Til andelseierne i Vallerudtoppen Borettslag

Transkript

1 1 Vallerudtoppen Borettslag Til andelseierne i Vallerudtoppen Borettslag Innkallingen inneholder borettslagets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Vallerudtoppen Borettslag det kommende året. Velkommen til ordinær generalforsamling tirsdag 15. mai kl. 19:00 Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Vallerudtoppen Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Vallerudtoppen Borettslag avholdes tirsdag 15. mai 2018 kl. 19:00 i Steinerskolens lokaler. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT OG REGNSKAP FOR 2017 A) Årsrapport og regnskap for 2017 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om etablering av ladeplasser i fellesgarasjer Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av minst 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år F) Valg av miljøutvalg for 1 år G) Valg av trafikkutvalg for 1 år Oslo, Styret i Vallerudtoppen Borettslag Knut Rinden /s/ Anders Fredrik Raaer /s/ Knut Helge Drivenes /s/ Kristin Berggard /s/ Lars Espen Kverne /s/ Protokoll fra generalforsamlingen vil ikke bli sendt ut etter møtet, men legges ut på borettslagets hjemmeside

3 GENERELLE OPPLYSNINGER 3 Vallerudtoppen Borettslag ÅRSRAPPORT FOR 2017 Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i Lørenskog kommune og har adresse: Kantarellveien 44-56, 47-49, Piggsoppveien 30-34, 38-48, 52-60, 64-84, 31-35, 41-47, Røyksoppstien 2-18, 20-38, 5-17, Steinsoppveien 2-26, Borettslaget består av 120 andelsleiligheter, fordelt på 36 eneboliger og 84 rekkehus. Første innflytting skjedde i Tomta ble kjøpt i 1989, er på ca m 2 og har gårdsnr. 99/bruksnr. 535 og 536. I tillegg kommer «forretningstomta» på ca m 2 (gårdsnr. 99/bruksnr. 648) som eies sammen med Vallerudåsen Borettslag. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Det er ingen ansatte og det er ikke registrert ulykker i Tillitsvalgte Styreleder Knut Rinden Piggsoppveien 46 Nestleder Anders Fredrik Raaer Kantarellveien 63 Styremedlem Knut Helge Drivenes Røyksoppstien 26 - Kristin Berggard Kantarellveien 54 - Lars Espen Kverne Piggsoppveien 43 Varamedlem Bjørn Holstad Røyksoppstien 33 - Jon Anders Lien Piggsoppveien 32 - Eilif Lundberg Piggsoppveien 47 - Olav Benjamin Ryan Kantarellveien 46 Delegert OBOS Knut Rinden Piggsoppveien 46 Varadelegert OBOS Anders Fredrik Raaer Kantarellveien 63 Valgkomite Brede Haave Kantarellveien 49 - Erlend Husby Røyksoppstien 24 Miljøutvalg Steinar Haugse Steinsoppveien 33 - Simen Eid Steinsoppveien 9 - John Aarvik Steinsoppveien 6 - Aina Fossum Moen Steinsoppveien 21 Trafikkutvalg Frida Halvorsen Røyksoppstien 6 - Steinar Myrvold Piggsoppveien 38 - Andreas Schiller Steinsoppveien 3 Av borettslagets 5 styremedlemmer er 1 kvinne. Borettslaget ønsker en jevn representasjon av begge kjønn og oppfordrer kvinner til å delta i styret eller utvalgene. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

4 KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR Vallerudtoppen Borettslag Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr mot budsjettert kr Avviket skyldes for høyt budsjetterte felleskostnader. Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr mot budsjettert kr Avviket skyldes mindre til vedlikehold og andre driftskostnader enn budsjettert. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet som et overskudd og foreslås overført til annen egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) Som følge av fastrenteavtale med Husbanken frem til , er det ikke mulig å nedbetale ekstraordinært på IN-ordningen. Lånet er nedbetalt iht. nedbetalingsplan. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var kr pr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for generalforsamlingen er budsjett for 2018 tatt med i resultatregnskapet (kolonnen lengst til høyre). Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som omfatter elbil-lading. Kommunale avgifter i Lørenskog kommune Kommunestyret i Lørenskog har vedtatt følgende fra : Vann- og avløpsgebyr beholdes tilnærmet uendret. Feie- og tilsynsgebyr beholdes tilnærmet uendret. Renovasjonsgebyr er nå endret og delt opp i et grunnbeløp og et variabelt beløp. Grunnbeløpet sikrer at alle husholdninger er med og betaler en andel av kostnadene for å drive renovasjon i Lørenskog. Variabelt beløp regnes ut i forhold til volum av restavfallsbeholderen. Fast pris pr. boenhet utgjør kr 2 162,50, mens pris for containere over 1000 liter utgjør kr 10,40 pr liter.

5 5 Vallerudtoppen Borettslag Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien fastsettes individuelt av forsikringsselskapene på bakgrunn av borettslagets skadehistorikk. I tillegg justeres for generell indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1.janunar. Premien for 2018 er i skrivende stund ukjent, da neste terminforfall er Styret har derfor lagt en mindre økning til grunn i budsjettet for Lån Borettslaget har pr annuitetslån i Husbanken med halvårlige terminforfall til fastrente 1,999 % (til juni 2018). Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt I tillegg har borettslaget serielån i OBOS-banken med månedlige terminforfall til flytende rente 2,6 % pr Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Forretningsførerhonorar Med bakgrunn i den generelle lønns- og prisvekst i løpet av 2016 øker forretningsførerhonoraret til OBOS med ca. 2,5 %. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Husleien har frem til nå bestått av ordinære felleskostnader og kapitalkostnader (renter og avdrag på IN-lånet). Når kapitalkostnadene bortfaller fra , har styret vedtatt å øke de ordinære felleskostnadene med ca. 50 % for å dekke nødvendig, utsatt vedlikehold (tak, vinduer, nedgravde søppelbrønner, asfaltering mv.). Dette betyr at «husleien» reduseres for de aller fleste i borettslaget. Økte felleskostnader og bortfall av innkrevde kapitalkostnader viser at de disponible midler reduseres, men styret mener dette er forsvarlig i For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

6 6 Vallerudtoppen Borettslag

7 7 Vallerudtoppen Borettslag

8 8 Vallerudtoppen Borettslag

9 . 9 Vallerudtoppen Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 10 Vallerudtoppen Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

11 11 Vallerudtoppen Borettslag BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER: Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER: Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Skattetrekkskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 120 * Annen egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, Styret i Vallerudtoppen Borettslag Knut Rinden /s/ Anders Fredrik Raaer /s/ Knut Helge Drivenes /s/ Kristin Berggard /s/ Lars Espen Kverne /s/

12 Vallerudtoppen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader.. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i panteobligasjonen som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Garasjeleie Leietillegg for påbygg Loftstillegg Kabel-TV Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Garasjeleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

13 13 Vallerudtoppen Borettslag NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2016/2017, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 8 162, jf. noten om andre driftskostnader. NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Ing. Egil Christiansen SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold garasjeanlegg Kostnader leiligheter, lokaler Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

14 14 Vallerudtoppen Borettslag NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Verktøy og redskaper Lyspærer og sikringer -490 Snørydding Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita -822 Kopieringsmateriell -509 Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Telefonrefusjon Porto Reisekostnader -106 Gaver Bank- og kortgebyr SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 845 Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Husbanken OBOS Boligkreditt AS Renter på leverandørgjeld -200 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Avgang SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.99/bnr.535, 536 og 648. (Sistnevnte gjelder "fellestomta"). Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregningskonto IN Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 14 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere år Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales.

15 . NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS Boligkreditt AS Lånet er et serielån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,60 %. Løpetiden er 15 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Vallerudtoppen Borettslag Husbanken Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til Rentesatsen pr var 2,00 %. Løpetiden er 15 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, ordinære avdrag SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 17 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Håndkasseoppgjør, utbetalt SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag Beregnede IN forpliktelser TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

16 16 Vallerudtoppen Borettslag ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT Styret Styret kan kontaktes ved å sende e-post til Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Generelt Etter generalforsamlingen i 2017 fikk borettslaget en ny styreleder og to nye styremedlemmer. Vi vil videre i dokumentet benytte begrepene det nye styret (fra mai 2018) og det gamle styret, slik at det blir forståelig for alle. Styret har i perioden frem til årets generalforsamling avholdt 8 ordinære styremøter og ett regnskapsmøte med forretningsfører. Vårt hovedfokus denne perioden har vært å gjøre oss kjent med styrets arbeid, gjeldende sedvane sette oss inn i og håndtere pågående saker, samt å fordele arbeidsoppgaver mellom styremedlemmene. Dette har vært utfordrende på flere måter, men vi føler vi pr nå er kommet ajour på de fleste områder. Grovt sett er arbeidsoppgaver for styremedlemmene fordelt på denne måten: Knut - styreleder Knut Helge byggesøknader Anders nestleder og økonomi Lars bygningsmessig vedlikehold og utskiftning. Kristin facebook og HMS Styret oppdaget etterhvert at beboerne benyttet flere forskjellige mailadresser for å komme i kontakt med oss. Dette resulterte i at mail verken ble sett eller besvart. Styret har besluttet at vi i dag bruker kun en mailadresse, og denne er: Vallerudtoppen@styrerommet.net. Vi monitorer de andre mailadressene så lenge det er behov. Som ett ledd i å bli kjent med beboerne, arrangerte vi beboermøte 22. november. Styret mener beboermøter er en fin arena for å kunne få tilbakemelding fra beboerne, lufte våre ideer og kunne informere om saker som pågår. Vi ønsker å fortsette med beboermøter ca. hvert halvår. I forbindelse med beboermøtet gjennomførte vi en spørreundersøkelse blant beboerne, resultatene av denne tar vi med oss videre i vårt arbeid. I høst gikk styret en vernerunde hvor vi kartla og risikovurderte forhold i borettslaget. Si i fra til oss om du ser skader eller annet vedlikehold som må gjennomføres for å unngå skade. Saken som har skapt mest engasjement blant beboerne i denne perioden har vært det ekstraordinære snøfallet vi har hatt denne vinteren, og brøyteproblematikken dette har skapt. Styret tar alle tilbakemeldinger til etterretning og vil jobbe med en bedre løsning til neste år. Vi har ikke vært fornøyd med det Bergheim har levert i år. Når det gjelder renovasjonsproblematikken i borettslaget så har den forbedret seg noe. Takk til ildsjeler i borettslaget som har som mål at det til enhver tid skal se bra ut. En oppfordring til alle om å kaste det man ser ligger strødd rundt omkring når man allikevel passerer det.

17 17 Vallerudtoppen Borettslag Lading av elbil På generalforsamlingen i 2017, ble det besluttet å nedsette et utvalg som skulle, utrede et knippe løsninger for el-bil lading, som inkluderer behov, løsninger, økonomi, sikkerhet og fleksibilitet. Innstillingen legges frem for en senere generalforsamling. Styret har mottatt fra arbeidsgruppen en rapport som bevitner et veldig bra utredningsarbeid. Denne rapport er vedlagt i dokumentene i sin helhet. Styret vil berømme utvalget på det sterkeste for en grundig og særlig godt arbeide. Styret har behandlet denne innstilling, og bringer saken inn for beslutning på ordinær generalforsamling. Økonomi Det gamle styret hadde som mål at det skulle være lavest mulig husleie i forhold til vedlikeholdsbehov, men samtidig så må også husleieinntekt veies opp mot hva som må gjøres for at boligmassen ikke skal forringes over tid. Dette er en målsetning som nåværende styret er enig i. I forbindelse med at ett av borettslagets lån er nedbetalt i oktober ønsker vi å justere felleskostnadene opp, slik at vi sparer opp til en buffer for kommende vedlikehold. Slik det ser ut på papiret, vil vi kunne begynne med vedlikehold allerede i Vedlikehold Vi har i denne perioden hatt en dreneringsskade i Piggsoppveien. Denne har vært ganske kostbar. Mye av bufferen vi har spart opp, blir brukt til å dekke kostnader forbundet med dreneringsskader. Vi minner om at beboere jevnlig sjekker egen byggmasse, slik at skader oppdages tidlig og ikke blir for kostbare. Når det gjelder bytte av terrassedører, vinduer og panel er dette noe vi har kommet i gang med for fullt mot slutten av perioden. Paradigma AS har ikke klart å levere tilfredsstillende arbeid de siste årene, så styret har derfor valgt å ansette ett nytt firma. Det er nå Brandbu Bygg Service som utfører disse arbeidene. Vi håper de kan levere raskt og profesjonelt arbeid fremover. Som tidligere år, så byttes terrassedører, vinduer og panel etter behov. Vi ønsker å holde slike utgifter lavest mulig, så hvert enkelt tilfelle blir sett på og vurdert av ansvarshavende i styret og en representant fra Brandbu Bygg Service. Allikevel så er det viktig å gjøre utskiftninger før det er for sent og skaden blir dyr, så ikke nøl med å ta kontakt om du er usikker på behov for utskiftning. Vi kommer og tar en titt, og kanskje finnes det løsninger som kan forlenge levetiden, i stedet for å bytte ut med en gang. Vedlikehold av boligmassen har vært, og kommer til å fortsette å være, en viktig sak for styret i borettslaget. Dugnader Det har i tradisjonen tro vært avholdt 2 dugnader i borettslaget gjennom foregående år, en på våren og en på høsten. Vårdugnaden i 2017 ble gjennomført av det gamle styret. Her var fokuset på å rydde hundremeterskogen, samt holde vegetasjon nede. Det er mye vegetasjon som vokser raskt, så vi ser på muligheten for å kunne gjøre noen mer varige løsninger der det er aller verst. Styret setter stor pris på de som holder fellesarealer ved like ved å klippe eller rake litt ved behov. Dette er ett felles ansvar.

18 18 Vallerudtoppen Borettslag På høstdugnaden i 2017 var også fokuset generelt vedlikehold, samt oppgradering av lekeplassene. Som en liten sidedugnad av ivrige foreldre og andre hjelpere, er nå alle lekeplasser blitt beiset. Lekeapparatet i Kantarellveien har også fått nytt tak. Når snøen smelter kommer det nye benker her og det vil bli hengt opp en søppelkasse. Lekeplassene våre benyttes av både beboere, naboer til borettslaget og barnehager (og dessverre også katter). Det er umulig å unngå forsøpling og skader, men vi setter pris på at alle beboere som benytter seg av lekeplassene rydder opp etter seg og andre, klipp gjerne gresset om du har tid og meld fra om du oppdager skade på apparat. Trafikk Trafikkutvalget har bestått av følgende tillitsvalgte: Frida Halvorsen Røyksoppstien 6 Steinar Myrvold Piggsoppveien 38 Andreas Schiller Steinsoppveien 3 Trafikkutvalget har hatt jevnlig kontakt denne perioden, uten de store sakene. Våren 2017 organiserte de at alle garasjeanlegg ble spylt. Takk til Anders som bisto med dette. Trafikkutvalget ønsker at beboere kjapt gir tilbakemelding dersom parkeringsplasser står ubenyttet. Pr nå er det 1 ledig parkeringsplass og 3 storbilplasser. I 2018 planlegger trafikkutvalget å merke opp parkeringsplasser på nytt. Sosialt Miljøutvalget har bestått av følgende tillitsvalgte: John Aarvik, Steinsoppveien 6 Simen Eid, Steinsoppveien 9 Aina Fossum, Moen Steinsoppveien 21 Steinar Haugse, Steinsoppveien 33 Miljøutvalget har stilt opp og ordnet i stand til forskjellige arrangementer. Utvalget har servert grillmat på høst- og vårdugnad og arrangert julegrantenning i samarbeid med miljøutvalget i Vallerudåsen borettslag. Om lag 80 barn deltok. Utvalget stilte med gløgg, pepperkaker, lydanlegg og en nisse som hadde sekken full av godteposer. For andre året på rad arrangerte utvalget petanqueturneringen på grusbanen. Det var åtte lag som stilte til tross for dårlig værvarsel. I år er det 30 år siden Vallerudtoppen borettslag sto ferdig innflyttet. Dette må feires. Miljøutvalget har fått i oppdrag fra styret å gjøre klar til stor fest i høst! Ønsker du å bidra så si ifra til miljøutvalget. Parkering Alle i Piggsoppveien har carport. De resterende har garasjeplass i felles garasjeanlegg. Borettslaget har ledige parkeringsplasser som fordeles etter behov. Beboere som ønsker plass kan ta kontakt med trafikkutvalget. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere rabatt på digital- TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål kan rettes til Gets kundetjeneste på telefon eller se

19 19 Vallerudtoppen Borettslag Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i W.R.Berkley Insurance med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig. Dette innebærer at beboer selv kan kontakte håndverkere (f.eks. rørlegger) før forsikringsselskap/takstmann har blitt kontaktet. Skader meldes til skadeoppgjørsselskapet Crawford & Company AS på telefon Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har i utgangspunktet lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (INordning), men pga. fastrenteavtale med Husbanken frem til IN-lånet er nedbetalt i 2018 vil det ikke være mulig å nedbetale sin andel av fellesgjelden. Husbanken er nedbetalt pr og IN-ordningen utgår etter dette. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. I vårt borettslag er følgende gjort: kontroll av lekeplassene (2006) utskifting av ventilasjonsanlegg i alle boenheter (2007/08) utdeling av 1 stk. brannslukningsapparat og røykvarsler til hver boenhet (2009/10) påbegynt gjennomgang av elektrisk anlegg i fellesgarasjer (2013) skiftet sand i sandkasse (2015) brannvernrunde gjennomført i borettslaget (2016) årlig vernerunde

20 20 Vallerudtoppen Borettslag Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Større vedlikehold og rehabilitering 1999 Oppgradering av lekeplassene Asfaltering, ny styrebrakke Oppgradert styrebrakke, elektriske garasjeporter, belysning forretningstomta Rømningsveier i fellesgarasjen Takstiger, nytt kabel-tv anlegg, totalrenovert grøntområde sør for stort garasjehus, nye pipebeslag Fullført montering av heldekkende pipebeslag på alle boliger. 2006/07/08 Utskifting av ventilasjonsanlegg Styret fornyet alle brannslukkere og brannvarslere i alle boliger. 2011/12 Delvis skifte av kledning, vinduer og terrassedører Utbedring av dreneringsskade Diverse skifte av vinduer og terrassedører Utbedring vanninnsig i Røyksoppstien Utbedring vanninnsig i Piggsoppveien 84.

21 21 Vallerudtoppen Borettslag INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om etablering av ladeplasser i fellesgarasjer Basert på vedtak i Ordinær Generalforsamling for Vallerudtoppen Borettslag den 3. mai 2017, ble det nedsatt et utvalg som skulle vurdere løsninger for lading av motorvogn. 1 Utvalget har gjennomført en behovsanalyse, sett på forskjellige løsninger, og innhentet kostnadsoverslag for etablering av ladepunkter i fellesgarasjen. Elbilutvalget anbefaler følgende: Det er i dag 19 elbiler som hører til fellesgarasjeanleggene (som har kapasitet på 80 plasser). Behovsanalysen gjennom en spørreundersøkelse indikerer at antall biler som sokner til fellesgarasjene i løpet av en fem-årsperiode kan øke opp mot 60 biler. Dette tilsier at et knippe fellesplasser for lading ikke vil være tilstrekkelig, og dermed bør det klargjøres for at hver parkeringsplass i fellesgarasjene kan bli en ladeplass. Dermed vil hver andelseier som parkerer i fellesgarasje ha mulighet til å etablere en ladeplass. For å sørge for en fleksibel løsning for fremtiden, bør styret velge et moderne system med aktiv laststyring. Dette vil sørge for dynamisk fordeling av ladestrøm, overvåking av anlegg, mulighet for individuell betaling av strøm, samt effektiv utnyttelse av tilgjengelig strøm. Hafslund har ved forespørsel indikert at det er mulig å doble strøminntak til garasjene uten å gjøre endringer i transformatoren. Strømtilførselen anses av komiteen da å være tilstrekkelig. Flere leverandører er bedt om å komme med tilbud. Etablering av infrastruktur vil komme på kroner (med forventningsverdi kroner), mens etablering og montering av det enkelte ladepunkt vil komme på kroner. Når infrastrukturkostnaden fordeles på det enkelte ladepunkt kommer totalkostnad pr punkt til å ligge på kroner. Denne kostnaden er høyere enn for en enkeltstående ladeboks som kan monteres i en enebolig, men det er fordi behovet for laststyring, sammenkobling av ladeboksene, samt fjernavlesing av måler øker kompleksiteten, og dermed kostnaden. Utvalget anbefaler at styret går i forhandlinger med den installatør og leverandør som elbilutvalget anbefaler, og iverksetter etablering av infrastruktur så snart som mulig. Utvalget anbefaler videre at styret går i forhandlinger med tilbyder av ladeboksløsning, slik at en oppnår en gunstig avtale når det gjelder anskaffelse og montering av ladeboks ikke bare til fellesanlegg, men også til enkeltstående andelseiere som har parkering i umiddelbar nærhet av egen bolig. Utvalget anbefaler at styret velger en løsning som gjør at den enkelte andelseier etablerer et abonnement, og betaler for sitt eget forbruk. Utvalget anbefaler at styret administrerer vedlikehold og ettersyn av felles ladeinfrastruktur, samt de enkelte ladepunktene. Ansvar for vedlikehold av egen ladeboks tilligger den enkelte eier. Utvalget anser Vedtektene for å være dekkende, men anbefaler at husordensreglementet bør endres for å dekke elbil-lading. 1 Ref «Protokoll fra ordinær generalforsamling i Vallerudtoppen Borettslag, 3. Mai 2017», punkt 4B.

22 22 Vallerudtoppen Borettslag Forslag til avstemming: A) Styret har generalforsamlingens fullmakt til å etablere en helhetlig løsning for lading av ladbar motorvogn i felles garasjeanlegg. Dette innebærer følgende: a. Etablering av tilstrekkelig infrastruktur tilsvarende et fordelerskap i hvert garasjerom, inkludert oppgradering av inntakssikringer, samt montering av sikringsskap b. Valg av ladesystem, som inkluderer ladeboks, kontrollsystem (inkludert aktiv laststyring), samt løsning for at den enkelte andelseier kan overvåke og dekke sitt eget strømforbruk. c. Etablere avtale med leverandør, slik at den enkelte andelseier bestiller og betaler for montering av ladeboks til egen garasjeplass. d. Etablere avtale med leverandør, slik at andelseiere med garasjeplass nær egen bolig kan bestille og betale for montering av enkel ladeboks nær egen bolig. e. Etablering av en vedlikeholds og ettersynsrutine for infrastruktur samt ladeanlegg, f. Dersom det er tilstrekkelig kapasitet i strømnettet, skal mulighet for å benytte motorvarmer opprettholdes. g. Det er ikke lov å lade motorvogn i normale stikkontakter i garasjeanlegget straks den helhetlige løsningen er etablert. B) Kostnaden for etablering av infrastruktur skal deles på den enkelte andelseier med garasjeplass, og skal etterbetales når ladepunkt bestilles. Ladeboks faktureres direkte fra installatør. C) Husordensreglene endres ved å tillegge følgende tekst: a. XX. Lading av ladbar motorvogn/kjøretøy b. Det er ikke lov å lade motorvogn på en slik måte at det setter fellesareal/ garasjer eller borettslagets eiendom i fare. c. Følgende gjelder for andelseiere med plass i fellesgarasjer: d. Styret har oppgradert infrastruktur, og fremforhandlet en avtale om etablering og montering av ladepunkt på den enkelte garasjeplass. Dersom andelseier eier eller disponerer ladbar motorvogn, og ønsker å lade denne i garasjeanlegget, så plikter andelseiere å benytte seg av avtalen, og sørge for at ladepunkt blir etablert (dersom dette ikke allerede er montert). Andelseieren er ansvarlig for å dekke kostnaden av dette, og at montering samt integrering i det felles laststyringsanlegget foretas av autorisert montør. e. Den enkelte andelseier er selv ansvarlig for kostnad for bruk av ladepunkt, samt kostnaden ved vedlikehold av ladepunktet.

23 23 Vallerudtoppen Borettslag

24 24 Vallerudtoppen Borettslag

25 25 Vallerudtoppen Borettslag

26 26 Vallerudtoppen Borettslag

27 27 Vallerudtoppen Borettslag

28 28 Vallerudtoppen Borettslag

29 29 Vallerudtoppen Borettslag

30 30 Vallerudtoppen Borettslag

31 31 Vallerudtoppen Borettslag

32 32 Vallerudtoppen Borettslag VALGKOMITEENS INNSTILLING A) Som styreleder for 1 år foreslås: Knut Rinden Piggsoppveien 46 B) Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Kristin Berggard Kantarellveien 54 Katrine Kjørlaug Røyksoppstien 4 Styremedlemmer som ikke er på valg: Lars Espen Kverne Piggsoppveien 43 Anders Fredrik Raaer Kantarellveien 63 C) Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Bjørn Holstad Røyksoppstien Jon Anders Lien Piggsoppveien Eilif Lundberg Piggsoppveien Olav Benjamin Ryan Kantarellveien 46 D) Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Knut Rinden Piggsoppveien 46 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Anders Fredrik Raaer Kantarellveien 63 E) Som valgkomité for 1 år foreslås: Christen Håholm-Tischbein Piggsoppveien 84 Knut Helge Drivenes Røyksoppstien 26 F) Som miljøutvalg for 1 år foreslås: Aina Fossum Moen Steinsoppveien 21 Steinar Haugse Steinsoppveien 33 John Aarvik Steinsoppveien 6 Simen Eid Steinsoppveien 9 G) Som trafikkutvalg for 1 år foreslås: Steinar Myrvold Piggsoppveien 38 Frida Halvorsen Røyksoppstien 6 Roy Martinsen Steinsoppveien 29 Erlend Husby Røyksoppstien 24 Oslo, Valgkomiteen i Vallerudtoppen Borettslag Brede Haave /s/ Erlend Husby /s/