NLI Eiendomsinvest AS. Årsrapport 2011

Transkript

1 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

2

3 NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2011 Virksomheten NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. I tillegg eier selskapet 25% av Raufoss Næringspark ANS. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden desember desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i brutto eiendomsverdi, bestod opprinnelig av 39 nærings-, logistikk og industrieiendommer i Norge, Sverige og Danmark. Siden etableringen har selskapet til sammen avhendet 12 eiendommer i Norge (i det alt vesentlige gjennom salg av datterselskaper) for samlet brutto eiendomsverdi NOK 817,6 mill; to eiendommer i 2010, ti eiendommer i 2012, hvorav ni eiendommer inngikk i Bergen-porteføljen. Salgene innebærer at NLI Eiendomsinvest AS per idag eier 27 eiendommer. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått mandatavtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. I forbindelse med syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest AS også avtale om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS. Som følge av Paretos kjøp av Orkla Finans høsten 2010, inngikk NLI Eiendomsinvest AS ny avtale om forretningsførsel med Pareto Business Management AS og rådgivningsavtale med Pareto Project Finance AS med virkning fra 1. januar Oppdragsansvarlig i Pareto Business Management AS, Christian Stray, innehar rollen som selskapets daglige leder. Styret har tidligere meddelt at det i løpet av første halvår 2012 vil bli vurdert å ansette egen administrasjon (daglig ledelse). Forvaltningen av selskapets eiendommer på Forus er ivaretatt av eiendommenes tidligere eier/eiendomsforvalter. Forvalter av Forus-porteføljen garanterer at delporteføljen genererer en årlig minimumsleie frem til desember Raufoss Næringspark ANS forvaltes av FG Gruppen AS som er en av industriparkens eiere. Øvrige eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller av leietakerne selv (barehouse-avtaler). Eiendommene Per dags dato har NLI Eiendomsinvest AS en samlet eiendomsmasse på omlag kvm fordelt på 27 eiendommer med totalt ca 70 leietakere. I tillegg kommer selskapets 25% andel i Raufoss Næringspark som totalt er på kvm. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2011 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på i overkant av 6 år. Selskapets 27 eiendommer er i all hovedsak utleid kvm (4,4%) av utleiearealet står ledig per 31. desember 2011, men ledigheten er redusert i 2012 og utgjør på bakgrunn av inngåtte avtaler pr 1. april kvm. Ledigheten pr 31. desember 2011 fordeler seg med kvm i Norge og kvm i Sverige. Arealet inkluderer ikke ledighet i Raufoss Næringspark da denne kun er 25% eiet. Ledigheten i Norge fordeler seg med kvm i Forus-porteføljen og kvm i Halden-porteføljen. Siden årsskiftet er mye av de ledige arealene i Forus-porteføljen utleid. Inngåelse av nye avtaler i Forus-porteføljen innebærer at delporteføljens brutto leieinntekter nå overstiger Otium leiegarantibeløp. Ledigheten i Halden-porteføljen er imidlertid uendret, og utgjør per dags dato 35% av Halden-porteføljens samlede areal. Selskapets eksterne forvaltere har i 2011 rapportert om normal drift i eiendommene, både når det gjelder tekniske forhold og i forhold til eiendommenes leietakere. Samtlige norske eiendommer er nå energimerket, og tekniske anlegg er energivurdert i samsvar med energimerkeforskriften. Energiøkonomiske tiltak vil bli løpende vurdert ut i fra et kost-nytte perspektiv. NLI Eiendomsinvest AS har i 2011 gjennomført større prosjekter og leietakertilpasninger i Raufoss Næringspark, eiendommen i Vesterås og i flere eiendommer i Bergen-porteføljen. I 2011 har det vært arbeidet aktivt med reforhandling av leieavtalene i Vesterås. Leieavtalene i eiendommen har blitt forlenget og leiebetalingen er omgjort til ikke lengre å inkludere driftskostnader som varme og elektrisitet. I tillegg har det blitt gjennomført til dels omfattende leietakertilpasninger. Styret er tilfreds med utviklingsprosjektene som er gjennomført i eiendommen i Vesterås. Prosjektene i Vesterås forventes å være avsluttet i løpet av sommeren Samlet forventes prosjektene i Vesterås og i Raufoss Næringspark å kreve investeringer i størrelsesorden NOK mill i NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars ,6 mål av Revheim Eiendom AS tomt i Treskeveien på Madla i Stavanger for NOK 20,0 mill. Sammen med salget av resten av Revheim Eiendom AS omtalt nedenfor ga salgene samlet en pris som oversteg kostpris med NOK 8,5 mill. NLI Eiendomsinvest AS solgte i januar 2012 samtlige av selskapets aksjer i Frydenborg Eiendom Holding AS for NOK 85,0 mill. Selskapet er morselskap i Bergen-porteføljen som består av ni eiendommer, der NLI Eiendomsinvest AS eierandel var 70 %. Salgssummen tilsvarer en brutto eiendomsverdi på om lag NOK 650 mill (basert på 100 % andel). Bergen-porteføljen, som hadde en opprinnelig kostpris på NOK 685,0 mill, ble per 31. desember 2011 verdivurdert til NOK 625,5 mill. NOK 35 mill av aksjekjøpesummen er gitt som selgerkreditt og forfaller etter to år. I forbindelse med salget ble selskapets langsiktige gjeld i Fokus Bank AS videreført. Aksjonærmøtet i NLI Eiendomsinvest AS avviste i mars 2012 salg av Halden-porteføljen for brutto eiendomsverdi NOK 100,0 mill. Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS i april 2012 Revheim Eiendom AS med basis i en brutto eiendomsverdi på om lag NOK NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

4 74,5 mill. Eiendommen ble per 31. desember 2011 verdivurdert til NOK 74,8 mill. Samlet brutto salgsverdi av Revheim Eiendom AS, hensyntatt ovennevnte tomtesalg i mars 2011, er således NOK 94,5 mill. Eiendommen hadde en opprinnelig kostpris på NOK 86,0 mill. Verdivurdering per Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2011 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen for Akershus Eiendom AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer mens Savills og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS per 31. desember 2011 ble også vurdert av Akershus Eiendom AS. De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer (inklusiv selskapets 25% andel av Raufoss Næringspark) de siste 12 måneder har falt med 1,6% i verdi, fordelt med en oppgang på 1,1% for de svenske eiendommene og en nedgang på 2,8% for de norske/danske eiendommene. Verdivurderingene er i all hovedsak lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per 31. desember Siden regnskapsmessige nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2011 fra porteføljens samlede verdiendring i Netto nedskrivninger for 2011 beløper seg til NOK 8,9 mill som tilsvarer 0,3% av eiendomsporteføljens regnskapsførte verdi. Årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og 2011 er således selskapets fjerde fulle driftsår som fullinvestert selskap. Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 275,6 mill (inklusiv gevinst ved salg av tomt i Forus-porteføljen med NOK 16,7 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 27,5 mill. Tilsvarende tall for 2010 var henholdsvis NOK 269,9 mill (inklusiv gevinst ved salg av aksjer og eiendom med NOK 7,3 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 19,8 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 2,3 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 12,7 mill. Justert for Bergen-porteføljen var konsernets leieinntekter i 2011 NOK 209,3 mill. Til sammenligning budsjetterer konsernet med NOK 210,9 mill i leieinntekter for Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2011 er henholdsvis NOK 18,4 mill og NOK 11,7 mill, hovedsakelig som følge av netto nedskrivninger for 2011 på NOK 8,9 mill grunnet verdinedgang for enkelte av selskapets eiendommer. Konsernets samlede driftskostnader i 2011 beløp seg til NOK 127,8 mill, hvorav NOK 8,9 mill skyldes netto nedskrivninger som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2011 bokført med NOK 65,9 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 51,6 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom utgjør 13,9% av årets leieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 5,6%. Det gir en samlet eierkostnad i 2011 på 19,5%. Til sammenligning var samlet eierkostnad i ,5%. Eierkostnader knyttet til selskap for 2011 ble NOK 7,1 mill høyere enn budsjettert, hovedsakelig som følge av ikke budsjetterte honorarer i forbindelse med salg og salgsprosesser. Konsernets finansnetto for 2011 er negativ med NOK 120,4 mill. Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd på NOK 2,6 mill, finansinntekter på NOK 0,2 mill, urealisert agio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 0,3 mill, samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 122,9 mill. Til sammenligning beløp rentekostnader på selskapets låneportefølje seg til NOK 120,6 mill i NLI Eiendomsinvest AS hadde per 31. desember 2011 en egenkapital på NOK 596,7 mill (egenkapitalandel på 43,1%), mens konsernet hadde en egenkapital på NOK 673,2 mill (egenkapitalandel på 22,4%). Tilsvarende tall per 31. desember 2010 var henholdsvis NOK 585,0 mill / 41,6% og NOK 654,8 mill / 21,3%. Selskapet har per 31. desember 2011 en fri egenkapital på NOK 72,4 mill som kan deles ut som utbytte. Netto kontantstrøm for konsernet i 2011 var negativ med NOK 15,7 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2011 falt fra NOK 109,1 mill til NOK 93,4 mill. Lavere kontantstrøm enn i 2010 (NOK 8,7 mill) skyldes høyere investeringer samt at selskapet i desember 2011 nedbetalte ekstraordinært NOK 20,0 mill til Storebrand Bank i forbindelse med finansieringen av Halden-porteføljen. Selskapet budsjetterer i 2012 med en positiv kontantstrøm på ca NOK 17,6 mill, forutsatt at ikke større investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser. Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverigeporteføljene i 2012 vil imidlertid belaste selskapets likviditet, se nærmere omtale i avsnittet finansiering. Raufoss Næringspark ANS, hvor NLI Eiendomsinvest AS har en eierandel på 25%, utviklet seg i henhold til budsjett og på høyde med regnskapsåret 2010, med inntekter i 2011 på NOK 100,3 mill (2010: NOK 101,3 mill) og et driftsresultat i 2011 på NOK 81,1 mill (2010: NOK 84,4 mill). Styret i selskapet vurderer at selskapet er i en sunn økonomisk stilling med god likviditet. Det pågår for tiden flere investeringer i næringsparken, blant annet arbeides det med et nytt fjernvarmeanlegg. Investeringene finansieres ved at Raufoss Næringspark ANS reduserer de løpende resultatutbetalingene til selskapets deltakere. NLI Eiendomsinvest AS andel av budsjetterte investeringer i 2012 utgjør NOK 4,5 mill. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2011 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultatet av virksomheten. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76% av eiendomsverdien. Omlag 69% av fremmedfinansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66%. Konsernets langsiktige gjeld per 31. desember 2011 var NOK 1,506 mrd. I tillegg er avdrag på lån i 2012 på NOK 750 mill klassifisert som kortsiktig gjeld i Dette er i det vesentlige knyttet til refinansiering av Sverige-porteføljene. Samlet gjeld knyttet til pantelån, inkludert avdrag på lån i 2012 som er klassifisert som kortsiktig gjeld, utgjør således NOK 2,256 mrd. Justert for 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

5 pantelån tilhørende Bergen-porteføljen (solgt i januar 2012) utgjør konsernets pantelångjeld per 31. desember 2011 NOK 1,778 mrd. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 72,6%, med en sikringsrente inklusiv 94 basispunkter margin på 5,76%. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2011 en negativ markedsverdi på omlag NOK 91 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 3,94%, mot 3,15% per utgangen av I løpet av 2011 har selskapet betalt ordinære avdrag med NOK 67,8 mill og ekstraordinære nedbetalinger i forbindelse med salg og refinansieringer på NOK 30,0 mill. Lånene som ble tatt opp i 2006 og 2007 ble i hovedsak inngått med 5 års marginbinding med en gjennomsnittlig margin på ca 77 basispunkter. I løpet av 2012 vil lånemarginer knyttet til størstedelen av selskapets låneportefølje således bli oppjustert til markedsnivå. Gjennomsnittlig margin på selskapets lån per 1. april 2012 utgjør 143 basispunkter. I forbindelse med refinansiering av Sverige-porteføljene forventer selskapet betydelige økninger i marginene for disse lånene som per dags dato ligger på basispunkter. Finansieringen av Sverige-porteføljene på til sammen omlag SEK 815 mill, har forfall i I samsvar med ekstern verdivurdering utgjør denne finansieringen ca 73,8 % av eiendommenes verdi per 31. desember Sverige-I porteføljen er belånt med ca SEK 565 mill og forventes refinansiert med SEK 475 mill. Etter salg av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS forventer selskapet å ha tilstrekkelig likviditet til å refinansiere Sverige-I porteføljen på disse nivåer. Sverige-II porteføljen er finansiert med SEK 250 mill. og løper til november Långiver til porteføljen har ikke ønsket å gi tilbud på nytt lån tidligere da de ville avvente markedsutviklingen for sine innlån til nærmere forfall på lånet. Refinansieringen av Sverige-II porteføljen forventes avklart i tredje kvartal Dersom långiver krever betydelig reduksjon i låneutmålingen og dersom ikke NLI konsernet innen utgangen av tredje kvartal 2012 har solgt eiendom som frigjør tilstrekkelig likviditet til å refinansiere Sverige II-porteføljen, kan det bli aktuelt for selskapet å gjennomføre en emisjon i løpet av annet halvår Med bakgrunn i usikkerhet knyttet til likviditetssituasjonen i forbindelse med refinansieringen i Sverige vil styret ikke foreslå utbytte eller tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer i forbindelse med ordinær generalforsamling i mai Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 4,6 år. Lånelengden fordeler seg med vel 6,4 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 0,6 år for lån opptatt i svenske. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Det presiseres imidlertid at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig den pågående refinansieringen av Sverige porteføljen. Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås nye låneavtaler med bankene før lånenes forfall i Ved avleggelse av årsregnskapet foreligger imidlertid ikke nye låneavtaler. Forhandlinger med banker og kredittbehandling vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. Urolighetene i kredittmarkedet har fortsatt inn i 2012 og vil også kunne medvirke til skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering. På det nåværende tidspunkt er det styrets oppfatning at selskapet, etter salget av Bergenporteføljen og Revheim Eiendom AS som fant sted henholdsvis første og andre kvartal i 2012, er i en forbedret posisjon til å kunne oppnå en tilfredsstillende finansiering, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før salgene. Styret vurderer også behovet for å gjennomføre en emisjon i annet halvår Fremtidsutsikter 2011 har vært et krevende år for selskapet, herunder for selskapets styre og administrasjon. Etter en lengre periode med utfordrende markeder så utviklingen noe mer positiv ut i første halvår 2011, men ble utfordrende igjen høsten Selskapet har gjennomført krevende prosesser knyttet til reforhandlinger og ombyggingsprosjekter av selskapets eiendom i Vesterås, knyttet til salgsprosess i Sverige som ble utfordrende blant annet på grunn av utviklingen i låne- og transaksjonsmarkedet utover høsten 2011, knyttet til utviklingen i Halden porteføljen og knyttet til den forestående refinansieringen i Sverige. Ved at man har lykkes med å få på plass nye og bedre leieavtaler i Vesterås og ved salget av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS er man imidlertid i en forbedret posisjon til å kunne oppnå en tilfredsstillende refinansiering i Sverige, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før reforhandlingene i Vesterås og salgene. I løpet av det siste året har selskapet dog registrert en noe større interesse for enkelte av de norske delporteføljene og eiendommene i forhold til i 2010, noe som har ført til nevnte salg av Bergen-porteføljen i januar 2012 og Revheim Eiendom AS i april 2012, begge til priser som ligger på nivå med eller i overkant av verdivurderingene per 31. desember Det forventes også at NLI Eiendomsvinve AS vil ha et krevende år i 2012 med fokus på arbeid med refinansiering i Sverige, på å styrke markedets kunnskap om NLI som selskap og på industriell oppfølging av selskapets eiendommer, herunder følge opp mulige utviklingsmuligheter og søke å styrke oppfølgningen av selskapets leietakere og forvaltere. Selskapets strategi og fokus vil deretter fortsatt være å jobbe for å avhende enkelteiendommer og delporteføljer når markedet tillater det til betingelser som vurderes attraktive for selskapet. Per 31. desember 2011 var omlag 72,6% av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i 3,2 år etter utløpet av NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

6 Finansiell risiko Markedsrisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og ledighet i porteføljen. Eiendommene har i gjennomsnitt i overkant av 6 års gjenværende leietid, men det er årlig en vesentlig andel av leieavtalene som kommer til utløp. Når det gjelder Halden-porteføljen har selskapet mistet leieinntekter over tid og har per i dag ca 35% ledighet. For øvrige eiendommer er det ikke betydelig ledighet, uten at det gir noen sikkerhet for fremtiden. Selskapet vil imidlertid legge ned betydelig innsats i å beholde eksisterende leietakere og reutleie ledige arealer. Se for øvrig nærmere omtale vedrørende ledighet i avsnittet Eiendommene. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som moderat da man har en diversifisert sammensetning av leietakere hvor mange av de største leietakerne er selskaper med god økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2011 tapsført leiefordringer påløpende NOK 2,2 mill mot NOK 0,1 mill i Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK 93,4 mill fordelt på selskapets totalt 30 selskaper. Konsernet hadde per 31. desember 2011 en likviditetsgrad justert for NOK 750 mill i avdrag på lån i 2012 som i regnskapet klassifiseres som kortsiktig gjeld - på 1,64 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverigeporteføljene i 2012 vil belaste selskapets likviditet. Se nærmere omtale under avsnittet Finansiering. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eierog selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og lånemarginer. Per 31. desember 2011 var omlag 72,6% av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i 3,2 år etter utløpet av Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført til annen egenkapital NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Annen egenkapital NOK Sum egenkapital NOK Oslo, 26. april 2012 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

7 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Resultat Driftskostnader Lønnskostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekter fra foretak i samme konsern Andre renteinntekter Andre finansinntekter Nedskr./rev. nedskr. av finansielle anleggsmidler Rentekostnader til foretak i samme konsern Andre rentekostnader Andre finanskostnader Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Ordinært resultat ÅRSRESULTAT Hvorav: Majoritetens andel Minoritetens andel NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

8 Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskaper 3, Lån til foretak i samme konsern Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd mv Sum omløpsmidler SUM EIENDELER NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

9 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Balanse Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 5, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 5, Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 26. april 2012 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

10 Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Tap / gevinst ved salg av eiendeler Ordinære av- og nedskrivninger Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensingsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer / kapitalforhøyelser Innbetalinger ved salg av aksjer / kapitalforhøyelser Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger på andre lånefordringer (korts. / langs) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts. / langs.) 5, Tilbakebetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

11 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanseført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Noter Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregningen av disse eiendelene. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

12 Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost Tilgang Avgang Omregningsdifferanse AK Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Akk. nedskrivninger Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger Akk. Avskrivninger avgang Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Årets reversering av tidligere års nedskrivninger Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger Bokført verdi Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen år 0-5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

13 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % Tangen Allè AS Oslo 100,0 % Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % NLI Halden AS Oslo 100,0 % Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % Sum *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. NLI Eiendomsinvest AS spesifikasjon av bokført verdi eierandeler i andre selskaper: Datterselskap: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer o.l. Akkumulert nedskrivning Årets nedskrivning/ reversering Balanseført verdi Luramyrveien 51 og 53 AS Vinkelhuset IV AS Vinkelhuset V AS Fabrikkveien 2 AS Koppholen ANS Revheim Eiendom AS Borg Logistikkbygg AS Tangen Allè AS Tangen Allè KS Industriplast Eiendom AS Industriplast Eiendom I ANS Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Industriplast Eiendom II ANS Industriplast Ejendom ApS NLI Halden AS Frydenborg Eiendom Holding AS NLI Fastigheter Holding AB NLI Fastigheter Holding II AB NLI Raufoss AS Sum *) Utfisjonert fra Industriplast Eiendom I ANS NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

14 Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningssted Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Oslo 100,0 % 2007 Royal Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Oslo 70,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmö AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Västerås AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

15 Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag Bokført EK på kjøpstidspunktet Merverdi på oppkjøpstidspunktet Bokført merverdi Forus-porteføljen % Borg Logistikkbygg % Tangen Allè % Promens-porteføljen % Halden-porteføljen % Bergen-porteføljen ***) % Malmö % Vesterås % Lidköping **) % Skara/Tibro **) % Vetlanda **) % NLI Raufoss AS *) % Raufoss Næringspark *) % Sum All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernets andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. **) Lidköping, Vetlanda og Skara/Tibro ble i 2008 innfusjonert i morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper. ***) NLI Eiendomsinvest AS sin eierandel på 70 % i Bergen-porteføljen er per solgt til Fleischer Eiendom AS. Note 5 Fordringer og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet Andre kortsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer Sum Annen kortsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år Annen langsiktig gjeld Sum Storebrand Bank ASA har stillet krav til minimum fri likviditet i NLI Eiendomsinvest AS på TNOK og for konsern TNOK , hvorav TNOK av konsernets likviditet til enhver tid skal være innestående på bankkonti i Storebrand Bank ASA. Selskapet har i løpet av 2011 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

16 Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) Langsiktige fordringer Langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Kapitalnedsettelse Årets resultat Egenkapital Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Det presiseres imidlertid at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig den pågående refinansieringen av Sverige porteføljen. Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås nye låneavtaler med bankene før lånenes forfall i Ved avleggelse av årsregnskapet foreligger imidlertid ikke nye låneavtaler. Forhandlinger med banker og kredittbehandling vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. Urolighetene i kredittmarkedet har fortsatt inn i 2012 og vil også kunne medvirke til skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering. På det nåværende tidspunkt er det styrets oppfatning at selskapet, etter salget av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS som fant sted henholdsvis første og andre kvartal i 2012, er i en forbedret posisjon til å kunne oppnå en tilfredsstillende finansiering, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før salgene. Styret vurderer også behovet for å gjennomføre en emisjon i annet halvår Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr Antall aksjer Eierandel STIFTELSEN UNI 108 6,75 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 % ULSMO EIENDOM AS 88 5,50 % Sum ,50 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 88 aksjer) ,50 % Totalt antall aksjer ,00 % Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Ulsmo Eiendom AS. Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i selskapet NLI Eiendomsinvest AS. 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011

17 Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler Fordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Forskjeller i KS/ANS Resultatforskjell deltagerlignede selskaper Netto midlertidige forskjeller Midlertidig forskjell på merverdier Skattemessig underskudd til fremføring Grunnlag for skattefordel i balansen % utsatt skattefordel / utsatt skatt Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skattefordel Utsatt skatt Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Avgitt skattepliktig konsernbidrag Andre midlertidige resultatforskjeller Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden Resultat før skattekostnad Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt Effekt av avskrivning på merverdier Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel Andre permanente forskjeller Skattekostnad NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

18 Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet Betalbar skatt For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt Skatt konsernbidrag Omregning valuta mm Endring i utsatt skatt/skattefordel Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt i balansen Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet Lønnskostnader Lønninger Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader og andre ytelser Sum lønnskostnader Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller i noen av datterselskapene i Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Lønns- og pensjonskostnader knytter seg til Raufoss Næringspark ANS (konsern). Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Morselskapet (TNOK) Konsernet Andre driftskostnader Revisjonshonorar Forvaltnings- og regnskapshonorar Honorarer andre Eiendomsdrift Eiendomsskatt Forsikringer Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2011