NLI Eiendomsinvest AS. Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

Transkript

1 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

2 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

3 NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2010 Virksomhetens art og hvor den drives NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. I tillegg eier selskapet 25 % av Raufoss Næringspark ANS. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden 1. desember desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i eiendomsverdi, består av både finansielle eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer samt operasjonelle eiendommer som krever aktivt eierskap. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått mandat avtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. I forbindelse med syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest AS avtale om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management. Som følge av Paretos kjøp av Orkla Finans høsten 2010, inngikk NLI Eiendomsinvest AS ny avtale om forretningsførsel med Pareto Business Management AS og rådgivningsavtale med Pareto Project Finance AS med virkning fra 1. januar Oppdragsansvarlig i Pareto Business Management AS, Christian Stray, innehar rollen som selskapets daglige leder. Det har i 2010 vært lav omsetning av selskapets aksjer i annenhåndsmarkedet. Paretos oppkjøp av Orkla Finans forventes å skape økt omsetning i selskapets aksjer. Dette som følge av at NLI Eiendomsinvest AS får økt nærhet til Pareto-systemet som har et aktivt annenhåndsmarked for selskaper som forvaltes av Pareto Business Management AS. Forvaltningen av selskapets eiendommer i Bergen og på Forus ivaretas av eiendommenes tidligere eiere/eiendomsforvaltere. Dette for å ivareta kontinuitet og lokal forankring i den videre forvaltningen. For å sikre at forvalterne og selskapet arbeider mot felles mål er forvalter av Bergen-porteføljen minoritetsaksjonærer i eiendomsporteføljen som de forvalter, mens forvalter av Forus-porteføljen har garantert at delporteføljen genererer en årlig minimumsleie frem til desember Øvrige eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller av leietakerne selv (bare house-avtaler). Eiendommene Selskapene som NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i, har en samlet eiendomsmasse på omlag kvm fordelt på 38 eiendommer (Raufoss Næringspark vurderes som én eiendom), og med totalt ca 200 leietakere. Vektet for NLI Eiendomsinvest AS sine eierandeler i selskapene utgjør konsernets eiendomsmasse omlag kvm og ca 140 leietakere. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2010 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på i overkant av 6 år. Eiendommene ble kjøpt til en vektet netto yield på eiendom på 6,72 %. Vektet for nåverdien av fremtidige lavere avskrivninger som følge av selskapskjøp er vektet netto kjøpsyield for investeringene 6,93 %. Eiendommene er i all hovedsak fullt utleid. Kun kvm står ledige per 31. desember Ledigheten fordeler seg med kvm i Norge og kvm i Sverige. Arealet inkluderer ikke eventuell ledighet i Raufoss Næringspark. NLI Eiendomsinvest AS har imidlertid det siste året fått varsel om at enkelte større leietakere, som i dag samlet leier ca kvm, ikke ønsker å forlenge leieavtalene når disse utløper i Selskapet ser så ledes muligheten for at ledigheten i porteføljen i løpet av 2011 vi øke til om lag kvm. Ledigheten forventes først og fremst å øke i delporteføljene i Halden, Forus og Bergen. Tidligere eier av eiendomsporteføljen på Forus har avgitt leiegaranti med 10 års varighet frem til desember 2016, noe som sikrer konsernet stabile leieinntekter fra denne delporteføljen til tross for økt ledighet. Selskapets eksterne forvaltere har i 2010 rapportert om normal drift i eiendommene, både teknisk og i forhold til eien dommenes leietakere. Det arbeides med å implementere energi merkeforskriften for selskapets eiendommer og tekniske installasjoner. Foruten pågående prosjekter i Raufoss Næringspark, eien - dommen i Västerås og Mindeporten i Bergen, har det i 2010 ikke vært arbeidet med større prosjekter av betydning i eiendomsporteføljen. Prosjektene i Västerås omfatter både byggteknisk og kommersielle forhold. Hovedprosjektet er dog knyttet til reforhandling av viktige leieavtaler i eiendommen. Reguleringsarbeidet av Mindeporten er noe forsinket som følge av overordnede kommunale områdeplaner. Endelig reguleringsplan forventes først å foreligge i Samlet vil prosjektene kunne kreve invester inger i størrelsesorden NOK mill i NLI Eiendomsinvest AS har i løpet av 2010 gjennomført en kvalitetskontroll av forvaltningen av selskapets delporteføljer i Bergen, Halden og Forus. Kontrollen var nyttig da den avdekket forbedringspotensiale ved den byggtekniske og økonomiske/ administrative forvaltningen. NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2010 det heleide datterselskapet Fabrikkveien 11 AS med basis i netto eiendomsverdi på NOK 29,5 mill. Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS i november 2010 Svinesund veien 80 II AS med basis i netto eiendomsverdi på NOK 37,3 mill til tidligere eier av porteføljen, C-G Holding AS. Salget inngikk i en transaksjon mellom partene som også omfattet salg av deler av tomten i Svinesundveien 336, kjøp av 25 % andel i NLI Halden AS samt terminering av leiegaranti i Svinesundveien 336 og forvaltningsavtale med Aktøren AS. Transaksjonene ble gjennom ført med et samlet nettoproveny på NOK 16,6 mill i favør av NLI Eiendomsinvest AS. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

4 NLI Eiendomsinvests hovedmotiv for transaksjonene var først og fremst å bli 100 % eier av Halden-porteføljen samt flytte eiendomsforvaltningen av Halden-porteføljen til en mer profesjonell forvalter på drift og utleie. Ny avtale om eiendomsforvaltning av Halden-porteføljen er inngått med John Holm Næringseiendom AS. NLI Eiendomsinvest AS inngikk i mars 2011 avtale om salg av deler av tomten i Treskeveien 5 7 i Stavanger tilhørende Revheim Eiendom AS for NOK 20,0 mill. med overtagelse og oppgjør 15. juni Salget forventes å gi selskapet en regnskapsmessig gevinst på ca NOK 17,0 mill i Verdivurdering per Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2010 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen for Akershus Eiendom AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer mens Savills og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS per 31. desember 2010 ble også vurdert av Akershus Eiendom AS. De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer de siste 12 måneder har økt med 1,0 % i verdi, fordelt med en oppgang på 4,5 % for de svenske eien dommene og en marginal nedgang på 0,4 % for de norske/ danske eiendommene. Markert økning i SEK-kursen i samme periode har imidlertid ført til at de svenske eiendommene målt i NOK har økt med 10,0 % i verdi, noe som innebærer at eiendomsverdiene i NLI Eiendomsinvest AS per 31. desember 2010 mål i NOK er 2,6 % høyere enn for 12 måneder siden. De innhentede verdivurderingene tilsier et vektet verdifall på selskapets eiendomsportefølje siden oppkjøpstidspunktene målt i NOK på i underkant av 9 % (inklusiv aktiverte transaksjonskostnader). Konsernets egenkapital er per 31. desember 2010 NOK 654,8 mill, som er ca 18 % lavere enn ved etableringen av konsernet i Verdivurderingene er i all hovedsak lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per 31. desember Siden regnskaps messige nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2010 fra porteføljens samlede verdiendring i Netto nedskrivninger for 2010 beløper seg til NOK 23,5 mill som tilsvarer 0,8 % av eiendoms porteføljens regnskapsførte verdi. Redegjørelse for årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og 2010 er således selskapets tredje fulle driftsår som fullinvestert selskap. Selskapet har imidlertid avhendet to eiendommer det siste året, for en salgssum på til sammen NOK 66,8 mill. Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 269,9 mill (inklusiv gevinst ved salg av aksjer og eiendom med NOK 7,3 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 19,8 mill Tilsvarende tall for 2009 var henholdsvis NOK 265,0 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 65,2 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 2,3 mill og et resultat før skattekostnad på minus NOK 16,8 mill. Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2010 er henholdsvis NOK 22,9 mill og minus NOK 14,0 mill, hovedsakelig som følge av netto nedskrivninger for 2010 på NOK 23,5 mill som følge av verdinedgang for enkelte av selskapets eiendommer. Konsernets samlede driftskostnader i 2010 beløp seg til NOK 138,1 mill, hvorav NOK 23,5 mill skyldes netto nedskrivninger som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2010 bokført med NOK 65,9 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 47,4 mill. Justert for bruttoføring av Raufoss Næringsparks driftsselskap på ca NOK 3,4 mill (bokført som andre driftsinntekter), utgjør eierkostnader knyttet til eiendom 13,5 % av årets leieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 4,0 %. Det gir en samlet eierkostnadsprosent i 2010 på totalt 17,5 %. Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i ,1 %. Eierkostnader knyttet til selskap for 2010 ble NOK 3,2 mill høyere enn budsjettert, hvorav NOK 2,4 mill er relatert til resultatsplitt i forbindelse med salg av tomt i Svinesundveien 336. Konsernets finansnetto for 2010 er negativ med NOK 112,0 mill. Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd på NOK 1,7 mill, finansinntekter på NOK 1,2 mill, urealisert agio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 9,3 mill, andre finanskostnader på NOK 3,6 mill (hovedsakelig engangsbetaling av pantbrevsavgift for eiendommene i Sverige I - porteføljen) samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 120,6 mill. Til sammenligning beløp rentekostnader på selskapets låneportefølje seg til NOK 127,7 mill i NLI Eiendomsinvest AS har per 31. desember 2010 en egenkapitalandel på 41,6 %, mens konsernet har en egenkapitalandel på 21,3 %. Tilsvarende tall per 31. desember 2009 var henholdsvis 41,9 % og 20,9 %. Etter styrets oppfatning er egenkapitalens størrelse tilfredsstillende sett i forhold til selskapets virksomhet. Netto kontantstrøm for konsernet i 2010 var positiv med NOK 8,7 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2010 økte fra NOK 100,4 mill til NOK 109,1 mill. Lavere positiv kontant strøm enn i 2009 (NOK 23,7 mill) skyldes i all hovedsak at selskapet i august 2010 tilbakebetalte NOK 24 mill av innskutt egenkapital til selskapets aksjonærer. Samtidig ble NOK 200 mill overført fra innskutt egenkapital til opptjent egenkapital (annen egenkapital). Selskapet budsjetterer med en årlig fremtidig positiv kontantstrøm, forutsatt at ikke større investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser. Lavere låneutmåling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering av lån på til sammen NOK 751,6 mill som forfaller i løpet av 2012 vil belaste selskapets likviditet. Inntil det foreligger avklaring vedrørende forlengelse eller refinansiering av disse lånene vil selskapet avvente med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer. Styret er opptatt av at selskapet til en hver tid skal ha nødvendig likviditet til å møte selskapets løpende forpliktelser. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2010 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet eller konsernet. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

5 ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytte avtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Selskapets langsiktig gjeld per 31. desember 2010 var NOK 2,35 mrd. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 71,5 %, med en sikringsrente inklusiv 92 basispunkter margin på 5,74 %. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2010 en negativ markedsverdi på omlag NOK 84 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 3,15 %, mot 2,55 % per utgangen av Over året har imidlertid de korte rentene i gjennomsnitt ligget på nivå med de korte rentene i året Lavere finansieringskostnader i 2010 enn i 2009 skyldes således redusert langsiktig gjeld. I løpet av 2010 har selskapet betalt ordinære avdrag med NOK 71,4 mill og ekstraordinære nedbetalinger i forbindelse med salg på NOK 59,0 mill. Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 5,6 år. Lånelengden fordeler seg med vel 7,4 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 1,6 år for lån opptatt i svenske. I forhold til det norske lånemarkedet kjennetegnes det svenske lånemarkedet av generelt kortere lånelengder og høyere rentemarginer. Finansieringen av Sverige-porteføljene og deler av finansieringen knyttet til NLI Eiendomsinvests eierposisjon i Raufoss Næringspark på til sammen NOK 751,6 mill, har forfall i I samsvar med ekstern verdivurdering utgjør denne finansieringen ca 76 % av eiendommenes verdi per 31. desember Inntil det foreligger avklaring vedrørende forlengelse eller refinansi ering av lånene for Sverigeporteføljene og Raufoss Næringspark, vil selskapet avvente med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer. For øvrig vil lånemarginer knyttet til størstedelen av låneporteføljen forventningsvis bli oppjustert til markedsnivå i løpet av I tillegg er det knyttet usikkerhet til størrelsen på fremtidige investeringer i Västerås og i Raufoss Næringspark. NLI Eiendomsinvest AS svenske datterselskaper er fremmedfinansiert gjennom henholdsvis Deutsche Pfandbriefbank AG (tidligere Hypo Real Estate Bank International AG) og Swedbank. De svenske låneavtalene i Swedbank og Deutsche Pfandbriefbank AG har bestemmelser om at lånene til enhver tid ikke skal overstige henholdsvis 80 % og 85 % av eiendommenes markedsverdi (LTV-bestemmelser). Lånene har cash-sweep grenser på henholdsvis 78 % og 80 %. Cash-sweep innebærer at selskapet går i dialog med banken for å finne løsninger som reduserer bankens risiko, som oftest ved å foreta ekstraordinære nedbetalinger for å komme under cash-sweep grensen. Per 31. desember 2010 har lånet i Swedbank en LTV på 73,2 % og ligger således under cash-sweep grensen. Lånet i Deutsche Pfandbriefbank ligger imidlertid per 31. desember 2010 i cashsweep med en LTV på 80,8 %, men selskapet har tidligere inngått avtale med banken om ekstraordinære avdrag som innebærer at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under 80 % i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i 2011 vil redu sere lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet er eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleie grad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden NLI Eiendomsinvest AS hentet inn kapital høsten 2006 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer endret seg vesentlig, noe som ser ut til å gi en lavere løpende avkastning for aksjonærene i NLI Eiendomsinvest AS enn det som var forventet i informasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapitalinnkallingen. Lavere løpende avkastning skyldes først og fremst den senere tids økonomiske krises generelle påvirkning på eiendomsmarkedet både nasjonalt og globalt. Lavere utmåling og høyere marginer i bankene har naturlig nok også påvirket eiendomsmarkedet og eiendomsverdiene negativt. På den andre siden vil det lave rentenivået vi for tiden opplever dempe konsekvensene av lavkonjunkturen som verdensøkonomien fortsatt er preget av. Styret anser at NLI Eiendomsinvest AS profil mht lengde på leie avtaler og finansiering har gjort at selskapet har vært robust med hensyn til å bli påvirket av endringene i rammebetingelsene for næringseiendom som vi har opplevd de to siste årene. Selskapets verdivurderinger per 31. desember 2010 viser at verdien av selskapets eiendommer i Norge for tiden er stabile eller stigende, mens verdien av eiendommene i Sverige i 2010 har økt i verdi. I løpet av 2010 har selskapet registrert økt kjøpsinteresse for eiendommer i porteføljen. To av disse henvendelsene har ført til salg av eiendommer til akseptable priser. Videre verdistigning vil kunne legge til rette for ytterligere salg av enkelteiendommer eller enkeltporteføljer. Selskapets strategi er å forvalte og videreutvikle eiendomsporteføljen til eiendomsmarkedet gir muligheter for salg av enkelteiendommer og porte føljer til attraktive priser. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som lav fordi konsernets leietakere generelt sett består av selskaper med solid økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2010 kun tapsført leiefordringer påløpende NOK 0,4 mill mot NOK 0,1 mill i NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

6 Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 109 mill fordelt på selskapets totalt 28 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2010 hadde en likviditetsgrad på 2,23 (Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Eventuell lavere ut måling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering av lån på til sammen NOK 751,6 mill som forfaller i løpet av 2012, vil imidlertid belaste selskapets likviditet. Selskapet vil derfor inntil videre være avventende med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer. Lån i Deutsche Pfandbriefbank ligger per 31. desember 2010 i cash-sweep med en LTV på 80,8 %, men selskapet har tidligere inngått avtale med banken om ekstraordinære avdrag som innebærer at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under 80 % i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i 2011 vil redusere lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eier- og selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko og overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovet for å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og lånemarginer. Per 31. desember 2010 var omlag 71,5 % av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i 4,2 år etter utløpet av Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført fra annen egenkapital NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Annen egenkapital NOK Sum egenkapital NOK Oslo, 14. april 2011 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

7 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Resultat Driftskostnader Lønnskostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekter fra foretak i samme konsern Andre renteinntekter Andre finansinntekter Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler Rentekostnader til foretak i samme konsern Andre rentekostnader Andre finanskostnader Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Ordinært resultat ÅRSRESULTAT Hvorav: Majoritetens andel Minoritetens andel NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

8 Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskaper 3, Lån til foretak i samme konsern Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd mv Sum omløpsmidler SUM EIENDELER NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

9 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Balanse Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 5, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 14. april 2011 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

10 Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Tap / gevinst ved salg av eiendeler Ordinære av- og nedskrivninger Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensingsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer / kapitalforhøyelser Innbetalinger ved salg av aksjer / kapitalforhøyelser Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger på andre lånefordringer (korts. / langs) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts. / langs.) Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Utbetalinger av utbytte Tilbakebetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

11 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på en hetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datter selskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forusetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanse ført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Noter Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggs midler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassi fiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalings tidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivnings tester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Ved kjøp av aksjer og andeler i selskap vurderes kjøpene enten som kjøp av virksomhet eller som kjøp av enkelteiendeler basert på underliggende forhold i oppkjøpte selskap. Dersom kjøpet defineres som kjøp av virksomhet avsettes det for utsatt skatt på merverdier. Dersom det er kjøp av enkelteiendeler avsettes det ikke for utsatt skatt. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valuta kursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultat føres løpende i regnskapsperioden. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstids punktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den over skytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

12 Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost Tilgang Avgang Omregningsdifferanse akk av-/nedskrivninger Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Akk nedskrivninger Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger Akk. Avskrivninger avgang Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Årets reversering av tidligere års nedskrivninger Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger Bokført verdi Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen år 0-5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

13 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % Tangen Allè AS Oslo 100,0 % Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % NLI Halden AS Oslo 100,0 % Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % Sum *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. NLI Eiendomsinvest AS spesifikasjon av bokført verdi eierandeler i andre selskaper: Datterselskap: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer o.l. Akkumulert nedskrivning Årets nedskrivning/ reversering Balanseført verdi Luramyrveien 51 og 53 AS Vinkelhuset IV AS Vinkelhuset V AS Fabrikkveien 2 AS Koppholen ANS Revheim Eiendom AS Borg Logistikkbygg AS Tangen Allè AS Tangen Allè KS Industriplast Eiendom AS Industriplast Eiendom I ANS Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Industriplast Eiendom II ANS Industriplast Ejendom ApS NLI Halden AS Frydenborg Eiendom Holding AS NLI Fastigheter Holding AB NLI Fastigheter Holding II AB NLI Raufoss AS Sum *) Utfisjonert for Industriplast Eiendom I ANS. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

14 Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningssted Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Halden 100,0 % 2007 Royal Eiendom AS Halden 100,0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Bergen 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Bergen 70,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmø AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Vesteräs AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

15 Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag Bokført EK på kjøpstidspunktet Merverdi på oppkjøpstidspunktet Bokført merverdi Forus-porteføljen % Borg Logistikkbygg % Tangen Allè % Promens-porteføljen % Halden-porteføljen % Bergen-porteføljen % Malmö % Västerås % Lidköping **) % Skara/Tibro **) % Vetlanda **) % NLI Raufoss AS *) % Raufoss Næringspark *) % Sum All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernet andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. **) Lidköping, Vetlanda og Skara/Tibro ble i 2008 innfusjonert i morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper. Note 5 Fordring og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet Andre kortsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer Sum Annen kortsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år *) Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år *) Annen langsiktig gjeld Sum *) Av gjeld som forfaller til betaling neste fem år så gjelder TNOK lån som skal refinansieres og vil således i realiteten forfalle senere enn 5 år. Av selskapets langsiktige gjeld forfaller TNOK til betaling i Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK pr og fra Swedbank AB på TNOK pr har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Av NLI Eiendomsinvest AS sin langsiktige gjeld til Storebrand stilles det krav om en likviditetsreserve på TNOK Selskapet har i løpet av 2010 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

16 Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) Langsiktige fordringer Langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Kapitalnedsettelse Årets resultat Egenkapital Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital Kapitalnedsettelse Utgang minoritet Omregningsdifferanser og annet Årets resultat Egenkapital Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr Antall aksjer Eierandel NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 % NÆRINGSBYGG INVEST AS 88 5,50 % STIFTELSEN UNI 80 5,00 % CAPE INVEST AS 60 3,75 % ØSTFOLD ENERGI AS 43 2,69 % LØRENSKOG KOMMUNE 37 2,31 % HAI INVEST AS 34 2,13 % VENTOR EIENDOM AS 30 1,88 % GRAMO 20 1,25 % STOREBRAND LIVSFORSIKRING 17 1,06 % F H LORENTZEN AS 17 1,06 % CGS INVEST AS 17 1,06 % SARPSBORG KOMMUNE 17 1,06 % JAKOB HAUGEN 17 1,06 % DALSETH INVEST AS 17 1,06 % Sum ,13 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 17 aksjer) ,87 % Totalt antall aksjer ,00 % Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Næringsbygg Invest AS (Ulsmo Eiendom AS). Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i selskapet NLI Eiendomsinvest AS. 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

17 Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler Fordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Forskjeller i KS/ANS Resultatforskjell deltagerlignede selskaper Netto midlertidige forskjeller Utsatt skatt på merverdier Skattemessig underskudd til fremføring Grunnlag for skattefordel i balansen % utsatt skattefordel / utsatt skatt Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skattefordel Utsatt skatt Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden Resultat før skattekostnad Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt Effekt av avskrivning på merverdier Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel Andre permanente forskjeller Skattekostnad NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

18 Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet Betalbar skatt For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt Skatt konsernbidrag Omregning valuta mm Endring i utsatt skattefordel Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt 0 0 (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt i balansen Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet Lønnskostnader Lønninger Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader og andre ytelser Sum lønnskostnader Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller i noen av datterselskapene i Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Morselskapet (TNOK) Konsernet Andre driftskostnader Revisjonshonorar Forvaltnings- og regnskapshonorar Honorarer andre Eiendomsdrift Eiendomsskatt Forsikringer Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

19 Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva): Morselskapet Konsernet Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ikke-revisjonstjenester Sum Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskapet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter. Frydenborg Eiendom Holding AS har i forhold til sitt låneforhold med Fokus Bank krav til minimumsbeholdning av kontanter for å kunne utbetale utbytte. Fra skal minimum kontantbeholdning på konsernnivå være TNOK før det kan utdeles utbytte fra selskapet. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Det er gitt pant i følgende eiendommer Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad Kortbølgen Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad Kortbølgen Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad } Havnegata Stjørdal Eiendomsinvest ANS Stjørdal Stadionveien Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand Industriveien Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand } Brevikveien Industriplast Eiendom II ANS Moss Tangen Allè Tangen Allè KS Arendal Tangen Allè Tangen Allè KS Arendal } Koppholen Koppholen ANS Sandnes Luramyrveien Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes Luramyrveien Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes } Petroleumsveien Vinkelhuset IV AS Stavanger Fabrikkveien Fabrikkveien 2 AS Stavanger Fabrikkveien Fabrikkveien 2 AS Stavanger } Travbaneveien Vinkelhuset V AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger } Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd

20 Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 og 53 AS Vinkelhuset IV AS Vinkelhuset V AS Fabrikkveien 2 AS Revheim Eiendom AS Borg Logistikkbygg AS Kiær Invest Eiendom II AS Tangen Allè KS Tangen Allè AS Industriplast Eiendom AS Industriplast Eiendom I ANS Stjørdal Eiendomsinvest ANS Industriplast Eiendom II ANS NLI Halden AS NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i Note 13 Segmentinformasjon Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter: (TNOK) Norge Sverige Danmark Sum Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Lån med flytende rente (TNOK) Låntaker Tidspunkt for låneforfall Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp NLI Eiendomsinvest NLI Eiendomsinvest NLI Eiendomsinvest NLI Eiendomsinvest NLI Halden Royal Eiendom NLI Fastigheter Holding SEK NLI Fastigheter Holding SEK Frydenborg Eiendom Holding Frydenborg Eiendom Holding Frydenborg Eiendom I Frydenborg Eiendom II NLI Raufoss NLI Raufoss NLI Fastigheter Holding II SEK Industriplast Ejendom ApS Sum NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2010 Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd