Planbeskrivelse Detaljregulering Solvang. Arealplan ID Sist revidert: Bilde fra planområdet

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering Solvang Arealplan ID Sist revidert: Bilde fra planområdet 1

2 1. Bakgrunn Forslaget fremmes av Alfarheim Eiendom AS. Konsulent for planarbeidet har vært Arealtek AS v/ Morten Bjøntegård og Bygg-Team as v/ Line Nordholm Karlstad. Formålet med planforslaget er å legge til rette for flermannsbolig med 8 boenheter, målgruppen er eldre og førstegangsetablerere. I pressområdet Søbakken er tilbudet for denne målgruppen svært begrenset og en ønsker å tilby gode og rimelige boliger for denne gruppen. Oppstart av planene ble varslet i Østlendingen samt digitalt på og i plandialog. 2. Kort beskrivelse av planområdet / Eksisterende forhold Området ligger på Søbakken i Elverum Kommune, nærmere bestemt Søbakkvegen 48. Arealet på planområdet er ca. 2,2 mål. Planområdet ligger innenfor Gnr. 24 og 30 /Bnr. 106 og 1264 Tilstøtende arealers bruk er boligområder. Avstand til offentlig og private tjenester i sentrum er ca. 1,5 km. Dagligvarebutikk og ringbuss er lokalisert ca. 400 meter fra planområdet, Søbakken skole ligger 500 m. unna. Planområdet er i dag bebygd med en enebolig. Eiendomsforhold er privat, eier er Alfarheim Eiendom AS. Tilstøtende områders bebyggelse er boliger, både eneboliger og fler-manns boliger i 1 og 2 etasjer. Område deles inn i 3 delfelter boligbebyggelse - blokkbebyggelse, felles veg og felles renovasjon. 2

3 Oversiktskart fra planområdet 3. Planstatus Planområdet er i kommuneplanenes arealdel for Elverum kommune , vedtatt , regulert til boligformål og ligger inne i planen Revhaugen II. Tilgrensende planer er: Nesodden

4 Utsnitt fra gjeldende kommunedelplan. Forholdet til konsekvensutredning er vurdert, det konkluderes med at planen er i samsvar med gjeldene arealplan. Planbeskrivelsen tar likevel opp temaer som naturlig hører med i en konsekvensutredning, dette går på virkninger for miljø og samfunn som en følge av tiltakene i planforslaget. Virkninger som er vurdert i forhold til konsekvensutredning er automatisk fredede kulturminner, tilstrekkelige og egnede uteoppholdsarealer for barn og unge, samt støy. 4. Beskrivelse av planområdet Arealformålet som er vist på planforslaget: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) Boligbebyggelse blokkbebyggelse 1113 maks % BYA = 30 %. F_Renovasjon 1550 Planen legger til rette for utbygging av lavblokk med 8 boenheter. Lekeplass merket f_lek, (kode 1610) Lekeplass ligger sentralt plassert i planområdet, denne skal være felles og disponeres av beboerne innenfor området. Plassen skal opparbeides med minimum sandkasse og sittegruppe. Lekeplassen med adkomst skal ha universell utforming i 4

5 henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-5/99 og TEK 10. Støyberegning viser at lekeplassen ligger utenfor støyutsatt område. Samferdsel og infrastruktur (PBL 12-5 nr.2) f_veggrunn grøntareal (kode 2019) Område er tenkt som sideareal, eksempelvis vil det på vinterstid være areal for brøytet snø langs gang-, og sykkelveg. Støyskjerm er også plassert innenfor dette arealet. 5. Grunnforhold Grunnforhold i området er vurdert på grunnlag av erfaringer fra området, dette er preget av sand, grus og morene. 6. Vann og Avløp Planområdet planlegges med tilkopling av vann og avløp og overløp til kum i Søbakkvegen sør/vest for planområdet. Tilkopling gjøres utenfor kum. Overvann fra tak håndteres på egen eiendom. 5

6 Kartutsnitt tilkoblingspunkt Slukkevann: Det er brannkum for slukkevann merket 1173 i Søbakkvegen under 100meter fra planområdet. 7. Energi / høyspent Elverum energinett er nettleverandør i området, det er strømtilførsel til eiendommen, denne er ikke stor nok til å dekke behov etter utbygging og det må derfor legges opp ny tilførsel fra trafo 1130 som ligger i Feierm. Ohlsons veg 50 meter fra planområdet. En lavspent strømkabel som går over området vil bli fjernet i forbindelse med utbygging og erstattet med kabel i bakken. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Elverum Fjernvarme, men det er pr. dags dato ikke tilrettelagt for fjernvarme her. 8. Adkomst Adkomst til planområdet er i gjeldende reguleringsplan regulert inn på nordsiden av planområdet, denne har hverken vært etablert eller i bruk. Det er i dag en etablert 6

7 avkjøring til Søbakkvegen i eiendommens sør/vestre hjørne. Det ble den avholdt befaring i forbindelse med adkomstveg, tilstede var John Rune Hellebekken (Alfarheim Eiendom as), Morten Bjøntegård (Arealtek AS), Jonny Stensåsen og Ole Petter Hoem (Elverum Kommune). Elverum kommunes representanter ønsket etablering og bruk av dagens regulerte adkomst, det ble enighet om å utrede muligheten for bruk av denne. Det er i planprosessen utført en grundig vurdering av adkomst, denne konkluderer med at de negative konsekvensene ved å etablere en felles adkomstveg iht. den gjeldende reguleringsplanen vil være vesentlig større enn ulempen med en oversiktlig avkjøring til Søbakkvegen. Negative konsekvenser vil bl.a. være: Etablering av avkjøring iht. gjeldende plan vil bli bratt og svingete, for å kunne utnytte denne som adkomstveg vil det være nødvendig med breddeutvidelse av vegen noe som vil medføre store terrenginngrep på naboeiendommer og deres fri/utearealer. I forbindelse med befaring på eiendommen ble naboer kjent med at denne løsningen ble vurdert og det er kommet innsigelser til denne løsningen fra nabo Thomas Grønbekk og Britt Annette Bakken. Skisse breddeutvidelse med skråninger ved etablering av veg etter gjeldende plan. 7

8 Notat Arealtek AS vedr. Avkjøring 8

9 Innsigelse Thomas Grønnbekk Det er avholdt befaring med Midt-Hedmark Brann- og Redningsvesen vedr. Adkomst til planområdet i tilfelle brann. Konklusjonen etter befaring er at MHBR ikke ønsker å benytte dagens regulert adkomstveg grunnet smal veg og bratt stigning, men ønsker et nytt alternativ som er tilrettelagt for brannvesenets kjøretøy. Henviser til forebyggendeforskriften 5-5 atkomst for brannvesenet Vedlegg fra MHBR datert Vedlegg 2 9

10 Renovasjon vil bli krevende for beboerne som ved bruk av dagens regulerte avkjøring vil måtte trille avfallsdunker helt ut i Søbakkvegen for at renovasjonsbilen skal hente avfall. Alternativt at renovasjonsbilen kjører og snur inne på området og henter avfall. Dette er ingen god løsning. Det er vesentlig å ta med i betraktningen at gjeldende reguleringsplan er utarbeidet for ca. 30 år siden, med utgangspunkt i ett helt annet utbyggingsmønster enn vi har i dag. Eiendommen ble da vurdert som en eneboligtomt og vil nå bli planlagt som eiendom med flermannsbolig. Målsettingen med å gjøre Søbakkvegen avkjørselsfri er heller ikke blitt gjennomført, det er i dag avkjøring til hver enkelt bolig for hele strekningen mellom planområdet og Strandbygds vegen. Vedlegg fra Arealtek datert , vedlegg nr. 1 Frisiktsoner er regulert inn i planen og fremgår således av denne, sonene skal ivareta trafikksikkerheten i utkjøringen fra planområdet over gang og sykkelveg. 9. Konsekvenser av planforslaget ROS analyse Konsekvenser i.hht. overordnet planer og mål: Planforslaget er i samsvar med formål i kommuneplanen og medfører ingen endringer i forhold til denne. Fylkesmannens sjekkliste for kommunale areal, - regulerings - og bebyggelsesplaner er brukt og ligger som vedlegg 3 til denne beskrivelsen. 10

11 10. Konsekvenser for natur og miljø Automatisk freda kulturminner: Fylkeskommunen har i forbindelse med varsel av oppstart planarbeider gitt tilbakemelding i brev datert Vedr. kulturvernfaglige forhold er det ikke opplysninger i arkivet om automatisk freda kulturminner på den aktuelle tomta. Tiltaket er av begrenset karakter og det er vurdert at det ikke er nødvendig med befaring i saken. Naturmangfold: Vurdering er på grunnlag av Naturmangfoldloven Området ligger på en liten høyde med gode solforhold, lokalklima beskrives som typisk innlandsklima preget av tørr luft, kalde snørike vinter og begrenset med års nedbør. Området ligger ca. 192 m.o.h. Planområdet er i dag bestående av noe hage rundt bolighus, ellers stedegen vegetasjon preget av gran og furuskog med skogbunn, det er nylig foretatt noe hogst på eiendommen. Grunnforhold under vegetasjonsdekket består av mold og torv over morenemasser. Det er ikke registrert truede/prioriterte eller viktige arter eller naturtyper hit. Rødliste i området. Endringen i bruk av arealer vil ikke føre til at arter og bestander trues eller utryddes. Kilde: Artsdatabanken Elverum kommune web kart, naturmangfold (basert på Direktoratet for naturforvaltning og NINA) Miljøstatus.no 11. Konsekvenser for barn og unge På bakgrunn av befaringer i området kan en fastslå at planområdet i dag ikke omfatter eksisterende lekeplasser eller andre naturlige friområder for barn og unge. I forbindelse med utbygging av området etableres gode uteoppholdsareal i form av felles hage og grøntareal innenfor planområdet. For de større barna er skogen nært beliggende til planområdet, i tillegg finnes lekeplass og fotballbane ved Søbakken barneskole som er lokalisert ca. 500 meter unna. 11

12 Vesletjernet og Sagtjernet ligger begge ca. 200 m. fra planområdet, til vesletjernet er det regulert inn adkomst i inntilliggende plan. Disse tjernene representerer bade-, og rekreasjonsmuligheter for både barn og voksne. Det er i dag gang og sykkelvei mellom planområdet, skolen og Sagtjernet, her er det fint for de mellomstore barna og sykle, bruke sparksykkel o.l. Gang og sykkelveg er i tråd med Trafikksikkerhetsplan for Elverum kommune Uteoppholdsareal Det legges opp til MUA på 100m 2 pr. boenhet innenfor planområdet. Vurdering er gjort med bakgrunn i datablad fra byggforskserien: Tema planlegging mai 2012 blad Databladet angir et gjennomsnitt av utnyttelse i reguleringsplaner godkjent i perioden , tabell 73 viser at for frittliggende lavblokk i 2-3 etasjer er det i gjennomsnitt 4-10 boliger pr. dekar, vanlig % BYA = % Boligtype Bolig per dekar Vanlig %-BYA Vanlig %-TU Fritidsboliger, hytter 0,10 2,0 3 4 % 3 5 % Åpen blandet bebyggelse, 0,20 0, % 3 15 % småbruk og boliger 1 1½ etasje Spredt småhusbebyggelse 0,80 1, % % 1½ 2 etasjer Eneboligbebyggelse, tett, 1 etasje + kjeller 1,2 2, % % Kjedehus 2 etasjer og 2 etasjer + kjeller 1,9 2, % % Rekkehus 2 etasjer 2,3 2, % % Terrassehus 3 4 etasjer 3,8 5,0 35 % Frittliggende lavblokk 4, % % 2 3 etasjer Blokker 3 5 etasjer 5, % % Sammenbygde bygårder 4 5 etasjer Tabell 73, SINTEF Byggforsk Eksempler på prosjekter Hafjell hyttefelt, Øyer Sodefjell hyttefelt, Kristiansand Larsgården, Ålesund Aure, Sykkylven Råholt, Eidsvoll Sogn Hageby, Oslo Sjømannsbyen, Tromsø Brattvollsheia, Kristiansand Kyrkevollen, Sandnes Larsgården, Ålesund Songeheia, Arendal Bo-i-nord, Tromsø Anna Eidesgate, Tromsø Gydas vei, Oppegård Giskehagen, Oslo Pauline Halls vei, Oppegård Krags vei 10, Oslo Stakkevollan, Tromsø Øvre Åsgård, Tromsø Teoretisk eksempel, Byplankostnader Håpet, Tromsø Prestenggata, Tromsø Olsens Enke, Oslo 7, % % Den eldre bebyggelsen på Grünerløkka i Oslo Tema Felles og private utearealer A Vedrørende felles og private utearealer er SINTEF Byggforsk datablad Planløsning A lagt til grunn for vurdering av størrelsen på disse, her vises i «eksempler 12

13 fra god praksis» at for frittliggende blokker med inntil 5 boliger pr. dekar har disse felles uteoppholdsareal på 80 m 2 / pr. bolig. MUA på 100m 2 pr. boenhet vil ligge innenfor anbefalte rammer iht. dette databladet. Arealdisponering som følger: Tomteareal 30/ ,3 m 2 Tomteareal 24/ ,2 m 2 Sum planområde 2137,5 m 2 Boliger BYA 377,3 m 2 Boder 48 m 2 Kjøreareal, parkering 403 m 2 Uteoppholdsareal 1309,2 m 2 Uteoppholdsareal pr. enhet 164,0 m Trafikksikkerhet Fartsgrensen på Søbakkvegen veg forbi planområdet er i dag 50 Km/t. Kapasiteten på vegen vil være god nok for å ivareta adkomst til ny bebyggelse. Utbyggingen er ikke av en slik størrelse at den vil gi konsekvenser for trafikale forhold på riksveg 25 Planområdet ligger i et ikke ulykkesbelastet område. Ved henting av søppel og levering av post inne på planområdet legges det til rette for at søppelbil kan stoppe i vegen og hente søppel, post planlegges i forbindelse med bolig, her er det plass for å snu med bil for postbud. 14. Flom Planområdet ligger ikke innenfor fareområde flom, dette er vurdert ut fra Flomsonekart fra NVE for Elverum Nord, 200 års flom. Dato på kart Tilgjengelighet Planområdet har sentral beliggenhet i forhold til Elverum sentrum, dagligvarebutikk, skole og barnehage. Det er ringbussforbindelse med bussholdeplass ca. 400 meter fra planområdet. 16. Skoler og barnehager Planområdet sokner til Søbakken Barneskole her er det skole for 1-7 trinn og SFO ordning, Elverum Ungdomsskole med skole for 8-10 trinn, Det er flere barnehager i nærområdet. 13

14 17. Støy Det er avsatt område for støyskjerming mot Søbakkvegen i sør, dette er en større samleveg i forbindelse med eksisterende byggeområder. Det foreligger trafikktall fra Statens Vegvesen, telling foretatt i 1995, ÅDT 3000 kjøretøy/døgn, tallene er hentet fra Vestre del av Søbakkvegen. Det antas at trafikken er noe høyere i vestre del enn i østre del av Søbakkvegen, men med tanke på at det har vært mye utbygging i østre del siden 1995 og at tallene er 18 år gamle legges disse tallene til grunn. Oppdatert med en årlig trafikkøkning på 2 % vil dagens ÅDT være En trafikkprognose 10 år frem i tid, med antatt 2 % årlig trafikkøkning kan det bli følgende trafikkmengde på Søbakkvegen i 2023: ÅDT = 5224 kjøretøy/døgn. En videreføring av støyskjermingen som er bygget i forbindelse med eksisterende boligbebyggelse på samme side av vegen vil både dekke dagens myndighetskrav, videreføre det estetiske uttrykket og gi en helhet på støyskjermingen. Som støyskjerming ved den regulerte boligen langs Søbakkvegen benyttes kombinasjon av voll og skjerm, 0,5 meter voll og 1 meter skjerm. Lav skjermhøyde gir mindre refleksjon av støy til motsatt side av vegen. Konklusjon etter støyvurdering utført av Berg Knudsen AS er som følger: Det er avsatt areal i reguleringsplanen til støyskjerm, og bygging av denne ligger som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene til planen, ved byggesøknad må det dokumenteres at bygninger tilfredsstiller krav i forhold til støy. 18. Samfunnsmessige konsekvenser 14

15 Planens hensikt er i tråd med kommuneplan i Elverum kommune, samfunnsdelen. Denne sier bl.a. at Elverum skal ha fokus på vekst og utvikling med et miljøvennlig og arealeffektivt utbyggingsmønster. En av hovedmålsettingene er at befolkningsveksten skal være 1 % pr. år, dette vil også kreve at det blir tilrettelagt nye arealer for bygging av boliger. Nasjonale føringer for fremtidig arealbruk, legger også vekt på de samme punkter, arealeffektiv og miljøvennlig utbygging, dette er i senere plansaker påpekt av Fylkesmannen i Hedmark. Planområdet har sykkelavstand til sentrum, og vil være et boligområde med redusert transportbehov. Områdets beliggenhet er svært attraktiv både i forhold til sentrum, nærbutikk, skole/barnehage/sfo, friarealer i Stavåsen, Sagtjernet og Vesletjernet. Utearealene vil være gode, og det vil i dette området ligge til rette for et godt bomiljø. 19. Områdets bebyggelse og struktur Planområdet er i dag bebygget med bolighus og tilhørende uthus. Det er foretatt noe hogst, men det gjenstår fortsatt mye vegetasjon på eiendommen. Ny planlagt bebyggelse vil medføre endringer i forhold til dette. Området vil bli avskoget, det planlegges en rekke av garasjer ved grense mot øst, denne deles opp i 4 mindre enheter for å løse opp og få inn lys mellom enhetene slik at disse virker mindre dominerende samtidig som de vil tjene som en skjerming for naboer i øst slik for direkte innsyn til sine uteplasser. Det er planlagt en rekke av 8 mindre boder i grense mot nord, dette vil være med å danne et fint tun som vil gi en skjermet og fin uteplass for beboerne samtidig som det vil gi skjerming for nabo i nord mot innsyn på eiendommer begge veier. Det er under planprosessen gjort en vurdering på evt. å legge innkjøringen langs grense mot øst, denne løsningen ble lagt bort da den vil føre til trafikkbelastning og være en dårlig løsning for naboer. 15

16 Vedlegg snitt planområde, høyder 1 16

17 Vedlegg utomhusplan 20. Økonomiske konsekvenser Ingen kjente økonomiske konsekvenser som en følge av planforslaget utover grunninvesteringer som ikke anses som en del av økonomiske konsekvenser. 21. Fremdrift Det tas sikte på å igangsette opparbeidelse av infrastruktur våren Medvirkning Planprosessen har sikret medvirkning under utarbeidelsen ved aktive tiltak: Oppstartsmøte med Elverum kommune Plandialog 17

18 Befaring av planområdet med representanter fra Elverum kommune, planavdeling og kommunalteknikk Annonsert oppstart av planarbeider i Østlendingen Varsling av offentlige etater og berørte naboer Befaring med Midt Hedmark Brann- og redningsvesen IKS Kommentert liste over innkomne merknader Merknader etter varsling i aviser: Det har ved fristens utløp ikke kommet innspill/ merknader til planarbeidet. 24. Merknader etter varsling ved brev til offentlige instanser Det har ved fristens utløp kommet inn følgende merknader: Vedlegg 4: Statens vegvesen brev av Ingen merknader til planarbeidet, forbeholder seg muligheten til å komme med uttalelse i forbindelse med høring. Kommentar: ingen spesielle punkter å ivareta i planprosessen. Vedlegg 5: Fylkesmannen i Hedmark brev av Viser til og understreker gjeldende lovverk. Ingen merknader til planarbeidet, forbeholder seg muligheten til å komme med uttalelse i forbindelse med høring. Kommentar: ingen spesielle punkter å ivareta i planprosessen. Vedlegg 6: NVE i mail av , understreker at det må vurderes sikkerhet mot flom i forhold til krav i TEK Kommentar: sikkerhet ved flom vurdert og beskrevet i planbeskrivelsen. 18

19 Vedlegg 7: Hedmark Fylkeskommune, brev av Forutsetter god utforming og hensiktsmessig tilgang på uteområder. Vedr. Automatisk fredede kulturminner er det ikke opplysninger i arkivet om slike. Ikke nødvendig med befaring av området. Kommentar: Vedr. uteområder, det er utarbeidet utomhusplan samt snitt med høyder og plassering for planområdet, uteområder er omtalt i eget punkt i planbeskrivelsen. Vedr. automatisk freda kulturminner, punktet er lagt inn som eget punkt i reguleringsbestemmelser for planområdet. 25. Merknader etter varsling ved brev til naboer Det har ved fristens utløp kommet inn følgende merknader: Vedlegg 8: Alexander Lübbe, mail , spørsmål om byggestart, høyder og solforhold. Vedlegg 9: Espen Bryhn, mail , spørsmål om boenheter, grenser, avkjøring og detaljer rundt planen. Motsetter seg reguleringsplanen. Vedlegg 10: Thomas Grønbekk og Britt Annette Bakken, mail , spørsmål om avkjøring og adkomst, detaljer rundt bolig og garasje, takkonstruksjoner. Motsetter seg reguleringsplanen. Alle naboer har fått tilbakemelding på sine innspill, svar på spørsmål, info om oppstart av reguleringsarbeider, info om videre saksgang og høring med mulighet for uttalelse. 26. Andre vedlegg Vedlegg 1 Vedlegg 2 Vedlegg 3 Notat Arealtek, , avkjøring MHBR , tilgjengelighet ved brann Sjekkliste ROS analyse 19