NLI Eiendomsinvest AS

Transkript

1 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

2 NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2007 Virksomhetens art og hvor den drives NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. Porteføljen, som i perioden 1. desember desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i vektet eiendomsverdi, består av både finansielle eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer samt operasjonelle eiendommer som krever aktivt eierskap. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS har i henhold til inngått mandatavtale ivaretatt det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebærer identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. NLI Eiendomsinvest AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, og har kontoradresse i Oslo kommune. Forvaltningen av de av eiendommene i konsernet som ikke leies ut på såkalte barehouse-betingelser (dvs. leiekontraktsbetingelser hvor leietaker har påtatt seg hele den operasjonelle eiendomsrisikoen), ivaretas i all hovedsak av eiendommenes tidligere eiere/eiendomsforvaltere. Dette for å ivareta kontinuitet og lokal forankring i den videre forvaltningen i de tilfeller hvor eier har oppfølgingsansvar overfor eiendommenes leietakere. For ytterligere å sikre at eiendommene forvaltes godt, har to tidligere eiere/eiendomsforvaltere gått inn som minoritetsaksjonærer i de deler av eiendomsporteføljen de forvalter. En tredje tidligere eier/eiendomsforvalter har inngått en garantiog incentivordning som gjør at forvalter og selskapet arbeider sammen mot felles mål. Eiendommene I forbindelse med kapitalinnhentingen i oktober/november 2006 ble det utarbeidet et informasjonsmemorandum som omtalte eiendomskjøpene som NLI Eiendomsinvest AS da var i prosess med. Den største planlagte enkeltstående investeringen på dette tidspunktet var kjøp av 75 % av Raufoss Næringspark ANS for NOK 840 mill (eiendomsverdi). Kjøpsprosessen ble imidlertid avbrutt som direkte følge av Norsk Hydro sine uttalelser knyttet til deres langsiktighet som leietaker i næringsparken. De alt vesentlige av de øvrige eiendommene som ble presentert i memorandumet ble overtatt som planlagt. Samlet eiendomsverdi lagt til grunn for disse ervervene var omlag NOK 1,2 mrd. Senere i 2007 har NLI Eiendomsinvest AS ervervet ytterligere eiendommer gjennom selskapskjøp i Norge og Sverige for totalt NOK 1,9 mrd i eiendomsverdi, slik at selskapet per utløpet av 2007 eier en diversifisert eiendomsportefølje med en vektet eiendomsverdi per kjøpstidspunktet på NOK 3,1 mrd. Selskapene som NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i, har en samlet eiendomsmasse på omlag kvm fordelt på 40 eiendommer, og med totalt ca 225 leietakere. Vektet for NLI Eiendomsinvest AS sine eierandeler i selskapene utgjør konsernets eiendomsmasse omlag kvm og totalt ca 160 leie takere. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2007 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 8,4 år. Eiendommene ble kjøpt til en vektet yield på eiendom på 6,72 %. Vektet for nåverdien av fremtidige lavere avskrivninger som følge av selskapskjøp er vektet kjøpsyield for investeringene 6,93 %. Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS indirekte eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente som per årsslutt i gjennomsnitt var 6,06 %. Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 8,3 år. Lånelengden fordeler seg med vel 10 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 5 år for lån opptatt i svenske. I forhold til det norske lånemarkedet kjennetegnes det svenske lånemarkedet i den aktuelle perioden ved generelt kortere lånelengder og høyere rentemarginer, samt ved en STIBOR-rente som for tiden ligger basispunkter under NIBOR-renten. Eiendommene er i all hovedsak fullt utleid. Tidligere eiere av eiendomsporteføljene i Bergen, Halden og på Forus har avgitt ulike former for leiegarantier med varighet fra 3 til 10 år som sikrer konsernet stabile leieinntekter fra disse delporteføljene. Redegjørelse for årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS foretok flesteparten av sine investeringer i løpet av Det innebærer at konsernregnskapet for 2007 ikke består av fulle regnskapsår for disse selskapene. NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert før årsskiftet og 2008 vil så ledes bli selskapets fulle driftsår som fullinvestert selskap. Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 160,9 mill og et negativt resultat før skattekostnader på NOK 9,4 mill. Tilsvarende tall for NLI Eiendomsinvest AS er NOK 0,0 i inntekter og et positivt resultat før skattekostnader på NOK 2,3 mill. Årsresultatet for konsernet er negativt med NOK 11,3 mill og for selskapet positivt med NOK 1,6 mill. Det negative konsernresultatet skyldes blant annet engangskostnader i forbindelse med gjennomføring av kjøpene, herunder foretatte investeringer på eiendommene, samt betydelige vedlikeholdskostnader i 2007 i flere av selskapene som NLI 2 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

3 Eiendomsinvest AS ervervet. Andre driftskostnader i konsernet utgjør i 2007 drøye 17 % av brutto leieinntekter, hvorav anslagsvis 4 %-poeng skyldes ovennevnte forhold. I tillegg har økning i rentenivået ført til økte rentekostnader for den delen av selskapets fremmedfinansiering som ikke er sikret i form av rentebytteavtaler. Resultatførte investeringer øker verdien av selskapets eiendommer, men fører samtidig til at de løpende selskaps resultatene blir lavere. Lavere løpende selskapsresultater gir lavere løpende skatt for selskapet, men fører samtidig til at selskapets løpende utbyttekapasitet svekkes. NLI Eiendomsinvest AS vil i 2008 samordne den regnskapsmessige behandlingen av investeringer som resultatføres (vedlikehold) og investeringer som aktiveres (påkostninger) i konsernet. Konsernets balanseførte eiendeler består hovedsakelig av tomtegrunn og bebygd fast eiendom, foruten eierandelen i Raufoss Næringspark ANS som er bokført som en finansiell investering. Selskapet har foretatt en oppdatert verdivurdering av bygningsmassen/eiendommene forut for regnskapsavleggelsen som tilsier at verdiene er i behold. NLI Eiendomsinvest AS har per 31. desember 2007 en egenkapitalandel på 44,3 %, mens konsernet har en egenkapitalandel på 23,0 %. Etter styrets oppfatning er egenkapitalens størrelse tilfredsstillende sett i forhold til selskapets virksomhet. Resterende langsiktig gjeld per årsslutt er på drøye NOK 2,5 mrd. Netto kontantstrøm for konsernet i 2007 var negativ med NOK 0,147 mrd. Kontantstrømmen består hovedsakelig av NOK 2,551 mrd i låneopptak og NOK 2,697 mrd i investeringer. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet er tilstrekkelig til å betjene selskapets løpende forpliktelser. NLI Eiendomsinvest AS har i samarbeid med forsikringsmeglerselskapet Aon Grieg i løpet av 2007 foretatt en konsolidering og forbedring av eiendomsforsikringene som omfatter de fleste eiendommene i selskapets eiendomsportefølje. Samordningen ga en økonomisk besparelse på omlag NOK 0,5 mill. NLI Eiendomsinvest AS gjennomførte i løpet av høsten 2007 enkelte fusjoner i selskapshierarkiet for å gjøre konsernstrukturen mindre og derigjennom administreringen av konsernet enklere. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2007 et riktig uttrykk for selskapets og kon sernets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet eller konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2007 er satt opp under denne forutsetning. Kredittkrisens konsekvenser for flere større utenlandske bankers utlånssituasjon i form av lavere låneutmåling og høyere lånemarginer har fortsatt å påvirke norske banker etter årsskiftet. Dette har imidlertid bare i begrenset grad påvirket fremmedfinansieringen av konsernets investeringer. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for be dømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden NLI Eiendomsinvest AS hentet inn kapital i oktober/november 2006 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer endret seg, noe som per i dag ser ut til å medføre en noe lavere avkastning for aksjonærene i NLI Eiendomsinvest AS enn det som var forventet i informasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapitalinnkallingen. Lavere avkastning forventes først og fremst som følge av kreditt krisens generelle påvirkning på eiendomsmarkedet både nasjonalt og globalt. Økte renter siste året kombinert med lavere utmåling og høyere marginer i bankene påvirker naturlig nok eiendomsmarkedet og eiendomsverdiene negativt. NLI Eiendomsinvest AS eier imidlertid en eiendomsportefølje med lange sikre kontantstrømmer som er finansiert langsiktig til i stor grad fast rente. Selskapet har vurdert, men har således ikke funnet det nødvendig å foreta nedskrivninger av verdien av eiendomsporteføljen. Dersom eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer skulle falle ytterligere, ser imidlertid ikke styret bort fra at det kan bli aktuelt å foreta nedskrivninger for enkelte av selskapets eiendommer. Styret anser at NLI Eiendomsinvest AS profil mht lengde på leieavtaler og finansiering gjør at selskapet er robust mht å bli påvirket av endringer i rammebetingelsene for næringseiendom. Styret mener at selskapets fremtidige verdiutvikling over tid vil føre til at selskapet vil være en attraktiv investering for selskapets aksjonærer. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som lav fordi konsernets leie takere generelt sett består av selskaper med solid økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2007 kun tapsført leiefordringer på løpende NOK 0,2 mill. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 100 mill fordelt på selskapets totalt 32 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2007 hadde en likviditetsgrad på 1,75 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en løpende positiv kontantstrøm fra driften. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

4 i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer imidlertid også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko knyttet til løpende eier- og selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko og overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovet for å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivåene i lokale valutaer ved at overskuddslikviditeten i de ulike landene som selskapet eier eiendommer i er plassert på bankkonti med rente betingelser som endres i takt med endringer i det generelle rente nivået. I tillegg er konsernet eksponert for endringer i rentenivået for den delen av fremmedfinansieringen som ikke er sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler. Per 31. desember 2007 var omlag 69 % av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består av 5 menn. Styret har likevel ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført til annen egenkapital NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Annen egenkapital NOK Sum egenkapital NOK Oslo, 18. juni 2008 Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Jan T. Ødegård Styremedlem Leif Gunnar Brandal Styremedlem Lars R. Kristiansen Styremedlem Christian Stray Daglig leder 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

5 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Resultat Driftskostnader Lønnskostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekter fra foretak i samme konsern Andre renteinntekter Andre finansinntekter Andre rentekostnader Andre finanskostnader Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat ÅRSRESULTAT Overføringer: Majoritetens andel Minoritetens andel Sum overføringer NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

6 Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 3, Lån til foretak i samme konsern Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 0 0 Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd m.v Sum omløpsmidler SUM EIENDELER NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

7 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital (1 600 aksjer à kr 1 000) 7, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Balanse Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 5, Øvrig langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 18. juni 2008 Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Jan T. Ødegård Styremedlem Leif Gunnar Brandal Styremedlem Lars R. Kristiansen Styremedlem Christian Stray Daglig leder

8 Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensingsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av aksjer Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Innbetalinger av egenkapital Tilbakebetalinger av egenkapital Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

9 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Noter Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Ved kjøp av aksjer og andeler i selskap vurderes kjøpene enten som kjøp av virksomhet eller som kjøp av enkelteiendeler basert på underliggende forhold i oppkjøpte selskap. Dersom kjøpet defineres som kjøp av virksomhet avsettes det for utsatt skatt på merverdier. Dersom det er kjøp av enkelteiendeler avsettes det ikke for utsatt skatt. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanseført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regn- NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

10 skapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Eiendom Tomt Tomter og fast eiendom Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost Tilgang Omregningsdifferanse Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Omregningsdiff akk avskrivinger Årets avskrivninger Omregningsdiff årets avskrivninger Bokført verdi Forventet økonomisk levetid*) 50 år år Avskrivningsplan*) Lineær Lineær *) Tomter avskrives ikke da disse ikke verdiforinges. Det økte rentenivået mot slutten av 2007 er en indikasjon på at det kan foreligge nedskrivningsbehov knyttet til eiendomsmassen. På dette grunnlag er det innhentet uavhengig verdivurdering av eiendommene som tilsier at det ikke foreligger nedskrivningsbehov knyttet til regnskapsførte verdier. Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i følgende selskaper Forretningskontor Eierandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % Fabrikkveien 11 AS Oslo 100,0 % Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % Tangen Allè AS Oslo 100,0 % Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Eiendom ApS Danmark 100,0 % NLI Halden AS Oslo 75,0 % Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % Sum *) Resterende eierandeler eier av andre selskaper i konsernet. 10 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

11 Konsernet NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 11 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 75,0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Halden 75,0 % 2007 Royal Eiendom AS Halden 75,0 % 2007 Svinesundveien 80 II AS Halden 75,0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Bergen 70,0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Bergen 70,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmø AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Vesteräs AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Lidköping AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Skara Tibro AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Vetlanda AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS Note 4 Oppkjøp Konsernet har i 2006 og 2007 kjøpt følgende selskaper / eiendommer / eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag Bokført EK Merverdi Forus-porteføljen % Borg Logistikkbygg % Tangen Allè % Promens-porteføljen % Halden-porteføljen % Bergen-porteføljen % Malmö % Västerås % Lidköping % Skara/Tibro % NLI Raufoss *) % Vetlanda % Sum NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

12 All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og denne eierandelen er behandlet etter kostmetoden og således ikke konsolidert inn i konsernet. Merverdien er derfor kun ifm etableringen av selskapet NLI Raufoss AS. Merverdi knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. Note 5 Morselskapet (TNOK) Fordring og gjeld Konsernet Andre kortsiktige fordringer 0 0 Forskudd ifm kjøp av Øra Invest Eiendom AS Andre kortsiktige fordringer Sum Annen kortsiktig gjeld Skyldig andel tilretteleggingshonorar Annen kortsiktig gjeld Sum Langsiktig gjeld over 5 år Gjeld til kredittinstitusjoner*) Annen langsiktig gjeld Sum *) Av TNOK forfaller TNOK i Denne gjelden skal refinansieres og vil således i realiteten forfalle senere enn 5 år. Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) Langsiktige fordringer Øvrig langsiktig gjeld Netto lån til foretak i samme konsern Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Stiftelseskostnader Årets resultat Egenkapital Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital Stiftelseskostnader etter skatt Utbytte Inngang minoritet Omregningsdifferanser og annet Årets resultat Egenkapital NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

13 Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer à kr Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr Antall aksjer Eierandel NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 % NÆRINGSEIENDOM INVEST AS 88 5,50 % STIFTELSEN UNI 72 4,50 % CAPE INVEST AS 60 3,75 % HAI INVEST AS 34 2,13 % VENTOR EIENDOM AS 30 1,88 % ØSTFOLD ENERGI AS 26 1,63 % GRAMO V/PER SMITH-ISAKSEN 20 1,25 % Sum ,88 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 20 aksjer) ,12 % Totalt antall aksjer ,00 % Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel. Morselskapet (TNOK) Konsernet Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler Fordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Forskjeller i KS/ANS Resultatforskjell deltagerlignede selskaper Netto midlertidige forskjeller Skattemessig underskudd til fremføring Grunnlag for skattefordel i balansen % utsatt skattefordel Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skattefordel Utsatt skatt Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller 0 0 Skatteeffekt av emisjonsutgifter ført mot EK Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Mottatt konsernbidrag ført i balansen Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

14 Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnad Resultat før skattekostnad Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt Effekt av avkrivning på merverdier Andre permanente forskjeller Skattekostnad Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) Sum betalbar skatt Skatt konsernbidrag Endring i utsatt skattefordel Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen 0 0 Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt i balansen Note 10 Morselskapet (TNOK) Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Konsernet Lønninger Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader og andre ytelser Sum lønnskostnader Det har ikke vært ansatte i noen av konsernets selskaper i Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. selskapets egenkapital. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

15 Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva): Morselskapet Konsernet Revisjonstjenester Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning Andre ikke-revisjonstjenester Sum Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskapet/konsernet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Det er gitt pant i følgende eiendommer: Eiendom Gnr Bnr Kommune Hjemmelshaver Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei Fredrikstad Kiær Invest Eiendom II AS Kortbølgen Fredrikstad Øra Invest Eiendom AS } Kortbølgen Fredrikstad Øra Invest Eiendom AS Havnegata Stjørdal Industriplast Eiendom I ANS Stadionveien Kristiansand Industriplast Eiendom I ANS } Brevikveien Moss Industriplast Eiendom II ANS Tangen Allè Arendal Tangen Allè KS Tangen Allè Arendal Tangen Allè KS } Koppholen Sandnes Koppholen ANS Luramyrveien Sandnes Luramyrveien 51 og 53 AS Luramyrveien Sandnes Luramyrveien 51 og 53 AS } Petroleumsveien Stavanger Vinkelhuset IV AS Fabrikkveien Stavanger Fabrikkveien 2 AS Fabrikkveien Stavanger Fabrikkveien 2 AS } Travbaneveien Stavanger Vinkelhuset V AS Fabrikkveien Stavanger Fabrikkveien 11 AS Treskeveien Stavanger Revheim Eiendom AS Treskeveien Stavanger Revheim Eiendom AS Treskeveien Stavanger Revheim Eiendom AS } Treskeveien Stavanger Revheim Eiendom AS Treskeveien Stavanger Revheim Eiendom AS NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

16 Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 og 53 AS Vinkelhuset IV AS Vinkelhuset V AS Fabrikkveien 11 AS Fabrikkveien 2 AS Revheim Eiendom AS Borg Logistikkbygg AS Kiær Invest Eiendom II AS Tangen Allè KS Tangen Allè AS Industriplast Eiendom AS Industriplast Eiendom I ANS Industriplast Eiendom II ANS NLI Halden AS Konsernet TNOK/TSEK NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har foretatt følgende opptak av lån i 2007 knyttet til følgende selskaper/eiendommer/eiendomsporteføljer. Valuta Lånebeløp ved låneopptak Tidspunkt for låneopptak Forus-porteføljen TNOK Halden-porteføljen TNOK Borg Logistikkbygg AS TNOK Tangen Allè TNOK Promens-porteføljen TNOK Bergen-porteføljen TNOK NLI Fastighets Holding AB TSEK NLI Fastighets Holding II AB TSEK NLI Raufoss AS TNOK Konsernets låneopptak har en gjennomsnitlig lengde på 8,3 år og med en vektet rentesikring på 69,1 % pr Note 13 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Rentebytteavtaler (Renteswapper) TNOK/TSEK Valuta Beløp Mottar Betaler Start Forfall NOK Flytende Fast NOK Flytende Fast NOK Flytende Fast NOK Flytende Fast NOK Flytende Fast SEK Flytende Fast SEK Flytende Fast NOK Flytende Fast NOK Flytende Fast NOK Flytende Fast SEK Flytende Fast NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2007

17 NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har foretatt følgende opptak av lån i 2007 knyttet til følgende selskaper/eiendommer/eiendomsporteføljer. Tidspunkt for låneopptak Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp Forus-porteføljen*) Halden-porteføljen Borg Logistikkbygg AS*) Tangen Allè*) Promens-porteføljen*) Bergen-porteføljen NLI Fastighets Holding AB NLI Fastighets Holding II AB NLI Raufoss AS Sum Konsernet har totalt TNOK i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 6,06 % (eks. margin 5,30 %). 69,1 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin 5,66 % (eks. margin 4,90 %). Av konsernets gjeld på TNOK er TNOK omregnet fra SEK med kurs 84,55. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde på 8,3 år. *) Selskapet har covenants om å innrapportere årsregnskapet til bankene innen noe det er innvilget utsettelse for. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

18

19

20 Innoventure Design Center Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilrettelegger: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Aksjonærinformasjon: NLI Eiendomsinvest AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggers nettsted: