OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med. - arealmåling - verdi- og lånetakst. Elvdalsvegen NYBERGSUND

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Elvdalsvegen NYBERGSUND Gnr 21 Bnr 5/13/14/35 Kommune: 428 TRYSIL Befaringsdato: Rapportdato: RAPPORTANSVARLIG: Byggtakst Elverum AS Knut Roger Furuseth Grottavegen 7, 2407 ELVERUM Tel: knut@byggtakstelverumno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Side1av

3 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Egne premisser Taksten bygger på en visuell gjennomgang av bolighus I boligen er det foretatt fuktsøk i kjeller, på kjøkken og på bad med tanke på evt fukt i konstruksjoner Kaldtloft med utvendig adkomst ikke befart Krypkjellere ved opprinnelig del uten etablert adkomst Øvrig bygg på eiendommen er kun visuelt befart Eiendommens areal med m2 er hentet fra Gårdskart Opplysninger om tomtens samlede størrelse må verifiseres hos Trysil kommune eller hos Statens Kartverk Ved Gårdskart angis det totale eiendomsarealet til 2209,8 daa Fordelinger med 48,7 daa dyrket mark eller innlandsbeite, skog med middels bonitet angitt til 1458,6 daa, øvrig skogsområder med hovedsakelig lav eller uproduktiv skog angitt til 444,2 daa, myrterreng angitt til 227,9 daa, åpen gruslendt fastmark oppgitt til 247,9 daa og bebyggelse, veier etc angitt til 10,4 daa Side2av

4 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Befaring Rekvirent: Vegard Svingen Takstingeniør: Knut Roger Furuseth NITO Takst Knut Roger Furuseth Befaringsdato: Tilstede: Yngve Svingen Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Vegard,Erland og Yngve Svingen Tomteareal: m 2 Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 21 Bnr 5/13/14/35 Adresse: Elvdalsvegen NYBERGSUND Dokumentkontroll Fremlagt: Ingen Vedlagt: Ingen Eiendommen er opplyst fullverdiforsikret i Gjensidige Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått knut@byggtakstelverumno Andre opplysninger Eiendom med beliggenhet på Engemoen ved Trysilelvas østside syd for Nybergsund sentrum i Trysil kommune Privat avkjøring fra Riksveg 26 Ca 13 km til skole og alpinanlegg i Innbygda som er kommunesenteret i Trysil Noe trafikkstøy kan påventes fra riksvei Eiendom med normale solforhold Noe utsyn over nærmiljø Friarealer i umiddelbar nærhet Gruset innkjøring og gårdsplass Oppstillingsplasser for flere kjøretøy ved tunet Svakt vestvendt slak tomt med etablerte flate partier Etablert hageanlegg med plen og diverse beplantning Etablert uteplass med treplatting, levegger mot nord, sør og øst Frittstående bygninger med østerdalsstue, driftsbygning, redskapshus og sommerfjøs Driftsbygning med garasjer, fjøs, lagerrom og diverse boder I tillegg frittstående båthus Reguleringsplan ikke undersøkt Antatt LNF-område med tillatt spredt bebyggelse Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Enebolig med 1 og 2etasje samt mindre kjellerom, byggeår 1906 Adkomst til kaldtloft via himlingsluke i gang ved 2etasje Himlinger ved gangarealer ved 2etasje uten isolasjon mot kaldtloft Tilbygg 1etasje ca 1970 Hovedinngangsparti fra øst og tjenesteinngang til kjøkken fra nord Installasjoner og overflater med blandet alder Eldre overflater med generelt normal bruksslitasje Sikringsskap med ukjent alder, øvrige elektriske installasjoner av blandet alder og handverksmessig utførelse Opplyst av leietager at komfyr og vaskemaskin ikke kan brukes samtidig grunnet kapasitetsmangel ved el-anlegget Vannførende installasjoner hovedsaklig av eldre dato Side3av

5 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Kledninger antatt fra byggeår Eiendommen er tilkoblet privat vann og avløp Opplyst avløp med gråvann til terreng Avløpsanlegg av eldre dato Boligens primære oppvarming med ved, strøm og tidligere med oljefyring Opplyst oljefyring demontert og ikke i bruk på mange år Ukjent vedrørende tilstand på nedgravd tank, oljetank antatt med ca 1000 liter fyringsolje Bygningsmasse som helhet med vedlikeholdsbehov Ingen feil eller mangler av vesentlig betydning ble påvist ved befaringen Oppgraderinger må påventes ved eldre flater og installasjoner For utfyllende opplysninger, samt øvrige merknader vises til rapporten Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig 1906 Side4av

6 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Bygg : Enebolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S- ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig (Våningshus) - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Kjeller et et Sum bygning Bygg A: Enebolig (Våningshus) - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller Matbod 1et Stue, kjøkken, bad, kammers, soverom og Matbod og bod entre/trapperom 2et 4 soverom, trapperom, gang Kott Side5av

7 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Bygg B: Østerdalsstue - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1et Loft Sum bygning Bygg B: Østerdalsstue - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1et Stue/kjøkken, gang og soverom Boder Loft Lager Bygg C: Driftsbygning - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Kjeller et et et Sum bygning Bygg C: Driftsbygning - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller Gjødselkjeller 1et Fjøs, tårnsilo, bryggerhus, bakerom, stall, utedo, 2 garasjer og lager 2et Lager 3et Kjørebru som lager Bygg D: Garasje/redskapslager - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1et Sum bygning Bygg D: Garasje/redskapslager - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1et Redskapsrom og lager Side6av

8 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Bygg E: Sommerfjøs - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1et Sum bygning Bygg E: Sommerfjøs - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1et Sommerfjøs/Lager Sum alle bygg Sum alle bygninger Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Kommentarer til arealberegningen Fullt bruksareal for arealer omsluttet av yttervegger Kaldtloft med skråhimlinger uten målbarhet grunnet lave himlingshøyder Boligareal med unntak av boder (bruksareal sekundærdel) Himlingshøyde i kjellerrom er målt til ca 3,00 m Krypkjellere uten målbare arealer og uten kjent adkomst Frittliggende låvebygg og øvrige frittliggende bygninger medtatt som sekundærarealer Kommentarer til planløsningen Våningshus med 1 og 2etasje og mindre kjeller Intern trappeforbindelse mellom etasjer Kjeller med innvendig adkomst via gulvluke ved kjøkken Frittliggende kårstue, driftsbygning med fjøsdel, garasje/redskapshus og sommerfjøs Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Byggegrunnen antatt bestående av fjell og breelvsavsetninger med blandet jordsortering Antatt ut i fra datidens byggeskikk at boligen er fundamentert med steinfyllinger til fast byggegrunn Tilbygg antatt med støpte såler Noe riss/sprekker i ringmurer, forøvrig ingen påviste følgeskader av betydning som kan indikere sviktende fundamentering Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Ringmurer med pusset Leca og granittblokker Ringmur under bad/vaskerom med noe lokale sprekker og riss Enkelte sprekker vurderes som gjennomgående Adkomst via vindu mot vest, inspisert uten påviste feil ved overflater i kryprommet Høyde ca cm Øvrige granittflater med riss mellom blokker Ringmurer vurderes å kunne ivareta sin funksjon Grunnmurer og pilarer med tre ved inngangsparti mot nord med riss og skjevheter Anbefales utbedret TG: 1 TG: 2 Side7av

9 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Synlige konstruksjoner med generelt normal slitasje alder tatt i betraktning Krypkjellere uten etablert adkomst, forøvrig ingen påviste feil eller mangler av byggteknisk betydning Grunnmurer med spor etter polyuretanskum ved overganger til treverk Tilstandsgrad er satt ut i fra trepilarer ved inngangsparti mot nord Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Byggegrop uten etablert drenering Ingen synlige fuktsikringer utenfor ringmurer Takvann ført til terreng Kjellerrom med noe fuktbelastning Ventiler var tettet ved befaringen Anbefales åpnet Ingen påviste tegn til innsig av fritt vann Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad er intervaller for utskifting av drenering fra 20 til 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Yttervegger i bindingsverk med utvendig liggende og stående rektangulære kledningsbord Kledninger antatt fra ca 1920 og ca 1970 Isolasjon antatt med flisfyllinger Kledninger fremstår uten etablert lufting Veggfasader med noe slitasje og vedlikeholdsbehov Påvist råte under vindu ved fasade sør Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad bør trekledninger overflatebehandles i intervaller på fra 6 til 12 år Normal levetid ved jevnlig vedlikehold er ca 50 år Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer med isolerglass og doble vinduer med blandet alder Vinduer med faste sprosser Vannbrett med malt tre Enkle glass ved raftekott Dobbelt vindu ved krypkjeller mot vest Påvist 10 vinduer med glasskader Vinduskarmer med vedlikeholdsbehov Generelt normal slitasje ved låsemekanismer Tettelister bør byttes ved åpningsbare vinduer, mistet noe tettefunksjon Ingen påviste punkteringer, men kan påregnes grunnet elde Innvendige dørblad i heltre antatt fra byggeår et dørblad med glassfelt ved soverom 1etasje 2-fløyet ytterdør i treverk med glassfelt Alder antatt fra byggeåret Dørblad med generelt justeringsbehov Enkelte låsekasser med noe slark Overflater forøvrig med normal bruksslitasje alder tatt i betraktning Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører og vinduer normalt ca 40 år Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år TG: 1 TG: 2 TG: 2 Side8av

10 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltakkonstruksjoner med kaldtloft 2etasje med skråhimlinger Undersiden av takkonstruksjonen er kontrollert ved utvendig raft, luke i himling ved gang 2etasje og rafteloft Kaldtloft innvendig inspisert fra luke Loft over 2etasje med lufting via konstruksjoner Eldre takkonstruksjon med noe skjevheter, omfanget vurderes som normalt alder tatt i betraktning Påviste tegn til følgeskader som kan settes i sammenheng med kondensproblematikk eller lekkasjer forbundet med gradrennekonstruksjonene ved takutstikk Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Taket vurdert fra bakkenivå Saltak tekket med metallplater Montert takstige til pipeløp Montert snøfangere mot vest og nordøst Mangler ved sørøst Tekkinger av eldre dato Metallplater med noe rust og slitasje Synlig undertak utført med diverse panelbord Takfotbeslag ikke montert Vindskier og isbord med slitasje Enkelte isbord med mangler Enkelte platetekkinger med noe deformasjoner og glipper i overganger ved gradrenner Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for tekking med stålplater ca 35 år TG: 2 TG: 2 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Ingen renner ved fasade vest Renner og nedløp av metall med alder ca 1950 Nedløp med deformasjoner og skader Renner med varierende fallforhold Renner med skader Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for renner og nedløp ca 30 år For beslag er middels levetid ca 25 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Overbygde inngangspartier ved 1etasje mot nord og øst Metalltrapp med 2-sidig rekkverk mot øst og betongtrapp med håndløper montert på vegg mot nord Overflater med normal slitasje Ingen påviste feil eller mangler av betydning TG: 2 TG: 1 Side9av

11 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale 2 stk piper Innvendige antatt gråsteinspiper Sotluke plassert på kjøkken og stue Pipevanger og brannmurer i 1 og 2etasje med puss og malingsbehandling Helbeslått over tak Pipeløp via loft til topp pipe, antatt rehabilitert med Lecaelement senere år Gråsteinspiper fra kaldtloft og ned til 1etasje antatt rehabilitert med keramiske røykgassrør Antatt noe skjevheter ved utvendig pipebeslag ved tak grunnet mangel på understøtte ved takflate Kun inspisert fra luke ved himling 2etasje Ytterligere undersøkelser anbefales Ildsted på kjøkken med vedovn plassert på metallplate Toppmontert røykgassrør uten feieluke Peisovn på stue nord Toppmontert røykgassrør med feieluke Tilfredsstillende avstander til brennbart og brannmurer Åpning ved pipe etter tidligere montert røykgassrør ved stue sør tettet med PVC og teip Røykrørsgjennomføringer ved alle ildsteder er fastmurt i pipevanger, ingen påviste følgeskader av betydning Røykgassrør ikke innvendig kontrollert Funksjon og tilstand må vurderes av fagmann Ingen opplysninger om påbud etter feiertilsyn Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Etasjeskiller i trebjelkelag Antatt isolert med flis Gulvflater med noe skjevheter, omfanget vurderes som normalt alder og konstruksjon tatt i betraktning Enkelte områder med noe knirk Ingen registrert svikt av betydning Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Kjellerrom med adkomst via gulvem på kjøkken Kjellergulv med jord Veggflater med betong Himling med bordtak Kjeller med naturlig lufting via ventil Synlige murflater med lokalt omfang med mugg, svertesopp og fuktroser, omfanger vurderes som normalt Krypkjellere under resterende opprinnelig bygningsmasse uten etablert adkomst Ingen påviste tegn ved innvendige gulvflater som kan indikere evt fuktproblematikk ved krypkjellere Inspisert kryprom under bad/soverom mot vest uten påviste feil eller mangler Ingen synlige tegn til fuktproblematikk Bad, 1etasje Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres TG: 2 TG: 1 TG: 2 Side10av

12 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Bad-/vaskerom hovedsaklig av eldre dato Gulv med vinylfliser og belegg Vinylfliser med riss og sprekker Vegger med beleggsoppbrett, fliser, våtromsbelegg og malt panel og trefiber Våtromsbelegg ved badekar med limslipp Installasjoner med servant i innredning og dusjkabinett samt opplegg for vaskemaskin og kondenstørketrommel Avløp fra dusjkabinett og vaskemaskin med åpne rør på gulv til sluk Gulvmontert WC med vegghengt sisterne, servant på vegg og badekar i eget rom Badekar er bygget inn uten kjent inspeksjonsmulighet Dette anses som risikokonstruksjon med hensyn til fukt/mugg Ventilasjon via veggventiler og mekanisk ved dusj/vaskeromsdel, ingen etablert tilluft Primæroppvarming med panelovn Delevegg mellom bad og toalettrom med trefiberplater Gulvflate med fall til sluk Noe lokalt Motfall i sluksone Sluk med PVC Klemring montert over beleggavslutning Utette rørgjenomføringer i gulv og veggflater Noe knirk ved gulv Våtsone etablert med dusjkabinett Avløp fra dusjkabinett ikke kontrollert Ingen tegn til fuktskader ved tilstøtende konstruksjoner som kan settes i sammenheng med rommets funksjoner Indikasjonsmålinger med tanke på skadelig fukt ble utført uten påviste unormale verdier Overflater og installasjoner med generelt normal bruksslitasje alder tatt i betraktning Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år Dette er helt avhengig av bruken Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Kjøkken i 1etasje Kjøkkeninnredning med fronter og skrog i heltre/laminat av blandet alder Laminerte benkeplater Metallbeslag med 2 oppvaskkummer Veggflate over kjøkkenbenk med metall, malt trefiber og panel Åpne løsninger for oppvaskmaskin, komfyr og utslagsvask Provisorisk opplegg for oppvaskmaskin med avløp langs gulv til utslagsvask Opplyst noe problemer med skadedyr som kommer inn ved gjennomføring for avløpsrør i benk Gjennomføringen var tettet ved befaringen og ingen tegn til skadedyr ble observert Ventilator med avkast til friluft Ventilator funksjonstestet uten påviste feil eller mangler Enkelte fronter med noe justeringsbehov Overflater med noe bruksslitasje Ingen fuktrelaterte skader ved tilstøtende konstruksjoner som kan settes i sammenheng med rommets funksjoner Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Overflater med blandet alder Gulvflater med vinylfliser, teppebelegg, laminat og malt tre Vegger med malt panel og tapet Himlinger med himlingsplater, malt panel og trefiber Overflater som helhet med generelt normal og blandet bruksslitasje alder tatt i betraktning TG: 2 TG: 1 TG: 1 Side11av

13 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Trapp til 2etasje utført i treverk Lukkede opptrinn Ensidig rekkverk med handløper Noe lavt ved ganglinje i trapp, målt til 1,74 m Tilfredsstillende rekkverkshøyde, målt til 0,91 m Overflater med noe bruksslitasje TG: 1 Enkel kjellertrapp utført i betong og naturstein Noe bratt utførelse Uten rekkverk/handløper VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Privat vann fra kilde ca 250 meter nordøst for bolig Noe lavt vanntrykk Pumpe og trykktank plassert i kjeller for opplyst borevann Borevann opplyst uten tilfredsstillende kvalitet, anlegg opplyst ikke i bruk Inntaksledning med PEL-rør Montert partikkelfilter Innvendig vannfordeling med Cu- og jernrør Installasjoner av blandet alder Stoppekran montert etter trykktank Armaturer med blandet alder Ikke montert utekran Bereder plassert på bad, kapasitet 115 liter med alder ca 1990 Noe irring ved enkelte Cu-koblinger Installasjoner i kjeller med noe varierende handverksmessig utførelse Installasjoner i kjeller med mangelfull innfesting, fare for strekkbrudd ved elektriske kabler Kablene ble midlertidig avlastet ved befaringen, men det må etableres permanent innfesting av installasjonene Bolig tilkoblet privat avløpsanlegg Kloakk opplyst til sedimenteringskum, og overløp direkte til terreng på egen eiendom Synlige avløpsrør hovedsaklig med jernsoil av eldre dato Stakeluke for gråvann i kjøkkenbenk Lufting av kloakk via rør antatt ført via yttervegg til luftehatt fasade vest Soilrør med noe rustkader, ingen synlige lekkasjer TG: 2 Nedgravd tank for fyringsolje ved fasade øst med lufte og påfyllingsrør ved yttervegg mot øst Oljekamin opplyst ikke brukt på mange år Oljetank med innhold ca 1000 liter fyringsolje Oljekamin demontert Tilstandsgrad er satt ut i fra installasjoner uten tilfredsstillende innfesting i kjeller, samt antatt risiko for lekkasjer ved nedgravd oljetank uten kjent tilstand eller alder Levetid I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid på armaturer og VVB på 20 år Kobbervannrør har levetid på fra 25 til 50 år, plast avløpsrør har levetid på 50 år og støpejernsrør har levetid på 40 år Spredegrøfter har en normal levetid på år Kommunale retningslinjer for kontroll av nedgravde oljetanker Elektrisk anlegg Plate med måler og porselenssikringer plassert i midtgang ved 2etasje Ikke påvist overspenningsvern, jordfeilvarsler eller bryter 3 kurser 1-fas 230V anlegg med 25A inntakssikringer Åpent ledningsnett av blandet alder Enkelte installasjoner av eldre dato Opplegg med stikkontakter ved låvevegg Ingen opplysninger om tilsyn av el-anlegg Side12av

14 Elvdalsvegen632 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Brannslukningsapparat med manometerviser på grønt område og bevegelse i pulver 5 stk brannvarslere funksjonstestet uten feil eller mangler Antenne for TV Opplegg for fasttelefon Internett med ICE-nett Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner Lokalt noe varierende fallforhold Fuktbelastning i kjeller kan ha sammenheng med lokalt motfall og takvann via nedløp til terreng Øvrig ingen påviste skader som kan settes i sammenheng med etablerte fallforhold Terrenget skal ha fall minst 2 cm pr meter og minst 3,0 meter ut i fra grunnmur Øvrige bygninger Østerdalsstue Byggeår antatt Tilbygget før 1870 Beskrivelse se også vedlegg, kopi av tildeling av midler fra Regionskonservatoren i Trysil/Engerdal, til oppussing datert Grunnmurer med tørrmurt gråstein Kjeller med jordgulv og tørrmurt naturstein ved vegger og himling Romhøyde kjeller målt til 1,97 m Gulv med ubehandlet og malt tre og trefiber Vegger med laft panel og trefiberplater Himlinger med malt panel Taket er tekket med metall antatt 1997 Stuerom med peis Vinduer fra antatt ca 1955 Enkelte vinduer med glasskade Dører fra antatt byggeårene Laft med tidligere vannskade opplyst grunnet lekkasje ved tak Driftsbygning Gulv og vegger med betong, tresonit og tre ved fjøsdel og gjødselkjeller Himlinger med tre og metall Øvrige vegger med bindingsverk, og utvendig stående kledningsbord Tak tekket med metall Undertak med trestikker Garasjer med slagporter i treverk Boddører i treverk Varevinduer Kjørebru til 2etasje ved låve med betong Rekkverk med metall Renne og nedløp ikke montert ved fasade nord Bygningen er tilkoblet strømnett Teglpipe, pusset over tak Pipe tilkoblet vedfyrt takke Kledninger med noe råteskader Ukjent vedrørende når bygningen sist er overflatebehandlet Grunnmurer med dels betydelige sprekker og enkelte deformasjoner Flere vinduer med glasskader Bygningsmasse hovedsaklig av eldre dato og vedlikeholdsbehov Garasje og redskapshus Grunnmurer med noe tre og tørrmurt gråstein Veggåpninger med enkelte sprosser Slagporter ved garasjer Gulv med jord, vegger med laft og bindingsverk Saltak tekket med metall uten møneplater Fasade sør og vest med stående kledning Bygning med betydelige skjevheter og vedlikeholdsbehov Fasade vest med jordkontakt Sommerfjøs Fundamentert på gråstein Gulv og vegger med tre Yttervegger med stående tre Saltak tekket med metall Undertak med trestikker Ikke montert renner og nedløp Vinduer med åpning Enkel slagport i tre Side13av TG: 1 TG: 2

15 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Enkelte deler av vegger med jordkontakt Tilstandsgrad er satt ut i fra disse bygningers totale vedlikeholdsbehov Side14av

16 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Ikke oppgitt Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Ikke bergenet Reguleringsmessige forhold Reguleringsplan ikke undersøkt Antatt LNF-område med tillatt spredt bebyggelse Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Ikke fremlagt Tomt / område / miljø knut@byggtakstelverumno Tomteareal (m 2 ) Type tomt Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Eiendom med beliggenhet på Engemoen ved Trysilelvas østside syd for Nybergsund sentrum i Trysil kommune Ca 13 km til skole og alpinanlegg i Innbygda som er kommunesenteret i Trysil Noe trafikkstøy kan påventes fra riksvei Eiendom med normale solforhold Noe utsyn over nærmiljø Friarealer i umiddelbar nærhet Oppstillingsplasser for flere kjøretøy ved tunet Svakt vestvendt slak tomt med etablerte flate partier Etablert hageanlegg med plen og diverse beplantning Etablert uteplass med treplatting, levegger mot nord, sør og øst Frittstående bygninger med østerdalsstue, driftsbygning, redskapshus og sommerfjøs Driftsbygning med garasjer, fjøs, lagerrom og diverse boder I tillegg frittstående båthus Opplysninger om adkomst, vann og avløp Privat avkjøring fra Riksveg 26 Gruset innkjøring og gårdsplass Eiendommen er tilkoblet privat vann og avløp Opplyst avløp med gråvann til terreng Avløpsanlegg av eldre dato Side15av

17 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 40 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg B kr Verdireduksjon -Bygg B 50 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg C kr Verdireduksjon -Bygg C 60 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg D kr Verdireduksjon -Bygg D 65 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg E kr Verdireduksjon -Bygg E 70 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Eiendommen ligger med bygningsmassen langs Trysilelva syd for Nybergsund og med skogseiendommer i østlig retning mot Østby i Trysil kommune Det er omsatt noen eiendommer i området det siste året, men salgssummene er noe sprikende Bygningsmasse av eldre årgang med preg av slitasje/elde Nøktern vurdering av tomtearealet Eiendommen vurderes som et kurant panteobjekt Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Side16av

18 Underskrifter Elverum, Elvdalsvegen632 Gnr:21Bnr:5/13/14/35 Takstingeniør Knut Roger Furuseth Vidar Baastad Side17av

19 RAPPORTANSVARLIG: Byggtakst Elverum AS Knut Roger Furuseth Grottavegen 7, 2407 ELVERUM Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Myrsjøbergsvegen 477, 2422 NYBERGSUND Matrikkelnr Gnr 21 Bnr 5 Kommune TRYSIL Hjemmelshaver(e) Vegard Svingen m/flere Dato for befaring Bruksareal: 213 m 2 Bruksareal primærdel (P-ROM): 94 m 2 Tomteareal: 0 m 2 Normal markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

20 VERDI-OGLÅNETAKST Fasteiendom Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Myrsjøbergsvegen 477 Postnr Poststed 2422 NYBERGSUND Rekvirent Vegard Svingen Hjemmelshaver(e) Vegard Svingen m/flere Tilstede/opplysninger gitt av Yngve Svingen Gnr 21 Kommune TRYSIL Premisser - Generelle opplysninger Bnr 5 Festenr Seksjnr Bolignummer Område/bydel Myrsjøberget Besiktigelsesdato Taksten er utført som en visuell besiktigelse sammen med representant for eier Opplysninger om tomteforhold, bygningers alder etc bygger på opplysninger fra rekvirenten og de overleverte dokumenter som er beskrevet fremlagt Bygningen er vurdert ut i fra som kan forventes i dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier Taksten er avholdt etter beste skjønn Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen, og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten Denne taksten omfatter en ideel 1/2-part av bygningene ved Heggvollen i Myrsjøberget Bygningene er opplyst eiet med ideell 1/2-part av Vegard Svingen m/flere og andre 1/2-part eiet av Halvor Sætre Angående vedlikeholdsutgifter ved bygninger, vei, kommunale avgifter og skatter representerer taksten ideell 2/5 av utgiftene Øvrige 3/5 deler hviler på Halvor Sætre Ingen tomtearealer er tillagt denne taksten Sammendrag Setervoll som en del av en landbrukseiendom med beliggenhet ved Myrsjøberget ca 20 km øst for Nybergsund i Trysil kommune Sydvestvendt slakt skrånende tomt bestående av skog, overflatedyrket mark, tun rundt bygninger Bygningsmasse med seterstue, fjøs, stabbur og utedo Seterstue med på et plan, terrasser ved sør og vestfasader Innvendig adkomst til kaldtloft Krypkjeller med utvendig adkomst Kryprom med varierende høyder Boligen er tilknyttet privat sommervann Avløp med gråvann til terreng Seterstue med noe varierende enkle standarder, generelt varierende vedlikehold i utgangspunkt i alder Innvendige flater og installasjoner med blandet alder Noe moderninseringer utført i nyere tid Generelt bruksslitasje Seterstue med vedlikeholdsbehov Øvrige bygninger med vedlikeholdbehov Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendom med beliggenhet ved Myrsjøberget ca 20 km øst for Nybergsund i Trysil kommune Område preget av nedlagte land- og skogbrukseiendommer, enkelte fritidseiendommer Ca 20 km til post og dagligvare Ca 25 km til Sverige Normale solforhold Utsikt mot vest Friareal i umiddelbar nærhet Reguleringsmessige forhold Reguleringsmessige forhold er ikke undersøkt Myrsjøbergsvegen477 Gnr:21Bnr:5 Side1av