OBOS Forretningsbygg. årsrapport

Transkript

1 OBOS Forretningsbygg årsrapport 2011

2 Design: Gjerholm Design AS. Foto: Kenneth Flaten. Forsidebilde: Kværnerhallen, Oslo/Kenneth Flaten. Tekst leietakerintervjuer, prosjekter, samt side 43, 44 og 45: Eddie Chr. Thomas. Tekst side 47: Mari Eia Bringedal. Illustrasjoner: Platehallen/Visualisera, Oppsal Senter, Våronnveien og Ryen Kontorbygg/Ark 19 Arkitektkontor, Rica Park Hotel/Niels Torp AS Arkitekter MNAL, Lambertseter Øst, Lamberseter Syd og DPS/Hille Melbye Arkitekter, Tasta Senter/Link Signatur AS, Etterstadgata/LMR arkitektur AS, Kiwi-butikk og parkering i Kværnerbyen/ 4B Arkitekter AS, Bogerud Senter/AMB Arkitekter, Strandveien 43/PLAN arkitekter AS, Holmlia Senter/Mellbye Arkitekter AS. Trykk: Aktiv Trykk AS.

3 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Høydepunkter 2011 Kjøpt 100% av aksjene i Gårdpass AS Driftsselskap med 60 ansatte og 100 millioner kroner i omsetning. Kjøpt 38% av aksjene i Utstillingsplassen Eiendom AS på Hamar Eiendomsselskap med 20 ansatte som eier og utvikler eiendom over hele Norge innenfor hotell, næring og boligbygging. Byggestart for hotell på Ørnen-kvartalet ved Bystasjonen i Bergen Rica Park Hotel åpner våren 2014 og blir Bergens største hotell med 368 rom. Tasta Senter i Stavanger Kjøpesenteret åpner høsten prosent av arealene er allerede utleid. Strandveien i Trondheim Bygging av kontorbygg på Nyhavna i Trondheim på kvm som ferdigstilles høsten Kværnerhallen i Oslo Bygging av kontorbygg på kvm som ferdigstilles sommeren Turbinveien 6 felt D i Kværnerbyen Igangsatt bygging av parkeringshus på 330 plasser og kvm butikk til dagligvare. Byggveien på Ryen Godkjent regulering for kvm kontor med mulig byggestart i OBOS Eiendomsdrift AS Selskapet endret navn fra Hammersborg Eiendomsdrift AS og flyttet til nye kontorer i Kværnerbyen. Omsetning i kjøpesentrene Omsetning i våre seks kjøpesentre ble på hele 3 milliarder kroner, en økning på 400 millioner kroner fra 2010, som i hovedsak skyldes et fullt års drift på Lambertseter Senter. Arne Baumann ble ansatt som ny administrerende direktør og tiltrådte

4 OBOS Forretningsbygg bygger for rundt to millioner kroner hver dag. - Her er deler av selskapets personale på en befaring i Kværnerhallen.

5 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Styrets beretning 2011 OBOS Forretningsbygg AS er 100 prosent eid av OBOS. Selskapets formål er å eie og drive næringsbygg i Oslo og andre større byer i og utenfor Norge, samt å foreta aksjeinvesteringer. Selskapet skal bidra til at OBOS når sine mål som boligorganisasjon. Selskapets adresse er Hammersborg Torg 1, Oslo. Årsregnskapet Årets resultat viser et overskudd etter skatt på 242,0 millioner kroner mot 224,8 millioner kroner i Styret foreslår at årets resultat disponeres som følger: Overføres til annen egenkapital Avsatt til utbytte kroner kroner Egenkapitalen var ved utgangen av året på millioner kroner, sammenlignet med millioner kroner ved årets start. I 2011 ble aksjekapitalen økt ved en kapitalforhøyelse på 35 millioner kroner. Av egenkapitalen på millioner kroner utgjør den frie egenkapitalen 1 285,2 millioner kroner. Bokført egenkapital utgjør 41,4 prosent. Verdijustert egenkapital er anslått til millioner kroner, noe som gir en reell egenkapitalandel på 65,2 prosent. Driftsinntektene økte fra 262,0 millioner kroner til 329,1 millioner kroner i Økningen i driftsinntektene skyldes i all hovedsak leieinntektene fra kontoreiendommene på Hammersborg Torg, som ble overtatt fra OBOS i 2010, og et fullt driftsår for nye Lambertseter Senter. Driftsresultatet ble 177,1 millioner kroner i 2011, mot 149,0 millioner kroner i Utleiemarkedet for selskapets eiendommer har vært godt med stabile leiepriser. Gjennomsnittlig ledighet for selskapets eiendommer økte fra 3,8 prosent til 4,6 prosent. Den største ledigheten er knyttet til kontorbygget på Storo. I 2011 ble det solgt to tomter i henholdsvis Høgåsveien og Ravnåsveien, noe som ga en samlet gevinst på 6,8 millioner kroner. Det er aktivert 88,6 millioner kroner i investeringer på eiendommene. Det vesentligste dreier seg om nytt parkeringshus på Tveita Senter, ombygging av barnehage og helsestasjon på Bogerud Senter, samt sluttoppgjør på Lambertseter Senter. Terroranslaget i regjeringskvartalet medførte mindre materielle skader på de nærliggende kontoreiendommene, i form av enkelte knuste vinduer, ødelagte fasadeplater og behov for nedvasking av arealer. Skadene 3

6 ble dekket av forsikringen og medførte ikke avbrudd i driften utover politiets avstengning av området påfølgende helg. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn for antakelsen ligger resultatprognosen for 2012 og konsernets langsiktige strategi for årene fremover. Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Selskapet har en sunn økonomisk og finansiell stilling. Styret er tilfreds med driftsresultatet for inneværende år. Det har ikke inntruffet forhold etter årsregnskapets slutt som ikke er hensyntatt i årsregnskapet. Finansiell risiko Låneporteføljen utgjorde ved årsskiftet 3146,7 millioner kroner. Andelen fastrente i porteføljen var på 31 prosent i 2011 mot 36,7 prosent i Porteføljens durasjon er på 2,2 år og annualisert rente var på 4,55 prosent i 2011, mot 4,51 prosent i Selskapet har ubenyttede trekkrettigheter i banker på 600 millioner kroner, og likviditetsrisikoen anses som lav. I eiendommene er det fortsatt ledig sikkerhet dersom det skulle bli nødvendig med økt belåning. Kontantstrømmen i selskapet er god og gir stor handlefrihet. Risikoen for at leietakerne ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses som lav da det historisk sett har vært lite tap på fordringer og husleierestansene har vært lave. Ved årsskiftet var det investert totalt millioner kroner i markedsbaserte aksjer og fond. Aksjer med negative kursreserver er skrevet ned med kr 20,9 millioner kroner, mens reversering av tidligere nedskrivninger utgjør 9,5 millioner kroner. I tillegg er andelen i Youngstorget Parkeringshus AS nedskrevet med 0,46 millioner kroner. Aksjeinvesteringene er ulikt klassifisert i balansen, avhengig av eierandel og tidshorisont. Bokført verdi på selskapets største aksjeinvesteringer er i Veidekke ASA med 478,3 millioner kroner og i AF Gruppen ASA med 476,8 millioner kroner. Samlet kursreserve for alle aksjene var ved årsskiftet 1413 millioner kroner, mot 1775 millioner kroner pr Det er realisert aksjegevinster og mottatt utbytter på til sammen 209,1 millioner kroner. 4

7 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Terroranslaget i regjeringskvartalet medførte mindre materielle skader på de nærliggende kontoreiendommene, i form av enkelte knuste vinduer, ødelagte fasadeplater og behov for nedvasking av arealer. Skadene ble dekket av forsikringen og medførte ikke avbrudd i driften utover politiets avstengning av området påfølgende helg. Selskapets markedsrisiko består i hovedsak av verdiendringer i aksje- og eiendomsporteføljen. Kredittrisikoen for selskapet ligger i hovedsak i husleierestanser og oppgjør ved salg av eiendom. Kontantstrøm Selskapets kontantbeholdning økte fra 24,5 millioner kroner til 33,2 millioner kroner i løpet av Selskapets ordinære drift bidro med en vesentlig positiv kontantstrøm i Netto utlån til andre selskaper i OBOS-konsernet viser en økning på 419,1 millioner kroner. Det er i 2011 investert i aksjer for 409,3 millioner kroner. De største investeringene er kjøpet av Gårdpass AS og eierandelen i Utstillingsplassen AS. Pantelån viser en netto økning i 2011 på 575,5 millioner kroner. Eiendomsporteføljen Ved utgangen av 2011 bestod eiendomsporteføljen av 35 bebygde eiendommer og to eiendommer under utvikling. Bygningsmassen omfatter totalt kvadratmeter. Av dette utgjorde kjøpesentrene kvadratmeter og kontorlokaler kvadratmeter. Forretning, bolig, industri og annet utgjorde kvadratmeter, mens hotell utgjorde kvadratmeter. Arealene inkluderer innendørs parkering med kvadratmeter, i hovedsak kundeparkeringsanlegg. Selskapets 74 utleieboliger i Norge forvaltes av OBOS Utleieboliger AS. Selskapet eier 120 mål ubebygd tomteareal. I Bergen ble påbygget på Aasegården ferdigstillet i desember Bygget inkludert de nye arealene på ca kvadratmeter er tilnærmet fullt utleid. Arbeidene med Kværnerhallen ble igangsatt høsten Den vil romme ca kvadratmeter kontorer og annet areal når det står ferdig i juli Ca. 40 prosent av lokalene er nå utleid til ISS. 5

8 Byggingen av nytt kontorbygg i Strandveien 43 i Trondheim pågår og skal stå ferdig sommeren Kontorbygget vil bli på kvadratmeter. Det arbeides med utleien. På Tasta i Stavanger pågår arbeidene med et nytt kjøpesenter på ca kvadratmeter. Senteret skal stå ferdig i oktober Nesten alle arealene i senteret er allerede utleid. I Bergen pågår arbeidene med Rica Park Hotel i Ørnenkvartalet ved Bystasjonen. Det er inngått driftsavtale med Rica Hotels som operatør. Planlagt åpning er våren Hotellet vil bli Bergens største med 368 rom og konferansefasiliteter med høy kvalitet og kapasitet. Selskapet har flere prosjekter under arbeid. Nytt kontorbygg på Ryen på kvadratmeter er godkjent. Det arbeides med planer for Oppsal Senter, Holmlia Senter, Våronnveien, sykehus på Mortensrud og Lambertseter sør. Ytterligere prosjekter er under utvikling, hvorav de fleste befinner seg i en reguleringsprosess. Selskapet har stort fokus på utvikling av eiendomsporteføljen og arbeider med planer for realisering av disse i de kommende år. OBOS Forretningsbygg AS kjøpte i juni 38,4 prosent av aksjene i Utstillingsplassen Eiendom AS på Hamar. Selskapet er et eiendomsselskap som driver eiendomsutvikling over hele Norge. Investeringen er gjort ut fra ønske om en større geografisk eiendomseksponering i Norge og mulig samarbeidsmuligheter på enkelte prosjekter. OBOS Forretningsbygg AS kjøpte i november 100 prosent av aksjene i Gårdpass AS. Selskapets virksomhet er innenfor eiendomsdrift. Gjennom OBOS Eiendomsdrift AS har vi fra før en lignende virksomhet som vi ønsker skal vokse, både innenfor og utenfor OBOS konsernets virksomhetsområde. Aksjeporteføljen Selskapets aksjeportefølje hadde i 2011 en avkastning inkludert utbytter og gevinster på - 7,31 prosent, mot 13,63 prosent i Utviklingen i Oslo Børs hovedindeks var ned -12,46 prosent i 2011 og opp 18 prosent i Aksjeporteføljen hadde pr en markedsverdi på kr millioner kroner. 6

9 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 OBOS arbeider for å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter og hindre diskriminering på grunn av kjønn, etnisitet, nasjonal opprinnelse, hudfarge, språk, religion og livssyn. Personalet OBOS Forretningsbygg AS hadde 30 personer ansatt ved årsslutt, 14 kvinner og 16 menn. Det har ikke vært noen personskader i Sykefraværet i OBOS Forretningsbygg AS var på 1,8 prosent i 2011, en nedgang fra 3,2 prosent i Selskapets arbeidsmiljø er godt. OBOS håndterer arbeidsmiljøutvalg, samarbeidet med de ansattes organisasjoner og andre felles personaltiltak på vegne av OBOS Forretningsbygg AS. OBOS arbeider for å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter, og hindre diskriminering på grunn av kjønn, etnisitet, nasjonal opprinnelse, hudfarge, språk, religion og livssyn. Miljø Selskapets målsetting er å drive virksomhet som i liten grad forurenser eller skader det ytre miljøet. OBOS Forretningsbygg har som mål at nybygg minimum skal være i energiklasse B. Energiforbruket i selskapets eiendomsportefølje ble i 2011 redusert med 26,2 GWh pr. år. Bare på Hammersborg Torg ble energiforbruket redusert med 3 GWh etter at ventilasjonsanleggene i byggene ble skiftet ut. Tasta Senter bygges i energiklasse A, som det antatt første kjøpesenteret i Norge. Prosjekt Ørnen, Strandveien 43, Kværnerhallen og Ryen er prosjektert i energiklasse B. Revisjon Selskapets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styret Styret har i 2011 bestått av: Styreleder: Nestleder: Styremedlem: Styremedlem: Styremedlem: Martin Mæland Helge Lem Jan Tore Berg-Knutsen Arne Baumann Ingrid Iversen 7

10 Carl Henrik Eriksen fratrådte som administrerende direktør ved utgangen av 2011 for å gå over i annen stilling i OBOS. Arne Baumann overtok fra samme tidspunkt som ny administrerende direktør. Utsiktene fremover Utsiktene for norsk økonomi ventes å bedre seg gradvis de kommende årene og bevege seg inn i en svak konjunkturoppgang. Forutsetningen er at gjeldskrisen i eurosonen ikke kommer ut av kontroll. Lavere internasjonal vekst motvirkes av en liten økning i innenlandsk etterspørsel og høy aktivitet i oljerelatert virksomhet. Den positive sysselsettingsutviklingen de siste årene ventes å fortsette. Rentenivået antas å holde seg lavt i 2012, mens det ligger an til en gradvis økning fra Både høy sysselsetting og lav rente er positivt for eiendomsbransjen. Befolkningsprognosene viser sterk vekst i Oslo og Akershusregionen, samt i de andre storbyregionene i Norge. Det legger et grunnlag for økt økonomisk aktivitet i disse områdene, herunder i eiendomsbransjen, og antas å gi positiv effekt for de investeringene vi har gjort. Det ventes at det private forbruket tar seg opp i de kommende årene etter å ha holdt seg overraskende lavt de siste årene. En fortsatt høy inntektsvekst for husholdningene antas å slå ut i høyere privat forbruk og økt detaljomsetning, noe som er positivt for kjøpesentrene våre. Transaksjonsvolumet av næringseiendommer i 2011 ble lavere enn forventet, men har startet bra i Det ligger an til å bli ferdigstilt et høyt antall kvadratmeter næringseiendom i Oslo-området for 2012 sammenlignet med i Mye av dette er forhåndsutleid, men det kan bli økt arealledighet når de utflyttede kontorlokalene skal leies ut på nytt. Markedet for kontorlokaler kan derfor bli litt mer selektivt framover, med vekst i leieinntektene for lokaler med god beliggenhet og høy standard, mens konkurransen kan bli tøffere og arealledigheten øke for lokaler med lavere standard i randsonen. Det er usikkerhet knyttet til hvordan tilgangen til og prisen på å hente inn ny kapital vil bli i 2012, og dette kan være med på å svekke markedsutsiktene. For OBOS Forretningsbygg AS vil arbeidet med å utvikle nye prosjekter ha stor oppmerksomhet. Selskapet har en 8

11 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Befolkningsprognosene viser sterk vekst i Oslo og Akershusregionen, samt i de andre storbyregionene i Norge. Det legger et grunnlag for økt økonomisk aktivitet i disse områdene, herunder i eiendomsbransjen, og antas å gi positiv effekt for de investeringene vi har gjort. eiendomsmasse, økonomi og finansiell stilling som etter styrets mening gir gode forutsetninger for å kunne møte utfordringene i årene fremover. Styret vil rette en stor takk til de ansatte for den innsatsen de har vist og de resultater som ble oppnådd i Oslo Martin Mæland Helge Lem Ingrid Iversen styreleder nestleder styremedlem Jan Tore Berg-Knutsen styremedlem Arne Baumann styremedlem adm. direktør 9

12 Regnskap 2011

13 Regnskap 2011 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Driftsinntekter Note Leieinntekter Andre inntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Driftskostnader eiendommer Lønnskostnader 5, Pensjonskostnader 5, Andre personalkostnader 5, Rep. og vedlikehold Administrasjonskostnader 6, Andre driftskostnader Ordinære avskrivninger Sum driftskostnader Driftsresultat I Gevinst ved salg eiendommer Rehabiliteringskostnader Driftsresultat II Aksjegevinster og utbytter Tap ved salg aksjer/nedskrivninger Pantegjeldsrenter 3, Andre finansinntekter Andre finanskostnader Netto finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årets resultat Opplysninger om: Overført annen egenkapital Avsatt til utbytte Sum disponert

14 Balanse 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Eiendeler Note Anleggsmidler Varige driftsmidler Eiendommer 3, Arbeid under utførelse, forretningsbygg Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3, Maskiner og inventar Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskaper Lån til foretak i samme konsern Investeringer i TS og FKV Lån til TS FKV Investeringer i andre selskaper Andeler i sameier o.l Pensjonsfond Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Fordringer på selskap i samme konsern Andre kortsiktige fordringer Markedsbaserte aksjer Innestående i OBOS 1, Andre likvide midler Sum omløpsmidler Sum eiendeler

15 Balanse 2011 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Egenkapital og gjeld Egenkapital Note Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Pantelån Obligasjonslån Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Utbytte Husleieforskudd Gjeld til foretak i samme konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Pantestillelser Garantiansvar

16 Kontantstrømoppstilling 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) A Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Note Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Gevinst/tap ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger Endring kundefordringer Endring leverandørgjeld Forskjeller i pensjonsmidler/-forpliktelser Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter B Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger fra lån til konsernselskap Utbetalinger ved lån til konsernselskap Innbetalinger fra lån til tilknyttet selskap Utbetalinger ved lån til tilknyttet selskap Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved kjøp av andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter C Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld Innbetaling av egenkapital Utbetalinger av konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter A+B+C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter

17 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998 og regler for god regnskapsskikk. OBOS Forretningsbygg AS inngår i OBOS-konsern (Oslo Bolig og Sparelag). OBOS og OBOS Forretningsbygg AS har forretningsadresse Hammersborg Torg 1, Oslo. I samsvar med regnskapslovens ledd vil det ikke bli utarbeidet eget konsernregnskap for underkonsernet OBOS Forretningsbygg AS. Dette begrunnes med at selskapene inngår i OBOS konsern, ref. opplysninger om konsernforhold. Konsernregnskapet til OBOS er tilgjengelig på nettstedet OBOS Forretningsbygg AS anvender samme regnskapsprinsipper som morselskapet OBOS. Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes å ikke være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Inntekter inntektsføres i perioden de er opptjent, og kostnader kostnadsføres i perioden de er påløpt. Enkelte poster er i samsvar med regnskapsloven vurdert etter spesielle vurderingsregler. Det redegjøres nærmere for disse nedenfor. Varige driftsmidler Varige driftsmidler avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Påkostninger på eksisterende bygg som øker byggenes verdi, samt kostnader i forbindelse med nybygg blir aktivert. Finansieringsutgifter/byggelånsrenter vedrørende slike prosjekter blir også aktivert. Gjennomsnittlig finansieringsrente for OBOS-konsern legges til grunn for beregning av den finansieringsutgift som aktiveres. Tekniske installasjoner er skilt ut regnskapsmessig og avskrives over 20 år. Bygningsmassen avskrives over 100 år. Investeringer i datterselskap, tilknyttede selskap m.m. Investeringer i tilknyttede selskaper og i felleskontrollerte virksomheter er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier o.l., hvor OBOS Forretningsbygg AS ikke har betydelig innflytelse bokføres til anskaffelseskost. Anleggsaksjer som er børsnoterte nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning utelates i spesielle tilfeller dersom formålet med investeringen tilsier det. De øvrige investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet er vesentlig og ikke forventes å være forbigående. Finansielle derivater Rentebytteavtaler utenfor balansen er avtaler som inngås for å sikre fremtidige rentevilkår. Det benyttes ikke finansielle derivater utover rentebytteavtaler. Det henvises til egen note for nærmere spesifikasjon. Pensjoner OBOS Forretningsbygg AS er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOS Forretningsbygg AS oppfyller kravene etter denne loven, og selskapet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Selskapet har både en ytelsesbasert og en innskuddsbasert ordning. Standarden for ytelsesbasert pensjon tar utgangspunkt i nåverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser som anses opptjent på balansedagen. Den beregnede påløpte forpliktelsen, både for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap og pensjo er som dekkes over driften, sammenholdes med verdien av pensjonsmidlene. Differansen mellom midler og forpliktelser presenteres som eiendeler eller gjeld i balansen, avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balanseføres kun dersom det er sannsynliggjort at OBOS Forretningsbygg AS kan nyttiggjøre seg denne. Endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatføres ikke dersom de er innenfor en korridor på 10% av det høyeste av forpliktelsene eller midlene. Planendringer regnskapsføres over forventet gjenværende opptjeningstid. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatter og utsatt skatt Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatteberegninger er vist i egen note til regnskapet. Årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt på årets inntekt og endringen i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen er beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen. Inntektsføring/kostnadsføring Leieinntekter og andre inntekter resultatføres når de opptjenes. Utgiftene sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter. Klassifisering av utvalgte resultatposter Resultatposten salgsgevinster er en ordinær resultatpost for selskapet, men vil kunne variere sterkt fra et år til et annet. Posten er derfor vist særskilt i resultatoppstillingen. Markedsbaserte aksjer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Kontantstrøm Kontantstrømoppstillingen er satt opp i tråd med den indirekte modell etter foreløpig regnskapsstandard om kontantstrøm. Kontanter og kontantderivater omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Datterselskap Datterselskaper og tilknyttede selskaper blir innarbeidet etter kostmetoden i selskapsregnskapet. 15

18 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Note 1: Likvide midler etc. Skattetrekksmidler på kr ,- er garantert av OBOS gjennom en godkjent ordning. Oversikt over likvide midler: Bankinnskudd Ubenyttede trekkrettigheter Sum Trekkrettighetene har ingen restriksjoner. Note 2: Skatter Betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller og renter på iliknet skatt Nedskrivning aksjer/reversering tidligere nedskrevne aksjer Skattemessig resultatandel i deltakende selskaper Gevinst/tap ved salg av aksjer Skattefrie utbytter Skattefrie inntekter etter fritaksmetoden 3% Konsernbidrag til datterselskaper Differanse sk. m. inng. v og vederlag Endring midlertidige forskjeller Grunnlag betalbar skatt i balansen Skatt 28% Forklaring til hvorfor skatteprosenten ikke er 28% av resultatet før skatt: Grunnlag Skattekostnad Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller og renter på iliknet skatt Nedskrivning aksjer/reversering tidligere nedskrevne aksjer Skattemessig resultatandel i deltakende selskaper Gevinst/tap ved salg av aksjer Skattefrie utbytter Skattefrie inntekter etter fritaksmetoden 3% Skattekostnaden i resultatet Midlertidige forskjeller Endring Fordringer Pensjonsforpliktelse Anleggsmidler Gevinst-/tapskonto Finansielle instrumenter Midlertidige forskjeller Andre forskjeller Endring Differanse sk. m. inng. v og vederlag Andre forskjeller Grunnlag utsatt skatt % utsatt skatt gir Skattekostnad Årets betalbare skatt Skatt som følge av konsernbidrag ytet Avregning for tidligere år skatteoppgjør Endring utsatt skatt, balansen Skattekostnad

19 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Note 3: Pantstillelse og rentekostnader Pantstillelse for egen gjeld Sum pantstillelser Bokført gjeld sikret mot pant Gjennomsnittlige vektet lånerente 4,55% 4,51% Gjeld med forfall etter 5 år Note 5: Lønn og personal Selskapets lønnsutbetalinger bestod av: Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Styrehonorar Sum Bokført verdi av eiendeler stillet som sikkerhet for gjeld utgjør: Bygninger Tomter Sum bokførte verdier Byggelånsrenter Pantegjeldsrenter eksterne banker Sum pantegjeldsrenter Det er ikke knyttet finansielle covenants til selskapets låneopptak. Note 4: Garantiansvar Selskapet har følgende garantiansvar som ikke er regnskapsført: Finansinstitusjoner Entrepenører Sum garantiansvar Sammenstilling av lønn og ytelser for adm. direktør: Lønn Bonus Annet Pensjonspremie ordinær avtale Usikret pensjonsavtale Lån 0 0 Sum Adm. direktør har en avtale som gir rett til avgang ved fylte 62 år. Det har ikke vært noen endringer i forhold relatert til pensjonsavtalen. Det finnes ingen sluttvederlagsavtaler eller vesentlige bonusordninger. Adm. direktør mottar ikke lønn eller styrehonorar fra øvrige datterselskaper. Utbetalt styrehonorar til de eksterne styremedlemmene var kr ,-. Styreleder og interne styremedlemmer hever lønn i morselskapet OBOS. Antall ansatte i OBOS Forretningbygg AS: Menn Kvinner Sum Gjennomsnittlig antall årsverk 29,8 29,8 17

20 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Note 6: Revisor Ulike oppdrag utført av revisor: Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre attestasjonstjenester 16 4 Andre tjenester utenfor revisjon 27 - Sum Selskapets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Beløpene er eks. mva. Note 7: Gevinst anleggsmidler Selskapet har solgt to tomter i løpet av Solgte eiendommer Salgssum Gevinst/ tap (-) I Oslo kommune Sum Note 8: Aksjegevinster og utbytte Utbytte Veidekke ASA Utbytte AF Gruppen ASA Utbytte DNB ASA Utbytte datterselskaper Gevinst salg Energy Real II Gevinst salg BSA Berlin AS Gevinst salg Fastigheten Trøtter AB Øvrige salgsgevinster aksjer og utbytter Sum Note 9: Markedsbaserte aksjer Selskap Bokført- Markeds- Eierverdi verdi andel BSA Berlin AS ,0600% BSA Hyresbostader AS ,5000% BSA Private Equity AS ,7668% DNB ASA ,0459% Eiendomsspar ASA ,0016% Gjensidige Forsikring ASA ,0132% Olav Thon Eiendomsselskap ASA ,0027% Pareto Bank ASA ,4000% Pareto Aksje Norge ,6136% Storebrand Int Pr Eq II AS ,9940% Storebrand Int Pr Eq V AS ,5019% Storebrand Int Pr Eq VI AS ,4161% Storebrand Int Pr Eq VII AS ,4827% Storebrand ASA ,0445% Victoria Eiendom AS ,0009% Ya Holding ASA ,1000% Sum Hver aksje vurderes for seg. Hvis bokført verdi/kostpris er høyere enn markedsverdien pr foretas nedskrivning. Det er foretatt en nedskrivning av de markedsbasertet aksjene på kr ,-. Note 10: Andel i sameier og lignende Selskap Bokført verdi Eierandel Ellingsrudåsen Senter S/E I 26 14,30% Ellingsrudåsen Senter S/E II ,11% Holmlia Senter S/E II ,81% Sum

21 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Note 11: Investeringer i datterselskap Selskap Forretningskontor Eierandel Resultat i år Bokført verdi KB Næring AS 1) Oslo 100% Ørnen Eiendom AS 1) Bergen 100% Tasta Senter AS Stavanger 100% Gårdpass AS Oslo 100% Strandveien 43 KS Trondheim 90% Haakon VII s gate 7 AS Trondheim 100% Hyreshem Malmø AB Malmö/Sverige 100% Patentbygg AB Malmö/Sverige 100% Kjøttbasaren Byens Basar AS Bergen 100% Open House Production AB Malmö/Sverige 100% Strandveien 43 AS Trondheim 100% Etterstadgata 4 AS Oslo 100% Oslogarasjene AS Oslo 100% OBOS Eiendomsdrift AS Oslo 100% Etterstadsletta 3 AS Oslo 100% Hospitalet AS Oslo 100% Haugenstua Senter AS Oslo 100% Sum Stemmeandel er lik eierandel i alle selskapene. ¹) Det er i 2011 avgitt konsernbidrag til KB Næring AS og Ørnen Eiendom AS, netto konsernbidrag er ført direkte mot investeringene. Netto konsernbidrag som er avgitt er kr til KB Næring AS og kr til Ørnen Eiendom AS. Note 12: Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet Selskap Forretningskontor Eierandel Hele årets Mottatt Bokført EK Bokført resultatandel utbytte i selskapet verdi N GAAP Veidekke ASA Oslo 28,02% ) AF Gruppen ASA Oslo 26,19% Utstillingsplassen AS Hamar 38,39% Oxenøen Bruk AS Bærum 50,00% Miljøbase Vats AS Oslo 25,00% Hotell 33 AS Oslo 50,00% Kabelgata 6 AS Oslo 50,00% Aasegården Invest AS Bergen 50,00% Youngstorget Eiendom AS Oslo 25,00% Aventa AS Oslo 38,30% Telefonfabrikken AS Oslo 50,00% Youngstorget 3 AS Oslo 50,00% Østre Aker vei 33 AS Oslo 50,00% AS Etterstadgarasjene Oslo 33,55% Youngstorget Parkeringshus AS Oslo 21,26% Sum Stemmeandel er lik eierandel i alle selskapene. Offisielle regnskap med opplysninger om samlet egenkapital var ikke tilgjengelig for alle selskapene ved regnskapsavleggelse. ¹) Bokført egenkapital i selskapet er i henhold til IFRS. 19

22 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Note 13: Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen inskutt EK Annen EK Sum Egenkapital Årets resultat Avsatt utbytte Kapitalforhøyelse Egenkapital pr Aksjekapitalen består av aksjer á kr 350,-. OBOS eier samtlige aksjer. Note 14: Eiendommer og driftsløsøre Kontormaskiner Transport- Inventar, Foretnings- Tekniske Bolighus og Arbeid Sum datautstyr midler innred. og og installa- tomter under maskiner hotellbygg sjoner utførelse Anskaffelseskost Anskaffet i år og balanseførte renter Ferdigstillelse bygg omklassifisering Avgang i år Kostpris Akk. avskrivninger Ord. avskrivninger i år Akk. avskrivninger Bokført verdi Avskrivningssatser 30% 20% 20% 1% 5% 0% 0% Note 15: Konsernmellomværende Følgende poster gjelder mellomværende med foretak i samme konsern og tilknyttede selskaper: Mor-/søsterselskap Datterselskap Tilknyttede selskap Sum Sum Lån, langsiktig Likvide midler Kortsiktige fordringer Sum eiendeler Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum gjeld

23 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Note 16: Annen langsiktig gjeld Annen langsiktig gjeld relaterer seg blant annet til innbetalinger fra leietakerne. Dette gjelder rentefrie leietakerforskudd/sikkerhetsstillelser Garasjer/parkering, leieforskudd mm Lokaler, leieforskudd mm Annen langsiktig gjeld Sum Note 18: 17: Annen kortsiktig gjeld Skyldig feriepenger Påløpte swap-renter Påløpte renter Påløpte renter obligasjonslån Andre periodiseringer etc Sum Note 18: Finansielle derivater OBOS Forretningsbygg benytter rentebytteavtaler (renteswapper) som er avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp for en bestemt periode. Formålet med bruk av rentebytteavtaler er å sikre fremtidige rentevilkår. Renter på swappene blir periodisert samtidig som renter på underliggende lån. Swappene verdivurderes ikke i regnskapet. Kontraktsbeløp 1) Kontraktsbeløp Virkelig verdi 2) Verdiendring gjennomsnitt 1) Rentebytteavtaler år 2011 Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter ) Kontraktsbeløp defineres som brutto nominell underliggende verdi. 2) Virkelig verdi er beregnet som nettosummen av anslått realisasjonsverdi. Kredittrisikoen for inngåtte avtaler anses som lav, da avtalene er inngått med solide norske finansinstitusjoner. Det er ikke inngått motregningsavtaler. Note 19: Pensjonskostnader og forpliktelser Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. Frem til og med 2006 hadde selskapet ytelsesbasert pensjonsordning for sine ansatte. Fra og med ble det besluttet å lukke denne ytelsesbaserte ordningen og innføre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. For den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivået ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. Selskapet har også hatt en usikret ordning som gjelder AFP, men på grunn av overgang til ny ordning fra og med ble denne forpliktelsen løst opp. Annen usikret ordning er adm.dir mulighet til å gå av når han har fylt 62 år. Antall person som er med i selskapets kollektive pensjonsordning: Ytelsesbasert: Pr Pr Aktive Pensjonister 8 8 Sum Innskuddsbasert Totalt Selskapets totale pensjonskostnader: Ytelsesbasert Innskuddsbasert AFP og andre 1) Sum Forutsetninger: Avkastning på pensjonsmidler 4,40% 5,40% Diskonteringsrente 3,50% 4,60% Årlig lønnsvekst 4,00% 4,00% Årlig G-vekst 3,75% 3,75% Årlig regulering av pensjonene 0,70% 1,30% Gjennomsnittlig arb.g.avg. faktor 14,10% 14,10% 21

24 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) Note 18: Annen kortsiktig gjeld Pensjonsmidlene er basert på Storebrand Livsforsikrings finansielle midler som har følgende sammensetning: Globale aksjer 12,4% Norske aksjer 3,3% Private equity 5,5% Eiendom 17,0% Alternative investeringer 3,1% Obligasjoner 38,2% Kreditt 14,5% Pengemarked 0,0% Annet 6,0% Sum 100,0% Balanse pr Sum Forsikret Uforsikret 2011 Forsikret Uforsikret Estimerte pensjonsmidler Estimert påløpt pensjonsforpliktelse = Estimert netto pensjonsmidler/(netto pensjonsforpliktelse) Ikke resultatførte estimatendringer og avvik = Netto balanseførte pensjonsmidler/(netto pensjonsforpliktelser) Periodisert arbeidsgiveravgift = Pensjonsmidl. (pensjonsforpl.) inkl. arbeidsgiveravgift Avsetning ved overgang til ny AFP-ordning 1) = Balanseførte pensjonsmidller (pensjonsforpl.) inkl. arbeidsgiveravgift Netto: ) Ved overgang til ny AFP-ordning ble det satt av kr 6 900,- pr ansatt, totalt kr ,- pr som skal dekke premie for gammel AFP årene Avsetningen er pr vurdert å være kr 4 500,- pr ansatt, totalt kr ,-. Sammensetning av periodens pensjonskostnader: 2011 Sum 2010 Forsikret Uforsikret 2011 Totalt Årets pensjonsopptjening Rentekostnad på pensjonsforpliktelser Forventet avkastning på pensjonsmidler Administrasjonskostnader Resultatført virkning av overgang til ny AFP Resultatførte estimatendringer og avvik = Periodisert arbeidsgiveravgift = Periodens netto pensjonskostnad

25 Noter 2011 OBOS Forretningsbygg AS 59. ordinære driftsår (beløp i hele tusen) OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Note 20: Andre finansposter Andre finansinntekter Konsernbidrag datterselskap Konserninterne renteinntekter Renteinntekter bank Andre renteinntekter Valutagevinst Sum andre finansinntekter Andre finanskostnader Renter bank Andre rentekostnader Sum andre finanskostnader Note 21: Kortsiktige fordringer Felleskostnader/omsetningsmerleie Oppgjørskonto mva Påløpte swaprenter innlån Andre fordringer Sum kortsiktige fordringer Note 22: Transaksjoner med nærstående parter OBOS Forretningsbygg AS har løpende transaksjoner med nærstående som en del av ordinær virksomhet. Alle transaksjoner er foretatt som del av den ordinære virksomheten og til armlengdes priser, de blir fakturert til forretningsmessige vilkår. De vesentligste transaksjonene som er foretatt er som følger: Kjøp av konserninterne administrative tjenester Forretningsførerhonorar konsernselskap Juridiske tjenester konsernselskap 670 Sum Salg av konserninterne administrative tjenester Forretningsførerhonorar til datterselskaper Forretningsførerhonorar til tilknyttet selskap 924 Andre inntekter datterselskaper Sum Utleie av fast eiendom til konsernselskaper Leieinntekter fra konsernselskaper Sum Konserninterne renteinntekter Renteinntekter bank Sum

26 Revisjonsberetningen 2011 Revisjonsberetningen

27 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Selskapsstruktur 2011 Oslogarasjene AS 100% Aasegården Invest AS 50% Østre Aker vei 33 AS 50% Telefonfabrikken AS 50% Hotell 33 AS 50% Kabelgata 2 AS 50% Aasegården AS 100% Østre Aker vei 35 AS 100% Q 33 Hotelldrift AS 100% OBOS Eiendomsdrift AS 100% Youngstorget 3 AS 50% Nytorvet 3 AS 50,6% Kjøttbasaren Byens Basar AS 100% Hyreshem Malmö AB 100% Patentbygg AB 100% Open House Production AB 100% Ørnen Eiendom AS 100% OBOS Forretningsbygg AS Youngstorget Eiendom AS 25% Strandveien 43 KS/AS 90% / 100% Youngstorget Parkeringshus AS 21,3% KB Næring AS 100% Oxenøen Bruk AS 50% Haakon VII s gate 7 AS 100% Tasta Senter AS 100% Etterstadsletta 3 AS 100% Etterstadgata 4 AS 100% Haugenstua Senter AS 100% Hospitalet AS 100% Miljøbase Vats AS 25% Aventa AS 38,3% AF Gruppen ASA 26,2% Veidekke ASA 28,0% Utstillingsplassen AS 38,4% 25

28 Nøkkeltall 2011 (beløp i mill. NOK) Noter Resultattall Leieinntekter 329,2 262,0 248,6 232,8 237,4 223,8 210,6 241,9 Driftsresultat I 177,1 149,0 144,6 156,5 131,3 129,8 117,8 142,6 Avskrivninger/nedskrivninger -63,2-43,4-38,7-36,0-48,6-35,7-36,1-42,2 Salgsgevinster (netto) 6,9 14,9 0,5 13,1 22,1 29,6 286,4 48,3 Rehabiliteringskostnader* -2,1-3,8-9,0-3,3-6,9-26,9 Aksjegevinster/tap - utbytte 196,6 157,6 139,3-155,6 277,6 117,3 285,6 35,1 Netto finansposter** 1-118,5-70,2-36,7-60,8-55,7-47,7-62,2-84,2 Resultat før skatt 2 260,1 251,3 247,7-50,6 366,2 225,7 620,6 114,9 Balansetall Bokført egenkapital 2 447, , , , , , ,5 682,4 Bokført totalkapital 5 910, , , , , , , ,3 Pantegjeld 3 166, , , , ,3 995,8 982, ,3 Bokført egenkapitalandel 3 41% 44% 38% 35% 38% 53% 48% 25% Verdijusterte tall Verdijustert egenkapital 6 494, , , , , , , ,1 Verdijustert totalkapital 9 956, , , , , , , ,0 Verdijustert egenkapitalandel 3 65% 69% 69% 64% 71% 80% 75% 56% Andre nøkkeltall Verdijustert avkastning 4 3,1% 9,4% 21,9% -14,2% -0,6% 16,5% 33,5% 19,6% Kostnadsprosent 5 35% 27% 30% 34% 28% 30% 31% 27% Fortjenestemargin 6 73% 73% 74% 83% 76% 71% 71% 74% Rentedekningsgrad 7 49% 36% 20% 32% 31% 29% 40% 46% Utleiegrad 95% 96% 98% 98% 98% 97% 94% 92% 1 - Netto finanskostnader eksklusive ekstraordinære opp-/nedskrivninger 2 - Inklusive ekstraordinære opp-/nedskrivninger 3 - Egenkapitalandel er definert som: Egenkapital/Totalkapital 4 - Verdijustert avkastning er definert som: (Endring verdijustert egenkapital+pantegjeldsrenter+skattekostnader) /Gjennomsnittlig verdijustert totalkapital 5 - Kostnadsprosent er definert som: (Driftskostnader-Avskrivninger)/(Leieinntekter-Tap fordringer) 6 - Fortjenestemargin er definert som: (Driftsresultat I+Avskrivninger)/Totale inntekter 7 - Rentedekningsgrad er definert som: Netto finansposter/(driftsresultat I+Avskrivninger) * Rehabilitering er trukket fra i driftsresultatet ** Netto finansposter inkluderer ikke aksjegevinster/tap, nedskrivninger og utbytter. 26

29 OBOS Forretningsbygg Årsrapport 2011 Organisasjonsplan 2011 Adm. direktør Arne Baumann Direktør økonomi og utvikling Nils M. Bøhler Driftssjef Roger Kongerud Eiendomssjef Terje Arnesen Sekretær Signild Fjeld IT- og økonomikonsulent Kenneth Flaten Driftsingeniør - Bygg Tore Humberset Driftsingeniør - Teknisk Stian Ruud OBOS Eiendomsdrift AS Driftsteam Arne Westbye Rachel Danielsen Vivi Rastum Eiendomssjef Elisabeth S. Braaten Senterleder Mona Bråten Britt Iren Osmundsen Markedskoordinator Hege Hjelmstadstuen Controller Øystein-Magnus Høgholen Controller Jan Wilhelm B. Amundsen Kontraktsforvalter Siri Liland Regnskapsleder Frode Reinsberg Areng Regnskapsmedarbeider Sigrun Evensen Eiendomsutvikler Kjell B. Bjørke Prosjektsjef Helge Lande Driftskonsulent Anita Eng Tubez Prosjektleder Trond Kristensen Terje Østgård Finn Øverås Ove Harry Hansen Kjell Høiendal Aleksander Bjørgan Bjørn Enge Nils K. Larsen Jørn O. Nordby Rune Enge Robert Rustad Truls Aarnes Per Gunnar Gulstuen Sidsel Bjørgås May-Liss Hermansen Per Ivar Bjerke Carl Ove Grønli Espen Lepperød Hans Morten Meland Torbjørn Løvmyr Øyvind Broen Rolf Hassel Sohel El-Barkani Reijo Heinonen Rune Ekseth Tom Nyhus Samir Medjad Eiendomssjef Synnøve Sterri Senterleder Tonje Holm Fischer Christina Dal Maria Fjellheim Andersen Markedskoordinator Marianne Jakobsen Marianne Vernan Julie-Anne Bjørkavåg Markedssjef Hans Petter Hauge Regiondirektør Dag Jarle Aksnes Daglig leder Malmø Odd Villy Rundmo Markedssjef Terje Hauff 27

30 Eiendomsoversikt 2011 Kontoreiendommer Aasegården, Bergen (50%) Chr. Krohgsgate 10 Etterstadsletta 3 Haakon VII s gate 7, Trondheim Kabelgata 6 (50%) Lille Grensen 7 Oksenøyveien 80 (50%) Plogveien 31 Strandveien 43, Trondheim Vitaminveien 1A Youngstorget 2 (25%) Youngstorget 3 (50%) Bydelssentre Holmlia Senter Lambertseter Senter Manglerud Senter Oppsal Senter Sandaker Senter Tasta Senter, Stavanger Tveita Senter Lille Grensen 7, Oslo Kjøttbasaren, Bergen Hoteller Arbeidergata 4 Christies gt. 5 7, Bergen Østre Aker vei 33 (50%) Andre eiendommer Ammerudveien Betzy Kjeldsbergs vei 9 Cecilie Thoresens vei 5 7 Edv. Munchs vei Etterstadgata 2 Hallagerbakken Haraldrudveien 17 (50%) Heimdalsgata Holmliaveien 100 Hovseterveien 70 Kjelsåsveien 7 Kjøttbasaren, Bergen Langbølgen 39 Mogata 5 Nordåsveien 72 Nylænde 5 Ole Brumms vei 1 7 Oppsalstubben 3 Refstadveien 6 Stallerudveien Tvetenveien Vetlandsveien 68 Våronnveien 17 Østre Aker vei 33 (50%) Østre Aker vei 35 (50%) Youngstorget 2 og 3, Oslo Quality Hotel 33, Østre Aker vei 33, Oslo Vitaminveien 1A, Oslo Rica Travel Hotel, Arbeidergata 4, Oslo Utleieboliger i Sverige Hyreshem Malmö (799 leiligheter) Tveita Senter, Oslo Hyreshem Malmö, Sverige 28

31 En fortsatt høy inntektsvekst for husholdningene antas å slå ut i høyere privat forbruk og økt detaljomsetning, noe som er positivt for kjøpesentrene våre.