Til beboerne i Lille Ekeberg Borettslag!

Transkript

1 1 Lille Ekeberg Borettslag Til beboerne i Lille Ekeberg Borettslag! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Lille Ekeberg Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Lille Ekeberg Borettslag avholdes tirsdag 9. april 2013 kl i SEM Huset. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av vedtektenes 3-2(2). B) Forslag fra Astrid Hestnes Ranvig om å utvide åpningstiden for fellesvaskeriene fra kl 0700 til 2200 alle dager inkl. søndager. C) Forslag fra Martin Stabenfeldt om isolering av loft. D) Forslag fra Jarl Flaaten Bjørk om endring av husordensreglenes punkt 14 om dyrehold. E) Forslag om installasjon av stålpiper i Enoks vei Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Lille Ekeberg Borettslag Ingrid Myran /s/ Sven Ågren /s/ Jarl Flaaten Bjørk /s/ Christian Hvatum /s/ Ellen Tanum Vego /s/

3 3 Lille Ekeberg Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Ingrid Myran Enoks Vei 4 Nestleder Sven Ågren Enoks Vei 6 Styremedlem Jarl Flaaten Bjørk Vårsvingen 9 Styremedlem Christian Hvatum Vårsvingen 15 Styremedlem Ellen Tanum Vego Vårsvingen 1 Varamedlem Varamedlem Odd Jacobsen Gunnar Aune Enoks Vei 37 Trukket seg i perioden Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Ingrid Myran Enoks Vei 4 Varadelegert Sven Ågren Enoks Vei 6 Valgkomiteen Gunnar Hauk Gjengset Trukket seg i perioden Esben Krogh Barnehjemsvn 13 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 216 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 14 Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Barnehjemsvn 1-15 Enoks Vei Vårsvingen 1-15 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 14, 6. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har en vaktmester ansatt på deltid. Det har ikke vært registrert skader eller ulykker i 2012.

4 4 Lille Ekeberg Borettslag Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr ,-. Andre inntekter består i hovedsak av inntekter fra vaskeri, samt viderefaktureringer i forbindelse med piperehabiliteringen i borettslaget. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr ,-. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

5 5 Lille Ekeberg Borettslag Rep.vedlh./in vest. 37 % Andre driftskostn. 7 % Avdrag 26 % Pers.kost./sty reh. 4 % Kom.avg./fors ikr. 14 % Finanskostna der 9 % Div. honorarer 2 % Energi og brensel 2 % BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som omfatter utskifting av vinduer og dører, samt generelt vedlikehold av bygningsmassen og uteområdene. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med kr i lavere energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2013 er redusert med kr ,- som følge av leverandørbytte. Premien reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har tre lån. Ett lån i Husbanken hvor det er inngått fastrenteavtale med en rentesats på 3.6%. Fastrenteavtalen utløper To lån i Terra, konvertert fra OBOS til en flytende rentesats på 3.95%.. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

6 6 Lille Ekeberg Borettslag Innskuddsrente (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Borettslaget har ikke fått økning i forretningsførerhonoraret. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet redusere borettslagets disponible midler, men styret mener det er forsvarlig i For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Lille Ekeberg Borettslag Ingrid Myran /s/ Sven Ågren /s/ Jarl Flaaten Bjørk /s/ Christian Hvatum /s/ Ellen Tanum Vego /s/

7 Til generalforsamlingen i Lille Ekeberg Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Lille Ekeberg Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførerss ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Lille Ekeberg Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

8 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 1. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor

9 9 Lille Ekeberg Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler v ed årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. 32 LILLE EKEBERG BORETTSLAG Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISPONIBLE MIDLER PR

10 10 Lille Ekeberg Borettslag RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Antenne anlegg Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

11 11 Lille Ekeberg Borettslag BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Note Bygninger Tomt Varige driftsmidler Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 216 * Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig offentlige myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

12 12 Lille Ekeberg Borettslag Oslo, Styret i Lille Ekeberg Borettslag Ingrid Myran /s/ Sven Ågren /s/ Jarl Flaaten Bjørk /s/ Christian Hvatum /s/ Ellen Tanum Vego /s/

13 13 Lille Ekeberg Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Parkeringsleie Frysebokser Strøm/lys 180 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie Strøm/lys -180 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Vaskeriinntekter Poikonen, garasjeplassleie Viderefakturert andelseiere i forbindelse med piperehabilitering SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Annen lønn, ikke feriepenger Annen lønn Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift Yrkesskadeforsikring SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk Tjenestepensjon.

14 14 Lille Ekeberg Borettslag NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr ,- I tillegg har styret fått dekket utgifter til julebord for kr ,- jfr. note 10. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr ,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS, juridisk bistand OBOS, tilleggstjenester forvaltning SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD OBOS, administrasjon prosjekt Buskerud Pipeservice, rehab av piper SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Diverse leiekostnader/leasing Verktøy og redskaper Lyspærer og sikringer

15 15 Lille Ekeberg Borettslag Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Møter, kurs, oppdateringer mv -364 Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd Telefon, annet Porto Gaver Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter på lån i Husbanken Renter på Terra 1- lån Renter på Terra 2- lån Termingebyr Husbanken -60 Etableringsgebyr og termingebyr Terra-lån Renter leverandørgjeld -245 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet Rehabilitering SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.134 / bnr.6, 13 og 14 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.

16 16 Lille Ekeberg Borettslag NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Feie/sugemaskin Tilgang Avskrevet tidligere Kopimaskin Tilgang Avskrevet tidligere PC med utstyr Tilgang Avskrevet tidligere Plenklipper Tilgang Avskrevet tidligere SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 4 NOTE: 15 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Ekeberghuset. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, det vil si at de er bokført til opprinnelig kjøpspris. NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra BoligKreditt AS Lånet (TERRA1) er et serielån med flytende rente. Renter : 3,95%, løpetid 29 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Terra Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,95%, løpetid 10 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år

17 17 Lille Ekeberg Borettslag Husbanken Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til Renter : 3,60%, løpetid 20 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger Purregebyr -124 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr

18 18 Lille Ekeberg Borettslag A) Forslag fra styret om endring av vedtektene 3-2 (2) Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Lille Ekeberg Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den

19 19 Lille Ekeberg Borettslag B) Forslag fra Astrid Hestnes Ranvig, Enoks vei 33 om endring av åpningstidene i fellesvaskeriene. Undertegnede ønsker med dette å fremme følgende forslag til Generalforsamlingen 9. april 2013: Åpningstiden for fellesvaskeriene utvides fra kl 0700 til 2200 alle dager inkl. søndager. Vasketidene kan f.eks være kl , , og Begrunnelse. De foreslåtte tidene er de med vaskemaskin i egen leilighet må forholde seg til. Derfor bør det også åpnes opp for disse vasketidspunktene i fellesvaskeriene. Veldig mange jobber full tid, og det vil da være flere alternative tider å velge på. Jeg kjenner ikke til bestemmelsene for dagens åpningstider, eller når de eventuelt ble endret sist, men beboerne har endret seg siden dagens vasketider ble vedtatt. muligheter for å tørke innendørs denne dagen, i tørkerom, tørketrommel og loft. Styrets innstilling. Styret slutter seg til forslaget om utvidelse av vasketidene på alle ukedager fra kl 0700 til 2200, men anbefaler ikke åpne vaskerier på søndager. C) Forslag fra Martin Stabenfeldt, Enoks vei 25 vedrørende isolering av loft Undertegnede ønsker med dette å fremme følgende forslag til Generalforsamlingen 9. april 2013: Gulvene på loftene isoleres. Det utredes om mulighetene for økonomisk støtte som et ledd i energibesparende tiltak. De totale økonomiske kostnadene kartlegges. Begrunnelse. 72 leiligheter i 3 etg. med himling mot loft, har et betydelig varmetap opp mot kalde loft. Leilighetene får derfor store fyringsutgifter. Jeg regner med at noen av utgiftene kan bli dekket med tilskudd fra for eksempel Enova. Styrets innstilling. Styret støtter forslaget prinsipielt, men mener at prosjektet også må ta med seg isolering mot kjeller. Saken bør utredes av styret og fremmes på neste Generalforsamling i D) Forslag fra Jarl Flaaten Bjørk om endring av husordensreglene Jeg foreslår herved at vi endrer dagens husordensregler når det gjelder dyrehold I borettslaget. Per dags dato står følgende oppført: 14. DYREHOLD Dyrehold (hund og katt) er ikke tillatt. Det er heller ikke tillatt å ha hund eller katt i pensjon. Det går an å søke om å få dispensasjon fra denne regelen, hvis man kan vise til at man har gode grunner for å ha hund og kan dokumentere at hunden ikke er til ulempe for andre beboere. Denne muligheten er hjemlet i husleielovens 5-2: Søknaden sendes til styret på fastlagt skjema. Husleieloven 2-5 som har følgende ordlyd: Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyrehold ikke er til ulempe for utleieren eller øvrige brukere av eiendommen.

20 20 Lille Ekeberg Borettslag Det finnes ingen definisjon av hva som er gode grunner, men i forarbeidet til husleieloven nevnes førerhund for svaksynte og sosiale og velferdsmessige hensyn som eksempler. Selv om det finnes gode grunner, er det imidlertid en forutsetning at hundeholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Dette gjelder fysiske ulemper som for eksempel støy, lukt, avføring i sandkasser, astmaproblemer m. m. Psykiske ulemper (frykt for hund) vil også være relevant Den foreslås herved endret til: 14. DYREHOLD Dyrehold (hund og katt) er tillatt i borettslaget, under forutsetning av at de andre andelseiere i samme oppgang godkjenner dyrehold. Dersom det fremsettes skriftlige berettigede klager over at dyreholdet sjenerer naboer gjennom lukt, bråk, eller på annen måte er til ulempe, for eksmpel allergi, angst forplikter eier å fjerne dyret hvis ikke en minnerlig ordning med klageren kan oppnås Hunder skal holdes i bånd på borettslagets eiendom. Hundeposer skal benyttes Urolig dyr, må ikke være alene i leiligheten. Styrets innstilling: Styret ber generalforsamlingen ta stilling til forslaget. E) Forslag vedrørende Installasjon av 20 stålpiper i Enoks vei Saken ble behandlet på Generalforsamlingen 2012, hvor følgende vedtak ble vedtatt: Styret får i oppdrag å utrede forslaget om installasjon av stålpiper i Enoks vei 2 til 17. Det forutsettes at utredningen tar for seg både bygningstekniske løsninger og økonomien i prosjektet. Utredningen legges frem for neste Generalforsamlingen i 2013, eller på ekstraordinær Generalforsamling i Styret har utredet saken (se nedenfor) Styrets innstilling Bygningstekniske løsninger Styret har samarbeidet med firma Kakkel & Peis om de tekniske løsningene for installasjon av stålpiper og tilhørende feieluker, sotluker og pipehatter. Det er tatt sikte på at hulltagningen mellom etasjene blir tatt i hjørnet i store soverom mot stua, nærmest kjøkkenveggen. Dette er omtrent på samme sted som eksisterende piper er ført opp. Hulltagningen vil gå fra kjeller til loft og over tak. Det står selvsagt den enkelte leilighetseier fritt om man vil velge å installere ildsted eller ikke. Stålpipen vil bli klargjort med luke til hver enkelt leilighet, slik at det er lett å ettermontere ildsted. Inklusive nødvendig isolasjon vil hullet for stålpipa bli ca 30 cm. I diameter. Hulltakningen vil bli foretatt med tørrbor. Økonomien og fordelingen av utgiftene. Prosjektpriser inkl. materialer (av godkjent Norsk standard), og montering, ferdig godkjent, vil ligge på ca 1,4 millioner for 20 piper. Det er 2 mulige løsninger på fordelingen av utgiftene, Alternativ 1. Utgiftene fordeles på alle leiligheter, noe som betyr at utgiftene pr leilighet vil bli i underkant av kr pr leilighet. Beløpet kan i sin helhet dekkes av fellesutgiftsposten i (Arbeidet kan startes opp i 2013). Alternativ 2 Utgiftene bæres i sin helhet av de 60 leiligheter som evt. får piper. Pr. leilighet vil det bety en utgift på i overkant av kroner. I tillegg vil selvsagt utgifter til valgt ildsted komme.

21 21 Lille Ekeberg Borettslag Styret er enige om hvordan installasjon av pipeløp skal løses. Styret er imidlertid delt i synet på hvordan kostnadene skal fordeles. Argumenter for alternativ 1. Flertallet retter oppmerksomheten på at vi så sent som i 2012 brukte ca 2 mill kroner på vedlikehold av alle pipene i borettslaget. Samtlige 216 leiligheter var med og tok denne utgiften, selv om 60 leiligheter aldri har hatt pipe, eller glede og nytte av et ildsted. Det er fellesskapstanken i et borettslag som bør være retningsgivende for hvordan utgiftene til alle typer investeringer og vedlikehold bør fordeles. Slik er det når vi alle deler på utgifter til for eksempel vedlikehold av lekeplasser, reparasjon av vaskeriene, balkongtak, parkeringsplasser osv. osv. Det er bare en liten del av beboerne som har glede og nytte av det vedlikeholdsarbeidet som blir utført på disse områdene, men alle betaler via felleskostnadene. Argumenter for alternativ 2 Ettersom det å installere pipe bidrar til å øke verdien på leiligheten, er det riktig at andelseier selv bekoster dette. Mindretallet i styret stiller seg bak denne begrunnelsen. Det samme gjør juridisk avdeling hos OBOS, som konkluderer med at de ikke kan se at det er grunnlag for å fordele kostnadene til etablering av nye piper etter felleskostnadsnøkkelen, ettersom dette dreier seg om installasjon av nye piper og ikke vedlikehold av eksisterende piper. På bakgrunn av overnevnte skal Generalforsamlingen stemme over følgende: Skal det installeres nye stålpiper i Enoks vei 2-17? Ombyggingen krever 2/3 flertall. Ved 2/3 flertall må det tas stilling til Skal fellesskapet ta kostnaden til installasjon av piper? Styrets anbefaler at forslaget forkastes dersom flertallet sier nei, da man ikke ønsker å pålegge de 60 andelseierne denne kostnaden..

22 22 Lille Ekeberg Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: Jarl Flaaten Bjørk Vårsvingen 9 B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Anders Kløven Barnehjemsvn 15 Odd Jacobsen Enoksvei 37 Styremedlemmer som ikke er på valg: Ellen Tanum Vego Vårsvingen 1 Christian Hvatum Vårsvingen 15 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Webjørn Remen Enoksvei 37 Marte Vidje Vårsvingen 9 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Esben Krogh Barnehjemsvn 13 Rune Nebell Barnehjemsvn 9 Steinar Lied Vårsvingen 1 E. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Jarl Flaaten Bjørk Vårsvingen 9 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Oslo, I valgkomiteen for Lille Ekeberg Borettslag Esben Krogh Gunnar Hauk Gjengset trakk seg i mars Gjengset har trukket sin opprinnelige innstilling, da valgkomiteen ikke oppnådde enighet.

23 23 Lille Ekeberg Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styrets arbeid 2012 Siden forrige Generalforsamling har styret avholdt 24 styremøter. Styrets arbeid (i tillegg til normalfunksjonen) i 2012 har bestått av bl.a.: Styret har avholdt møter og befaringer med en rekke leverandører av varer og tjenester. Deriblant pipereparasjonsfirmaet Buskerud Pipeservice, leverandør av nye stålpiper. Pipeprosjektet er nå avsluttet og melding er sendt til Brann- og redningsetaten. GET, TVdekoder, bredbånd og telefoni leverandør, Oslo Kommune Renholdsetaten, Kakkel & Peisspesialisten, konsulent vedr. nye stålpiper. Laget teknisk/økonomisk utredning vedr. eventuell installasjon av 20 nye stålpiper i de 5 blokker som pr. i dag ikke har piper. Sagt opp avtalen med Gårdpass for sommer- og vintervedlikehold. Prisforespørsel/anbud sendt til 5 entreprenører for sommer- og vintervedlikehold. Ny avtale for 3 år er tegnet med firma Poikonen Oppussing. Vurdering av ny vaskeavtale for å bringe utgiftene ned, men med samme kvalitet. Styret har etter en prisjustering valgt å beholde det gamle rengjøringsfirma. HMS-inspeksjoner av alle fellesarealer. Inspeksjonene viser at det fortsatt er mye arbeide som gjenstår for at fellesarealene er ryddet på en tilfredsstillende måte. Laget utredning vedr. montering av kjøkkenventilatorer. Utredningen er sendt alle beboere. HMS - hovedettersyn av lekeplassene. Firma Anticimex har utført kontroll og inspeksjoner ved melding om skadedyr ( fluer og biller) Utplassert nye beholdere for returpapir på 660 l for å øke kapasiteten for innsamlet papir, samtidig som det er laget levegg for ny tilleggscontainer ved Barnehjemsveien 5/7. Innhentet nye tilbud på forsikring til borettslaget. Ny avtale med OBOS Skadeforsikring inngått fra Årspremien er 50` lavere enn foregående avtale. Forberedt Generalforsamling 2013 med årsregnskap, budsjett 2013 og innkomne forslag fra beboerne til Generalforsamlingen. Felleskostnadene (husleien) er økt med 5 % fra 1. september Styret har fortsatt arbeidet med å skifte ut gamle og dårlige vinduer og balkongdører. Likeledes er det foretatt etterisolering av en del vinduer.

24 24 Lille Ekeberg Borettslag Sendt ut informasjon til beboerne i form av en rekke rundskriv, nå også på hjemmesiden lilleekeberg.no. Innsamlet gamle dekodere og modem fra Canal Digital og utlevert nytt utstyr fra GET. Laget ny avtale med GET for levering av TV-dekodere, bredbånd og telefoni. Vedlikehold av borettslagets hjemmeside. Avholdt beboermøte 13.februar Behandlet i hovedsak rehabilitering av pipene. Avholdt vårdugnad 2. og 3. mai. Kjeller og loftsrydding ble gjennomført 19. og 20. mai. Gjennomført vårrengjøring av borettslagets stikkveier og parkeringsplasser 20. april. Arrangement rundt tenning av julegranen. Styret Styret har kontor i Enoks vei 6. Styrerommet har telefon , faks og e-post oblebore@online.no. Se borettslagets hjemmeside på for ytterligere informasjon. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Tuomo Poikonen som kan kontaktes på telefon mellom kl og Vaktmesteren kan også nås på tlf frem til kl hverdager Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Renhold Borettslaget har avtale med OSLO Renhold AS om renhold av Borettslagets fellesarealer. Parkering Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass ta skriftlig kontakt med styret. Nøkler/skilt Nøkler til fellesdører kan kjøpes ved henvendelse til styret / vaktmester. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos vaktmester. Vaskeri Fellesvaskeriet ligger i Vårsvingen 3, Barnehjems veien 3, Enoks vei 4, 25 og 33 og skal brukes i henhold til gjeldende regler. Vaskekort fås kjøpt hos vaktmester

25 25 Lille Ekeberg Borettslag Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon

26 26 Lille Ekeberg Borettslag Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Get på telefon eller besøke deres nettside Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering Piperehabilitering og vindusutskifting 2010 Renset alle ventilasjonskanaler fra kjøkken og bad 2009 Full rehabilitering av 10 balkongtak med store råteskader. Montert gummimembran på 37 balkongtak for å unngå ytterligere råteskader balkongtak er reparert Skifte av alle branndører i kjeller m/pumpe Rehabilitering av rør og sluk ble startet mai 2007 og avsluttet i februar/mars Det har vært utført maling av resten av balkongene. Noen av beboerne har villet gjøre det selv, mens andre har fått malerfirma til å utføre dette i regi av borettslaget. Alle oppganger har blitt malt Ca 100 trevinduer er malt. Malt noen av balkongene. Tekket om 24 av takene. Filtrene i alle innblåsningsventiler er skiftet i alle leiligheter Oppgradering av borettslagets felles kabeltv-anlegg. Oppgraderingen gir også beboerne muligheter til digitale tv-signaler og bredbåndstjenester 2004 Nye dører til loft godkjent i henhold til branntekniske krav (B-60) Oppussing av alle inngangsdører. Ny lysarmatur i alle oppganger Oppgradering av alt grøntanlegg, lekeplasser og parkerings-plasser. Alle oppgangene ble pusset opp Full rehabilitering av alle fasader med etterisolering og utskiftning av alle balkonger 1996 Oppussing av samtlige vaskerier; innredet nytt styrerom i Enoks vei Utskiftning av alle utvendige spillvannsledninger Utskiftning av all elektrisk installasjon i hele borettslaget Skiftet alle tak; skiftet alle utgangsdører og montert porttelefonanlegg