PRIVAT FRAMLEGG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B6 NEDREHAGEN

Transkript

1 SOGNDAL KOMMUNE PRIVAT FRAMLEGG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B6 NEDREHAGEN PLANEN ER UTARBEIDD AV ARKITEKTKONTORET 4B I SAMARBEID MED NORCONSULT PlanID rev. Mai 2012 Februar

2 SOGNDAL KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B6 NEDREHAGEN INNHALD Innleiing side 3 Føremålet med planen side 3 Omtale av planområdet side 3 Forhold til andre planar side 6 Oppstart av planarbeidet side 7 Innspel til oppstartsvarsel side 8 ROS-analyse side 8 Omtale av planframlegget side 9 Føresegner til reguleringsplanen side 12 Reguleringsplankart Vedlegg ROS-analyse Illustrasjon situasjonsplan 2

3 Innleiing Arkitektkontoret 4B har fått i oppdrag av Studentsamskipnaden i Sogn og Fjordane å utarbeide framlegg til detaljreguleringsplan for felt B6 Nedrehagen. Planen er ein følgje av krav i reguleringsplanen for Nedrehagen-Øvre Stedjeveg om utarbeiding av utbyggingsplan før bygging av studentbustader. Utbyggingsplan tilsvarar no detaljreguleringsplan. Føremålet med planen Førmålet med planarbeidet er det same som for reguleringsplanen - å kunne bygge studentbustader. Området skal nyttast til studentbustad med leikeplass, veg og parkering. Omtale av planområdet Området ligg i Sogndal sentrum, på Stedjesida, og berre Fjærlandsvegen og Sogndalselva skil dei frå Fosshaugane med dei fleste av Høgskulen sine undervisningslokale. Sentralbygget til Høgskulen, som no er under bygging, gjer at Høgskulen vil få alle sine undervisningsareal samla på Fosshaugane. Det er etablert krysning under Fjærlandsvegen og bru over elva som gjer avstanden til Høgskuleområdet særs kort. Arealet er svakt skrånande mot nord. I sumarhalvåret har det rikeleg med sol, men lite og til dels ikkje sol i vinterhalvåret. Vi meiner den sentrumsnære lokaliseringa veg opp for denne ulempa. Planen omfattar eigedommen 64/280, 64/281 pluss vegarealet GV4 i eksisterande reguleringsplan. Arealet er m2. Høgskulen har allereie bygd studentbustader innanfor B6 med bustad for 100 studenter og på nabotomta B5 for 50 studentar. Området har grasmark med einskilde gamle epletre rundt eksisterande bebyggelse. Det er ikkje etablert nokon leikeplass på området, men det er sett ut einskilde leikeapparat og med si helning egner området seg for aking. Utnyttingsgraden i eksisterande reguleringsplan gir rom for noko meir utbygging. Området vil få ein stor del av studentbustadene i Sogndal, men er ellers omkransa av einebustader. Vegtilkomsten er frå Fjærlandsvegen og det er tilknytta gang- og sykkelvegnett til sentrum. Arealt har eit øvre lag av matjord på ca ein halv meter, under er det grus. 3

4 Omgjevnaden er bustadhus. 4

5 og studentbustader 5

6 Forhold til andre planar I kommuneplanen er området sett av til bustadområde. I gjeldande reguleringsplan for Nedrehagen- Øvre Stedjeveg (vedteke ) er B6 sett av til byggjeområde område for studentbustader. Reguleringsendring av planen, handsama i bygningsrådet i møte , endra reguleringsføresegner til: Pkt.1.6: Min 6,0 daa av tomta skal vera fri for bygningar går ut. Varsla planområde 6

7 Oppstart av planarbeidet Detaljreguleringsplanarbeidet vart starta opp med oppstartmøte med Sogndal kommune Her vart ein einige om: - Planavgrensing at GV4 skal inngå i den nye planen - at hovudføremålet er bustad (studentbustad) - at utnyttingsgraden blir som før men at det vert nytta BYA%=45% i staden for bruksareal. - at kommunen i si sakshandsaming vil ta stilling til auke i mønehøgda p.g.a. strengare lyd, og isolasjonskrav. - At kommunen i si sakshandsaming vil ta stilling til mogleg endring av krav til takvinkel. - at planen ikkje utløysar krav til planprogram eller konsekvensutgreiing - Sisof ønskjer ikkje rullestolstilkomst då behovet for dette er dekka i detaljreguleringsplan for B5 Nedrehagen. Planoppstart vart varsla med annonse i Sogn Avis I tillegg til annonsering i Sogn Avis vart varsel sendt direkte til private og offentlege høyringsinstansar: Grunneigar/naboar: 64/7 Tore Selseng 64/8 Kirsten Stedje og Marit Stedje 64/15 Svein Erik Hovland og Linda Røysi 64/32 Øystein Andre Wilkensen 64/66 Norodd Øvretun 64/145 Anna Jørgine Flåten 64/152 Mariann Drageset og Børge Gjesdal 64/210 Martha Buene Wilkensen og Ove Hans Wilkensen 64/315 Kåre Selseng 64/327 Håvard Myrvang og Eli Karin Tjørhom - Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/miljøvernavdelinga, - Sogn og Fjordane Fylkeskommune v/plan- og samfunnsavdelinga og Kulturavdelinga - Statens vegvesen, Region Vest 7

8 Innspel til oppstartvarsel Følgjande innspel kom inn i samband med varsel om planoppstart. Våre kommentarar i kursiv. - Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Miljøvernavdelinga: Minner om kravet i ny plan- og bygningelov om div. verknader planen vil kunne få aktuelle tema kan vere vegtrafikkstøy, grøntstruktur og nærleikeplassar for barn i alle aldrar. Krav om støyreduserande tiltak er ivareteken i Plan- og bygningslova. Det er sett av areal til leikeplass. - Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Beredskapsavdelinga: Ved endring av eksisterande planar må ROS-analysen oppdaterast. Det er viktig at tema for ROS-analysen ikkje vert for avgrensa. Det er utført ROS-analyse - 64/66 Norodd og Elin Øvretun, nabo: Dei ber om at gangvegen GV4 blir behalde som gangveg. Dei ber og om at ei vidare utbygging skjer på den sørlege og ikkje sørvestlege delen av tomta. At den sørvestlege delen blir leikeområde. GV4 blir behalde som gangveg. Den vert og vidareført i detaljreguleringsplanen av plantekniske årsaker. Det er stor mangel på studentbustader i Sogndal. Samskipnaden ønskjer derfor å bygge så mykje som den eksisterande reguleringsplanen gir rom for. Det vil derfor bli nybygg både på den sørlege og sørvestlege delen av tomta. Leikeplass kjem på den sørlege delen. ROS analyse Det er etter plan og bygningslova 4-3 krav til utarbeiding av risiko og sårbarheitsanalyse ved planlegging for utbygging. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarheitsforhold som kan ha innverknad på om arealet er egna til utbyggingsføremålet og eventuelle endringar av desse forholda som følgje av planlagt utbygging. Det er utført ei analyse av området basert på eigne vurderingar og samtalar med kommunen. Analysen er gjennomført i samsvar med vedlagde sjekkliste som er basert på DSB sin rettleiar/temahefte Samfunnsikkerhet i arealplanlegging, kartlegging av risiko og sårbarhet. 8

9 Følgjande forhold har merknader og er vurderte i samsvar med sjekklista: Natur og miljøforhold: - Snøskred. Området er på NVE sitt kart utlaupsområde for snøskred. Store deler av busetnaden på Stedjesida ligg innafor dette utlaupsområdet. Arealer er allikevel sett av til byggeområde på kommuneplanen. Flatane, som er flatt, ligg rett over B6 og vil skjerme for snøskred lenger ovanifrå. - Klima- og energiplanen for Sogndal kommune punkt 4. beskriver framskrevne scenario i 2060 som viser både redusert og kraftig nedbørsauke, særleg i oktober. Utifrå fåre for overmetta jordsmonn bør overvatn førast til kommunal leidning. Det er teke med i føresegnene. Kommunen rår til at overvatn vert kopla på kommunal leidning via leidning som kjem frå eksisterande studentbustader i B6. - Radongass. Vert ivareteke gjennom TEK 10, Forhold skapt av menneske: - Brann. Nettanalyse, Sogndal vassverk, kapasitetstester, februar 2011 har eige brannvannsdekningskart. Kartet viser at omådet har over 20 l/s som er det ønskjelege i tettbygde strok. Det er tilkomst på offentleg veg til området og sikkerheit ved brann er ivareteke i TEK10 11, Vegtrafikkstøy frå Fjærlandsvegen. Vert ivareteke gjennom TEK ROS-analysen viser at dersom ein tek omsyn til merknadane i sjekklista ved utbygginga vil ikkje tiltaket representere høgare risiko for menneske eller samfunn enn kva som vert akseptert for ei ny utbygging. Omtale av planframlegget Naturmangfald Naturmangfaldlova skal leggast til grunn som retningsline for all offentleg forvaltning som vedkjem naturmangfaldet. Gjennom planarbeidet er det ikkje kome fram moment som det må takast omsyn til når det gjeld naturmangfaldet. Den største delen av eigedomen er allereie bebygd. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) er henta frå fylkesatlaset. Det er ikkje funne opplysningar om nasjonalt viktige naturtypar som det må takast spesielle omsyn til i planarbeidet. 9

10 Planområdet er ikkje ein del av naturområder som er verna eller er kjente vekst- eller leveområder for sjeldne, sårbare eller trua artar og samfunn. Det er heller ikkje interessante eller inngrepsfrie kvartær- eller berggrunnsgeologiske naturområder å finne her. Føre-var-prinsippet ( 9) er ikkje relevant sidan området nesten er fullt utbygd og kunnskapsgrunnlag er innhenta. Økosystemtilnærming og samla belastning ( 10) blir ikkje vurdert nærare sidan området nesten er fullt utbygd. Kostnadene ved miljøforringelse ( 11) er vurdert til ikkje å vere relevant. Miljøforsvarlege teknikkar og driftsmetodar ( 12) er vurdert til ikkje å vere relevant. Naturområder Planområdet er ikkje ein del av eit naturområde. Vurdert etter nml Grunnforhold Topplaget er matjord som bør brukast på plassen eller leggast i ein matjordbank. Under er det lausmassar av grus og sand. Friluftsinterresser Det vil som før vere mogleg å gå langs området på Elvatun, GV4 og Sandbakken. Barn- og unge sine interresser Eksisterande reguleringsplan seier at det skal det vere 0,5 daa leikeplass for B/P, B3, B4, B5 og B6. Det er sett av 200 m2 leikeplass i B5 og 300 m2 i B6. Tilsaman 500 m2. Universell utforming B6 ligg i eit område med mange studentbustader. Ferdig utbygd vil B5 og B6 få 170 studentbustader. Det er bygd 25 universelt utforma studentbustader i B5, d.v.s. ca 15%. Forskrift til TEK sier: I byggverk med krav om iniversell utforming, som har mange rom med samme funksjon, er det tilstrekkelig at 1/10 av rommene er universelt utformet i henhold til bestemmelsene i forskriften. Samla sett vil derfor dei 170 studentbustadene ha 15% som er universelt utforma. Støy Retningslinjer for handsaming av støy i arealplanlegging T-1442 skal følgjast. Tekniske løysingar Det er lagt opp til kommunalt VA-anlegg for bustadfeltet. 10

11 Overvatn frå bustadene skal ledast mot kommunalt anlegg. Kommunen skal ta over veg- og VA-anlegg når området er ferdig opparbeida. Det er ynskjeleg å få lagt inn anlegg for fiberkabel saman med EL-grøftene i området. B Nye bustader Område B6 er allereide bygd ut med 100 studentbustader. Den nye bebyggelsen blir to nye hus med 20 studentbustader, 4 leiligheiter med 5 hyblar i kvar. Dei har dimensjon som den eksisterande bebyggelsen. I forhold til eksisterande plan er gesimshøgda auka med 0,5 m frå 6 til 6,5m. Dette er gjort for å kunne tilfredsstille TEK10 sine lyd-, ventilasjon- og energikrav. Dette er krav som har kome etter at gjeldande krav reguleringsplan vart godkjent. Mønehøgda på 9 m er som tidlegare. Takvinkelen er den same som tidlegare, gradar. Utnyttingsgraden er som tidlegare, men betegnelsen er endra frå bruksareal til %BYA. L Leikeplass Det er lagt opp til leikeplass for bebuarane. Den er på vel 300 m2. Her skal det minimum plasserast sandkasse, sklie og huske. AVT Annan veggrunn Dette området skal nyttast til oppstilling av bossdunkar P1 og P2 Areala er overflateparkering. Parkeringskravet er sett lågt på grunn av nærleik til sentrum og høgskuleområdet. Det er sett av 2 p.plassar pr leiligheit. Det er dobbelt av kva som er sett av for B5. Observasjonar som er gjort viser at det er mykje ledig parkeringsplass. GV4 Gangvegen er gangforbindelse mellom Elvatun og Sandbakken. Den kan i mindre grad nyttast som køyretilkomst til øvre del av B6. Arealoversikt B L AVT GV4 P1 P m2 318 m2 34 m2 146 m2 492 m m2 Totalt areal m2 11

12 Føresegner til detaljreguleringsplan for felt B6 Nedrehagen I samsvar med plan- og bygningslova d12-5, 12-6 og Planen datert: Siste revisjon: Avgrensing Planområdet er vist plangrense på plankartet dagsett Føresegnene gjeld innanfor desse grensene. 2 Reguleringsføremål Området er regulert til følgjande føremål i samsvar med plan- og bygningslova 12-5 og Busetnad og anlegg, PBL 12-5 nr 1 - Bustader, B - Leikeplass L Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, PBL 12-5 nr 2 - Annan veggrunn, AVT - Gangveg, GV4 - Felles parkeringsplassar, P1 og P2 3 Rekkjefølgjeføresegner 3.1 Nye bustader kan ikkje takast i bruk før leikeplass (L) er opparbeidd. 3.2 Eksisterande vegetasjon rundt bygningane skal takast vare på også i utbyggingsfasen. 3.3 Matjord skal takast vare på og benyttast på plassen eller leggast i ein matjordbank 4 Bustader B 4.1 Området skal nyttast til studentbustader. 4.2 Bygningane skal ha sprang og utformast i dimensjon som omkringliggande bygningar. Dei skal i hovudsak ha liggande trekledning. 4.3 BYA for området er maks 45%. 4.4 Gesimshøgde er maks 6,5 m. Mønehøgde er maks 9m. 4.5 Bygningane skal ha skrå takflate. Takvinkelen for hovudtakflata skal vere grader. Takflata kan ha oppbygg med slakare vinkel. 12

13 4.6 Det skal opparbeidast følgande parkeringsplassar pr leiligheit (bufellesskap): 2 plassar pr leiligheit, tilsaman 48 p.plassar for heile B6. Derav 2 HCplassar. 4.7 Overvatn skal knyttast til leidning som kjem frå eksisterande studentbustader. 5 Leikeplass, L 5.1 Området er avsett til felles leikeplass. 5.2 Plassen skal opparbeidast som nærleikeplass. 6 Annan veggrunn, AVT 6.1 Området er avsett til felles bossoppstillingsplass for eigedomane 64/280 og 64/ Gangveg, GV4 7.1 GV4 kan nyttast som køyretilkomst til øvre del av B6. 8 Felles parkeringsplassar P1 og P2 8.1 Parkeringsplassane er felles for eigedomane 64/280 og 64/

14 Detaljreguleringsplan for felt B Nedrehagen Sogndal kommune Arkitektkontoret 4B ROS-ANALYSE Hending/situasjon Aktuelt Kommentar/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/grunnforhold Er området utsatt for, eller kan planen/tiltaket føra til risiko for: Masseras/skred Ja Snøskred,utløpsområde ifølge NVE Snø/isras Falumras Elveflaum Ligg på kote Framtidige klimaendringer Ja Ikkje utover fåre for auka nedbør.kfr. Klima- og energiplan Utglidning av masser geoteknisk ustabilt Radongass Ja Vert ivareteke av TEK 10. Vær-, vindeksponering. Er området: Vindutsatt Nedbørutsatt Ikkje utover fåre for auka nedbør. Kfr.Klima-og energiplan Natur- og kulturområder Sårleg flora Sårleg fauna/fisk Verneområde Vassdragsområde Fornminner Kulturminne/miljø Fornminner Kulturminne/miljø Forhold skapt av menneske Stratetiska område og funksjonar. Kan planen/tiltaket få konsekvensar for: Veg, bru, knutepunkt Hamn/kaianlegg Sjukehus/sjukeheim, kyrkje Brann, Politi, Sivilforsvar Sikkerheit ved brann vert ivaretake av TEK 10. Kraftforsyning Vannforsyning Ja Vannforsyninga er tilstrekkeleg også ved brann. Forsvarsområde Tilfluktsrom Område for idrett og leik Park, rekreasjonsområde

15 Vannområde for friluftsliv Hending/situasjon Aktuelt Kommentar/tiltak Forureiningskjelder Kan planområdet verte utsett for: Akutt forureing Permanent forureining Støv og støy frå industri Støv og støy frå trafikk Støy frå andre kjelder Forurensa grunn Forureining i sjø Høgspentline Risiko frå indistriverksemd Avfallshandsaming Oljekatasrofeområde Kan planen/tiltaket føra til: Fare for akutt forureining Støy og støv frå trafikk Ja Vert ivareteke av TEK 10 Støy og støv frå andre kilder Endring i avrenningsforhold overflatevatn Forureining i sjø Risiko for industriverksemd Transport. Er det risiko for: Ulykke med farlig gods Vær/føre redusere tilkomst til området Ulykke i av/påkøyrsler Ulykke med gåande/syklande Ulykke ved anleggsgjennomføring Andre ulykkespunkter Andre forhold Sabotasje og terrorhandling Svekka brannvannforsyning Er tiltaket i seg sjølv eit sabotasje/terrormål Er det potensielle sabotasje/terrormål i nærleiken Regulee vannmagasin med spesiell fare for usikker is, endring i vannstand m.m. Naturlege terrengformasjonar som utgjer ein spesiell fare Gruver, opne sjakter, steintipper m.m. Spesielle forhold ved utbygging/gjennomførig

16

17