PLANOMTALE : PLAN ID REGULERINGSPLAN FOR AKSDAL, NORDRE DEL FORSLAG TIL ENDRINGAR I OMRÅDE REGULERT TIL OFFENTLEG OMRÅDE, GNR. 72. BNR.

Transkript

1 2011/2398 PLANOMTALE : PLAN ID REGULERINGSPLAN FOR AKSDAL, NORDRE DEL FORSLAG TIL ENDRINGAR I OMRÅDE REGULERT TIL OFFENTLEG OMRÅDE, GNR. 72. BNR. 45, Forslagstillar: Tysvær kommune. Dato:

2 INNHALD: Innleiing Føremålet med planarbeidet Planstatus og tilgrensande planarbeid Kunngjering og varsling Omtale av planområdet Arealdisponeringar i planforslaget Skisse teknisk plan Verknader av planforslaget. Vedlegg: Forslag til endra plankart for del av reguleringsplanen Forslag til endra planføresegner ROS-analyse Høyringsliste 2

3 I. INNLEIING. Aksdal har gjennom dei siste 50 åra utvikla seg frå eit vegkryss med enkle servicefunksjonar til den tettstaden og det kommunesenteret vi har i dag. Aksdal har nå gode handelstilbod og offentlege tenestebygg tilpassa Tysvær kommune sine oppgåver og funksjonar, og det er planar om å vidareutvikle kommunesenteret for å kunne handtere den veksten ein ser i Rogaland og på Haugalandet. Det er utarbeida stedsutviklingsplan for vidareutvikling av Aksdal. Denne gir visjonar for overordna arealbruk og bør nyttast ved vidare planlegging gjennom konkrete reguleringsplanar og byggeprosjekt. Det gjenstår framleis viktige avklaringar for sentrumsutviklinga i forhold til både framtidig vegsystem og anna arealbruk i dei mest sentrale områda av Aksdal. Dette har gjort at vidare planarbeid for bygging av sentralt lokaliserte omsorgsbustadar har blitt utsett. Manglande omsorgbustadar nær eksisterande sjukeheimar gjer drifta av helse- og omsorgstenestene i Tysvær sårbare, då ein manglar viktige tilbod i "omsorgstenestetrappa". INOMMIAT1.181A Immi W , AUDALIVA11111T R), ILLUSTRANOMPLNI PaM41~Imiffie ale wel owit Stedsutviklingsplan for Aksdal. Snøhetta september 2011 Eigedommen der det gamle kommunehuset og gamle Alvanuten barnehage står er tatt med i stedsutviklingsplanen for Aksdal og ligg sentralt i kommunesenteret. Utbygging på denne tomta vil i liten grad komme i konflikt med framtidig arealbruk i sentrumskjernen. Ein har difor funne det hensiktsmessig å fremme eit forslag til omregulering av tomta som allereie er avsett til offentleg formål, for å gjere framtidig bruk av eigedommen meir fleksibel, og for å kunne auke utnyttingsgraden og legge til rette for bygging av omsorgsbustader og offentlege tenestetilbod i fleire etasjar. 3

4 II. FØREMÅLET MED PLANENDRINGA. Føremålet med endring av gjeldande reguleringsplan er å auke utnyttingsgraden på det offentlege område på gnr. 72 bnr. 45, samt å endre føremålet frå offentleg formål - barnehage og offentleg formål aktivitetshus til offentleg område. Føresegnene avgrensar bruken til helsetenester, tilrettelagte bustader og tenester knytt til bustadene. Med tilrettelagte bustader meinast bustader tilrettelagt for ei bestemt brukargruppe. Dette gjeld både fysisk tilrettelegging og tilgang på tenester. Det er ønskjeleg å kunne bygge høgare og tettare enn i dag, samtidig som ein sikrar gode og tilstrekkelege uteareal for bebuarar og brukarar. Det er og viktig å ta omsyn til naboane, og sikre at den bakanforliggande husrekka mister minst mogleg av utsikta. Alvanuten bufellesskap, Fysio- og ergoterapitenesta med bustadane i Alvanutlia i bakgrunnen. Foto: Tysvær kommune. 4

5 III. PLANSTATUS OG TILGRENSANDE PLANARBEID Det området som vert foreslått endra inngår i reguleringsplanen Aksdal Nordre del. Planen vart vedtatt av kommunestyret Kartet nedanfor viser gjeldande reguleringsplanar i området og det området ein ønskjer å omregulere. /, -----st ,_!.'"`.. r n -,, '',.)...- rooe Onwkle Område _ \ -\ Gjeldande reguleringsplanar. Området som vert søkt omregulert er markert med stipla linje. Ei mindre reguleringsendring vart vedtatt i kommuneutviklingsutvalet sak 28/11 den Denne saka gjaldt endring av naboeigedommen i vest, gbnr 72/33, som vart omregulert frå frittliggande bustader til konsentrert bebyggelse med utnyttingsgrad på 60% BYA. Kommunestyresak 71/11 den gir mandat for omreguleringsarbeidet. Det vart då gjort følgjande vedtak: Tysvær kommunestyre går inn for at gnr. 72 bnr. 45 skal tas i bruk til helse- og omsorgsformål og omsorgsbustadar. Kommunestyret ber om at rådmannen startar omregulering av gnr. 72 bnr. 45 snarast muleg med sikte på at tomta kan utbyggast med rundt 20 omsorgsbustader. Midlar til planlegging / prosjektering vert sett av i samband med budsjett

6 Til rensande lanar : Vår ref 21928/2012 Tilgrensande reguleringsplanar er Aksdal Sentrum vedtatt som regulerer områda sør for gnr. 72 bnr. 45 og Aksdal/ Aksdal Aust frå som regulerer områda aust for eigedommen. IV. KUNNGJERING OG VARSLING Varsel om planoppstart for endring av reguleringsplan Aksdal Nordre del vart annonsert i Tysvær Bygdablad, Haugesunds Avis og lagt ut på kommunens nettsider i slutten av desember 2011, med høyringsfrist Samstundes vart og grunneigarar, naboar og høyringsinstansar varsla særskilt, sjå vedlagte høyringsliste. Følgjande merknader til varsel om planoppstart kom inn innan fristen : Naboar i Alvanutlia er opptatt av høgda på bygningane. Dei meiner omsorgsbustader i terrasser på 3 etasjar vil passe godt for dei som skal bu der, og vil passe inn i heilskapen i Alvanutlia der det allereie er terrassebebyggelse. Rammene for eksisterande fysio- og ergoterapiteneste må ivaretakast enten i dagens lokale eller i ny bygningsmasse. Fagansvarleg ved tenesta må trekkast med i vidare planarbeid som vedkjem verksemda. Fysio- og ergoterapitenesta har høg kompetanse på universell utforming som bør nyttast i utforminga av bygg og areal på eigedommen. Merknader til planoppstart vil bli tatt omsyn til i det vidare planarbeidet. V. OMTALE AV PLANOMRÅDET / EIGEDOMMEN Lokalisering: Planområdet ligg sentralt i sentrum av Aksdal like bak Tysværtunet kulturhus og Tysvær kyrkje. Eigedommen har gode adkomstforhold frå Aksdalsvegen. Langs austre og nordre grense går det gang- og sykkelveg til bustadområdet Alvanutlia. Ei edomsforhold: Eigedommen gnr. 72 bnr. 45 er regulert til offentleg formål. I dag står det 4 offentlege bygg på eigedommen. Tysvær kommune er eigar av bygga og eigedommen som vert foreslått ornregulert. Eksisterande b Bygningen lengst i aust er det gamle kommunehuset som vart sett opp på 60-talet. Bygget har seinare vore barnehage. Bygget blir i dag nytta til kulturskuleaktivitetar. Bygningen i midten er Alvanuten barnehage som vart sett opp i Det var barnehagedrift i bygget fram til 2009 då ny barnehage vart bygd på tomt like ved. Bygget er i forholdsvis god stand, men vert ikkje nytta på permanent basis. Bygget vert i dag nytta som erstatningslokale ved diverse nybygg. 6

7 Ved dei gamle barnehagebygga er det opparbeida parkeringsplass med ca. 8 plassar og ein opparbeida hage med rik beplantning. Det står framleis leikeapparat på tomta, men desse vert ikkje vedlikehalde og sikkerheitstesta. I nordvestre del av eigedommen ligg butiltaket Alvanuten med 3 bustader og personalbase tilpassa funksjonshemma. Dei delar parkeringsplass for 8 bilar med fysio- og ergoterapitenesta som har lokale i bygget framfor. Framfor fysio- og ergoterapibygget er det ei sone for av- og påstiging. Terren o vecretas'on: Tomta er relativt flat, men har ein skrent i nord mot gang- og sykkelvegen og bustadane nord for denne. Deler av eigedommen er rikt planta med store og fine hagevekstar. Ved utvikling av eigedommen bør ein søke å ta vare på nokre av desse som naturlege skilje mellom eigedommane, dei ulike tilboda på eigedommen og framtidige funksjonar som vert planlagt. r"--; _ III I Frå leikeplassen ved den gamle barnehagen. Foto: Tysvær kommune Kulturminne: Det er ingen kjende kulturminne innanfor området og ingen av bygga på tomta er registrert i SEFRAK-registeret. Trafikktilh ve vea ocr an vegar: Eigedommen ligg i Aksdalsvegen som er kommunal veg. Det er god avstand til E39 og E134 og område er såleis lite berørt av gjennomgangstrafikken på hovudvegane gjennom Aksdal. Aksdalsvegen er tilkomstveg for bebuarane i austre Aksdal. i tillegg passerer trafikk til Aksdaltunet sjukeheim, legesenter, frivillighetssentral, Alvanuten barnehage og varelevering til Aksdal senter tomta. Det er i dag tre avkjørsler frå tomta, Ein til parkering framfor den gamle barnehagen, ein til parkering for fysio- og ergoterapibygget og Alvanuten butiltak, og ein for å kunne sleppe folk på og av framfor fysio- og ergoterapibygget. Det er ca. 2 meter breie fortau langs begge sider av Aksdalsvegen. Anna teknisk infrastruktur: 7

8 Det finnes kommunalt ledningsnett for vatn, avlaup og overvatn i området som nye bygg på tomta kan knyttast til. Det finnes og telenett, datanett og ledningsnett for straumtilførsel. Straumforsyninga i området er i hovudsak gjort med jordkabel i grøft. VI. AREALDISPONERINGAR I PLANFORSLAGET Forslag til omregulering tar stilling til korleis tomta skal utnyttast vidare. Føresegnene seier kor stor del av området som kan bebyggast og kor høgt ein kan bygge. Plankartet viser kva for delar av området ein kan bygge på, og omtrentleg plassering av nye bygg. Det kan skje mindre endringar i plasseringa av nye bygg i samband med prosjektering, men desse skal vere i tråd med grepa illustrert i planen. z./ / \ \,:,.--;,,.. 2fig / r ientrert 99e1s. - åde K Forslag til endra reguleringsplanfor Aksdal Nordre Del Det er ikkje gjort endringar i arealbruk og føresegner for føremåla 1.1. byggeområde for boliger, 1.2. konsentrert bebyggelse, 3. offentlig trafikkområder, 4. friområder, fareområder og spesialområder. Dei 2 byggeområda for offentleg formål: barnehage og offentleg formål: aktivitetshus vert foreslått regulert til offentleg område. Området vert og foreslått utvida til eigedomsgrensa i vest. I gjeldande plan er dette området regulert til friområde, men deler av området er nytta til tilkomstveg for dei eksisterande bustadene, slik at det no bare er eit smalt bed langs grensa til naboeigedommen der det er planter. Byggegrensa vert endra slik at grøntområda vert bevart. Tomteutnyttinga vert auka frå 15% og 30% bebygd areal (BYA) til 60%, det same som på nabotomta i vest. Området vert delt i to, L 1 og L2, med ulike krav til utforming og byggehøgde. 8

9 BYGGEHØGDE: Vår ref 21928/2012 Den mest merkbare endringa for naboane ved ei omregulering vil bli auka byggehøgde. Dette vil særleg påverke dei bakanforliggande bygga, Alvanutlia 29-51, oddetalsnummera. Desse bustadene har utsikt over Tysværtunet, kyrkja, Aksdalsenteret, Aksdalsvatnet og vidare sørover. Det er ønskjeleg at nye bygg ikkje hindrar utsikt til Aksdalsvatnet og naturområda rundt. Dei nye bygga vil kunne redusera utsynet ned til Tysværtunet. Med god arkitektonisk utforming vil dette ikkje redusere kvaliteten på utsikta. Utsikt frå Alvanutlia 29. Foto: Tysvær kommune Alvanutlia 29 lengst vest ligg på 54,6 moh. Alvanutlia 49 lengst aust ligg nesten fem meter høgare, på 59,2 moh. Ein kan derfor bygge høgare i aust enn i vest utan å blokkere utsikta over Tysværtunet. Av den grunn er området foreslått delt i to, med ulike byggehøgder. På den vestlege delen av området, Ll, kan det tillatast bygg opp til 53 moh., 1,6 meter lågare enn golvet på lågaste bakanforliggande bygg. Med dagens terrengnivå vil dette gje rom for bygg i opp til tre etasjar. Dersom ein grev seg nedover kan det kanskje vere plass til ein fjerde etasje, men dette vil ikkje påverke makshøgda, og alle dei bakanforliggande bygga vil ha utsikt over taket på Tysværtunet. TYSVÆRTUNEr Utsikt frå Alvanutlia 29 dersom det vert bygd opp til maksimal høgde. Det føreligg ikkje konkrete planar for å rive og erstatte fysio- og ergoterapibygget og Alvanuten butiltak. Det vert difor stilt krav om heilskapleg utbyggingsplan for området san-ila dersom det skal førast opp nybygg i staden for desse. Dette vil sikre at omsynet til mellom anna uteopphaldsareal og trafikkforhold vert ivaretatt ved ein ombygging. 9

10 Utsikt frå Alvanutlia 49. Foto: Tysvær kommune På område L2 i aust kan ein tillate bygg opp til 57 moh. utan at naboane mister utsikta. Alvanutlia 41, som er den lågaste av bueiningane bak L2, ligg på 58,9 moh., 1,9 meter høgare enn den maksimale høgda på bygga i front. Her vil ein truleg kunne få plass til fem etasjar. For at bygga ikkje skal oppfattast som for massive, vert det stilt krav til terrassering. Dei fleste større bustadbygg i dette området er bygd som terrassehus, så dette er ein bygningstype som vil kunne gå godt saman med bygg i nærområda. ALVA.41_,RIA TiSVÆFCrti% Utsikt frå Alvanutlia 41 dersom det vert bygd opp til maksimal høgde. Skiljet mellom L 1 og L2 er ikkje det same som skiljet mellom aktivitetshus og barnehagar i gjeldande plan, men er tilpassa høgda på husa bak. UTEAREAL: Det er ikkje sett av areal til leikeplass i reguleringsplanen. Området vil ikkje vere eit ordinært bustadområde, men eit område med bustader tilrettelagt for brukargrupper med særlege behov knytt til sin bustad. Dette kan vere både fysisk tilrettelegging av bustadane og behov for hjelp til daglege gjeremål. Det vert sett krav til minste uteopphaldsareal, det vil seie kor mykje uteareal som skal vere velegna til rekreasjon. Dette utearealet skal vere tilrettelagt for dei brukargruppene som bustadane er tilrettelagt for. Dersom nokon av bueiningane vert tilrettelagt for at det skal kunne bo bom der, skal også delar av uteopphaldsarealet tilretteleggast for leik. Det er ønskjeleg å nytte eksisterande parkeringsplassar og avkjørslar ved ombygging av tomta. Dersom det skal etablerast nye avkjørsler må dette avklarast i samband med byggesøknaden. 10

11 AREALFØREMÅL I KART OG FØRESEGNER Vår ref 21928/ B eområde for offentle område. Byggeområdet på ca. 9 da får ei samla utnyttingsgrad på 60% BYA. Parkeringsareal er då rekna med i arealet, jfr. nye reknereglar iht. Tek 10. I del Ll der eksisterande butiltak og fysio- og ergoterapiteneste held til kan ein tillate nybygg opp til 53 m.o.h.. I del L2 der bustadane i Alvanutlia ovanfor ligg høgare kan ein tillate bygg opp til 57 m.o.h.. For at bygg her ikkje skal virke for dominerande i forhold til omgjevnadene vert det stilt krav om terrassering. Det vert stilt krav om 1 bilppstillingsplass pr. bueining, og 1,5 biloppstillingsplass pr. 100m2 kontorlokale eller anna areal for tenesteyting. Parkeringsdekninga skal elles vere i samsvar med dei til ei kvar tid gjeldande føresegner i kommuneplanen. Når det gjeld uteopphaldsareal for framtidige brukarar og tilsette er det sett krav om 1000 m2 minste uteopphaldsareal (MUA) som fellesareal. Private uteareal som til dømes terrassar kjem i tillegg. Plassering av parkeringsplassar, snuplassar, bodar, sykkelparkering, gangvegar, leike- og opphaldsareal, vegetasjonssoner og andre utomhusanlegg skal visast og takast stilling til i samband med byggesøknad. Det er krav om universell utforming av alle nybygg etter gjeldane reglar. Dette gjeld både publikumsdelen og bustadane dersom ein vil få desse godkjente som omsorgsbustadar iht. Husbanken sitt regelverk. I samband med prosjektering og bygging må ein ta stilling til om enkelte brukarar vil ha behov for utvida tilrettelagde tiltak. Planforslaget gir moglegheit for å bygge ut omsorgsbustadar, kontor eller anna areal for tenesteyting. Planforslaget vil kunne gi rom for meir enn 20 nye bueingar på tomta dersom dette er ønskjeleg. Kor mange bueiningar som vert bygd er avhengig av storleik på personalbasen og kor store bueiningar ein ønskjer å bygge og plassere på tomta samla. VII. SKISSE TEKNISK PLAN Det finnes godt utbygd ledningsnett for vatn, avlaup, overvatn, straum m.m. som delvis går over og rundt eigedommen gnr. 72 bnr. 45. Vatn og avlaupsanlegget i heile ytre sone er under oppgradering, jfr. hovudplan for vatn og hovudplan for avlaup. Eksisterande nett vil tåle noko utbygging i Aksdal. Straumforsyninga i området er i hovudsak lagt i jordkabel i grøft, men til dei gamle barnehagebygga går det el.nett i luftlinje frå bakre kant Desse linjene bør sanerast ved nybygging og høgare utnytting på tomta slik at alle linjer vert lagt i grøft. Sjå kartet neste side. I tilknytning til Tysværtunet er det bygd energisentral. Ved prosjektring av nye offentlege tenestetilbod nær denne bør ein vurdere om bygget skal ha energisentralen som tilleggsenergikjelde.

12 ix Ilaplan dkraft - Ledningsnett i området. Haugaland Kraft Det er allereie telenett og datanett på tomta og i området rundt. Då det ved bygging av tenestetilbod og omsorgsbustader både på denne tomta og elles i området vil vere aktuelt å ta i bruk velferdsteknologi bør "altibox" systemet byggast ut. 12

13 Vår ref /20 12 VIII. VERKNADER AV PLANENDRINGA Forslag til endra arealformål er i hovudsak i samsvar med gjeldande plan og i tråd med gjeldande kommuneplan for Konsekvensutgreiing for vurdering av planens verknader for miljø og samfunn er derfor ikkje naudsynt. Auka grad av utnytting er noko ein må rekne med i denne sentrale delen av kommunesenteret og bygg i fleire etasjar vil ikkje ta utsikten frå naboane bak så lenge ein følgjer krava i forslaget til føresegner. Det er utført risiko- og sårbarhetsvurdering av planendringa. Vedlagte risiko- og sårbarhetsmatrise viser ingen særskilte risikoforhold i samband med utbygging av området. Planendringa legg til rette for at område skal kunne nyttast til tilrettelagte bustader. Dette vil medføre bebuargrupper som er særleg sårbare med tanke på til dømes brann, tilgang på elektrisitet og teletenester. I samband med byggesøknad må det dokumenterast korleis tryggleiken til bebuarar og andre som nyttar områda er planlagt ivaretatt. Leikeplassen rundt den gamle barnehagen vert i dag i nokon grad nytta som leikeplass for nærområdet. Ettersom barnehagen ikkje er i drift er det ikkje regelmessig vedlikehald på leikeapparata, og det er alternative leikeareal i nærleiken. Det er eit stort grøntområde søraust for tomta som er tilrettelagt for leik og fritidsaktivitetar, og det er leikeplassar i bustadfelta rundt. Områda rundt Tysværtunet kulturhus vert og nytta til leik og opphald for barn og unge. ; Gamle Alvanuten barnehage. Foto: Tysvær kommune Planendringa vil bidra til at det kan byggast nye omsorgsbustader i Aksdal nær eksisterande sjukeheimar, helsetenester og andre servicetilbod. Tomta er svært godt egna til føremålet og vil kunne romme tilbod til fleire ulike brukargrupper. Planendringa vil såleis bidra positivt til å styrke Aksdal som kommunesenter og servicesenter for innbyggarane i Tysvær. 13