TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT VÅTROM Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann: Byggmester Arthur Sundt Telefon: E-post: arthur@takstforumvest.no Rolle: Uavhengig takstmann

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Våtromsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. 'Nivå 1' er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger MRK: Dette er en våtromstest, men det er laget en enkel beskrivelse av andre bygningsdeler. Konklusjon tilstand Bygget er oppført i 1966, i hht gjeldende regelverk, som er Byggeforskrifter av Bygningsloven av Dette er referansenivået for bygningen. Det er ikke generelt vurdert svikt(byggefeil) i hht NS3424. MRK: En rekke egenskaper som f. eks varmeisolasjon og ventilasjon er dårligere for bygninger fra 1966, enn bygninger oppført etter dagens krav. RÅDAL, Byggmester Arthur Sundt Telefon: Side: 2 av 9

3 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Tor Christian Bjelland Takstmann: Arthur Sundt Befaring/tilstede:. - Arthur Sundt. Tlf Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Sentralt på Kalfaret. Kort vei til bussforbindelser.. Gangavstand til sentrum, samt til dagligvarebutikk og restaurant ved Hansaparken. Flotte turstier rundt Store Lungegårdsvannet. Sørvestvendt med utsikt over nærområdene, mot Løvstakken og Kronstad. Bebyggelsen: Frittliggende boligblokk, oppført i (Opprinnelig studentboliger) Kjeller: Tilhørende bod, felles tørkerom (tilfluktsrom), samt vaskerom m/ myntpåkast. Kjeller er ikke besiktiget. Standard: Lys og trivelig andelsleilighet i byggets 3. etg. Normalt god standard. Andel 21. Inngang i bygget u. etasje. Adkomst via innvendig felles trapp eller heis. Videre felles svalgang. Om tomten: Asfaltert adkomst. Regulering: BERGENHUS. GNR 166 BNR KALFARVEIEN 20 M.FL.. GAMLE BETANIEN. Igangsatt reg. plan: BERGENHUS. GNR 166 BNR 1764 M.FL.. KALFARVEIEN. GAMLE BETANIEN. Kommuneplan: BERGENHUS. KDP FJELLSIDEN SØR og BERGEN. KOMMUNEPLANENS AREALDEL Adkomstvei: Offentlig vei. Tilknytning vann: Offentlig vann via felles privat ledningsnett til tilknytningspunkt. Tilknytning avløp: Offentlig avløpsnett via felles privat ledningsnett til tilknytningspunkt. Forkjøpsrett: Ikke forkjøpsrett. Andre forhold: Byggesak, (om bygget er i samsvar med Kommunens dokumenter) heftelser og servitutter er ikke kontrollert, det henvises derfor til dette, samt ordensregler og vedtekter. Ved avhending av leiligheten gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt i hht lov om avhending av fast eiendom. Ingen plikter. Borettslaget er ikke medlem av sikringsfond. Felleskostnader pr mnd., kr 3926,15. Dekker andel forsikring, renter, eiend. skatt/kommunale avgifter, felles strøm, drift, vedlikehold, kabel tv, bredbånd, renhold av fellesareal, styrehonorar, dugnad, forretningsførsel m.m. Andel fellesgjeld pr , kr ,-. Lager har individuell nedbetaling av fellesgjeld. MRK: Det er vedtatt at laget skal ta opp nytt lån i forbindelse med vedlikehold av bygning. Felleskostnader vil øke i den forbindelse. Matrikkeldata 1201 BERGEN Gnr: 166 Bnr: 1120 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 047,8 m² Arealkilde: Norges Eiendommer. Hjemmelshaver: Borettslaget Kalfarveien 22 Kalfarveien 22. Andel 21. Kommentar: Felles tomt for laget. Side: 3 av 9

4 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Reguleringsplaner Situasjonskart Opplysninger fra forretningsfører Egenerklæring Norges Eiendommer Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenr: Felles polise for laget. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1966 Kilde: I hht Norges Eiendommer Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Kjeller 1. etasje etasje Sum bygning: 35 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Arealer er oppmålt innvendig med laser, bta er ca. Side: 4 av 9

5 Tilstandsvurdering Tilstandsvurdering for Leilighet Støttekonstruksjoner - Leilighet Bærende betongvegger. Gulv på grunn - Leilighet Støpt gulv mot grunn. Drenering - Leilighet Utvendig drenering er ikke kjent. Antatt selvdrenerende masser, kultet med steinmasser. Yttervegger - Leilighet Bygget er oppført i betongkonstruksjoner, utvendig pusset og malt, dels bindingsverk, utvendig platet. Innvendig platet. Alminnelig slitasje. Normal levetid for mur m/overflatebehandling, slemming er 20 til 40 år. Normal levetid for puss, ompussing er 10 til 40 år. Tilstand på grunn av elde. Vinduer - Leilighet Kjøkkenvindu med isolerglass, fra byggeår. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. Normal levetid for trevinduer er år avhengig av værpåkjenning, vedlikehold m.m. Stuevindu med energiglass/lydglass i malte trekarmer, Altan: Vinduer med isolerglass i alu karmer, fastvindu og 2 skyvevindu. Ytterdører og porter - Leilighet Hvit ytterdør med energiglassvindu, Altandør med energiglass/lydglass i malt trekarm, Side: 5 av 9

6 Innvendige dører - Leilighet Hvit slett lettdør til bad. Dør med glassfelt til sovealkove. Takkonstruksjoner - Leilighet Tak er ikke besiktiget. Taktekking og membraner - Leilighet Tekket med sveiset duk, antatt Sarnafil. Gesims med glasserte teglpanner. Trapper og ramper - Leilighet Felles trapp av betong med terrazzo overflate. Balkonger, terrasser ol. - Leilighet Innebygget altan på 5,1 m². 2 vinduer kan skyves til siden, åpning blir 1,77 m. Alminnelig slitasje. Lav brystning på åpning, 1,35 m. Dette er ikke i hht krav vedr. høyde på rekkverk: TG 3. (Bør barnesikres). Frittbærende dekker - Leilighet Etasjeskillere i betong. Kjøkkeninnredning - Leilighet Nettoareal på kjøkken er 3,8 m². Innredning med svarte høyglansfronter, hvit laminat benkeplate. Stålvask. Lampe under overskap. Uttrekkbar ventilator. Integrert keramisk topp, stekeovn, kjøleskap. Mindre oppvaskmaskin, plassert på benk. Alminnelig bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller andre utsatte områder denne på befaringsdagen. Side: 6 av 9

7 Overflater på innvendige gulv - Leilighet Fliser på bad, ellers 3 stavs eikeparkett. Alminnelig bruksslitasje. Bom i enkelte gulvfliser. Overflater på innvendige vegger - Leilighet Bad: Sokkelfliser, fliser i dusjsone, ellers malte flater. Resterende med malte flater. Alminnelig bruksslitasje Overflater på innvendig himling - Leilighet Malte betongflater. takhøyde 2,49 m. Nedsenket/platet/malt badehimling, takhøyde 2,16 m. Alminnelig bruksslitasje, elde. VVS-installasjoner, generelt - Leilighet Varmtvann fra felles anlegg: 3. stk. 380 l beredere plassert i felles vaskerom i kjeller. Vannforsyningsrør hovedsakelig av kobber. Avløpsledninger hovedsakelig i støpejern. Sluk av plast. Fall på badegulv er målt til 10 mm fra gulv ved dørterskel til topp sluk, krav er 25 mm. Tetthet av bad er ikke kontrollert. Det er ikke opplyst om problemer relatert til dette. Vi har kontrollert utsatte steder med fuktindikator. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier i badet eller tilstøtende rom. VVS anlegget er ikke videre vurdert i denne rapport da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. Uviss type vannledninger og avløp under og utenfor bolig. Undersøkelse av slike ledninger må evt utføres av spesialfirma. Side: 7 av 9

8 Ved en enkel funksjonstest på stedet fungerte vanntrykk og kraner greit. Det ble ikke påvist lekkasjer. Vannrør/og vvs installasjon av varierende alder. En løs mansjett på dusjbatteri. Forventet levetid sanitærinstallasjoner: -Kobberrør: år -Plastrør: år -Avløpsledning av plast: 50 år -Avløpsledning av støpejern: år -Sluk av støpejern: år -Sluk av plast: år -Tappeamaturer: år -Vasker,servanter, klosett: år -Varmtvannbereder: år Generelt: Forventet levetid avhenger bruk, kvalitet og vedlikehold. Det er strenge dokumentasjonskrav for å få tilstandsgrad 0 eller 1. Alle forhold med membran eller tettesjikt skal være dokumentert. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt å renovere badet, alene for å få denne dokumentasjonen. Utstyr for sanitærinstallasjoner - Leilighet Utstyr på bad: Servant. Underskap med hvite fronter, speil/overlys. Wc. Svinbare dusjvegger. Alminnelig bruksslitasje. Luftbehandling, generelt - Leilighet Mekanisk avsug fra bad. Ventilator på kjøkken. Ventil i yttervegg, gang. Elkraft, generelt - Leilighet Felles utvendig sikringsskap: 40A hovedbryter og jordfeilbryter. Automatsikringer: 20Ax1, 16Ax1, 10Ax1. Side: 8 av 9

9 Belysningsutstyr - Leilighet Div taklamper. Elvarme, generelt - Leilighet Termostatstyrte varmekabler på bad. Annet - Leilighet Dør tlf. Røykvarsler. Bygning, generelt - Leilighet Alle bygningsdeler og installasjoner har begrenset levetid. Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredsstille dagens krav. Konstruksjonsdeler som ikke er synlige, men beskrevet, er sannsynlige antagelser fra takstmannen. Side: 9 av 9