REGULERINGSPLAN FOR HOLLEBØLTANGEN NÆRINGSPARK. DETALJREGULERING jfr. pbl HOBØL KOMMUNE, GNR. 34 BNR. 1, m.

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR HOLLEBØLTANGEN NÆRINGSPARK DETALJREGULERING jfr. pbl 12-3 HOBØL KOMMUNE, GNR. 34 BNR. 1, m.fl PLANBESKRIVELSE Forslagsstiller Per Igsi Plankonsulent Enerhaugen Arkitektkontor AS

2 Planbeskrivelse side 2 av 35 Innhold 1. BAKGRUNN PLANOMRÅDE Lokalisering / dagens bruk Avgrensning Atkomst/avkjørsel EIENDOMSFORHOLD Eiendommer innenfor planområdet PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer Kommuneplaner og andre overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Igangsatt planarbeid for tilstøtende eiendommer ANALYSE AV PLANOMRÅDE OG TILGRENSEDE OMRÅDER Lek og rekreasjon Landskap og fjernvirkning Kulturminner og kulturmiljøer Trafikkforhold Risiko- og sårbarhetsanalyse Servicetilbud og infrastruktur i og rundt planområdet MEDVIRKNING OG SAMORDNING Organisering av planprosess Forhåndsvarsling - kunngjøringsuttalelser Bemerkninger ved offentlig ettersyn Bemerkninger ved nytt offentlig ettersyn FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - mulig fremtidig situasjon FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE PLANFORSLAG - DETALJREGULERING KONSEKVENSER AV FORSLAGET ILLUSTRASJONER... 31

3 Planbeskrivelse side 3 av BAKGRUNN Reguleringsarbeid for deler av Hollebøltangen 34/1 m.fl er igangsatt på bakgrunn av kommunale krav og forslagsstillers ønske om å tilrettelegge for næringsutbygging i tilknytning til eksisterende jordbruksareal beliggende inn mot Osloveien. Ønsket næringsutvikling er i samsvar med overordnete målsettinger og gjeldende arealdel for Hobøl kommune ( ), hvor planområdet er avsatt som næringsområde N1 mht. fremtidig industri/næringsutvikling. I Hobøl kommune er det få utbyggingsklare næringstomter, og kommunen er positiv til private reguleringsinitiativ mht. klargjøring og fastlegge av tillatt utvikling innenfor områder avsatt i kommuneplanens arealdel. Som innspill til planarbeidet har kommunen anmodet om at planarbeidet koordineres med tilgrensede planer i Spydeberg kommune, og at transportarealene sees i sammenheng. Pågående næringsutbygging i tilknytning Myrer skog og henvendelser fra bedrifter angående næringseiendommer viser at det er etterspørsel etter sentrale næringsareal i Indre Østfold. Oversiktskart - planområde Målsettingen med reguleringsarbeidet er å fremlegge en detaljregulering som sikrer utbyggingsklare næringstomter samt åpner for fleksibilitet hva gjelder type næringsutvikling, herunder kontor, forretning, lager, industri. Ved oppdeling av planområdet i større og mindre næringstomter er det ønskelig å skape en næringspark med variasjon hva gjelder virksomheter, bygningstyper, mv. Langs bekkedrag og inn mot Østfoldbanen vil en søke å bevare belter med stedlig vegetasjon som en buffersone. I utgangspunktet er fremtidige næringstomter forutsatt lagt ut for salg/leie til utviklere eller virksomheter som ønsker å etablere seg i området, men forslagsstiler vil også vurdere eget engasjement. På bakgrunn av innkomne merknader og innsigelser i forbindelse med offentlig ettersyn, har forslagsstiller i samråd med Hobøl kommune valgt å redusere planområdet til arealer beliggende nord for gml. E18. Planområdet syd for fylkesveien er tatt ut av planen, da Mesta Eiendom AS ikke ønsker at deres område (34/3) skal inkluderes i plan, og heller ikke åpne for en fellesavkjørsel som kan sikre atkomst til søndre del av 34/1. Arealene i syd omfattes i dag av gjeldende reguleringsplaner (Løvestad syd og Myrer skog), og en utvikling av disse områdene til næring/industri kan inntil videre skje innenfor de rammer som ligger i disse reguleringsplanene. Arealbruken syd for Osloveien / gml E18 består i dag av gamle nærings- /verkstedbygg med lav utnyttelse, hvor eksisterende avkjørsler i tillegg både er utflytende og mange. Siden gjeldende reguleringsplaner sydøst for planområdet er gamle og utdatert, er både Spydeberg og Hobøl kommune enig i at det bør vurderes å lage en ny samlet plan for disse områdene hvor en sikres gode atkomstløsninger, arealeffektiv utnyttelse og ønsket næringsutvikling.

4 Planbeskrivelse side 4 av 35 Vurdering av behov for konsekvensutredning Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel vedr. "Konsekvensutredninger", med tilhørende forskrift. Planforslaget faller inn under forskriftens 3, punkt a og b, Vedlegg II nr. 1. Da tiltaket er tilfredsstillende utredet på et overordnet plannivå og forestående detaljregulering er i samsvar med overordnet plan, skal tiltaket ikke konsekvensutredes. KU for Hollebøltangen er gjennomført i forbindelse med gjeldende kommuneplan, og utredningen konkluderte med at området er godt egnet for næringsformål, og at næringsutvikling i hovedsak ikke er i konflikt med andre interesser. I planbeskrivelsen kap. 10 redegjøres det for konsekvenser av selve planforslaget. 2. PLANOMRÅDE 2.1 Lokalisering / dagens bruk Som det fremgår av oversiktskart og oversiktsbilder er planområdet beliggende nord for vegarm gml. E-18 (Osloveien) i Hobøl kommune. Med unntak av den bebygde boligeiendommen (34/9) består eksisterende arealbruk i all hovedsak av jordbruksareal for kornproduksjon med varierende randsonevegetasjon inn mot Østfoldbanen og tilstøtende bekkeløp. Med unntak av område nord for Østfoldbanen og ett mindre bebygd/ubebygde areal syd for gml. E-18, omkranses planområdet av eiendommer beliggende i Spydeberg kommune. Are Brug Planområde Myrer skog Løvestad Industrifelt Oversiktsbilde av planområde og tilstøtende nærmiljø. Med pågående og planlagt næringsutbygging i tilknytning til Myrer skog, ligger planområdet sammen med tilstøtende landbrukseiendom i øst som en kile mellom etablerte og planlagte industri- og næringsområder i Spydeberg kommune. 2.2 Avgrensning Avgresningen av planområdet utgjør nordre del av avsatt næringsområde N1 i kommuneplanens arealdel for Resterende del av område N, beliggende syd for vegarm gml E18 (Osloveien), er som tidligere nevnt tatt ut av planområdet etter offentlig ettersyn. Planområdet avgrenses i nord av Østfoldbanen med tilstøtende LNF-område, i øst jordbruksareal og Løvestad industripark - Vest, i syd Osloveien og i vest industriområde i tilknytning til Moleven Bruk (treforedling). Samlet utgjør planområde et nettoareal på 59,0 daa, inkl. tilstøtende trafikkareal frem til senterlinje veg.

5 Planbeskrivelse side 5 av Atkomst/avkjørsel Planområdet har sentral beliggende med direkte avkjørsel til Osloveien (gml. E18), og kun 200 m til avkjøringen fra E18. Atkomst til Hollebøltangen næringspark er forutsatt tilknyttet dagens fellesavkjørsel for Moeleven Bruk / gårdsvei. I sørøstre del av planområdet foreligger det i dag en gjeldende regulering som åpner for etablering av en sekundær atkomstløsning til deler av Løvestad industripark - vest i Spydeberg kommune. I forbindelse med reguleringsprosessen har det vært påpekt viktigheten av å opprettholde denne eller sikre en alternativ atkomstløsning via Hollebøltangen for å sikre utviklingsmuligheter i tilknytning til Løvestad industripark vest. 3. EIENDOMSFORHOLD 3.1 Eiendommer innenfor planområdet Følgende eiendommer omfattes av planarbeidet: Gnr. 34 bnr. 1 48,5 daa Per Igsi Gnr. 34 bnr. 4 5,67 daa Per Igsi Gnr. 34 bnr. 9 1,22 daa Sissel Schrøder Igsi Gnr. 34 bnr. 6 1,62 daa Moelven Bruk Andre 0,11 daa Moelven Bruk Offentlig trafikkareal 1,94 daa Statens vegvesen Samlet nettoareal 59,0 daa 4. PLANSTATUS 4.1 Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Transportbehovet skal søkes begrenset. Det skal legges til rette for mest mulig effektiv og miljøvennlig transport. Sykkel som transportform skal tillegges vekt der forholdene ligger til rette for dette. Det er ønskelig med økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene, og å bevare estetiske kvaliteter i bebygde områder. Offentlige servicetilbud skal søkes lokalisert til eksisterende og planlagte senterstrukturer og kollektivknutepunkt. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen krever at konsekvenser for barn og unge alltid vurderes i plansaksbehandlingen. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det sikres varierte og store nok lekearealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer avsatt til fellesareal eller friområde, som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det skal søkes lagt til rette for løsninger som gir korte avstander til daglige gjøremål og begrenser transportbehovet. 4.2 Kommuneplaner og andre overordnede planer Kommuneplan for Hobøl , av : Arbeid med ivaretakelse av miljøet og en bærekraftig utvikling har vært en viktig del av kommunens virksomhet, og skal videreføres i kommende planperiode. I kommuneplanen er det fastlagt at fremtidig utbygging skal skje i tilknytning til eksisterende tettsteder og infrastruktur. Dette er en bevisst strategi for å bevare det grønne preget i kommunen, herunder landbruksjord, kulturlandskap, skogs- og friluftsområder, vann og vassdrag, sikre kommuneøkonomien samt utnytte eksisterende sosial, teknisk og grønn infrastruktur.

6 Planbeskrivelse side 6 av 35 Det er en målsetting om at arealbruksendringer og strategier for planperioden på sikt skal styrke tettstedenes sentrum, føre tilkortere reiser, økt bruk av kollektivtransport, økt bruk av gange og sykkel, økt bruk av fornybar energi samt bedre forutsetningene for landbruk, biologisk mangfold, fysisk aktivitet og liknende. For å sikre flere arbeidsplasser i kommunen samt styrke kommunens økonomi er det for planperioden et mål om å legge til rette for økt satsing på næringsutvikling. I kommuneplanen er det avsatt fire større næringsområder, som alle vil kunne gi valgfrihet med tanke på plassering og størrelse på areal. Næringsområdene ligger inn mot hovedvegnettet, og vil i begrenset grad komme i konflikt med andre interesser. Der hvor private selv ikke ønsker å stå for regulering av nye næringsområder, vil kommunen engasjere seg slik at en vil kunne dekke etterspørsel etter utbyggingsklare tomter. I kommuneplanens arealdel for er planområdet i tilknytning til Hollebøltangen avsatt som del fremtidige næringsområde N1. Søndre del av avsatt næringsområde N1 er etter offentlig ettersyn tatt ut av planområdet, da Mesta Eiendom As ikke har ønsket at deres eiendom skulle omfattes av reguleringen. Konsekvensvurdering er foretatt som et ledd i kommuneplanen, og området har begrenset konfliktgrad i forhold til andre interesser og anses som svært godt egnet for formålet. Før fradeling og utbygging av nye næringstomter stilles det krav til at det foreligger vedtatt reguleringsplan. Fylkesplan, Østfold mot 2050, , av En strategisk plan hvor målene i planen avspeiler et langsiktig perspektiv for utvikling av Østfold. Strategiene peker mot tiltak som må settes i gang på kort og lang sikt for å nå målene i Østfold. Planens mål og strategier er inndelt etter hovedtemaene for en bærekraftig utvikling: Levekår og folkehelse, verdiskaping og miljø. Det er utpekt tre oppfølgingsområder som skal prioriteres i den første 4-årsperioden, herunder kompetanseutvikling, fortetting, byutvikling og vern samt transport og fysisk aktivitet. Fylkesdelplan, Areal- og transportplan for Indre Østfold, av : Er en regional og temabasert plan for bolig, næring og transport i Indre Østfold. I planen skisseres løsninger for å skape en bærekraftig utvikling av regionen, som fordrer felles strategier og samarbeid mellom kommunene. Ved å fokusere på lokalisering på nye boliger og næring i tilknytning til eksisterende bebygde områder, er det en målsetting om å styrke kollektivtransporten, gi øktandel gående/syklende og ikke minst styrke regionen som en egen arbeids-, handels- og boenhet. For Hobøl kommune og Spydeberg kommune har Fylkestinget bl.a. utpekt området mellom Knapstad - Løvestad som et framtidig næringsområde. 4.3 Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan innenfor planområdet: Med unntak av medtatt del av tilstøtende offentlig trafikkareal (vegarm gml. E18/Osloveien) og reguleringsplan for ny avkjørsel Løvestad industrifelt, utgjør planområdet et uregulert område. Regulert del av planområdet berører følgende reguleringsplan; Løvestad syd, ( ) og Ny avkjørsel Løvestad industrifelt, ( ). Angitte reguleringsplaner er beskrevet nærmere under neste punkt. Reguleringsplan gjeldende for tilstøtende eiendommer: * Myrer skog, (rev ): Stort næringsområde som i hovedsak er regulert til byggeområde for kombinert formål kontor/industri. BYA 35% av netto næringstomt og byggehøyde inntil m. Del av 34/1 beliggende syd for vegstasjonen er medtatt som en del av delområde K/I 6. * Ny avkjørsel Løvestad industrifelt, ( ): Åpner for anleggelse av ny avkjørsel til Løvestad industrifelt med innkjøring fra Osloveien. Avkjørsel berører bl.a. deler av 34/5 i Hobøl kommune.

7 Planbeskrivelse side 7 av 35 * Løvestad syd, ( ): Omfatter offentlig trafikkområde (vegarm gml E18/osloveien) samt tilstøtende næringsområder syd for Osloveien, avsatt til industri og servicevirksomhet. BYA= 30% av netto tomt og maks gesimshøyde inntil 10 m. * Løvestad industriområde (1967): Større næringsområde beliggende nord for Osloveien/E-18, avsatt til industri og kjørevei. 4.4 Igangsatt planarbeid for tilstøtende eiendommer Løvestad industriområde-vest, Spydeberg kommune: I tilknytning til vestre del av Løvestad industriområde er det igangsatt privat reguleringsarbeid for deler av eksisterende industriområde. Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for ny avkjørsel i vest, utbedring av eksisterende avkjørsel/kryss i øst samt sikre ekspansjonsmuligheter for industri. Planarbeidet tar utgangspunkt i gjeldende planer som dekker Løvestad industriområde. Foreslått avkjørsel i vest ligger i Hobøl kommune, og berører sydøstre del av planområde for Hollebøltangen. Foreslått avkjørsel legger til grunn vedtatt reguleringsplan, Ny avkjørsel Løvestad industrifelt, ( ). Etter offentlig ettersyn er det fremsatt en ny alternativ atkomstløsning til Løvestad industripark vest som vil kunne erstatte ønsket ny tilknytning via Hollebøltangen. Den nye atkomstløsningen foreslås lokalisert nærmere avkjøring til E18, og vil gi en direkte avkjøring til industriparken. Alle parter er enige i at dette vil kunne gi en bedre atkomstløsning for del av Løvestad industripark Vest, men at alternativet må utredes nærmere i forbindelse med reguleringsarbeid for del av Løvestad industripark Vest. 5. ANALYSE AV PLANOMRÅDE OG TILGRENSEDE OMRÅDER 5.1 Lek og rekreasjon Planområdet utgjør i hovedsak eksisterende jordbruksareal beliggende inn mot eksisterende næringsområder, Østfoldbanen og Osloveien. Arealene er avsatt til fremtidig næringsområde og benyttes ikke av barn/unge til lek/opphold. Det er heller ikke ønskelig å tilrettelegge for økt bruk av eksisterende planovergang (Østfoldbanen) mht. utfart LNF-områder i nord.. Langs bekkedrag vil det bli avsatt grønne buffersone, men arealet vil ikke være å betrakte som rekreasjonsområde. Det er begrenset med boliger i nærområdet, og tilgang til lek- og oppholdsareal samt nærliggende tur- rekreasjonsområder er tilfredsstillende i boligområdenes nærområde. Planområde og tilstøtende nærmiljø

8 Planbeskrivelse side 8 av Landskap og fjernvirkning Landskap/topografi Som det fremgår av oversiktsbildet utgjør planområdet eksisterende jordbruksareal beliggende som en kile inn mellom eksisterende nærings-/industriområder. I hovedsak er også tilliggende ubebygde arealer regulert eller avsatt til fremtidig næringsareal. Det overordnete landskapet utgjør en bred grunn dalbunn, hvor byggesonen og gjennomgående infrastruktur omkranses av sammenhengende skogkledd / åpent kulturlandskap. E18, vegarm gml. E18/Osloveien og Østfoldbanen danner sentrale forbindelseslinjer gjennom landskapet, og bidrar sammen med eksisterende næringsområder til en oppdeling av landskapet og skaper fysiske barrierer. Eksisterende næringsområder er i begrenset grad synlig fra deler av Knapstad. En utbygging av planområdet vil ikke forsterke fjernvirkningen, da området ligger inneklemt mellom eksisterende næringsareal og lavere i terrenget. Planområdet utgjør et svakt skrånende åpent jordbruksareal opp mot en mindre forhøyning med tilliggende bolig i framkant og tett trevegetasjon inn mot Østfoldbanen i nord. Fra den øvre delen av området har en god utsikt over tilliggende næringsareal og LNF-områder i øst, syd og vest. Nedre del av området, inn mot Osloveien, ligger ca. 7 meter lavere i terrenget. Den frodige randsonevegetasjonen inn mot tilstøtende bekker i øst og vest, danner viktige linjer i landskaper og bidrar til en oppdeling/avgresning av landskapsrommet. Fotomontasje av nedre del av planområde 1, sett fra Osloveien mot nordvest. Fotomontasje av øvre del av planområde vest for privat gårdsve, sett mot sydvest.. Grunnforhold: Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser innenfor planområdet, men på bakgrunn av tilsvarende undersøkelser i nærområdet antas det å være varierende dybde til berggrunn. Det antas også at deler av grunnen består av silt og leire, samt at en stedvis vil kunne avdekke områder med bløtere leire. Siden det uansett vil være påkrevd å foreta geotekniske undersøkelser for valg av fundamenteringsmetode innenfor de ulike tomtene, er det ønskelig å samkjøre disse undersøkelsene i neste fase som et ledd i klargjøring av utbyggingstomtene. Grøntstruktur: Som det fremgår av oversiktsbildene og fotodokumentasjon er det begrenset med vegetasjon/grøntstruktur i tilknytning planområdet. Foruten den frodige randsonevegetasjonen inn mot tilgrensede bekkeløp, består grøntstrukturen av et mindre skogsholt mellom eksisterende bolig og Østfoldbanen i nord.

9 Planbeskrivelse side 9 av 35 Vegetasjon og miljø langs bekkeløp i øst, sett mot nord og syd Skogholt mellom eksisterende bolig og Østfoldbanen i nordøst. 5.3 Kulturminner og kulturmiljøer Kulturminner: Fylkeskonservatoren gjennomførte i oktober 2009 en arkeologisk registrering, hvor det ble foretatt overflateregistrering og prøvetaking uten at det ble avdekket funn av kulturhistorisk interesse. Det anses ikke behov for ytterligere undersøkelser, men dersom det avdekkes kulturminner må alt arbeid stoppes og meldes til fylkeskonservatoren. Kulturmiljø Som det fremgår av oversiktsbildene består planområdet i hovedsak av oppdyrket jordbruksareal, og det er ingen bygningsmiljø av spesiell interesse innenfor området. Tilhørende eldre gårdsanlegg ligger tilbaketrukket oppe i åssiden nord for Østfoldbanen. Randsonevegetasjon langs tilstøtende bekkeløp vil derimot være viktig å bevare som linjer i landskapet og skjerme/avgrensing mot tilstøtende kulturlandlandskap/næringsareal. 5.4 Trafikkforhold Trafikkbelastning Planområdet ligger sentralt med direkte avkjørsel til Osloveien, og kun 200 m til av-/ påkjøring E18. Vegarm gml E18/Osloveien har i dag moderat trafikkbelastning, som i hovedsak består av trafikk til tilstøtende næringsområder samt noe lokaltrafikk mellom Knapstad Spydeberg. Ihht. tidligere uttalelser fra Statens vegvesen (reguleringsplaner for Knapstad Vestre og Løvestad ) ligger trafikkbelastningen på E18 mellom avkjøring til Knapstad og Løvestad industriområde på ca kjt. ÅDT, hvorav 13-15% tunge kjøretøy. Frem til åpning av ny E18 (rundt 2015) er det forventet at trafikkmengden vil øke til kjt. ÅDT. Etter åpningen antas det at resttrafikken på dagens E18 vil ligge på rundt 6000 kjt. ÅDT, mens det i 2026 er anslått at trafikken vil ligge på rundt kjt ÅDT, hvorav 10% tunge. Eksisterende av-/påkjøring E18 er utformet med høyre og venstresvingfelt og vil med bakgrunn i dagens trafikkbelastning ha tilstrekkelig kapasitet. Avkjørsler: Hovedavkjørsel til planområdet er forutsatt tilknyttet dagens fellesavkjørsel for Moelven Bruk/ gårdsvei. Eksisterende avkjørsel har gode siktforhold, men må justeres noe for å bedre selve kryssutformingen.

10 Planbeskrivelse side 10 av 35 For å sikre en sekundær atkomstløsning til deler av Løvestad industripark vest, har det vært fremsatt ønske om å innpasse en ny avkjørsel inn mot kommunegrensen i øst i samsvar med gjeldende regulering fra Etter offentlig ettersyn er det vurdert flere alternative løsning, og det er konkludert med at tidligere fremsatt avkjørsel i sørøstre del av planområdet ikke lengre er aktuell. Det arbeides nå med å få til en atkomstløsning nærmere avkjøring fra E18, herunder med direkte atkomst til Løvestad industriområde vest. Eksisterende avkjørsel Moelven Bruk /gårdsvei. Siktforhold/trafikksikkerhet: Siktforholdene langs gml E18/Osloveien er utgangspunktet tilfredsstillende, da eksisterende bebyggelse ligger med god avstand fra vegbanen. En utvidelse/økt belastning av eksisterende avkjørsel til Moleven Bruk vil i begrenset grad ha noen konsekvens. I revidert planforslag etter offentlig ettersyn vil det kun bli tilrettelagt for en avkjøring til Hollebøltangen næringspark. Innkjøring til planområde siktforhold langs Osloveien. Når ny E-18 åpner vil dagens gml. E18 / Osloveien i hovedsak kun ha funksjon som atkomstvei inn til tilliggende næringsområde. Kjørende mellom Knapstad og Spydeberg vil antakelig i større grad benytte seg av dagens E-18. Med økt næringsutvikling og økt trafikk inn og ut av tilstøtende næringsområder, vil redusert hastighet i Osloveien også kunne vært et godt virkemiddel for å sikre god trafikksikkerhet. Gangatkomst/skolevei: Langs Osloveien er det i dag ingen opparbeidet gangforbindelse. For å bedre trafikksikkerheten for myke trafikanter krever Statens vegvesen at det avsettes nødvendig areal for gang- og sykkelveg langs Osloveien. I forbindelse med utbygging av Hollebøltangen legges det opp til å tilrettelegge for g-/sveg på nordsiden av Osloveien frem til avkjøring ved Moelven Bruk. I gjeldende reguleringsplan for Løvestad syd er det avsatt areal til g-/s-veg på motsatt side. Da det kun er et fåtall boliger vest for planområdet og lang gangavstand til Spydeberg / Spydeberg skole, er det få som ferdes langs Osloveien.

11 Planbeskrivelse side 11 av 35 Selv om LNF-områder nord for Østfoldbanen benyttes som rekreasjonsområder for beboere på Knapstad og Spydeberg, vil det av sikkerhetsmessige hensyn ikke være ønskelig å tilrettelegge for økt ferdsel via planovergang ved Østfoldbanen nord for planområdet. Jernbarneverket har tidligere signalisert (regulering Løvestad) at en bør tilstrebe og lede utfarten til planfrie overganger. 5.5 Risiko- og sårbarhetsanalyse Som et ledd i planarbeidet er det foretatt en overordnet ROS-analyse som tar sikte på å belyse tema/ forhold innenfor planområdet eller i nærområdet som evt. kan medføre en helsemessig risiko eller være en fare. I vurderingen av temaene er det vist til evt. tiltak som må iverksettes/avklares nærmere før utbygging av områdene.. Bruk av området til fremtidig næringsareal anses i utgangspunktet ikke å være konfliktfylt i forhold til miljømessige forhold som kan ha helsemessig risiko. Det vil ikke tillates etablert næringsvirksomhet som medfører sjenerende lukt, støy eller farlige gasser. Støy fra vegtrafikk Sett i forhold til planområdets avstand til E18, redusert trafikkbelastning ved åpning av ny E18, og at området skal benyttes som fremtidig næringsareal, vil det mest sannsynlig ikke være påkrevd med støydempende tiltak. Da utbyggingen av Hollebøltangen vil skje etappevis over flere år, mener forslagsstiller at evt. krav om støyutredning kan vurderes inntatt som en del av byggesaksbehandling. Luftforurensning Området ligger i god avstand fra E18 slik at planområdet i begrenset grad vil være utsatt for luftforurensning. Uten at det har vært foretatt nærmere undersøkelser anslås belastningen å ligge godt innenfor anbefalte grenseverdier for etablering av næringsvirksomheter, mv. I tilknytning til tilstøtende industrivirksomhet i vest, Moelven Bruk, er det produksjonsanlegg knyttet til høvleri, impregnering og beising. Det antas at røyk/damp fra virksomheten ikke er helseskadelig, da en forutsetter at de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utslipp må følges. Forurensning av grunn Siden arealene innenfor planområdet kun har vært knyttet opp mot landbruksvirksomhet, antas forurensing i grunn å være begrenset. Arealer langs Osloveien og inn mot næringsareal, kan derimot ha blitt noe utsatt for forurensning pga. vegtrafikk og avrenning. Grad av forurensning antas allikevel å ligge innenfor grenseverdier gitt i SFT-veilder TA2260 og TA2262. Risiko for uønskede hendelser knyttet til helsefarlige konsentrasjoner av forurensning anses å være lav. På bakgrunn av nevnte forhold og at fremtidige byggearbeider vil utløse undersøkelsesplikt pga terrenginngrep, anses det ikke som påkrevd å foreta grunnundersøkelser i forbindelse med reguleringsarbeidet. For masser som evt. overskrider SFT grenseverdier vil forurensningsforskriften kap. 2 gjelde, Opprydning i forurenset grunn ved bygge- og anleggsarbeider. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger av grunnen innenfor planområdet. I utgangspunktet er det kun for boliger og annen arealfølsom arealbruk (skoler, barnehager, mv) hvor det er angitt grenseverdier på stråling. I forbindelse med gjennomføring av geotekniske undersøkelser anbefales det allikevel at det samtidig tas enkelte målinger mht. radon. Høyspent Innenfor område oppgir Fortum at det ligger nedgravd lav- og høyspentnett, herunder høyspent som krysser mellom avkjøring til Moelven Bruk og Næringsveien, samt opp langs bekkeløp i vest. Langs gårdsvei opp til eksisterende bolig ligger det i tillegg en nedgravd lavspent. Stråling fra nedgravd høyspent anses ikke å medføre en helsemessig risiko, da bebyggelse uansett må ligge i en viss avstand fra kabelen. Omlegging av eksisterende kabeler vil være naturlig å vurdere i forbindelse med fremtidig utbygging av el-forsyning og utplassering av nettstasjon innenfor planområdet. Kabelgrøft bør da legges langs Osloveien og intern kjørevei.

12 Planbeskrivelse side 12 av 35 Med bakgrunn i at det ligger kabler i grunn vil det av sikkerhetsmessige hensyn være påkrevd med kabelpåvisning før igangsetting av fremtidige gravearbeider. 5.6 Servicetilbud og infrastruktur i og rundt planområdet Servicetilbud: Spydeberg sentrum og Knapstad utgjøre nærmeste lokalsenter mht. handel og ulike servicetilbud. Dagens næringsområde ved Løvestad Myrer består i dag av en god blanding av store og mindre industrivirksomheter, bedrifter, verksteder, bilforhandlere, kontorbygg, mv. Utvikling/utbygging av nye næringstomter vil bidra til å styrke næringsområdet som et tyngdepunkt i regionen. Nærmeste kollektivknutepunkt vil være Spydeberg sentrum og Knapstad, med buss og togforbindelse til Oslo og sydover. I tiknytning til Osloveien er det lokal bussforbindelse mellom Spydeberg og Knapstad Teknisk infrastruktur Langs Osloveien ligger det kommunale anlegg for vann- og avløp. Det ligger også en avløpsledning i vestre del av planområdet. Det forutsettes at eksisterende anlegg har tilstrekkelig kapasitet mht. fremtidig næringsutbygging innenfor planområdet. Når det gjelder overflatevann bør det legges opp til lokal håndtering innenfor området, herunder fordrøyning i grunn. Både innenfor og langs planområdet ligger det nedgrav høy- og lavspentanlegg som bl.a. forsyner eksisterende næringsområder. Når det gjelder fremtidig kraftbehov til Hollebøltangen næringspark har Fortum oppgitt at en må påregne utbygging av el-forsyning og evt. ny nettstasjon. 6. MEDVIRKNING OG SAMORDNING 6.1 Organisering av planprosess Privat reguleringsplan for Hollebøltangen næringspark Forslagsstiller: Plankonsulent: Planmyndighet: Per Igsi Enerhaugen Arkitektkontor AS v/ Rune Slaastad og Birger Dahl Hobøl kommune Anmodning om planutvalgets råd i forbindelse med oppstart av reguleringsarbeidet Vedtak vedr. oppstart av reguleringsarbeidet. Det faste utvalg for plansaker anbefaler at det ikke avsettes områder til nye boliger. Planarbeidet må koordineres med tilgrensede planer i Spydeberg kommune, hvor transportareal sees i sammenheng. Kommuneplanens bestemmelser må legges til grunn Kunngjøring om igangsetting av reguleringsarbeidet med svarfrist Bestilling av arkeologisk registrering, fylkeskonservatoren Avklaringsmøte med saksbeh. vedr. planavgrensing / utnyttelse / formål Avklaringsmøte med saksbeh. vedr. avkjørsler alternative forslag Oversendelse av utkast til planforslag med bestemmelser og planbeskrivelse ,09 Arkeologisk undersøkelse Oversendelse av planunderlag mht. offentlig ettersyn gangs beh. av reguleringsplan for Hollebøltangen næringspark Offentlig ettersyn Gjennomgang innkomne merknader Hobøl kommune Utarbeidelse av alternative planforslag på bakgrunn av innkomne merknader og innsigelse fra Østfold fylkeskommune og Statens vegvesen Møte /gjennomgang alternative planforslag med repr. fra Statens vegvesen, Spydeberg kommune, Hobøl kommune og forslagsstiller Henvendelse til Mesta Eiendom AS angående regulering av deres eiendom 34/ Avklaringer med Statens vegvesen vedr. avkjøring til område syd for Osloveien Avklaring med Hobøl kommune vedr. uttak av område syd for gml E18/Osloveien Revisjon/bearbeidelse av planforslag og plandokumenter.

13 Planbeskrivelse side 13 av Innsendelse av revidert planforslag gangs behandling i Hovedutvalg for plan og utvikling Nytt offentlig ettersyn. Revidert planforslag utsendt til høringsinstanser og berørte parter. Planforslag lagt ut på hjemmeside til Hobøl kommune Gjennomgang innkomne merknader Samrådsmøte med Spydeberg kommune Oversendelse oppsummerte bemerkninger, revidert planforslag og bestemmelser Feb Utsendelse av reviderte bestemmelser og plan til Spydeberg kommune og Østfold Fylkeskommune. April gangs behandling i Hovedutvalg for plan og utvikling Mai 2011 Vedtak Planarbeidet er gjennomført i dialog med Hobøl kommune samt at Spydeberg kommune, Statens vegvesen, fylkeskonservator og Fortum har vært kontaktet etter behov i løpet av prosessen. Innkomne merknader anses å være ivaretatt i utarbeidet planforslag. På bakgrunn av fremsatte innsigelser ved offentlig ettersyn har planområdet blitt redusert/endret, og reguleringsbestemmelser og plandokumenter revidert. 6.2 Forhåndsvarsling - kunngjøringsuttalelser Kunngjøringen om igangsetting av reguleringsarbeid for Hollebøltangen næringspark ble varslet i Øvre Smaalenene og Moss avis den 04. des med frist for å komme med merknader innen 05. januar. Naboer og høringsinstanser har fått tilsendt varslingsbrev. Innkomne kunngjøringsinnspill/forhåndsuttalelser er referert og kommentert, og følger som egne vedlegg. Liste over uttalelser 1 Spydeberg kommune Østfold fylkeskommune, planseksjon Østfold fylkeskommune, kultur.seksjon Fylkesmannen i Østfold Statens vegvesen Jernbaneverket Fortum Sammendrag av kunngjøringsuttalelsene Spydeberg kommune (1) viser til at ønsket industri-/næringsutvikling innenfor planområdet anses som en hensiktsmessig arealbruk sett i forhold til tilstøtende arealbruk i nærområdet. Det gjøres oppmerksom på at planområdet omfattes av flere reguleringsplaner, herunder Ny avkjørsel Løvestad industrifelt ( ), Løvestad syd ( ) og Myrvold Myrer skog (rev ). Det vises også til at reguleringsplan Ny avkjørsel Løvestad industrifelt planlegges innarbeidet i pågående reguleringsplan Løvestad industriområde vest. Ny avkjørsel er planlagt bygget på Hobøls side av kommunegrensen, og er en viktig forutsetning i planen. Langs Osloveien er det foreslått anlagt en gang-/ sykkelvei som bes vurdert videreført i reguleringsplan for Hollebøltangen. Spydeberg kommune ønsker å delta i drøftelser omkring eksisterende og fremtidig arealbruk. Østfold fylkeskommune, planseksjonen (2) viser til at planområdet og formålet er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan og fylkesdelplan for areal- og transportplanlegging i Indre Østfold regionen. Det må tas kontakt med Spydeberg og Hobøl kommune og forhøre seg om evt. interkommunale planarbeid gjeldende for området. Det vises ellers til overordnete tema/føringer som må ivaretas i det videre planarbeid, herunder forhold knyttet til estetikk og byggeskikk, formål og grad av utnytting, trafikkforhold, kollektivtrafikk, grønnstruktur, hensyn til natur- og landskapsverdier, universell utforming, grunnforhold, utforming av reguleringskart og bestemmelser. Fylkeskonservatoren sender eget brev. Østfold fylkeskommune, kulturminneseksjon (3) viser til at det ikke er registrert kulturminner innenfor planområdet. Det er derimot registrert forhistoriske kulturminner i nærområdet, hulvei, gravrøyser og

14 Planbeskrivelse side 14 av 35 en hustuft på Myrer skog. Fylkeskonservatoren finner det nødvendig å foreta en befaring for nærmere å avklare om det vil være behov for å kreve en arkeologisk registrering innenfor planområdet. Fylkesmannen i Østfold (4) viser til at ønsket næringsutvikling er i samsvar med gjeldende arealdel i kommuneplan for Hobøl, og har ingen merknader til at planarbeidet settes i gang. Det vises til at eiendommen i dag er et verdifullt jordbruksareal, og at en omdisponering ikke er i samsvar med regjeringens jordvernmål om halvering av den årlige omdisponering frem til Det anbefales at omleggingen av dagens arealbruk bør utsettes til det foreligger aktuelle brukere, slik at jordbruk kan drives så lenge som mulig. Det påpekes også viktigheten av å ivareta hensynet til natur og miljø, særlig i forhold til vegetasjon, buffersoner og bekkedrag, som bidrar til skjerming av området, vern av omgivelsene og videreføring av det tradisjonelle kulturlandskapet. Det må vurderes om omfanget av planen overskrider forskriftens nedre grenseverdier for krav om konsekvensvurdering (jfr. 2 og 3 vedlegg 1) Statens vegvesen (5) viser til tidligere innspill til igangsatt planarbeid for Ny avkjørsel Løvestad industrifelt, og påpeker viktigheten av at planarbeidet gjøres i nær dialog med Spydeberg kommune, slik at innspillene fra SV blir koordinert. * Atkomst fra Osloveien bør utformes og dimensjoneres som T-kryss, ihht. kap C.3.1 i vegnormal Håndbok 017 (2008). Det er nødvendig å se samordnet på atkomstforholdene over en delstrekning på meter av Osloveien. * Frisiktsoner i kryssene skal dimensjoneres ihht. fig. C.31 og tab. C.23. Med fartsgrense på 60 km/t er krav til stoppsikt (L1) lik 70 meter. I bestemmelsene må det tas med at innenfor frisiktsonene tillates ikke sikthinder høyere enn 0,5 meter over vegenes plan. * Byggegrense langs Osloveien bør være 20 m fra midtlinje mot syd, mens det nord for Osloveien er akseptert en byggegrenseavstand på 15 meter fra midt framtidig g/s-veg. (23 m fra midtlinje veg). * Gang- og sykkelveg forutsettes videreført langs Olsoveiens nordside. G/s-veg forutsettes regulert med bredde 3,5 meter og med avstand 3,0 m fra kant Osloveien. Innvendig grøft på nordsiden av g/sveg bør være på 1,5 m. * Busslomme bør vurderes regulert inn langs Osloveien. Avklares med kommunen / lokale busselskap. * Vegetasjonsbelte med bestemmelser bør reguleres inn på begge sider av Osloveien. * Rekkefølgebestemmelser for å sikre rettidig gjennomføring av tiltaket. Bestemmelser knyttet til frisiktsoner, vegetasjonsbelte samt begrense reklame langs Osloveien. Jernbaneverket (6) viser at det ihht. jernbaneloven er en generell bygge- og anleggsforbudsone innen 30 meter fra nærmeste spors midtlinje, dersom annet ikke følger av reguleringsplanen. JBV stiller krav om at det legges til grunn en byggegrense på 30 meter mot nærmeste spors midtlinje. Det skal opparbeides et sammenhengende flettverksgjerde/støygjerde som er min 1,8 m høyt, dersom områdets gjøres mer tilgjengelig. Fortum (7) viser til at de har lav- og høyspentnett innefor planområdet (vedlagt kartutsnitt). Utbygger må evt. dekke kostnader ved flytting av anlegg som kommer i konflikt med utbygging. Det må ellers påregnes utbygging av el-forsyning i de aktuelle områdene med lavspent og mulig ny nettstasjon. Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene: Der er i utgangspunktet ikke fremsatt noen innvendinger mot å tilrettelegge for næringsutvikling i tilknytning til Hollebøltangen. Spydeberg kommune (1): Forslagsstiller vil ta kontakt med Hobøl og Spydeberg kommune i forbindelse med fastlegging av rammene for reguleringsarbeidet og utvikling av Hollebøltangen Næringspark. Østfold fylkeskommune, planseksjonen (2): Overordnete planer og føringer som det vises til i uttalelse vil bli lagt til grunn for forestående planarbeid, og vil på best mulig måte bli søkt ivaretatt.

15 Planbeskrivelse side 15 av 35 Fylkesmannen i Østfold (4): I reguleringsbestemmelsene vil det bli ivaretatt at jordbruksarealene skal holdes i hevd inntil det er aktuelt å bygge ut innenfor planområdet. I planforslaget vil det bli avsatt grøntbelter som sikrer vegetasjon langs bekkedrag og som skjerming av området. Planområdet er konsekvensutredet i overordnet plan, og kommunen har vurdert at det ikke vil være nødvendig å gjennomføre en egen konsekvensutredning. I forbindelse med planarbeidet vil det bli foretatt en overordnet konsekvensvurdering av planforslaget som vil inngå som en del av planbeskrivelsen. Statens vegvesen (5): Merknader fra Statens vegvesen vil bli ivaretatt ved utarbeidelse av reguleringsforslag for Hollebøltangen. Jernbaneverket (6): Inn mot nærmeste spors midtlinje vil det bli avsatt en byggegrense på 30 meter. I bestemmelsene vil det bli stilt krav om at oppsetting av sammenhengende flettverksgjerde med høyde på min. 1,8 m skal vurderes i samråd med JBV i forhold om tiltaket medfører økt tilgjengelighet.. Fortum (7): Eksisterende lav- og høyspentnett innefor planområdet vil i hovedsak ikke bli berørt, og vil ligge i tilknytning til buffersoner. Ny nettstasjon vil kunne plasseres der hvor netteier finer det mest hensiktsmessig. 6.3 Bemerkninger ved offentlig ettersyn Kunngjøringen om offentlig ettersyn av reguleringsarbeid for Hollebøltangen næringsområde ble varslet i Øvre Smaalenene den 19. mars 2010, med frist for å komme med merknader innen 31. april. Naboer og høringsinstanser har fått tilsendt plandokumenter og vedtak fra Hovedutvalg for plan og utvikling, sak 16/10. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn er referert og kommentert, og følger som egne vedlegg. Liste over uttalelser 1 Spydeberg kommune Østfold fylkeskommune Fylkesmannen i Østfold Statens vegvesen Jernbaneverket STORM AS Østre Linje arkitekter AS Eier av landbrukseiendom, gnr 9/bnr Eier av landbrukseiendom, gnr 9/bnr (innspill innkommet etter høringsfristen) 10 Enerhaugen Arkitektkontor AS (BD) Sammendrag av bemerkninger ved offentlig ettersyn Spydeberg kommune (1) viser til at de ved oppstart i 2008 redegjorde for tilgrensende reguleringsplaner, overordnet status, samt at de ønsket å delta i møte om reguleringsplanen. SP synes det er beklagelig at de ikke har deltatt i noen møter eller at det er vært noen form for dialog. Det påpekes at merknad ved oppstart fra Østfold fylkeskommune ikke er referert i planbeskrivelsen/ liste over uttalelser. Planseksjonen forutsetter bl.a. at en forholder seg til et overordnet plansamarbeid. Sp viser til pågående plansamarbeid mellom Hobøl og SP, angående Framtidsstudie knyttet til overordnet arealbruk for området Knapstad - Spydeberg. Studiet er planlagt avsluttet i sept/okt og skal vurdere en helhetlig og fremtidsrettet arealbruk, herunder grønnstruktur, turvei langs jernbane, g/s-veg langs Osloveien Knapstadveien, estetikk ifm. næringsarealer og langs veier, småskala og arealeffektive virksomheter i Knapstad-/Løvestadområdet, m.m. SP mener at endelig vedtak av reguleringsplanen bør avvente slik at viktige føringer som kommer frem i framtidsstudiet kan innarbeides i reguleringsplanen. Det bemerkes at innspill fra FRIVA datert ikke er referert, og at en antar at dette tas inn som merknad til utlagt planforslag.

16 Planbeskrivelse side 16 av 35 SP mener det er mest hensiktsmessig at hele Hollebøltangen utarbeides som en sammenhengende reguleringsplan, for å sikre en helhetlig løsning uavhengig av eiendoms-/kommunegrenser. SP er positiv til at atkomst til Løvestad vest er rettet ut, men tror at mye av vegetasjon langs bekken vil måtte fjernes for å få tilstrekkelig sikt. Det stilles spørsmål om det er vurdert en felles atkomstløsning med Hollebøltangen næringspark, og dersom det blir aktuelt bør planområdet utvides ned til Knapstadveien for å sikre hjemlet vegtilknytning. Avkjøring til delområde 2 anses ikke som løst. Østfold fylkeskommune, planseksjonen (2) viser til at deres innspill ved oppstart ikke er referert eller kommentert i planbeskrivelsen. Generelt vises det til at utsendt materiale ved offentlig ettersyn ikke er tilstrekkelig, da det ut over vedtak i Hovedutvalg for plan og utvikling ikke vedlagt noe dokumentasjon knyttet til kommunes vurdering, saksbehandling eller lignende. Det påpekes at når det er fattet vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn er det kommunen som overtar ansvaret for planen, og skal foreta den formelle utsendelsen til offentlig ettersyn. Saksdokumentene til hovedutvalget forutsettes vedlagt. Reguleringsområde: Det at planen består av to parseller hvor mellomliggende områder er utelatt, anses som en svært uheldig form for regulering. Planen bør her endres. Reguleringsformål: Fylkeskommunen har innsigelse til reguleringsformålene. Det vises til at det 4.1 legges opp til en blandet arealbruk innenfor næringsformål, herunder industri, kontor, lager og næring. I tillegg tillates det innenfor enkelte områder tilrettelagt for forretninger/varehus for bilutsalg, møbelutsalg, hvitevarer mv. Det vises til at bestemmelsen er strid med fylkesplanen, hvor det fremgår at kjøpesentra over 3000 m2 bare kan etableres i bysentra. Handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område anses også som kjøpesentra. Avlastningsområder for handel som ikke ønskes i bysentrene er utpekt i fylkesplanen, og for Indre Østfold er det Slitu/Brennemoen. Det påpekes at begrepet næring åpner for et uoverskuelig omfang virksomheter, og reduserer kommunens styringsmulighet sterkt. Knapstad/Løvestad er i fylkesplanen utpekt som et regionalt næringsområde, hvor det forutsettes at bruken avklares gjennom felles planlegging i regionen. Det vises her til Strategisk næringsplan for Indre Østfold som er under utarbeidelse, samt pågående fremtidsstudie for Hobøl og Spydeberg hvor Hollebøltangen inngår. Det påpekes at de regionale vurderingene må legges til grunn for valg av type næringsvirksomhet i området. Fylkeskonservatoren uttaler at kulturminneinteressene i planen er ivaretatt. Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavd (3) viser til at reguleringsforslaget er i henhold til arealbruken i kommuneplanen, og følger ny plan og bygningslov. Miljøvernavdelingen legger til grunn at planen dreier seg om en områdeplan, men at det må komme klart frem av plandokumentene. Det vises til at planen har en rekke bestemmelser som er ment å styre detaljer i utformingen av delområdene. Planen bør enten stille krav om detaljplan eller inneholde begreper knyttet til rammetillatelsen. Detaljplan har begrenset varighet, men kan medvirke til at området blir raskere tatt i aktiv bruk. Kantsoner langs tilstøtende bekkedrag bør økes for å sikre disse mot forurensning og inngrep. Med en buffersone på mindre enn 10 m vil det være vanskelig å opprettholde bekkens betydning som landskapstrekk. Det anbefales i tillegg at det legges inn byggelinjer som sikrer fysisk avstand til bygninger. Planen legger opp til en høy utnyttelse, og illustrasjoner antyder store bygg med tilsvarende små arealer for parkering, transport, atkomst. Bygninger i opptil 11 m vil gi en massiv karakter. Det påpekes at rammene ikke må settes så vide at kommunen mister muligheten for å styre arealbruken i byggesakprosessen. Det stilles sp.mål ved interntrafikken og behovet for 2 avkjørsler. Miljøvernavdelingen viser til at planen åpner for en udefinert forretningsdel/ handelsområder, men legger til grunn at det omfatter handel som ikke er i strid med RPR for kjøpesentra. Kjøpesentra skal angis særskilt, og området er ikke angitt som område for kjøpesentra i fylkesplanen. Miljøvernavdeling er godt fornøyd med planens innhold med hensyn til planbeskrivelse, konsekvensvurdering og analyser, samt at dyrket mark skal opprettholdes inntil tiltak gjennomføres.

17 Planbeskrivelse side 17 av 35 Fylkesmannens miljøvernavdeling vil som sterke faglig råd anbefale at: - Grønn buffersone langs bekkedrag utvides og byggelinjer legges inn mot bekkedrag. - Det vurderes kun en avkjørsel til området - Planbegrepene ryddes slik at det går klart frem hvilke begreper og krav som skal gjelde for utbyggingen. For øvrig har de ingen merknader til planen. Statens vegvesen (4) har innsigelse til at planområdet er delt opp i to delområder, hvor Osloveien og næringstomt (Spydeberg vegstasjon) er utelatt, samt at det foreslås flere nye avkjørsler fra nord og sør for Osloveien. Det påpekes at det er vesentlig å få en helhetlig vurdering av trafikkbildet og trafikksikkerheten. SV ønsker at planområdet skal være sammenhengende, og i tillegg ta opp sideområder i nabokommunen. Det vises til tidligere uttalelse hvor det påpekes at det er nødvendig å se på atkomstforholdene på en delstrekning på m. SV stiller seg spørrende til en del av bestemmelsene til planen. Hovedstrukturen i selve reguleringsplanen bør ikke være gjenstand for ytterligere godkjennelse i kommunen. Planbegreper som detaljplan, utbyggingsplan og disposisjonsplan skaper uklarhet. Det anmodes om at en går gjennom bestemmelsene, og tar ut det som allerede er hjemlet i bygningsloven. SVV anmoder om at det tas inn en bestemmelse om at SVV skal godkjenne byggeplan for kryss og avkjørsler fra gml. E18 Jernbaneverket (5) viser at byggelinje på 30 meter mot jernbane er tatt med,og har ingen merknader til planen. STORM AS (6) viser til at de på vegne av FRIVA AS på Løvestad industrifelt har følgende merknader til planen: - FRIVA AS er positiv til planen og utviklingen av et sammenhengende næringsområde langs Osloveien. - Posisjon for planlagt avkjøring til Løvestad industrifelt ønskes forskjøvet ca 20 m mot nord slik at den ikke begrenser mulighetene for planlagt utvidelse av fabrikken mot vest, og korresponderer ny reguleringsplan for Vestre del av Løvestad industrifelt. - Det vises til innspill fra Østre Linje AS når det gjelder illustrerende kartmateriale. Østre Linje AS (7) viser til innsendt reguleringsplan for Vestre del av Løvestad industrifelt som angir atkomstløsning til området med tilknytning til avkjøring fra Hollebøltangen. Det anmodes om at skissert atkomstløsning sikres til Løvestad industrifelt fra Hollebøltangen. Ny atkomstløsning er avgjørende for å sikre behov for utvidelse av nye produksjonslinjer for FRIVA AS og Isolitt, avlaste eksisterende atkomst, sikre bevaring av miljø langs tilstøtende bekkedrag, samt samordne og koordinere funksjonelle løsninger for et næringsområde som utgjør en helhet på tvers av kommunegrensene. Eier av landbrukseiendom gnr.9 bnr. 1 (8) viser til innsendt uttalelse fra FRIVA AS, og stiller seg bak dette. Grunneier bekrefter at han er positiv til ny reguleringsplan for Vestre del av Løvestad industrifelt, som berører del av hans eiendom. Som nabo til planområdet til Hollebøltangen har grunneier ingen merknader til planforslaget, men ønsker lykke til med videre utvikling av området. Eier av landbrukseiendom gnr.9 bnr. 1 (9) viser til at 60 daa av deres eiendom (LNF-område) er inntatt i framtidsstudie for utvikling av området mellom Spydeberg og Knapstad, og at området blir liggende inneklemt mellom fremtidige og eksisterende næringsområder samt Østfoldbanen. Det vises til at det tidligere er fremsatt at det er ønskelig at dagens landbrukseiendom opprettholdes som LNF-område, men som følge av pågående planprosesser/utvikling ser grunneier at arealet med rimelig sannsynlighet i fremtiden vil være interessante å omregulere til andre formål. Sett i forhold til tilstøtende arealbruk vil det antakelig være mest aktuelt å ta i bruk arealene til fremtidig næringsutvikling. Etter en totalvurdering ønsker grunneier å signalisere at de er positivt innstilt til at angitt del av eiendommen kan vurderes benyttet til andre formål en LNF. Innspillet er innsendt da det vil kunne ha en viss betydning for pågående planarbeid for Hollebøltangen og Løvestad industriområde vest.

18 Planbeskrivelse side 18 av 35 Enerhaugen Arkitektkontor AS (10) viser til at de i et møte med FRIVA AS ble informert om at de ønsker å erverve del av 9/1 og boligeiendommen 9/30 for å utvide bedriftens produksjonslinjer. På grunn av størrelsen på ønsket utvidelse og at produksjonslinjene ikke kan svinge, ble det fremsatt at det er påkrevd å foreta en viss justering av foreslått atkomstløsning via Hollebøltangen. Forslagsstillers kommentarer til merknader/innspill ved offentlig ettersyn. Spydeberg kommune (1): Forslagsstiller beklager at det ikke er avholdt møter med SP i løpet av prosess, men gjennom det interkommunale samarbeidet knyttet til fremtidsstudiet har Hobøl kommune vært godt informert om foreløpige føringer for planområdet og tilstøtende områder. Innkomne forhåndsuttalelser har blitt oversendt SP. Når det gjaldt etterspørsel etter eksisterende og pågående planer for tilstøtende områder, ble det henvist til HK og Østre Linje AS. I planprosessen har det vært dialog med Østre Linje AS som utarbeider plan for del av Løvestad Vestre. Deres interesser er og vil bli ivaretatt i planen. I pågående interkommunalt plansamarbeid Fremtidsstudie er det i begrenset grad gitt overordnete føringer for utvikling næringsområdene knyttet til Hollebøltangen eller tilstøtende områder. Foreslått utvikling i tilknytning til Hollebøltangen er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og tillater en utnyttelse tilsvarende hva som er gjeldende for tilstøtende næringsområder. Løvestad- Knapstad er i tillegg utpekt som et regionalt næringsområde i fylkesplanen. Her heter det seg at en skal tilrettelegge for en økonomisering av arealbruken. Eksisterende næringsområder har mange tunge næringsbedrifter som er vanskelig å flytte ut, og flere av disse har også planer for utvidelse. Flere av de eldre næringstomtene har i dag i tillegg en lite effektiv arealutnyttelse. Forslagsstiller er åpen for å utvide planområdet slik at det blir en sammenhengende planavgresning. Dette forutsetter derimot samtykke fra Mesta Eiendom AS (34/4) samt at en kan få til en tilfredsstillende atkomstløsning til det søndre området. Forseslått atkomst til Løvestad Vestre er vesentlig forbedret sett ift. gjeldende regulering, hva gjelder utforming og ivaretakelse av hensyn til bekken. I planprosessen har det vært vurdert en felles atkomstløsning med Hollebøltangen næringspark. Den ble derimot valgt bort da den vil forringe næringsområdet, splitte opp de mest attraktive delene av området, samt medføre mye tungtrafikk inn i området. Forslagsstiller er ikke enig i at avkjøring til delområde 2 er uløst. Avkjørsel er vist med piler fra Osloveien, og med sekundær atkomstmulighet via tilstøtende regulerte næringsområder. Østfold fylkeskommune, planseksjonen (2): Planbeskrivelse fra Østfold fylkeskommune var dessverre ikke mottatt av forslagstiller, men er i revidert utkast referert og kommentert. Hobøl kommune har formelt stått for innhold i utsendelsen. Plankonsulent har kun fungerte som sekretær ved utsendelse. Reguleringsområde: Planområde foreslås utvidet slik at det utgjør et samlet område. Reguleringsformål: Foreslått arealbruk er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og åpner for tilsvarende virksomheter/utnyttelse som gjelder for tilstøtende næringsområder. Siden området har nær beliggenhet til både Knapstad og Spydeberg bør det også vær mulig å tilrettelegge for etablering av arealkrevende utsalgssteder som i begrenset grad er ønskelig å ha i sentrumsområdene, herunder byggvareutsalg, møbelutslag, bilforretninger/verksted, hvitevare/ mv. Selv om to tre av nevnte virksomheter kan tenke seg og etablerer innenfor næringsområdet, kan forslagsstiller vanskelig se at en slik utvikling skal kunne vurderes som kjøpesentre eller handelspark. Det kan umulig være slik at så sentrumsnære næringsområder kun skal tillates benyttet til lager, bedrifter, håndverksvirksomheter, mv. Dersom Spydeberg og Hobøl kommune skal oppnå overordnet målsetting om økt næringsetablering og flere arbeidsplasser i kommunen, vil etablering av virksomheter som har behov for lokale arbeidstakere antakelig også være ønskelig. Målsettingen for utviklingen av Hollebøltangen er å skape et variert næringsområde hvor en søker å få inn ulike virksomheter som vil bidra til videre næringsutvikling innenfor områdene, (kontor, håndverksvirksomheter, småbedrifter, byggevare, mv.) Siden Hollebøtangen ligger i kort avstand fra Knapstad og Spydeberg, vil området være godt egnet for lokalisering av virksomheter som i dag ligger i sentrum, herunder f.eks Maxbo på Knapstad m.fl. Skissert utvikling vil kunne frigjøre areal som kan benyttes til ønsket sentrum-/ boligutvikling, samt ivaretar føringer knyttet til samordnet trafikk- og arealbruk. Bestemmelsene vil kunne utdypes ytterligere når det gjelder type næringer som kan tillates.

19 Planbeskrivelse side 19 av 35 Planforslag anses å være i samsvar med hovedmål i Strategisk næringsplan for Indre Østfold. Samlokalisering av næringsområder vil bidra til at området blir attraktivt for nye etableringer og bidra til videre næringsutvikling og lokale arbeidsplasser. Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavd (3): Plandokumentene vil bli supplert slik at det klart fremgår at reguleringsplanen er en detaljplan jf Planbegreper i bestemmelsene vil bli endret slik at de knyttes til rammetillatelsen, herunder situasjonsplan/utomhusplan. På bakgrunn av innkomne merknader foreslår forslagsstiller at buffersoner mot tilsøtende bekkedrag nord for Knapstadveien økes til min 10 m. I tillegg vil det bli angitt byggegrenser mot tilstøtende bekkeløp/buffersoner. Samlet vil dette ivareta nødvendig hensyn knyttet til bevaring av eksisterende vegetasjon. Forselått utnyttelse anses å være i samsvar med overordnete føringer om økonomisering av arealbruken. I planen åpnes det for en differensiert utnyttelse, hvor tillatt byggehøyde vil måtte reduseres for bebyggelse med stor grunnflate. Maks byggehøyde er 11 meter, og tilsvarer 3 etasjers bebyggelse med romhøyde 3,0 m. Angitt byggehøyde samsvarer med tillatt byggehøyde på omkringliggende næringsområder. Utarbeidete illustrasjoner viser ikke mulig bebyggelse, men samlet tillatt bebygd areal innenfor de ulike delområdene. Grunnfalte på fremtidig bebyggelse vil bli mindre og mest sannsynelig oppdeles i flere bygningsvolumer. Når det gjelder antall avkjørsler til planområdet konf kommentar til statens vegvesen. Miljøvernavdelingen oppfatter ikke at planforslaget tilrettelegger for handel som er i strid med RPR for kjøpesentra. I bestemmelsen kan det tas inn at type virksomhet skal vurderes av kommunen og at det ikke tillates virksomheter som er i strid med RPR for kjøpesentra. Statens vegvesen (4): For å imøtekomme innsigelsen fra SVV vil vurdere en utvidelse av planområdet slik at det også omfatter Osloveien og næringstomt (Spydeberg vegstasjon Mesta Eiendom AS). Foreløpige signaler fra Mesta Eiendom AS, er at de ikke ønsker at deres eiendom skal medtas i reguleringen. Foreslått avkjøring til Løvestad vest tas ut, og området tilknyttes evt. dagens avkjørsel til Moelven Bruk. For å sikre atkomst til næringsareal syd for Osloveien vil det være påkrevd å opprettholde foreslått avkjørsel dersom en ikke kan få tinglyst atkomstrett over tilstøtende næringstomter. Dersom en ikke får til en løsning for arealer syd for Osloveien, vil det være aktuelt å redusere planområdet. Når det gjelder reguleringsbestemmelsene vil det bli foretatt en gjennomgang, sett i forhold til de intensjoner en har hatt med fremsatte bestemmelser. Da det i etterkant av varslingen er utsendt et høringsutkast fra SVV som bl.a. omhandler forslag om nedklassifisering av veiforbindelse mellom Knapstad og Løvestad til kommunal vei, vil det mest sannsynelig ikke være påkrevd at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for utbedring av eksisterende kryssløsning/avkjørsel og g/s-veg langs gml E18.. STORM AS (6): Forslagsstiller for Hollebøltangen næringspark har i utarbeidet reguleringsplan tatt hensyn til tidligere behov/ønsker fremsatte på vegne av FRIVA AS mfl. Behov for forskyvninger av skissert atkomstforbindelse til Løvestad industriområde vest ble først meddelt etter at plansaken var oversendt Hobøl kommune. Det ble meddelt at en mindre justering vil kunne tas inn etter offentlig ettersyn. På bakgrunn av innkomne merknader om å begrense antall avkjøringer, vil forslagsstiller på ny vurdere en alternativ atkomstforbindelse via Hollebøltangen. Kostnader knyttet til opparbeidelse og avståelse av grunn til evt. påkrevd atkomstveg gjennom Hollebøltangen, vil måtte bekostes av de som er avhengig/ønsker forbindelsen. Østre Linje AS (7): Konf kommentar pkt 6 Eier av landbrukseiendom gnr.9 bnr. 1 (8-9): Nytt innspill om mulig fremtiden arealbruksendring av naboeiendom i øst til annet formål, (antakelig næringsområde), er søkt ivaretatt i revidert planforslag for Hollebøltangen. Forslagsstiller er positivt innstilt til ønsket utvikling, og er villig til å bidra til å

20 Planbeskrivelse side 20 av 35 sikre en evt. atkomst til deler av naboeiendommen. Siden en evt. utvikling av naboeiendommen utgjør en naturlig utvidelse av Løvestad industriområde vest, bør atkomstforbindelse i utgangspunktet knyttes til ny atkomstløsning for dette industriområdet. I utarbeidet planforslag for Hollebøltangen er det avsatt en byggerestriksjonsgrense mellom delområde 1 og 3, som sikrer mulighet for tilknytning av en atkomstforbindelse til tilstøtende naboeiendommer/ næringsareal i øst. Byggerestriksjonsgrense er tidsbegrenset til Innen den tid må en ha avklart om en ønsker å benytte seg av denne muligheten eller ikke. Dersom så ikke skjer vil byggerestriksjonsgrensen utgå, og området frigjøres for næringsutvikling. Enerhaugen Arkitektkontor AS (10): Konf kommentar pkt 6. Revidert innspill/behov kom etter at planen var oversendt til behandling i Hobøl kommune. Det ble meddelt Østre Linje AS at justering kan tas etter offentlig ettersyn. 6.4 Bemerkninger ved nytt offentlig ettersyn Nytt offentlig ettersyn av reguleringsarbeid for Hollebøltangen næringsområde ble lagt ut den 22. sept 2010, med frist for å komme med merknader innen 05. nov. Høringsinstanser og berørte parter fikk tilsendt plandokumenter og vedtak fra Hovedutvalg for plan og utvikling,. Innkomne merknader ved nytt offentlig ettersyn er referert og kommentert, og følger som egne vedlegg. Liste over uttalelser 1 Spydeberg kommune Østfold fylkeskommune Fylkesmannen i Østfold Statens vegvesen STORM AS Eier av landbrukseiendom, gnr 9/bnr Sammendrag av bemerkninger ved nytt offentlig ettersyn Spydeberg kommune (1) er positiv til at det er tatt inn mulighet for etablering av atkomst til Løvestad Vestre (9/1) via Hollebøltangen. Kommunen vil derimot ikke gi tilslutning til en plan som ikke beholder muligheten til en hensiktsmessig avkjøring til Løvestad industriområde vest gjennom Hollebøltangen, slik reguleringsplan fra 1987 hjemler. Inntil så er ivaretatt fremmer Spydeberg kommune innsigelse til planen. Kommunen vil kunne innstille positivt på et forslag til veiframføring over Hollebøltangen som innebærer en utretting av veien i nordkant av 9/4 og 9/30. Forslaget vil allikevel være avhengig av en mindre reguleringsendring på Løvestadsiden, som vil måtte behandles av Spydeberg kommune. Det må komme klart frem at Spydeberg kommune har rett til å legge avkjørsel fra Løvestad over Hollebøltangen i Hobøl kommune. Kommunen synes det er rimelig at muligheten for veiframføring er tidsbegrenset, men at 2015 muligens er en noe kort tid. Det oppgis at det bør være tilstrekkelig at en orienterer om at en ønsker å benytte seg av retten til utbygging av veg innen fristen, og ikke at det må være inngått avtale om opparbeidelse. Det anmodes om at 7.1 presis nærmere. Det anmodes om at g-/s-veg føres langs Osloveien frem til plangrense i vest Det vises ellers til at pågående planarbeid for Løvestad industriområde vest er et privat planarbeid, og at det forventes at Glava/Isolitt AS kommer med egne merknader. Østfold fylkeskommune, planseksjonen (2) viser at det ikke er vedlagt noen dokumentasjon av kommunens vurderinger og saksbehandling, og at en derfor forutsetter at kommunen stiller seg bak alle vurderinger i planbeskrivelsen. Innsnevring av planområdet anses å være i samsvar med tidligere anbefalinger. Det bemerkes at det i planbeskrivelsen kap 4 mangler omtale av RPR for kjøpesentra, og føringer vedr. kjøpesentra er heller angitt i omtalen av fylkesplaner.