Leietakertilpasninger Hva lønner seg egentlig? Thorvald Nyquist 26. februar 2015 1
Hvorfor et tema? 2
Leietakertilpasninger ligger som oftest i intervallet kr. 1.000-10.000 per kvadratmeter Basale Erfaringsmessig blir kostnader til leietakertilpasninger i mange verdivurderinger og investeringskalkyler undervurdert Basale - Praktisk - Komplisert - Stor usikkerhet 3
4
Hva lønner seg egentlig? Noen helt sentrale spørsmål Økonomi Skatt Juss Øker netto leie over tid? Når oppnås fradraget skattemessig? Hvem er eier av tiltaket? 5
Forut for overtakelse I leieperioden 6
Hva er risikoelementene? 7
Hva er risikoelementene partene må vurdere? Leietakers evne til å oppfylle / sikkerhet? Ansvaret for kontraktsforvaltningen - Kostnadsoverskridelser Håndtere mangler og forsinkelser fra utførende ved overlevering Offentlig godkjenning Når leietaker gis adgang til lokalene før overtakelse Risiko for skade / forhold som påvirker øvrig fremdrift Tilbakelevering hvem av partene kan beslutte tilpasningenes «videre liv»? Skatte- og avgiftsmessige effekter 8
Vedlikehold eller påkostning? 9
Hvorfor avgjørende? Det handler om periodisering av fradragsrett Skattepliktig inntekt skatteloven 5-1 "enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet» Fradragsberettiget kostnad skatteloven 6-1 Det gis fradrag for kostnad pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt 10
Når oppstår rett til fradraget? Periodisering av fradrag 11
Hvorfor avgjørende? Handler om periodisering av fradragsrett Vedlikehold - Kostnaden kan fradragsføres umiddelbart - Effekten er 27 % av kostnaden alt i år 1 - Kosntad på MNOK 10 gir MNOK 2,7 Påkostning - Kostnaden på saldo og avskrives over tid - Effekten ned til 2 % per år - Kostnad på MNOK 10 gir MNOK 0,8 (5%) 12
Hva er vedlikehold? Ønsker at så mye som mulig kan allokeres som vedlikehold Konkret vurdering post for post Tilbake til samme stand / tidligere eier Må foreligge et behov Funksjonell tilstand Noen knagger Økonomisk tilstand Teknisk / fysisk tilstand - FIN i Utv. 1975/586 13
Hvis ikke vedlikehold påkostning Selv om ingen verdiøkning Noe annet enn utskiftning 14
3 modeller 15
Uavhengig av modell Ansvaret for tiltaket Plasseringen normalt avhengig av om forut for eller i leieperioden Sikkerhet garanti og depositum først kort tid før overtakelse Administrasjon av tiltak Offentlige godkjenninger Risiko for forsinkelse og mangler hos utførende Dokumentasjon FDV Dersom forut for overtakelse normalt utleier IKT / AV utstyr Spesialtilpasset inventar / maskiner og utstyr 16
Modell 1 Utleier bekoster alt mot høyere leie 17
Utleier besørger og bekoster mot økt leie Effekter skatt og avgift Andelen av kostnaden som er vedlikehold Merverdiavgiften kan fradragsføres dersom leietaker er pliktig og uten justering Fradragsføres direkte for skatteformål Andelen av kostnaden som er påkostning Merverdiavgiften fradragsføres dersom leietaker er pliktig dog med justeringsperiode 10 år Må aktiveres og dermed kun fradrag for andel av kostnad 2 eller 4 % for bygg og 10 % for tekniske installasjoner Økt leieinntekt for utleier (og økt fradrag for leietaker) Beskattes med 27 % 18
Yield effekt? 19
Ugunstig skattemessig for utleier Ansvarsforhold som må avklares 20
Modell 2 Leietaker bekoster alt mot lavere leie 21
Leietaker evne til å finansiere 22
Leietaker (besørge og) bekoster mot lavere leie Effekter skatt og avgift Andelen av kostnaden som er vedlikehold Merverdiavgiften kan fradragsføres dersom leietaker er pliktig og uten justering Fradragsføres direkte for skatteformål på leietakers hånd Andelen av kostnaden som er påkostning Merverdiavgiften fradragsføres dersom leietaker er pliktig dog med justeringsperiode på 10 år Bytte? Skatteloven 5-1 Har utleier innvunnet en fordel? I praksis hvem er eier av tiltaket? 23
Hvem av partene er eier av leietakertilpasningene? 24
Presumsjon for at utleier blir eier hvor annet ikke er avtalt 25
Har utleier innvunnet en fordel? Hva er avtalt? 3 Utleier har en valgtrett Utleier skal overta mot vederlag ved 4 leietidens utløp Leietaker plikter å fjerne ved utløp av 2 leietid 1 vederlagsfritt Utleier er eier overtar tilpasningene 26
Har utleier innvunnet en fordel? Hva er avtalt? Typetilfelle 1: Tidligere kontrakter fokus på å sikre utleier eierskapet leietakertilpasningen tilfaller utleier uten vederlag Et substitutt for merleie og utleier beskattes for en slik fordel Periodiseringen når skal en slik fordel beskattes? Utgangspunktet; når den er foretatt Hovedregelene likevel at fordelt over leietiden Hva er fordelens omfang? Normalt lavere enn kostnaden men bør dokumenteres Kan aktiveres av utleier men da igjen 2, 4 og 10 % 27
Har utleier innvunnet en fordel? Hva er avtalt? Typetilfelle 2: Dersom avtalt at tiltaket skal fjernes ved leieslutt Ikke en fordel for utleier Typetilfelle 3: Dersom avtalt at utleier har en valgrett ved leietidens utløp Antas at tilstrekkelig til at fordelen ikke er innvunnet før valget foretas Typetilfelle 4: Dersom avtalt at det skal skje et økonomisk oppgjør ved leieslutt Tilsvarende som hvor utleier har en valgrett 28
Hvordan avklare hvem som er eier? Har utleier innvunnet en fordel? I tilfellene der fordelen ikke er innvunnet typetilfelle 2, 3 og 4 Leietaker anses som eier av tiltaket Leietaker må aktivere tiltaket i leietiden Leietaker kan normalt fradragsføre restsaldo ved leieslutt 29
Modell 3 Ansvaret fordelt 30
Utleier tar vedlikeholdet og leietaker påkostningen Skatte-effekten Andelen av kostnaden som er vedlikehold Merverdiavgiften kan fradragsføres dersom leietaker er pliktig og uten justering Fradragsføres direkte for skatteformål på utleiers hånd Andelen av kostnaden som er påkostning Merverdiavgiften fradragsføres dersom leietaker er pliktig dog med justeringsplikt 10 år Avtales slik at klart at ikke innvunnet av utleier Leietaker aktivere og avskriver i leietiden Restsaldo ved leietidens utløp, eller overføring til utleier for restverdi Ingen inntekt på utleiers hånd til beskatning 31
Nye avtaler Meglerstandarden 32
«Hvor annet ikke avtales, tilfaller endringene beskrevet i dette punkt 15 utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger at leieobjektet tilbakestilles til sin opprinnelige stand.» 33
Borgarting lagmannsrett 2013-03-15 34
Borgarting lagmannsrett 2013-03-15 «endringsarbeider beskrevet i dette punkt 15 tilfaller utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger leieobjektet satt tilbake i opprinnelig stand" «hvor annet ikke er avtalt i forbindelse med leietakers endringsarbeider, se punkt 15) skal fast inventar, delevegger, ledninger o.l ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle utleier uten godtgjørelse» 35
«Hvor annet ikke avtales, skal leieobjektet tilbakestilles til sin opprinnelige stand etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger at endringene beskrevet i dette punkt 15 skal tilfalle ham.» 36
«Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på leieobjektet.» 37
Oppsummert Hva lønner seg egentlig? 38
Bevisst ordbruk vedlikehold 39
Hva lønner seg egentlig? Avtaleregulering av alle risikoelementene ordbruk God tid og dokumentasjon på allokering vedlikehold - ordbruk Leietaker tar påkostningen vs. yield Fokus på å øke netto leie over tid 40
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte Norway conducts business through two legally separate and independent limited liability companies; Deloitte AS, providing audit, consulting, financial advisory and risk management services, and Deloitte Advokatfirma AS, providing tax and legal services. This communication contains general information only, and neither Deloitte AS nor Deloitte Advokatfirma AS is, by means of this publication, rendering professional advice or services and shall not be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.