SEPTEMBER 2015 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode 16 Leieprisutvikling 1. kvartal 13 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i september 2015 var: > 0,9 prosent lavere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 0,1% fra forrige måned. > 6,9 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2015 er 7,2 % høyere enn de var i 2014. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 7,5%. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 1,5% 1,3% SEPTEMBER 1,0% 0,5% 0,0% 0,1% 0,2% -0,1% -0,1% -0,5.. -0,5% -1,0.. -0,9% -1,5.. -1,4% -2,0.. -1,7% -1,9% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. 12,0% Endring siste måned 11,1% Endring siste år (m/m) 10,0% 8,0% 8,4% 8,8% 6,0% 4,0% 5,6% 5,1% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -0,6% -1,1% -1,1% -1,3% -1,0% -2,2% -2,8% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo -0,6% 11,1% 43,4% 90,26 % Bergen -1,1% 8,4% 39,7% 82,71 % Trondheim -1,1% 5,6% 40,8% 81,94 % Stavanger -2,2% -2,8% 18,7% 103,50 % Kristiansand -1,3% 5,1% 10,6% 74,45 % Tromsø -1,0% 8,8% 51,1% 75,53 % Norge -0,9% 6,9% 33,3% 81,89 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,2 2015 2014 Indeks (Jan 2003=1) 2,0 1,8 1,6 1,4 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240 220 200 Indeks (Jan 2003 = 100) 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 10% 5% 0% -5% 2004 2005 Nominell prisendring %15% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Oslo 11 % -6 % 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 10 % Bergen 12 % -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % Trondheim 8 % -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 7 % Stavanger 22 % 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % 1 % Kristiansand 18 % 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % Tromsø 8 % -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % Norge 12 % -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 38 631 47 064 56 054 56 585 65 328 75 018 Bergen 26 776 30 457 37 501 39 387 45 160 55 693 Trondheim 26 180 31 809 38 545 39 100 45 238 53 064 Stavanger 26 138 31 025 36 170 37 927 43 050 54 434 Kristiansand 18 485 20 473 25 833 28 317 34 040 41 729 Tromsø 28 501 33 718 41 732 41 037 48 876 52 693 Norge 15 310 21 790 31 600 35 038 45 780 60 176 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 327 322 2 697 644 3 372 285 4 203 383 4 800 000 7 100 000 Bergen 2 078 927 2 390 000 2 926 513 3 399 781 3 900 000 5 400 000 Trondheim 2 027 353 2 335 243 2 907 500 3 386 419 3 902 500 5 200 000 Stavanger 2 193 777 2 650 000 3 211 040 3 691 376 4 137 500 5 730 000 Kristiansand 1 618 902 1 992 500 2 560 000 2 887 271 3 475 000 4 215 000 Tromsø 2 008 805 2 342 500 3 163 764 3 398 611 3 900 000 5 220 000 Norge 1 555 190 2 100 000 2 762 167 3 209 235 3 750 000 5 300 000 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median), 75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 10 000 9 000 8 384 8 000 7 625 7 000 2 429 2 253 6 216 6 000 5 000 1 338 1 192 1 997 8 008 2 399 1 272 september SEPTEMBER 9 260 8 552 8 606 8 578 2 938 2 703 2 773 2 788 1 484 1 364 1 353 1 397 9 735 3 039 1 571 9 299 2 971 1 469 4 000 1 096 3 000 2 000 1 000 4 617 4 838 4 180 4 337 4 485 4 480 3 123 4 393 5 125 4 859 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 70 000 59 875 60 000 58 849 54 999 54 456 16 728 50 000 16 376 15 964 15 785 40 000 9 400 9 341 9 394 8 978 30 000 september SEPTEMBER 65 524 65 812 64 454 66 757 59 951 19 208 19 113 18 597 19 331 16 925 10 392 10 573 10 493 10 912 9 586 Eneboliger Delt bolig Leiligheter 70 552 19 738 11 300 20 000 33 747 33 132 29 641 29 693 33 440 35 924 36 126 35 364 36 514 39 514 10 000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. september 45 42 44 SEPTEMBER 40 35 30 32 36 36 31 31 29 29 31 Antall dager 25 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2015 2014 sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan. des. nov. okt. sept. OSLO 17 16 21 16 16 16 15 17 21 25 21 20 21 BODØ 18 18 31 18 18 21 20 25 45 18 24 19 25 BERGEN 21 17 22 13 12 13 13 19 19 20 15 16 19 TRONDHEIM 22 25 26 23 21 21 26 32 30 35 25 20 26 Akershus 24 28 47 25 21 25 23 33 36 44 28 31 36 DRAMMEN 25 22 22 16 27 19 22 29 35 35 26 27 35 Oppland utenom Lillehammer 26 27 61 24 29 46 47 49 67 58 39 40 49 TØNSBERG 26 27 27 26 25 24 46 38 27 38 36 37 28 TROMSØ 26 30 35 24 18 21 25 26 29 17 31 25 24 FREDRIKSTAD 27 44 44 24 21 38 47 33 37 27 41 28 44 HAMAR 27 24 49 22 31 34 24 44 35 58 39 30 29 ÅLESUND 27 31 27 35 23 32 32 60 53 56 45 35 42 Østfold utenom Fredrikstad 29 36 43 37 28 36 43 44 62 44 43 41 38 Buskerud utenom Drammen 30 31 47 28 30 37 37 44 47 38 35 42 42 LILLEHAMMER 33 38 63 19 30 42 50 55 57 85 56 29 44 Hordaland utenom Bergen 37 44 60 33 25 36 48 46 61 68 43 40 43 Vestfold utenom Tønsberg 39 37 62 30 33 39 42 63 63 64 45 45 49 Finnmark utenom Alta 40 85 47 38 61 82 76 66 128 60 51 59 57 Hedmark utenom Hamar 40 50 53 38 45 70 51 81 65 67 62 51 48 Nord-Trøndelag 41 50 69 45 51 54 68 79 66 91 51 42 37 Troms utenom Tromsø 42 50 47 50 80 43 65 72 118 55 73 54 69 SKIEN 45 42 40 39 47 43 53 52 81 49 40 51 55 KRISTIANSAND 45 56 70 37 40 47 40 61 66 84 66 68 56 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 45 45 73 47 41 45 54 46 49 46 38 34 42 Telemark utenom Skien 49 50 62 52 44 56 70 86 85 61 61 50 52 Nordland utenom Bodø 53 61 72 49 71 52 87 79 72 73 56 56 51 Rogaland utenom Stavanger 54 66 73 50 49 54 48 59 68 56 42 45 48 STAVANGER 56 57 58 40 41 38 44 52 54 53 34 35 29 Møre og Romsdal utenom Ålesund 57 56 70 49 63 58 61 76 68 79 66 52 54 Sogn og fjordane 74 59 120 54 30 113 94 64 119 86 44 44 62 Vest-Agder utenom Kristiansand 80 60 71 57 79 85 99 92 110 97 88 98 65 Aust-Agder 83 118 96 67 73 93 120 105 130 114 97 110 73 ALTA 104 60 49 99 32 74 63 81 102 54 89 126 70 NORGE 31 33 47 29 29 32 35 42 46 48 36 36 36 9
ANTALL AKTIVE ANNONSER FIGUR 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig. 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig. september 22 000 20 000 18 000 18 498 20 829 SEPTEMBER 16 000 14 000 12 000 10 000 12 460 11 518 10 616 10 750 15 676 14 534 13 939 13 022 15 844 13 840 14 103 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 10
FIGUR 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 70 71 71 70 75 74 71 Median Liggetid 60 50 40 30 20 55 54 44 38 33 41 38 31 24 36 28 31 27 25 23 45 41 33 28 64 47 38 26 23 39 39 33 28 42 40 31 55 49 42 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2015 2014 2013 2012 2012 2013 2014 2015 Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. september 2015 8,0% 7,4% 8,2% 7,0% 6,9% 6,6% 6,0% 5,0% 4,9% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet FIGUR 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12
LEIEPRISUTVIKLING, K2 OG K3 2015 Leieprisstatistikken baserer seg på utropspriser registrert på Finn.no for leiligheter og hus (eneboliger, delte boliger og rekkehus). Vi presenterer tallserier for perioden 2010-2015 og har konstruert en kvartalsvis indeks for hver. Vi benytter to separate modeller for hus og leiligheter. Modellene er standard hedoniske, det vil si at vi estimerer delpriser for hvert av boligattributtene. Det setter oss i stand til å predikere en antatt utropspris basert på summen av attributt-prisene for de observerte utleieobjektene. Selve indeksen er en SPAR-indeks (sales price appraisal ratio) hvor «sales price» er annonsens utropspris og «appraisal» er modellpredikert pris. Vi identifiserer medianbrøken for hvert område for hvert tidsintervall, og denne brøken blir område-periodens indekstall. Dette indeks-tallet sammenliknes med andre påfølgende indekstall for senere område-perioder når vi angir prisutviklingen. Vi rapporterer i tillegg prisnivåer. Mens indeksene baserer seg på medianer, bruker vi gjennomsnitt på utrops-prisene når vi finner nivåene på utropsprisene. Data for estimeringsperioden for den hedoniske leieprismodellen dekker 29. juni 2012 28. juni 2013. De trimmes forsiktig både i modellestimeringen og i indeksberegningen for å fjerne feil og ekstreme observasjoner langs dimensjonene størrelse, antall soverom, leie og leie per kvadratmeter. Trimmingen er noe forskjellig for leiligheter og hus. Ved å vekte på transaksjonsvolum de siste fem år, er vi også i stand til å lage en fellesindeks for begge boligtypene. Selve rapporteringsperioden er 1.1.2010-15.9.2015, og leieprisstatistikken publiseres halvårlig. 13
FIGUR 16 Prisvekst utleiepriser Norge, historisk Norge 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014k4 2015k1 2015k2 2015k3 FIGUR 17 Prosentvis endring Norge, siste kvartal Prosent Endring Norge 3. Kvartal 1,5 % 1,0 % 0,9 % 0,5 % 0,4 % 0,0 % 2011K3 2012K3 2013K3 2014K3 2015k3-0,5 % -1,0 % -0,7 % -0,6 % -1,5 % -2,0 % -2,5 % -2,3 % 14
FIGUR 18 Byene Leilighet 1,5 Prisvekst, leilighet i byer 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014k4 2015k1 2015k2 2015k3 Oslo Bergen Trondheim FIGUR 19 Gjennomsnitt leiepris, leilighetstyper Oslo Bergen Trondheim 20000 17 839 15000 14 894 15 584 14 750 11 485 12 370 12 230 10000 9 358 9 295 10 090 9 640 8 293 5000 0 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms 15
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 16