei 9 Cecilie Thoresens vei 5 7 Edv. Munchs vei Etterstadgata 2 Hallagerbakken Heimdalsgata Holmliaveien 100 Hovseterveien 70 Kjelsåsveien 7 Kjøttbasaren, Bergen Langbølgen 39 Mogata 5 Nordåsveien 72 Nylænde 5 Ole Brumms vei 1 7 Oppsalstubben 3 Refstadveien 6 Stallerudveien Tvetenveien Vetlandsveien 68 Våronnveien 17 Utleieboliger i Sverige Hyreshem Malmö (799 leiligheter) Lille Grensen 7, Oslo Youngstorget 2 og 3, Oslo Quality Hotel 33, Østre Aker vei 33, Oslo Tveita Senter, Oslo Kjøttbasaren, Bergen Manglerud Senter, Oslo Rica Travel Hotel, Arbeidergata 4, Oslo Hyreshem Malmö, Sverige 26 årsrapport 2010 årsrapport

16 Leietakerintervjuer: Investeringer i verdipapirer Tre generasjoner sko på Tveita selskapet har investert i aksjemarkedet i flere år. Bakgrunnen for dette er å gjøre seg mindre avhengig av eiendomsmarkedet. Hovedfokuset er på selskaper i bransjer hvor obos er involvert, som entreprenørselskaper og andre eiendomsselskaper. Her er målet å ha en større eierandel for å utøve et aktivt eierskap. Navn: Gaute Engebretsen Stilling: Butikksjef, H-sko på Tveita Senter Porteføljen selskapets største investeringer var som følger: Markedsverdi Andel Eierandel Veidekke ASA % 28,02 % AF Gruppen ASA % 28,78 % Andre aksjer % Sum Markedsverdi aksjer AF Gruppen ASA 27 % Andre aksjer 7 % Veidekke ASA 66 % Verdiendring aksjer 120,0 % 100,0 % 80,0 % 60,0 % 40,0 % 20,0 % 0,0 % -20,0 % -40,0 % -60,0 % -80,0 % OBOS Forretningsbygg AS 29,1 % 50,9 % 106,7 % 33,1 % 16,0 % Oslo Børs 48,4 % 38,4 % 40,5 % 32,3 % 11,5 % -51,6 % 115,7 % 13,6 % -54,0 % 64,8 % 18,4 % Lars Iddeng er konstituert daglig leder i OBOS Prosjekt AS OBOS Prosjekt AS Navn: Lars Iddeng Stilling: Konstituert daglig leder for OBOS Prosjekt AS Hva er OBOS Prosjekt AS? OBOS Prosjekt AS er et av landets største prosjekt- og byggelederfirmaer, og selskapet er i sin helhet eiet av OBOS. Vi leverer prosjekt- og byggeledelse til alle typer byggeprosjekter innen nybygging og rehabilitering av boliger. Vi er 47 ansatte, de fleste med bakgrunn som ingeniører, sivilingeniører, arkitekter eller ulike typer håndverkere. Hvordan er det å være leietaker på Storo? Vi flyttet inn her i juni 2010 og må vel nå kunne slå fast at vi har bodd oss greit inn. Lokalene er jevnt over mye bedre enn de vi flyttet fra. Teknisk sett, det vil si når det gjelder lys, luft og lyd, er kvaliteten på lokalene god. Medarbeiderne våre uttrykker også tilfredshet med våre nye lokaler. Kantine og øvrige fellesfasiliteter er av god kvalitet. Hvordan ser fremtiden ut? Ting går litt i rykk og napp i vår bransje som jo følger konjunktursvingningene ellers i markedet, men jeg føler meg trygg på at vi skal få nok arbeidsoppgaver også i fremtiden. Da jeg startet i OBOS Prosjekt for 15 år siden var vi 35 ansatte. Jeg ser for meg at vi runder 50 ansatte om ikke så lenge. I forhold til lokalene her på Storo ser jeg for meg at vi blir værende her i overskuelig fremtid. Hva er H-sko? H-sko er en skobutikk som har vært drevet av samme familie i tre generasjoner. Vi er ikke tilknyttet noen kjede, så her vil man finne skotøy man ikke finner andre steder. Vi var en av de aller første leietakerne på Tveita Senter og har tilbudt befolkningen på Tveita og i Groruddalen sko i over 40 år! Mange av våre kunder har handlet her i alle år og de som var her sammen med sine foreldre for 30 år siden, kommer nå hit med sine egne barn. Hvordan er det å være leietaker på Tveita Senter? Veldig bra! Tveita Senter er et ryddig og oversiktlig senter, med mange dyktige butikkdrivere og en engasjert senterledelse. En god butikkmix, en flott Meny-butikk, Vinmonopolet og ikke minst t-banestasjon i «kjelleren», gjør at mange kunder finner veien hit. Det nye parkeringsanlegget som snart er på plass, vil også bety mye. Hvordan ser fremtiden ut? Jeg ser lyst på fremtiden. Hele senteret fikk et løft etter oppussingen i Selv fornyet vi butikken vår for to år siden og nå fremstår H-sko på Tveita som en av Oslos absolutt beste skobutikker for hele familien. Vi er ambisiøse på egne vegne, målet er å bli et naturlig førstevalg for hele stor-oslo. Vi hadde en god vekst i omsetningen vår i fjor, og det håper vi fortsetter i Daglig leder Gudrun Larsen og butikksjef Gaute Engebretsen. Gudrun har jobbet i H-sko på Tveita i 36 år! 28 årsrapport 2010 årsrapport

17 Leietakerintervjuer: Prosjekter under planlegging Nasjonalt identitets- og dokumentasjonssenter Navn: Arne Isak Tveitan Stilling: Leder for Nasjonalt identitetsog dokumentasjonssenter (NID) Daglig leder Susanne Lillebø og medarbeider Malin Bengtsson i Jordbærpikene på Lambertseter Senter ønsker seg enda flere kunder til kafeen sin. Jordbærpikene Navn: Susanne Lillebø Stilling: Daglig leder i Jordbærpikene på Lambertseter Senter Hva er Jordbærpikene? Det er en kjede med enkeltstående kafeer som har sitt utspring i Trondheim. Den første kafeen kom til Oslo for to år siden. Det som er spesielt med dette konseptet er at Jordbærpikene serverer hjemmelaget mat. Alt fra brødbaking til dagens middag lages og tilberedes her. Kafeen har vært oppe i 24 ansatte på det meste. Siden åpningen for fem måneder siden har Jordbærpikene på Lambertseter blitt en av kjedens største målt i omsetning. Vi satte salgsrekord for alle Jordbærpikene-kafeene den første måneden. Hva er NID? I 2009 besluttet Regjeringen å opprette et nasjonalt identitets- og dokumentasjonssenter blant annet for å styrke utlendingsforvaltningens og politiets arbeid med å avklare identiteten til utlendinger som søker seg til, kommer til eller oppholder seg i Norge. Vi hadde offisiell åpning her i lokalene 15. november 2010 og er nå i full gang med å bemanne alle stillingene og finne oss til rette her. Hvordan er det å være leietaker her? Innflyttingsprosessen gikk veldig fint, utleier viste stor forståelse og interesse for at vi måtte komme oss inn i lokalene til fastsatt tid og det gikk! Alt av areal vi disponerer her fungerer godt. De småtingene vi har hatt å bemerke har det blitt ordnet raskt opp i. Hvordan ser fremtiden ut? Vi har en leieavtale som strekker seg over fem år med opsjon på ytterligere fem. Lokalene rommer arbeidsplasser nok til at 50 medarbeidere skal kunne ha sitt daglige arbeid her og alt tyder på at vil få mer enn nok å gjøre i tiden fremover. Jeg tror vi kommer til å trives i Møllergata 39. Etterstadgata Oppsal Senter På hjørnet av Strømsveien og Etterstadgata øverst på Vålerenga, og delvis på lokk over Gjøvikbanen, eier OBOS Forretningsbygg en tomt man ønsker å bygge et m² stort næringsbygg og rundt 25 boliger på. Forslaget er på høring. Reguleringsplanen forventet behandlet i løpet av OBOS Forretningsbygg skal bygge ut Oppsal Senter med flere og større forretninger, hyggelige møtesteder og 140 nye leiligheter på toppen. 250 personer har allerede satt seg på interessentliste for leilighetene. Det er håp om endelig vedtatt reguleringsplan i løpet av Hvordan er det å være leietaker på Lambertseter Senter? For meg personlig er det en helt ny erfaring å være leietaker på et kjøpesenter, men så langt må jeg si at erfaringene er gode. Senteret er populært og har blitt et samlingssted for bydelen. Man kommer seg greit hit med offentlig transport, det er en T-banestasjon like ved. Vi har stort sett alle typer kunder, fra barselgrupper til barnefamilier og eldre. Hvordan ser fremtiden ut? Den ser veldig bra ut! Vi føler at vi fortsatt er i startgropa, og at vi har mye mer å gå på! Jeg håper at senteret vil bli enda bedre kjent utover bydelens grenser, slik at kundegrunnlaget blir enda større. Målet vårt er å befeste kafeens posisjon som en av de aller beste Jordbærpikene i hele landet! Her er noen av medarbeiderne hos NID: (f.v.) Per haddal, Anders Løitegård, Lisa Jeppesen, Christina Robertson og Arne Isak Tveitan. 30 årsrapport 2010 årsrapport

18 Ryen På den seks mål store tomta i Byggveien 8 på Ryen skal OBOS Forretningsbygg å bygge m² kontorlokaler. Det nye kontorbygget vil ligge rett i nærheten av Ryen T-banestasjon og Ring 3. Saken har vært til politisk behandling og ble godkjent i mars Lambertseter Øst OBOS Forretningsbygg ønsker å bygge to nybygg på tilsammen m² for kontor og bolig samt 130 parkeringsplasser. På utearealene vil det bli et torg med et publikumsamfi og vannspeil. Vi håper at reguleringsplanen vedtas våren DPS På oppdrag for Oslo Universitetssykehus skal OBOS Forretningsbygg oppføre et nybygg i Helga Vaneks vei på Mortensrud som skal romme Distriktspsykiatriske senter (DPS) for Oslo syd/øst. Bygget blir på m² og vil kombinere kontorvirksomhet og behandlingsplasser. Kan stå ferdig Holmlia Senter Holmlia Senter har behov for oppgradering. OBOS Forretningsbygg ønsker å bygge tak over senteret så publikum slipper unna snø og regn samt for å gi plass til noen flere butikker. Saken har vært gjennom nødvendige høringsrunder og er oversendt rådhuset til politisk behandling. Vi håper på endelig vedtak våren årsrapport 2010 årsrapport

19 Prosjekter under bygging Våronnveien På branntomta i Våronnveien på Manglerud, ønsker OBOS Forretningsbygg å oppføre et 5-etasjers næringsbygg som vil samle mange ulike servicefunksjoner. Dette gjelder bank og helse (funksjoner som lege, tannlege...) og dermed kunne avlaste Manglerud Senter noe. Behandlingen av reguleringsplanen har tatt lang tid, man håper på godkjenning i løpet av Aasegården Flott kontorbygg i Bergen sentrum, rett ved Bybanen og Bystasjonen. Det bygges to nye etasjer hver på m² samt parkeringskjeller med plass til 50 biler. Entreprenør er Constructa. Det meldes at byggearbeidene har gått veldig bra. Ferdigstillelse mot slutten av Hele bygget er allerede utleid. Bogerud Senter Bogerud Senter har behov for oppgradering og modernisering. OBOS Forretningsbygg ønsker å fornye senteret samt å gjøre plass til 140 nye boliger. Det «nye» senteret vil få flere nye butikker og en ny, stor dagligvareforretning. Saken har vært ute på høring og ligger nå til behandling hos Plan- og bygningsetaten. Man håper at reguleringsplanen vil bli vedtatt i Tasta Senter Byggingen av det nye kjøpesenteret på Tasta i Stavanger er godt i gang. Det skal bygges m² til handel, service og kontor. 50 prosent av lokalene er allerede utleid. Blant andre kommer Norgesgruppen inn med en flott Meny-dagligvarebutikk. Entreprenør er Block Berge Bygg. Ferdigstillelse høsten Arkitekter er Link Signatur, Team Sandnes. 34 årsrapport 2010 årsrapport

20 Strandveien 43 På Nyhavna i Trondheim med umiddelbar nærhet til Solsiden og Brattøra transformerer OBOS Forretningsbygg et gammelt meieri til et m² stort moderne næringsbygg på fem etasjer i første byggetrinn. Entreprenør er Veidekke. Byggingen startet høsten 2010 og forventet ferdigstillelse er høsten Tveita P-hus Kjøpesenteret på Tveita i Oslo åpnet i 1970 og har vært gjennom flere runder med rehabilitering og modernisering. Senteret har en positiv omsetningsutvikling, men parkeringsdekningen har vært for lav. Analyser viser dessuten at bedre parkeringsmuligheter er miljømessig lønnsomt. Byggingen av de 150 nye p-plassene startet januar Entreprenør er Betonmast. Forventet ferdigstilt oktober Ørnen På det kjente Ørnen-kvartalet sentralt i Bergen sentrum skal OBOS bygge det som blir Bergens største hotell med 368 rom og konferanseplass til 700 gjester. Byggingen starter i 1. halvår Forventet ferdigstillelse mot slutten av Entreprenør er Veidekke. Det er Rica-kjeden som skal drive hotellet som blir 13 etasjer høyt. Kværnerhallen Den gamle industrihallen i Kværnerbyen øst i Oslo transformeres til et m² stort næringslokale. Mye av det gamle særpreget bevares blant annet ved å ta vare på elementer som viser litt av historien til Kværner Brug. Bygget blir på fire etasjer med en stor lysgård i midten. I 1. etasje blir det kantine, møterom og muligens et treningssenter for alle som bor og jobber i Kværnerbyen. Entreprenør er PEAB. Byggingen startet høsten Forventet ferdigstillelse sommeren årsrapport 2010 årsrapport

21 Lambertseter Senter Årets Bygg 2010 Lambertseter senter ble kåret til årets Bygg 2010 på ByggeGallaen 23. mars I juryens uttalelse heter det: «Et byggeprosjekt med stor overføringsverdi, et forbilde på god planlegging og profesjonell gjennomføring. Byggherren har satt høye krav, og utfordret entreprenøren til å påta seg ansvar for energimål i tre år etter ferdigstillelse. totalentreprenøren har spilt på en rekke gode ressurser for å få frem effektive og gode løsninger når det gjelder energi, miljø og brukervennlighet.» Juryen beskriver Lambertseter senter som et hverdagsprosjekt. «prosjektet representerer djerv satsning på sosialt og kulturelt samlingssted, redusert handelslekkasje, redusert transport basert på kollektivløsninger, og et gjennomarbeidet grønt bygg. Dem trenger vi flere av i Norge. prosjekter som vitaliserer en bydel, stimulerer handel og kultur, og skaper et trygt miljø for menneskene som bor og arbeider i området.» Dette er en utrolig hyggelig anerkjennelse å få, og et bevis på at vi har klart å skape noe verdifullt for dette området av oslo, sier direktør Carl Henrik Eriksen i obos Forretningsbygg. 38 årsrapport 2010 årsrapport

22 OBOS Eiendomsdrift AS Drift i ny drakt OBOS vaktmester- og driftstjenester har fått nytt navn, ny logo og flyttet inn i nye lokaler. OBOS Eiendomsdrift AS er et datterselskap av OBOS Forretningsbygg AS (OFB) som tilbyr vaktmester- og driftstjenester, hovedsakelig gjennom abonnementsordninger til fastpris. Selskapet har 28 ansatte og omsatte i fjor for cirka 33 millioner kroner. Av dette utgjør tjenester for OFB 40 prosent. Resten står hovedsakelig borettslag og sameier for. Kort fortalt kan man si at vi driver med alt innenfor drift. Vi utfører riktignok ikke alle oppgavene selv, noe setter vi bort som for eksempel snørydding. Vi er spesielt gode på drift av tekniske anlegg, forteller daglig leder Roger Kongerud. OBOS Eiendomsdrift som frem til 1. januar i år het Hammersborg Eiendomsdrift, flyttet inn i nye kontorlokaler i Kværnerbyen i februar. Vi trives veldig godt. Vi har fått ordentlig garderobeanlegg, et flott spiserom og moderne kontorlokaler. Vi har også alt av utstyr der, og det er nok ingen ulempe for Kværnerbyen. Blant annet er feiebilene lett tilgjengelige, så jeg tar nok ikke for hardt i når jeg sier at Kværnerbyen må være Oslos reneste byggeplass, avslutter Kongerud. 40 årsrapport 2010