Vammaveien 129, gnr/bnr 55/8

Transkript

1 Forslag til detaljregulering iht. pbl 12-3 PLANBESKRIVELSE Vammaveien 129, gnr/bnr 55/8 Plan-ID: Dato:

2 Revideringer i perioden etter første gangs behandling av plandokumentene. Planbeskrivelsen innsendt første gang dato: Dato: Revidering består av: Utført av: 2

3 Innhold 1. SAMMENDRAG Innledning Bakgrunn Beliggenhet Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Planprosessen Planstatus og rammebetingelser Kommuneplan Gjeldende reguleringsplaner Fylkesplan Statlige bestemmelser og føringer Beskrivelse av planområdet Avgrensing og størrelse Arealbruk Bebyggelse og anlegg Landskap SOL Skygge Grunnforhold Naturforhold Kulturminner og historiske anlegg Trafikale forhold Teknisk infrastruktur Nærområdet Beskrivelse av planforslaget Planforutsetninger Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Trafikkløsning Uteoppholdsarealer Tilknytning til teknisk infrastruktur Avfallshenting og varelevering Rekkefølgebestemmelser ALTERNATIVER TIL PLANFORSLAGET Tidsplan for gjennomføring FORURENSNING Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Befolkningens helse Virkninger av planforslaget Overordnete planer Stedets karakter landskap, byform og estetikk Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Rekreasjon, friluftsliv og barns interesser Sosial infrastruktur (Skole, barnehage, bo- / pleietilbud) Universell utforming og tilgjengelighet ROS-ANALYSE Teknisk infrastruktur Konsekvenser for næringsinteresser Virkninger av planforslaget for berørte eiendommer Vedlegg

4 1. SAMMENDRAG Formålet med planen er å legge til rette for å bygge 5 mindre boliger på tomta. Tomta er på 2,3 dekar. Det er laget illustrasjonsplan for hvordan man ser for seg løsning for bebyggelsen med parkering og grønnstruktur. Det er ikke krav om utarbeidelse av konsekvensutredning. Det er utarbeidet ROS-analyse, støyrapport og gjennomført en vurdering av stabilitetsforhold med geotekniker. Det er lagt inn løsninger for uteopphold og lekearealer. Planbeskrivelsen tar opp relevante temaer knyttet til planen. Reguleringskart viser hvordan området kan disponeres for framtiden. Tilhørende reguleringsbestemmelser setter de nødvendige rammer og krav til hvordan området skal utnyttes og brukes for framtiden. 2. INNLEDNING 2.1 BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av landskapsarkitekt mnla Nils Skaarer som forslagsstiller, på vegne av Ing S Heller AS som utbygger og oppdragsgiver. Det regulerte området består av en boligtomt med påstående bolig satt opp på 1800-tallet. I tillegg finnes en falleferdig låve/uthus som er satt opp seinere. Boligen har i dag en standard som gjør at rivning er mer fornuftig enn restaurering. Tomta har vegetasjon fra eksisterende hage som ikke har blitt skjøttet mye de siste årene. Det står bla noen gamle store bjørker på tomta. Hensikten med planarbeidet er å «blåse liv i» en boligtomt med å bygge 5 små boligenheter. Dette i tråd med ønske om fortetting i sentrumsnære områder. 2.2 BELIGGENHET Boligtomta ligger inne i et eksisterende boligområde med i hovedsak eneboliger. Hele nærområdet er opparbeidet med hager og ble utbygd på 1950-/60-tallet. Planområdet ligger med gangavstand til Askim sentrum, med infrastruktur for kollektivtransport, skoler, barnehage, kjøpesentre mv. 4

5 Oversiktskart som viser planområdet skravert. 2.3 FORHOLDET TIL FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget kommer ikke inn under krav om konsekvensutredning. Til det er inngrepet for lite. 3. PLANPROSESSEN Oppstartmøte ble holdt i Askim kommune den Varsling om oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Smaalenenes Avis den , med utsending av brev til alle berørte naboer samt offentlige instanser. Frist for innspill var satt til Det har vært kontakt mellom Ing S Heller og naboene, for å informere om planene. Det har vært holdt to underveismøter med Askim kommune; den og

6 Det har kommet inn 5 uttalelser til forhåndskunngjøringen. Disse er gjengitt og kommentert i vedlegg. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 KOMMUNEPLAN I kommuneplan for er planområdet disponert til boligbebyggelse. Vammaveien som er hovedadkomst fram til planområdet, er på kommuneplanen vist som samlevei. Vammaveien er også merket som viktig gang- og sykkelforbindelse som går fra Vamma, gjennom sentrum og fram til Solbergfoss. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer er lagt til grunn for reguleringsplanen. Veiledende tetthet i nye byggeområder er 3 boliger pr dekar. For eksisterende boligområder ønskes fortetting. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist med ramme og er skravert. 6

7 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER En del av eiendommen langs Vammaveien inngår i reguleringsplanen «Gang-/sykkelvei fra Moen skole til Gjellestad», vedtatt , Plan-ID Arealet som inngår i planen er regulert til veiformål. Eiendommen grenser i sør inntil reguleringsplanen «E18 Eidsberg grense-glomma», vedtatt , Plan-ID Reguleringsplaner i området. 4.3 FYLKESPLAN Fylkesplan for Østfold mot 2050 er lagt til grunn for planarbeidet. Det stilles krav til flere forhold som er hensyntatt i planarbeidet. 4.4 STATLIGE BESTEMMELSER OG FØRINGER Statlige føringer som er nedfelt i Rikspolitiske retningslinjer er hensyntatt i planarbeidet. 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 5.1 AVGRENSING OG STØRRELSE Planområdet består av en tomt på 2346 m 2. Planområdet ligger inne i et eksisterende boligområde. Planområdet har Vammaveien som adkomst. 7

8 Kartutsnittet viser planområdet med naboeiendommer. 5.2 AREALBRUK Planområdet er i dag en boligtomt med en eldre enebolig og et falleferdig uthus. Eiendommen grenser på 3 sider inntil boligtomter med påstående eneboliger. Den siste siden ligger langs Vammaveien. 5.3 BEBYGGELSE OG ANLEGG Det er planlagt å bygge 5 boligenheter hvor hhv 2 og 3 er kjedet sammen, med en liten forskyvning mellom hver boligenhet. Løsningen får preg av småhusbebyggelse i 1,5 etasje. I reguleringsplankartet er sosikoden konsentrert småhusbebyggelse benyttet. Det er lagt opp til parkering dels i kjeller og dels på bakkeplan. Det er satt av plass med tanke på uteopphold og skjerming med vegetasjon. Mot Vammaveien og FV 115 er det forutsatt støydempende tiltak som er anvist i støyrapport og lagt inn i planbestemmelsene. Det er kun behov for enkle bygningsmessige tiltak. Lekeplassen er plassert sentralt i uteområdet. Her er de beste solforholdene og lekeplassen er lite støyutsatt. 5.4 LANDSKAP Planområdet ligger på et større platå med veletablerte boliger og tilhørende hager. Utenfor boligområdet faller terrenget ned mot FV 115. FV 115 og trasé for E18 har ganske bratte ravineskråninger. Det ligger et mindre skogområde mellom planområdet og FV 115. Lokalklimaet påvirkes i stor grad av godt beplantede naboeiendommer som gjør at vinden dempes godt til tross for ganske høyt og frittliggende planområde. Ortofoto på neste side viser nærområdet til planområdet: 8

9 Ortofoto Sol/Skygge 5.5 SOL SKYGGE / STØY Solforholdene for boligenhetene er gode. Alle boligene får sol inn fra syd, men aller best blir solforholdene mot vest. Boligene er slik plassert og er så lave at det blir lite skygge av byggene inne på planområdet. For naboene blir det litt skygge-virkning, men forholdene blir ikke vesentlig dårligere etter bygging av boligene i forhold til i dag. Sol-skygge-kart vises på neste side. Støy Konklusjonen i støyrapporten sier at fasadene både mot Vammaveien og FV 115 bør på grunn av sin plassering i grenseområde for skjermingstiltak utformes med omtanke på god støydemping, som fri for ventilasjonsåpninger, åpne vinduer på soverom og med lite vindusareal, alternativt med spesial-støyvindu. Dette for å sikre en høy grad av komfort, samtidig frarådes det å plassere uteplasser på disse fasadene. 9

10 Sol/skygge kart kl ved vårjevndøgn og høstjevndøgn. 5.6 GRUNNFORHOLD Planområdet ligger på en flate av leire med eneboliger i hele området. Grunnforholdene består av leire med tørrskorpe øverst. Det er foretatt en vurdering av grunnforholdene av geoteknisk konsulent. (Per Øivind Fredheim, rådgivende ingeniør). Tidligere undersøkelser viser at leiren er middels fast og lite til middels sensitiv. Kvikkleire er ikke påtruffet. Konklusjon er at forholdene er forbedret ved at veibanen i bunn er hevet. Rapporten avsluttes med: Stabiliteten i dag kan således karakteriseres som tilfredsstillende med god margin, og den planlagte utbyggingen vil ikke påvirke forholdene i nevneverdig grad Det er ingen forurensing i grunnen i det aktuelle området. 5.7 NATURFORHOLD Det er en noe overvokst hage på planområdet i dag. Tre større bjørker vil bli fjernet. Disse bjørkene er såpass gamle at de ikke kunne stå i så mange år til og de ville kunne vært en fare med tanke på at de kan velte under storm. En furu fra den gamle hagen vil bli stående. Dette er tatt med i plankartet og planbestemmelsene. 10

11 5.8 KULTURMINNER OG HISTORISKE ANLEGG Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. 5.9 TRAFIKALE FORHOLD Kjøreadkomst er Vammaveien. Denne veien er definert som samlevei i kommuneplanen. Veien har i dag lav trafikkmengde og blir kun brukt som vei for boliger og skole knyttet til veien. Det er opparbeidet fortau langs Vammaveien, på motsatt side av planområdet. For Vammaveien er ÅDT(2013) =1300 kjt., målt høsten Framskrevet til 2024 med 1% årlig økning blir trafikktallene her, ÅDT(2014)= Fartsgrensen i Vammaveien er 30 km/t, og det er etablert fysiske fartsdempende tiltak. Gjennomsnittshastigheten ved målepunktet er 28 km/t. (Utdrag fra vedlagt støyrapport). I plankartet er det ved beregning av sikttrekant brukt 30/40 km/t som dimensjonerende hastighet og ÅDT >500 som dimensjonerende trafikkmengde. Vammaveien inngår i et overordnet turveisystem for Askim, med forbindelse gjennom sentrum til landskapet i syd og nord i kommunen. Det er gode forhold for syklende og gående. Det er ikke kjent om det har vært ulykker knyttet til denne veien TEKNISK INFRASTRUKTUR Det er vanlig strømforsyning fram til dagens bolig. I følge Fortum Distribution AS ligger det høyspent langs Vammaveien på motsatt side av regulert område. Nettstasjon ligger vis a vis regulert område på vestsiden av Vammaveien 129. Det er derfor ikke satt av plass til egen nettstasjon i det regulerte området. Hvis det senere oppstår behov for det kan dette gjøres i ytterkant av det regulerte området. Kartutsnitt fra Fortum: (Blå strek lavspent, rød høyspent, trafo rød boks) Høyspent, lavspent og trafo slik anlegg er i dag. 11

12 Når det gjelder vann og avløp finnes det løsninger i området som enten kan kobles til lokalt, eller man må koble seg til lengre fra planområdet. Utsnitt av ledningskartet NÆROMRÅDET Det finnes et etablert boligområde rundt planområdet med allerede fungerende sosial infrastruktur. Det er kort vei til offentlig og privat service. Skoler og barnehager finnes i nærheten. 6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 PLANFORUTSETNINGER Det legges til rette for å bygge ut planområdet med 5 boligenheter. Det trengs noen enkle tiltak for å sikre at støyforholdene blir bedret. Når det gjelder geoteknikk, landskap og stedets karakter er dette avklart. 12

13 6.2 PLANLAGT AREALBRUK Reguleringsformål 12-5, Nr.1 Bebyggelse og anlegg Konsentrert småhusbebyggelse (BK) 1518 m 2 Felles gårdsplass (f_gp) 651 m 2 Felles lekeplass (f_lek) 100 m 2 Felles garasjeanlegg (f_bg) 67 m 2 Felles renovasjon (f_ra) 9 m 2 Totalt areal 2345 m 2 13

14 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Det er utarbeidet illustrasjonsplan for planområdet: Illustrasjonsplan for boligområdet. Mønehøyde på boligene er i reguleringsbestemmelsene satt til maksimalt 7,5 meter. I den delen som har kjeller med garasje er mønehøyden maksimalt 10 meter. Gesimshøyden er henholdsvis 4 og 7 meter. Det er benyttet %BYA = 35%. Antall boliger er 5. På neste side er det tatt med snitt som viser terreng knyttet til garasje i underetasje. På område for felles garasjeanlegg er maksimal tillatt mønehøyde 5 meter og maksimal tillatt gesimshøyde 3 meter. Her er det benyttet %BYA = 100% 14

15 To snitt som viser forhold knyttet til garasje i underetasje. 6.4 TRAFIKKLØSNING Planområdet har adkomst fra Vammaveien nordvest på eiendommen. Veibredden for adkomst er 5 meter. For å komme ned til parkering i kjeller er stigning ca 1:20. På tomta er det 4 bilparkeringsplasser. I kjeller er det 3 garasjeplasser. På bakkeplan er det 2 garasjeplasser. Til sammen er det 5 garasjeplasser og 4 parkeringsplasser på bakkeplan. Fra området kommer man rett ut på gang- og sykkelveien som går langs Vammaveien. 6.5 UTEOPPHOLDSAREALER Det er satt av 100 m 2 felles lekeareal sentralt i tunet. Lekearealet egner seg for de minste barna, men kan også fungere som felles samlingsplass for alle boligene. Minstekravet i kommuneplanens arealdel for felles lekeareal er 100 m 2. Området ligger solrikt til og er ikke utsatt for trafikkstøy over tillatt støyverdi. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA), unntatt lekeareal, er 45 m² pr bolig. Uteoppholdsarealene vil kunne dekkes opp i tilknytning til den enkelte boligenhet, på arealer som ligger utenfor gul sone i støyrapporten. Arealer for uteopphold og lek skal ha en solrik beliggenhet og ha sol på minst 50% av arealet ved jevndøgn (21.mars og 23. sept.) kl Areal brattere enn 1:5 eller smalere enn 5 meter skal ikke regnes inn som en del av arealet. Områdene skal ikke være utsatt for støy over 55 Lden. 15

16 Ett tre som står i dagens hage vil bli tatt vare på og brukt i det framtidige anlegget. Ellers blir området plantet til med skjermvegetasjon. Hele området er utformet med tanke på universell utforming. 6.6 TILKNYTNING TIL TEKNISK INFRASTRUKTUR Når det gjelder vann og avløp er detaljer ikke avklart. Man kan koble seg til dagens ledningsnett eller det må oppgraderes noe for å fungere optimalt for både eksisterende og nye boliger. Overvann vil som hovedregel bli løst med lokal infiltrasjon og ført til terreng. El-tilknytning er beskrevet under pkt. 5.10, side AVFALLSHENTING OG VARELEVERING Avfallshåndtering vil skje med kommunal renovasjon med de løsninger som kommunen til en hver tid benytter. Det er satt av plass på reguleringsplan til renovasjon. 6.8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser når det gjelder opparbeiding av lekeplass sentralt i det nye boligområdet og støytiltak. 6.9 ALTERNATIVER TIL PLANFORSLAGET Det er utarbeidet mange ulike skisser med tanke på en optimal plassering av boligene og best mulig utnytting av tomta. Valgt plassering er funnet å gi den beste løsningen TIDSPLAN FOR GJENNOMFØRING Man ser for seg å starte bygging av boliger etter at reguleringsplanen er vedtatt av bystyret og når søknad om igangsettingstillatelse er gitt FORURENSNING Det vil ikke skje noen utslipp til grunn eller grunnvann. Når det gjelder klimagasser vil dette avhenge av løsninger som velges for oppvarming av boligene. Med best tilgjengelig teknologi og godt isolerte boliger vil utslippene bli lave TRANSPORTBEHOV, ENERGIFORBRUK OG ENERGILØSNINGER Planområdet med framtidige boliger ligger i gangavstand til alle sentrumsfunksjoner i Askim og bør være et meget godt utgangspunkt for redusert bilbruk. 16

17 6.13 BEFOLKNINGENS HELSE Med nær beliggenhet til Askim sentrum bør det ligge til rette for å unngå bilbruk og kunne benytte sykkel og beina. Det er gode muligheter for turgåing da Vammaveien inngår i et overordnet turveisystem for Askim. 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 7.1 OVERORDNETE PLANER Det er ingen avvik i forhold til overordnede planer. 7.2 STEDETS KARAKTER LANDSKAP, BYFORM OG ESTETIKK Man beholder samme formål i området som tidligere, men bygger en mer konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet tåler godt denne litt mer konsentrerte boligutbyggingen. 7.3 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN Konsekvensen i denne sammenheng er at en veletablert og noe overgrodd hage blir borte. En slik hage har et biologisk mangfold som går tapt, med det er ingen viktige arter eller økologiske forhold som blir vesentlig endret. Når ny hage etableres vil i noen grad det biologiske mangfoldet vende tilbake. Det største tapet er de store bjørketrærne som har et stort biologisk mangfold i kronene sine. 7.4 REKREASJON, FRILUFTSLIV OG BARNS INTERESSER Muligheter for rekreasjon og friluftsliv vil ikke bli endret ved planforslaget. Barnas interesser blir heller ikke berørt negativt. 7.5 SOSIAL INFRASTRUKTUR (SKOLE, BARNEHAGE, BO- / PLEIETILBUD) Kapasitetsbehov for plasser til barn i barnehage og på skole vil kunne endres etter hvilke beboere som flytter inn, men det er få boligenheter og området ligger i nærheten av flere skoler og barnehager. 7.6 UNIVERSELL UTFORMING OG TILGJENGELIGHET Det blir ingen endring på universell tilgjengelighet for omkringliggende område. Innenfor planområdet er det lagt til rette for universell tilgjengelighet. 7.7 ROS-ANALYSE Det er lagd en egen ROS-analyse som er tatt med som vedlegg. 17

18 7.8 TEKNISK INFRASTRUKTUR Når det gjelder el vil det kreves en viss oppgradering i området for å dekke inn behovet for energi til boligene i planforslaget. Vann og avløpsnett finnes i området fra tidligere. Her vil det sannsynligvis bli behov for noe oppgradering for å få nok kapasitet for boligene i planforslaget. 7.9 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Det får ingen negative konsekvenser for næringsinteresser VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET FOR BERØRTE EIENDOMMER For berørte nabo-eiendommer vil det få små konsekvenser. De nye boligene vil gi mindre skygge enn trær som er på tomta i dag. 5 boenheter genererer noe mer trafikk til området enn i dag. 8. VEDLEGG Vedlegg 1: Kort sammendrag av innspillene og redegjørelse for hvordan disse er vektlagt i planforslaget. Vedlegg 2: Beregning av støy fra FV 115 og Vammaveien ved Vammaveien 129, i Askim kommune Vedlegg 3: Vurdering av stabilitetsforhold ved Vammaveien 129 Vedlegg 4: ROS-analyse 18