Reguleringsplan for Skailand gnr. 123 bnr. 5 - fritidsbebyggelse - 1. gangsbehandling

Transkript

1 Eigersund kommune Ssframlegg politisk s Dato: Arkiv: :PL-, GBR-123/5, FA- L12 Arkivssnr.: 12/1075 Journalpostløpenr.: 14/21519 Avdeling: Enhet: Ssbehandler: Stilling: Telefon: E-post: Sentraladministrasjonen Plankontoret Dag Kjetil Tonheim Plansjef dag.kjetil.tonheim@eigersund.kommune.no Ssnummer Utvalg/komite Møtedato 146/14 Planteknisk utvalg Reguleringsplan for Skailand gnr. 123 bnr. 5 - fritidsbebyggelse - 1. gangsbehandling Sammendrag: En har mottatt forslag til reguleringsplan for ny fritidsbebyggelse på gnr. 123 bnr. 5 på Skailand. Rådmannen vurderer at planen ivaretar de hensyn som en slik reguleringsplan skal ivareta og at en har funnet en fornuftig avveining mellom de ulike typene arealformål. En har hatt et konstruktivt samarbeid med tiltshaver. Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn i tråd med rådmannens forslag til vedt. Ssgang: PTU fatter vedt om sen skal legges ut til offentlig ettersyn eller ei. Rådmannens forslag til vedt : Forslag til detaljreguleringsplan for fritidsbebyggelse på Skailand gnr. 123 bnr. 5 mfl. legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring i: Kart 1. Planområdet justeres slik at det følger eksisterende reguleringsplans avgrensning for å få med eksisterende bolig. 2. Tomtene påføres nummer Bestemmelser 3. «Felles vei skal ikke overtas av kommunen. Felles vei er felles for fritidsboligene 1-18.» Vedtet fattes med hjemmel i plan og bygningsloven

2 Planteknisk utvalg Møtebehandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. PTU-146/14 Vedt: Forslag til detaljreguleringsplan for fritidsbebyggelse på Skailand gnr. 123 bnr. 5 mfl. legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring i: Kart 1. Planområdet justeres slik at det følger eksisterende reguleringsplans avgrensning for å få med eksisterende bolig. 2. Tomtene påføres nummer Bestemmelser 3. «Felles vei skal ikke overtas av kommunen. Felles vei er felles for fritidsboligene 1-18.» Vedtet fattes med hjemmel i plan og bygningsloven Vedtet er enstemmig. 2

3 Eventuell tidligere politisk behandling: Reguleringsplan for Skailand gnr. 123 bnr. 5 - fritidsbebyggelse - 1. gangsbehandling 1. Innledning og bgrunn En har mottatt forslag til reguleringsendring for detaljreguleringsplan for fritidsbebyggelse gnr. 5 bnr. 123 mfl. på Skailand hvor en ønsker å foreta relativt omfattende endringer og tilpassninger i plankart og bestemmelser. Planområdet ligger innforbi rektangelet vist på kartet: 2. PLANSTATUS FOR OMRÅDET 2.1 Kommuneplan/kommunedelplan Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde for fritidsbolig H39 i gjeldende kommuneplan for Eigersund vedtatt i Planområdet er justert for å unngå høydedrag og for å få en best mulig landskapstilpassning av bebyggelsen. 2.2 Reguleringsplan Området omfattes av reguleringsplan for fritidsbebyggelse på Skailand. 3. VARSEL OM REGULERING Det er sendt ut varsel om oppstart til grunneiere, naboer, statlige og regionale myndigheter og kunngjort i Dalane Tidende m.m. Dette er så langt en kan se gjort i samsvar med PBL. 3

4 V.nr Fra Innhold/tema J/N/O/D Offentlige merknader 1. Fylkesmannen i Rogaland Merknad E 2. Rogaland Fylkeskommune - Merknad E kultur 3. Statens Vegvesen Merknad O 4. Felles brukerutvalg Ingen merknad O 5. Kystverket Merknad E 6. Jernbaneverket Merknad O 7. Fiskeridirektoratet Merknad E Private merknader 8. KS Edelsplitt Merknad D INNSENDTE MERKNADER Fra Innhold/tema Ssbehandlers vurdering Offentlige uttaler 1. Fylkesmannen i Rogaland 2. Rogaland Fylkeskommune - kultur Forutsettes at reguleringsplanen skjer i samsvar med kommuneplanen, og ellers at den ivaretar en god landsmessig løsning. E Tiltshaver uttaler følgende i forhold til dette; «Den vesentlige del av reguleringsplanen er i tråd med kommuneplanen. I samråd med kommunens planavdeling er plangrensen noe justert, dette for å gjøre den bedre tilpasset landskapet, og nettopp for å imøtekomme kravene fra fylkesmannen.» Rådmannnen vurderer at dette er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget og at det er gjort fornuftige avveininger. Området må befares. E Kulturseksjonen ved fylkesrådmannen befarte området , og konkluderte med at tiltet ikke vil komme i konflikt med automatisk freda kulturminner. 3. Statens Vegvesen Ingen merknad E Rådmannen tar uttalen til orientering. 4. Felles brukerutvalg Ingen merknad O Rådmannen tar uttalen til orientering. 5. Mattilsynet Mattilsynet er spesielt opptatt av en trygg vannforsyning. J Viser her til bestemmelsene der dette er ivaretatt. Det er også satta v område for brønn på plankartet. En viser her til at tiltshaver skriver følgende; «Tiltshaver vil imøtekomme Mattilsynes krav til både vann og avløp, og i den forbindelse ønsker en tett dialog slik at disse anlegg blir optimal. «4

5 Private merknader 6. Risvik hytteforening Ønsker ikke at hytteeierne i det nye feltet (Kvednhus) skal tillates adkomst til Eiavatnet gjennom deres hyttefelt. Ønsker ikke beitedyr ved Eievatnet. 7. Merethe Mørk Er bekymret for at det nye hyttefeltet vil fortrenge beiteareal, og kanskje mer spesifikt, drikkevannskilden. O Rådmannen tar uttalen til orientering og viser til at dette ligger utenfor planområdet. Tiltshaver skriver følgende; «Hytteeierne i det gamle feltet (Risvik) har bruksrett til veien. Det er likevel tiltshaver som eier veien, og følgelig bestemmer hvem som evt. skal kunne bruke den.» Tiltshaver skriver følgende; «Dette ønske vil tiltshaver imøtekomme. Han vil ikke tillate beitedyr ved Eiavatnet.» O Rådmannen tar uttalen til orientering og viser til at kommuneplanen åpner opp for ny bebyggelse i området. Tiltshaver skriver følgende; «Har en viss forståelse for Mørks syn, men arealet er tross alt avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Beitearealet/ vannkilden hun er bekymret for å miste, er areal hun leier av tiltshaver, en avtale som uansett kan sies opp når som helst.» Rådmannen vil derfor etter en samlet gjennomgang og vurdering av de innsendte merknadene innstille på at planen legges ut til offentlig ettersyn i tråd med fremlegg til vedt. 4. PRESENTASJON AV PLANOMRÅDET Planområdet omfatter et areal på ca. 85 daa, og var opprinnelig en del av utmarka for gårdsbrukene på gnr. 123 bnr. 5. Planområdet ligger på Skailand, høydedraget i Eigersund kommune som egner seg bra til både sommerlig- og vinterlige fritidstiviteter. 5. PRESENTASJON AV FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN Planen begrenser seg til å omfatte et område på ca. 240 daa. Plankartet viser hvor planområdet befinner seg. OMRÅDER Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse 25,00 LNF-områder Friluftsformål 58,00 SUM: 83, Eksisterende bebyggelse Det er etablert en bolig i området. En foreslår at denne innlemmes i planen for å unngå at denne blir liggende igjen i gammel reguleringsplan jfr. fremlegg til vedt. Det er ønskelig å få mest mulig helhetlige planer. 5

6 5.2 Ny bebyggelse Det er forslått 18 nye fritidsboliger i planforslaget. På hver tomt tillates oppført en fritidsbolig på inntil 90 m 2 BYA. Møne/ gesimshøyde målt fra topp grunnmur, skal henholdsvis ikke overstige 5,5 og 3 meter. Tet utformes som salt eller pultt. Det kan i tillegg oppføres en bod på inntil 10 m 2 som integrert del av hovedbygget, eller som eget bygg. Terrasse i tre skal ikke overstige 20 m Avkjørsel og frisikt Adkomsten inn til området skal gå fra fylkesvei 32, Eiaveien, og videre via den kommunale Skailandsveien. 5.4 Parkering og veier i planområdet Planforslaget viser felles kjøreveier fra kommunal vei og inn i feltet og denne skal ikke overtas av kommunen. Det tillates kjøring til den enkelte hytteeiendom. Gjesteparkering henvises til mindre nærliggende parkeringsplasser. 5.5 Grøntareal/landskap Rådmannen vurderer at planen i hoveds har en fornuftig avveining av dette slik den nå fremstår. En stor del av området består av fjellknauser med lite eller ingen jord. Grøntarealer ligger i dalsøkk og består tildels av myr. Noe er utmarksbeite. Arealene gir mulighet for fri ferdsel i området. 6

7 6. TEMATISK KONSEKVENSVURDERING OG RISIKO OG SÅRBARHETSVURDERING Gjennom å synliggjøre tematiske vurdering og dermed bedre kunne synliggjøre vurderinger knyttet til sannsynlighet for en hendelse og konsekvens av denne og/eller planen. Dette vil bedre synliggjøre fare/risiko og alvorlighet knyttet til en rekke tema. Denne gjennomgangen er basert på ulike temart, gjennomgang av tiltshaver, lokalkunnskap, innspill i forbindelse med varsel om oppstart m.m. En har foretatt vurdering i tilknytning til det enkelte tema om det skal legges inn rekkefølgekrav eller at arealet justeres slik at risikoen fjernes, ev. vurderer en at det er for konfliktfylt og det blir ikke lagt inn i kommuneplanen. Tilt som reduseres sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderes tilt som begrenser konsekvensene ev. at det ikke legges inn. Verdisetting av risiko som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell nedenfor. 7

8 7. TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Parkering, adkomst, kryss og frisikt Planforslaget viser tilstrekkelig med parkering inkludert gjesteparkering. Det er stilt krav om at kryssområdet ved Skailandsveien skal opparbeides og godkjennes av Eigersund kommune. 7.3 Trafikksikkerhet Ulykke i av-/påkjørsler x 2 2 Grønn Ivaretatt jfr. Ulykke med gående/syklende x 2 2 Grønn forslag til nytt rekkefølgekrav. Andre ulykkespunkter X 1 1 Grønn Byggelinje mot veg x 1 1 Grønn Kollektivtilbud x 1 1 Grønn 7.4 Vann og avløp Ivaretatt? Vann X 1 1 Grønn Avløp x 1 1 Grønn Fritidsboligene skal tilknyttes et felles vann- og avløpssystem. 7.5 Fremføring av strøm m.m. Ivaretatt? Fremføring av strøm m.m x 1 1 Grønn Fremføring av strøm m.m. skal skje i form av kabel jfr. kommuneplanen jfr. bestemmelsene. 7.6 Avfallshåndtering Ivaretatt Avfallsbehandling x 1 1 Gul Vil måtte omfattes av hytterenovasjon. 8. UNIVERSELL UTFORMING: 8

9 Ivaretatt? Er hensynet til tilgjengelig/ universell utforming ivaretatt x 1 1 Grønn At det nå planlegges flere veger inn i området vil gjøre området og fritidsboligene mer universelt tilgjengelige og derved tilfredsstille behovet for flere brukergrupper. Rådmannen vurderer at dette er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. 9. BARN OG UNGE/UTE OG OPPHOLDSAREAL Ivaretatt Tilfredsstiller det krav til barn og unge lek m.m X 1 1 Grønn Område for ute og oppholdsareal x 1 1 Grønn Forholdene for barn/unge vurderes å være gode i området jfr. at det er regulert 58 daa. med friluftsformål i planen. 10. SIKKERHET OG BEREDSKAP 10.1 Flom Elveflom/stormflo/høy vannstand/bølgeslag x 1 1 Grønn 10.2 Støy Støv og støy x 1 1 Grønn Ikke kjent Ras Masseras/-skred x 1 1 Grønn Snø-/isras X 1 1 Grønn Flomras X 1 1 Grønn En er ikke kjent med slike forhold fra området Vær og vind 9

10 Vindutsatte områder x 1 1 Grønn Nedbørutsatte områder x 1 1 Grønn En viser til at en er gjort kjent med at området kan være utsatt for bl.a. bølgeslag, vind og lignende ved gitt værforhold. Dette er ivaretatt gjennom forslag til ny bestemmelse jfr. fremlegg til vedt Radon Radongass x Grønn Ikke kjent Høyspent og magnetfelt Høyspent/magnetfelt x 1 1 Grønn Det er vist sikringssone for kabeltrase Brann og eksplosjonsfare Risikofylt industri mm (kjemikalie/eksplosiv, olje/gass, radiotiv) X 1 1 Grønn 10.8 Strategiske områder Vei, bru, knutepunkt x 1 1 Havn, kaianlegg x 1 1 Sykehus/-hjem, kirke /Brann/politi/SF X 1 1 Forsyning kraft, vann X 1 1 Forsvarsområde/ Tilfluktsrom X Grunnforhold Høyspent/magnetfelt x 1 1 Grønn 1. FORURENSNING 10

11 Industri X 1 1 Grønn Bolig X 1 1 Grønn Landbruk X 1 1 Grønn Akutt forurensning X 1 1 Grønn Forurenset grunn X 1 1 Grønn 12. VIKTIGE HENSYN OG AREALINTERESSER 12.1 Sjø og vasssdrag 100 meters beltet fra sjø/50-m beltet fra sjø og vassdrag x 1 1 Grønn Vassdragsområder inkl. drikkevannskilder/restriksjonsområder X 1 1 Grønn 12.2 Naturverdier og rødlistart Sårbar flora/inngrepsfrie områder X 1 1 Grønn Sårbar fauna/fisk/leveområde for rødlistart x 1 1 Grønn 12.2 Viltområde Viltområde X 2 1 Grønn 12.3 Kulturminner/kulturmiljø Kulturminne/-miljø/ SEFRAK x 1 1 Grønn 12.4 Friluftsliv Friluftsliv og rekreasjon x 1 1 Grønn 11

12 (friluftsområder, LNF-F/N, friområder m.m.) Rådmannen vurderer at dette er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget Forhold knyttet til landbruksdriften i nærområdet Landbruk/kjerneområde for jordbruk/skogbruk x 2 2 Gul Deler av området er utleid til beite og dette vil ikke videreføres i planen Landskapsvern og estetikk Landskapsvern/estetikk X 1 1 Grønn Vre landskap X 1 1 Grønn Rådmannen vurderer at dette er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget jfr. planbeskrivelsen Terreng og terrengtilpassning Ivaretatt? Terreng X 1 1 Grønn 12.8 Vegetasjon og markslag Vegetasjon og markslag X 1 1 Grønn 12.9 Lokalklima Ivaretatt? Lokalklima X 1 1 Grønn Miljøkonsekvenser Miljøkonsekvenser X 1 1 Grønn Forhold til naboer/tilpassing til omgivelser Ivaretatt 12

13 ? Konsekvenser for naboer X 1 1 Grønn Tilpassning til eksisterende omgivelser x 1 1 Grønn Sol og skygge Ivaretatt? Sol og skygge X 1 1 Grønn 13. VURDERING OM PLANEN HAR VESENTLIG KONSEKVENS FOR MILJØ OG SAMFUNN / UTBYGGINGSAVTALE Vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn X 1 1 Grønn Kommunen er pålagt å vurdere behovet for konsekvensutredninger etter 4 i Forskrift om konsekvensutredninger. Dette gjelder også ved en omdisponering av arealer i strid med kommuneplanen. Rådmannen vurderer at den foreslåtte reguleringsplanen holder seg i hoveds innforbi rammene i kommuneplanen jfr. byggeområder. Rådmannen vurderer ikke at denne planen har vesentlige virkninger for miljø og samfunn og heller ikke at ev. avvik fra kommuneplanen er av en slik karter at det medfører behov for konsekvensutredning jfr. 4 i Forskrift om konsekvensutredninger. Dette er gjort for å få en best mulig tilpassing av ny bebyggelse. Det vurderes ikke som nødvendig med utbyggingsavtale, da kommunen ikke skal overta noen anlegg i tilknytning til planen. 14. NATURMANGFOLD Naturmangfold X 1 1 Grønn Viser til ssutredningen ovenfor og en vurderer ikke at planen vil komme i konflikt med kjente forhold som berøres av loven. Det er heller ikke fremkommet uttaler eller andre vurderinger som skulle tilsi dette. 15. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON Rådmannen vurderer at den fremlagte reguleringsplanen i hoveds ivaretar de hensynene som er sentrale i forhold til denne type reguleringsplaner. En vurderer at en i planen har funnet en hensiktsmessig avveining mellom utbygging og bevaring av natur og der de foreslåtte endringene i kart og bestemmelser ivaretar hensynet til omgivelsene og nærmiljøet på en tilfredsstillende måte. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse på Skailand gnr. 123 bnr. 5 mfl. legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring i kart og bestemmelser 13

14 for fritidsbebyggelse på Skailand gnr. 123 bnr. 5 mfl. legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring i: Kart 4. Planområdet justeres slik at det følger eksisterende reguleringsplans avgrensning for å få med eksisterende bolig. 5. Tomtene påføres nummer. Bestemmelser 6. «Felles vei skal ikke overtas av kommunen. Felles vei er felles for fritidsboligene 1-18.» Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente. Driftsmessige forhold Sum Investeringsmessige forhold Sum Inneværende år Inneværende år Neste år År 3 Neste år År 3 ~ o ~ Alternative løsninger: Forslag til detaljreguleringsplan for fritidsbebyggelse på Skailand gnr. 123 bnr. 5 mfl. legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring i: Vedtet fattes med hjemmel i plan og bygningsloven ~ o ~ Dokumenter - vedlagt sen: Dok.nr Tittel på vedlegg Planbeskrivelse.doc Planforslag pdf Innkomne merknader til forhånds varsel.pdf Kommentar fra Risvik Hytteforening pdf Kvednhus Hyttefelt, Skailand - bestemmelser.doc Kvednhus Hyttefelt, Skailand - kommentar til innkomne merknader doc Kvednhus Hyttefelt, Skailand - ROS doc Journalposter i arkivsen ikke vedlagte dokumenter Nr Dok.dato Avsender/Motter Tittel 1 I Petter E. Seglem Varsel om regulering - reguleringsplan for Skailand gnr. 123 bnr. 5 - fritidsbebyggelse 3 I Statens vegvesen Uttalelse til reguleringsplan for Skailand gnr

15 bnr. 5 - fritidsbebyggelse 2 X Petter E. Seglem Høringsuttalelse fra Felles brukerutvalg vedr. reguleringsplan for Skailand gnr. 123 bnr. 5 - fritidsbebyggelse 4 I Fylkesmannen i Uttalelse til varsel om regulering til Rogaland fritidsbebyggelse gnr. 123 bnr. 5, Skailand 5 U Pete Seglem Vedr. reguleringsendring på Skailand - fritidsbebyggelse 6 I Petter E. Seglem Forslag til reguleringsplan for Kvednhus hyttefelt Parter i sen: N ASKE GRETHE MIDTREVEIEN SANDNES N ASKE HARALD MIDTREVEIEN SANDNES N BERGE GUNNAR GAMLE SKOLEVEI HAUGE I DALANE N BERGE STEINAR EIAVEIEN HELLELAND N EGHOLM HENNING KJELDEBERGET ÅLGÅRD N EGHOLM MONA KJELDEBERGET ÅLGÅRD N EIGERSUND KOMMUNE Postboks EGERSUND N ENDRESEN RUNE RYTTERFARET HAFRSFJORD N ESPEDAL ANNE MJØLHUS SKULEGATA VARHAUG N ESPEDAL NILS MAGNE SKULEGATA VARHAUG N GABRIEL JEKTEVEGEN TANANGER EMELTHAVARASU N GABRIEL RITA JEKTEVEGEN TANANGER JERUPAVATHY N HALVORSRØD MERETE FIOLSTIEN BRYNE N HALVORSRØD RALF FIOLSTIEN BRYNE N HELMICHSEN LINE L EIKESTUBBEN SOLA N HELMICHSEN PÅL EIKESTUBBEN SOLA N IVERSEN ARILD LEILIGHET 4319 SANDNES A103,JÆRVEIEN 15 N KNARVIK ARILD TOMASBAKKEN HUNDVÅG N KNARVIK RANDI TOMASBAKKEN HUNDVÅG HAUGLAND N KAAVIK BJØRG KARIN MADLASTOKKEN HAFRSFJORD N LONE HENRIK VEIDEMANNSVEIEN SANDNES N MØRK VALBORG M EIAVEIEN HELLELAND SKAILAND N MØRK VALBORG M EIAVEIEN HELLELAND SKAILAND N MØRK VALBORG M SKAILAND EIAVEIEN HELLELAND 15

16 N MØRK VALBORG M EIAVEIEN HELLELAND SKAILAND N NETLAND LEIF JOSTEIN SKAILANDSVEIEN HELLELAND N NÆRLAND HILLEBORG SKJERPEVEGEN NÆRBØ N OBRESTAD ROLF SELJEVEGEN KLEPPE N RODVELT HARALD MIKAEL IMPERATORS VEI HUNDVÅG N ROGALAND Postboks 130 Sentrum 4001 STAVANGER FYLKESKOMMUNE N SALTE TORBJØRN LALANDSVEGEN KLEPP STASJON N SKAILAND KÅRE TORLEIF EIAVEIEN HELLELAND N STATENS VEGVESEN Askedalen LEIKANGER REGION VEST N STEINSKOG ALF GERHARD SKJERPEVEIEN HELLELAND N THIYAKARAJAH TYRIHANSVEIEN SANDNES LAMBOTHARAN N ØINES EIVOR RYTTERFARET HAFRSFJORD N ØRSLAND ARNE MARTON SAURDAL 4380 HAUGE I DALANE N ØRSLAND ARNE MARTON SAURDAL 4380 HAUGE I DALANE N ÅRTHUN JAN HOLGER DRAUGVEIEN SANDNES N ÅSHEIM MARIANNE TRONESGEILEN 11 K 4317 SANDNES 16