Grete Valen Blindheim Sivilarkitekt MNAL. Hove/ Kildehaug. Planomtale med føresegner gbnr. 62/30 og 62/84, Leirvåg

Transkript

1 Grete Valen Blindheim Sivilarkitekt MNAL Hove/ Kildehaug Planomtale med føresegner gbnr. 62/30 og 62/84, Leirvåg Oppdrag: Reguleringsplan for gbnr. 62/30 og 62/84, Leirvågen Prosjektnr.: 0918 Dato:

2 Innhald side 1. Forord Planområdet Lokalisering og planstatus Terrengforhold og vegetasjon Bygningsmiljø Vurdering av skredfare Vurdering av steinsprangfare Vurdering av snøskredfare Medverknad Varsel om oppstart av planarbeid Planomtale Arealfordeling Planlagt utbygging og forhold til tilgrensande område Forhold til kommuneplanen og planforslaget frå Bustadtomtene Universell utforming Risiko og sårbarheit Generelt Naturgitte forhold Omgivnader Verksemdsrisiko Brann-/ ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning Sårbare objekt Forureina grunn Ulovleg verksemd... 8 Føresegner... 9

3 1. Forord På oppdrag frå grunneigarane Runar Kildehaug og Kari Hove er det utarbeidd eit framlegg til detaljregulering for område gbnr. 62/30 og 62/84 i Leirvågen i Sula kommune. Kontaktpersonar i kommunen har vore Leir Muri og Per Inge Aakvik. Ålesund, Grete Valen Blindheim Sivilarkitekt MNAL Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 2

4 2. Planområdet 2.1 Lokalisering og planstatus Planområdet omfattar to frådelte bustadtomter, samt noko tilleggsareal. Området ligg i Leirvågen på indre del av Sula. Tomtene er ikkje regulert, men ligg i eit område sett av til bustadformål i kommuneplanen. I dette området er det krav om reguleringsplan før utbygging. Ein mindre del i overkant av tomtene er sett av til LNF-område. I 1987 blei det utarbeidd eit forslag til reguleringsplan for Eidsgjerdet, der arealet som no skal regulerast inngjekk. Planen blei ikkje stadfesta. Planavgrensing. Målsettinga med planarbeidet er å få klargjort dei to tomtene for utbygging med einebustader, med tilkomstveg frå den kommunale vegen Einahaugen. Planavgrensing. 2.2 Terrengforhold og vegetasjon Planområdet ligg vest for eit etablert byggefelt, i ei bratt og sørvestvendt skråning. Sjølve tomteområdet er slakare enn områda omkring, og det ligg godt til rette for utbygging utan store terrennginngrep her. Utsnitt av gjeldande kommuneplan. Planområdet er i stor grad rydda for vegetasjon i nedre del, og har tett vegetasjon i øvre del. Her startar eit skogsområde som strekk seg oppover mot nokre bratte fjellskrentar. 2.3 Bygningsmiljø Planområdet ligg i utkanten av eit område med einebustadar. Det er ikkje noko heilskapleg bygningsmiljø i området. Utsnitt av reguleringsforslag frå 1987 Eidsgjerdet. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 3

5 Leirvågen sett mot aust. Planområdet er markert med raud ring. Krysset mellom Leirvågdalen og Einahaugen. Området der det er planlagt avkjørsel frå Einahaugen. Område med planlagt avkjørsel, sett frå planområdet. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 4

6 3. Vurdering av skredfare Planområdet ligg i eit område med potensiell fare for steinsprang og snøskred. Det er gjort særskilte vurderingar for steinsprangfare og snøskredfare. 3.1 Vurdering av steinsprangfare Vurdering av steinsprangfare er utført av Geovest Haugland AS. Vurderingane ligg føre som to notat vedlagt planen. Geovest Haugland gjennomførte ei synfaring i planområdet På grunnlag av synfaringa blei det lokalisert to lokalitetar utsett for blokkutfall, sjå notat nr. 1 datert Desse usikre områda ligg i fjellsida over dei to planlagde bustadtomtene. Steinblokkene i dei to lokalitetane blei vurdert som ustabile, med fare for utrasing. Den høge og tette barskogen som er etablert mellom blokkene og bustadtomtene blei vurdert som ei sikker barriere mot eventuelle blokkufall, slik skogen står i dag. Dersom skogen blei fjerna, ville bustadtomtene nedanfor ikkje lenger vere trygge. Totalt sett blei det vurdert som den sikraste løysinga om dei ustabile blokkene blei fjerna. Dette blei gjort i august 2010, og etter ei ny synfaring stadfesta Geovest Haugland at planområdet ikkje lenger er utsett for steinsprangfare, jfr notat nr. 2 datert Vurdering av snøskredfare Snøskredfaren i området er vurdert av fylkesgeolog Einar Anda. Vurderingane ligg føre som eige vedlegg. Anda konkluderer med at det er ein marginal fare for snøskred ned mot det aktuelle arealet, men at farenivået ligg under grenseverdien 1/1000 pr år. Det vil seie at arealet tilfredstiller kravet i sikkerheitsklasse S2 i byggforskriften, dvs kravet som er stilt for bustader. 4. Medverknad 4.1 Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeidet blei kunngjort i Sunnmørsposten og på Sula kommune sine nettsider, og det blei sendt brev til naboar og aktuelle høyringsinstansar. Innkomne merknader er vurdert i eit eige skriv. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 5

7 5. Planomtale 5.1 Arealfordeling Planområdet har eit totalt areal på om lag 3 daa. Arealet er fordelt på dei ulike reguleringsformåla slik: Reguleringsformål Plannemning Areal, totalt Bustader, frittliggande småhus B1 1,96 daa Kjøreveg Naturområde Turveg 0,59 daa 0,36 daa 0,08 daa 5.2 Planlagt utbygging og forhold til tilgrensande område Området er planlagt bygd ut med to einebustader. Tomtene er regulert med tilkomst frå den kommunale vegen Einahaugen i søraust. Tomtene grensar mot eit uregulert område i nordvest. Kommuneplanen fastset ikkje noko overordna vegløysing her, men reguleringsforslaget frå 1987 viser tilkomstveg frå nordvest. For å ta høgde for eventuell seinare vegtilknytning til dette området, er det sett av areal til eventuell forlenging av tilkomstvegen til tomtene. Dette arealet er regulert som naturområde, med opning i føresegnene for seinare omdisponering. Denne planen vil dermed ikkje binde opp ei seinare regulering av eit større område her. Som følgje av den foreslåtte tilkomstvegen frå Einahaugen, vil også eigedomen 62/29 få ny tilkomst. Dette er ei utbygd einebustadtomt, som i dag har svært bratt og vanskeleg tilkomst. Bildet er tatt frå Einahaugen. Eigedomen 62/29 til høgre på bildet har i dag tilkomst ned forbi huset til venstre. Planen legg opp til at også 62/29 får tilkomst frå Einahaugen. Einahaugen er ein bratt tilkomstveg, men det er relativt få bustader knytt til den. I dag er det 7 einebustader. Med den foreslåtte endringa blir det 10. Eksisterande tilkomst til 62/29 til høgre, og den kommunale vegen Einahaugen til venstre. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 6

8 5.3 Forhold til kommuneplanen og planforslaget frå 1987 På illustrasjonen er den nye planen lagt inn på planforslaget frå planen viser hovudtilkomst frå ein ny veg frå nordvest, samt ei husrekke over dei to aktuelle bustadtomtene. Denne husrekka er tatt ut av kommuneplanen og endra til LNF-område, og er dermed ikkje lenger aktuell som byggeområde. Vegføringa kan derfor stoppe i nedre del av dei to tomtene som no blir regulert. Med mindre justeringar kan 1987-planen enkelt tilpassast den nye situasjonen. Også i 1987-planen var det vist ein veg som knytte saman hovudtilkomstvegen og området kring Einahaugen. Det er uklart kva funksjon dette sambandet var meint å ha, men ein ser at det er utforma med avkjørsel frå den nye hovudtilkomstvegen. Planen som no blir fremja er i hovudsak vurdert å vere i tråd med 1987-planen, og er tilpassa rammene som er sett i kommuneplanen. 5.4 Bustadtomtene Bustadtomtene i planforslaget er justert noko i øvre del, samanlikna med grensene i kommuneplanen. Dei nye grensene samsvarar betre med grense på nabotomt i søraust, og terrengforholda på staden. Tomtene er relativt romslege, noko som er ein stor fordel i skrått terreng. Ein har då større moglegheiter for god terrengtilpassing både av bygg og oppkjørsel til den enkelte tomta. Tomtene er på plankartet vist utbygd med einebustader og garasjer. Omrisset av bygga er meint som ein illustrasjon, og plassering og storleik er ikkje bindande for seinare utbygging. På kvar tomt skal ein søke å ta vare på den naturlege vegetasjonen der det ligg til rette for det, og ein skal søke å gjere terrenginngrep så små som mogleg. Utsnitt av reguleringsforslag frå 1987, samt nytt planforslag. Tomtene skal byggast ut med frittliggande einebustader. Det er høve til å innreie utleigeleiligheit i bustaden. Det er sett byggehøgder som opnar for bustadhus med delvis nedgraven kjellaretasje, hovudetasje og loft med bustadrom. 5.5 Vatn og avløp Vatn og avløp ligg i den kommunale vegen Einahaugen. Det er planlagt å knyte seg på det offentlege leidningsnettet her. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 7

9 5.6 Universell utforming Planområdet er bratt, og det ligg ikkje til rette for universell utforming av tilkomst til bygga. Sidan tilkomstvegen ligg på nedsida av tomtene, får ein stigning opp til bygga, og inngang i kjellaretasjen. Opphaldsromma vil bli planlagt i etasjen over, og det ligg derfor heller ikkje til rette for livsløpsstandard, med trinnfri tilkomst til dei viktigaste opphaldsromma. 6. Risiko og sårbarheit 6.1 Generelt I vurdering av risiko og sårbarheit er sjekklista utarbeidd av Møre og Romsdal fylke nytta. 6.2 Naturgitte forhold Planen ligg i eit område med potensiell fare for steinsprang og snøskred. Det er gjort særskilte vurderingar for steinsprangfare og snøskredfare, og det er dokumentert at risikoen er tilfredsstillande i høve til krava i teknisk forskrift. Det er ikkje kjent andre naturgitte forhold som inneber særleg risiko. 6.3 Omgivnader Det er ikkje kjent forhold i omgivnadane som inneber nokon særleg risiko. 6.4 Verksemdsrisiko Planen omfattar ikkje verksemder med farlege anlegg, og det ligg heller ingen i nærleiken. 6.5 Brann-/ ulykkesberedskap Det er ikkje kjent særskilte forhold i området knytt til brann- og ulykkesberedskap. 6.6 Infrastruktur Det er ikkje særskilt risiko knytt til bruk av transportnettet i området. Det er ikkje transport av farleg gods gjennom planområdet. 6.7 Kraftforsyning Det er ikkje høgspentlinje gjennom planområdet. Tiltaket vil ikkje endre forsyningstryggleiken i området. 6.8 Sårbare objekt Planområdet omfattar ikkje drikkevatn, særskilte brannobjekt, omsorgs- eller oppvekstinstitusjonar eller andre sårbare objekt. 6.9 Forureina grunn Området er ikkje forureina som følgje av tidlegare bruk Ulovleg verksemd Tiltaket er i seg sjølv ikkje eit sabotasje- eller terrormål. Det er ikkje kjent potensielle sabotasje- eller terrormål i nærleiken. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 8

10 FØRESEGNER DETALJREGULERING FOR GBNR. 62/30 OG 62/84, LEIRVÅGEN Føresegner datert Plankart, datert AREALBRUK 1.1 Det regulerte området er på planen vist med plangrense. Arealet innanfor denne grensa er regulert etter 12-3 i plan og bygningslova, som detaljregulering. Planen viser følgjande arealformål: Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5 nr. 1) - Bustader, frittliggande småhus (sosikode 1113) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5 nr. 2) - Kjøreveg (sosikode 2011) Grønnstruktur (pbl 12-5 nr. 3) - Naturområde (sosikode 3020) - Turveg (sosikode 3031) 2 FELLES FØRESEGNER 2.1 Byggjegrenser Byggjegrenser mot offentlege vegar er vist på plankartet. Der byggjegrenser ikkje er vist, gjeld reglane i veglova og i plan- og bygningslova 29-4 om avstand frå veg, annan bygning og eigedomsgrense. 2.2 Gesimshøgder Gesimshøgde skal målast som definert i Teknisk forskrift til plan- og bygningslova. Tillatne gesimshøgder er oppgjevne under byggeområdet i føresegnene. 2.3 Gjerde og hekkar Kommunen kan krevje at gjerde og hekkar mot offentleg veg blir plassert i tilstrekkeleg avstand frå vegkant til at dei ikkje hindrar snørydding. Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 9

11 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Bustader, frittliggande småhus Område B1 er regulert til frittliggjande småhus. Området kan byggast ut med einebustadar med tilhøyrande garasjer. Det er høve til å innreie utleigeleiligheit i bustaden. Hussymbola på plankartet er ikkje bindande for husplassering. Utnyttingsgraden sett til %BYA=25%. Største gesimshøgd er sett til 4,5 m og største mønehøgd er sett til 7,5 m rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. Mindre delar av takflata, i form av takark og takopplett kan ha gesimshøgde på inntil 6 m. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgd enn 2,5 m, og ikkje større grunnflate enn 50 m². Garasjer kan plasserast nærare vegen enn byggegrensene viser, så lenge krav til fri sikt og snøopplag er tilfredsstilt. Plasseringa skal godkjennast av kommunen. For kvar tomt skal det opparbeidast 2 biloppstillingsplassar på eigen grunn. For eventuell hybel/ utleigeleiligheit er parkeringskravet 1 plass ekstra. Alle parkeringsplassar skal vere opparbeidde innan det tilsvarande byggjearealet vert teke i bruk. På kvar tomt skal ein søke å ta vare på den naturlege vegetasjonen der det ligg til rette for det, og ein skal søke å gjere terrenginngrep så små som mogleg. I samband med byggemelding skal det visast fasadeoppriss/ fotomontasje som viser det planlagde bustadhuset saman med nabobebyggelse. Ved ubebygd nabotomt skal det illustrerast ei mogleg utbygging basert på tillaten gesims- og mønehøgd for tomta. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjøreveg Kjørevegen i planen skal vere privat, felles tilkomstveg for bustadane innanfor planområdet, samt gnr. 62 bnr. 29. Standard er påført plankartet. 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Naturområde Området sett av til naturområde er eit grønt område som ikkje skal opparbeidast, men skal ligge som i dag. Området kan ryddast og tilstellast, men skal behalde eit naturlikt preg. Området kan omdisponerast til vegformål for eventuell dersom det er aktuelt å forlenge tilkomstvegen i planen nordvestover til tilgrensande bustadareal. 5.2 Turveg Turvegen i planen er sett av for tilkomst til skogsområda nord for planen. Turvegen kan nyttast som traktorveg. *** Grete Valen Blindheim sivilarkitekt MNAL side 10