Februar 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling Datagrunnlag og metode 12 13
Hovedpunkter Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i februar 215 var: 1,1 prosent høyere enn forrige måned Korrigert for sesongvariasjoner var prisene,5 prosent høyere enn forrige måned. 8,7 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 215 er 5,3 % høyere enn de var i 214. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 5,8 % Figur 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger 2,% 1,9% FEBRUAR 1,8% 1,6% 1,6% 1,5% 1,4% 1,3% 1,2% 1,%,9% 1,%,9% 1,1%,8%,6%,4%,2%,5%,6%,% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 7% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
Figur 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. 18,% Endring siste måned Endring siste år (m/m) 16,6% 16,% 14,% 12,% 11,% 1,7% 1,% 8,% 8,4% 7,5% 6,% 4,% 2,%,% 2,9% 1,7% 1,4% 1,1% 1,1% 1,4%,4% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Tabell 1 Oppsummering prisendringer. OMRÅDE Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 1 år (m/m) Oslo 1,7% 11,% 42,2% 87,74 % Bergen 1,4% 1,7% 42,9% 86,17 % Trondheim 1,1% 8,4% 45,7% 88,16 % Stavanger,4% 2,9% 32,6% 125,7 % Kristiansand 1,1% 7,5% 11,4% 82,45 % Tromsø 1,4% 16,6% 48,6% 85,45 % Norge 1,1% 8,7% 34,6% 84,27 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
Prisutviklingen Figur 3 Prisutvikling gjennom året. Indeks (Jan 23=1) 2,2 2,1 2, 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 215 214 212 213 211 21 29 27 28 1,1 1, jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. Figur 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 22 2 Indeks (Jan 23 = 1) 18 16 14 12 1 8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
Figur 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall 23-214. Prosent Nominell prisendring % 15% 1% 5% % -5% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall 23-214. Prosent 3% Nominell prisendring % 2% 1% % -1% 3% 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
Tabell 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. OMRÅDE 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo 11 % -6 % 1 % 8 % 1 % 1 % 5 % 1 % 7,2 % Bergen 12 % -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 6,4 % Trondheim 8 % -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 5,3 % Stavanger 22 % 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % 2,1 % Kristiansand 18 % 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 4,8 % Tromsø 8 % -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 1 % 11 % 8,9 % Norge 12 % -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 5,3 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. Tabell 3 Fordeling av kvadratmeterpris. OMRÅDE 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% OSLO 36 258 44 72 54 313 54 571 63 539 73 498 BERGEN 28 62 31 913 39 137 41 45 47 647 57 686 TRONDHEIM 26 358 31 71 38 783 4 18 46 154 56 818 STAVANGER 28 36 32 36 39 474 4 36 46 588 54 134 KRISTIANSAND 18 159 22 5 28 28 29 912 36 555 43 17 TROMSØ 3 788 36 151 43 36 43 146 5 54 669 Norge 16 22 478 32 538 35 45 46 78 59 92 Tabell 4 Fordeling av totalpriser for boliger. OMRÅDE 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% OSLO 2 184 231 2 533 727 3 35 91 3 699 6 4 198 997 5 95 BERGEN 2 89 14 2 396 671 2 91 44 3 222 628 3 715 4 893 TRONDHEIM 2 26 571 2 32 386 2 859 59 3 189 817 3 6 4 798 922 STAVANGER 2 35 254 2 74 3 149 463 3 664 218 4 215 791 5 545 KRISTIANSAND 1 55 1 95 2 41 2 839 28 3 5 5 219 TROMSØ 2 153 883 2 492 5 3 12 859 3 468 677 3 916 25 5 74 Norge 1 569 981 2 76 16 2 68 816 3 45 977 3 55 4 924 5 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 1% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 5%- (median), 75%- og 9%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
Antall solgte boliger Figur 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 7 februar FEBRUAR 6 687 6 5 4 3 5 535 5 442 1 416 1 386 9 871 5 987 1 58 1 15 5 176 1 425 879 5 633 1 477 879 6 1 6 237 6 87 1 546 1 593 1 581 96 1 25 998 5 882 1 587 989 1 77 1 94 2 3 219 3 185 3 464 3 594 3 619 3 277 3 58 2 872 3 36 3 886 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 14 februar FEBRUAR Eneboliger Delt bolig Leiligheter 13 143 12 1 8 6 1 789 2 692 1 712 11 5 11 27 2 716 2 722 1 681 1 844 9 554 2 58 1 676 1 346 2 56 1 664 11 289 2 817 1 817 12 51 12 85 11 982 3 141 3 78 3 224 1 962 1 984 2 3 3 388 2 184 4 2 6 385 6 653 6 461 5 298 6 122 6 655 6 948 7 23 6 728 7 571 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 7
Omsetningstid Figur 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 7 6 5 Antall dager 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 1 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 7 66 6 februar FEBRUAR 5 51 48 48 Antall dager 4 3 42 41 42 36 33 3 2 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
Tabell 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. 213 og 214. Sortert etter omsetningstid siste måned. 215 214 feb. jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. OSLO 17 21 25 21 2 21 24 32 24 23 23 26 32 BERGEN 19 19 2 15 16 18 21 23 16 18 16 17 25 BODØ 25 46 17 24 19 25 27 39 22 23 13 16 46 TROMSØ 26 3 19 33 26 24 21 31 22 32 2 34 29 DRAMMEN 29 35 36 26 28 34 39 55 27 36 28 31 36 TRONDHEIM 32 31 36 25 2 26 28 32 23 27 24 3 31 FREDRIKSTAD 33 37 27 4 27 44 43 39 33 33 36 31 48 Akershus 34 36 44 28 31 36 42 48 31 35 34 34 42 TØNSBERG 38 28 38 36 37 28 42 4 29 36 3 39 51 Østfold utenom Fredrikstad 43 62 44 43 41 38 45 47 36 38 36 46 48 HAMAR 44 34 58 39 3 27 35 36 33 3 25 34 34 Buskerud utenom Drammen 47 47 42 35 41 42 42 43 38 33 59 38 55 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 47 48 45 41 33 41 6 52 31 33 5 36 57 Hordaland utenom Bergen 47 62 63 42 41 42 44 72 3 48 43 51 39 Oppland utenom Lillehammer 5 67 58 4 4 49 63 52 35 53 65 68 93 STAVANGER 52 54 53 35 35 29 37 5 31 33 39 37 55 SKIEN 54 81 49 4 51 55 66 68 54 44 5 46 7 LILLEHAMMER 55 57 85 56 28 45 3 58 44 57 64 59 18 ÅLESUND 59 52 57 45 35 42 56 59 4 45 46 41 56 Rogaland utenom Stavanger 6 68 56 42 45 49 6 63 39 43 42 49 47 KRISTIANSAND 61 66 84 66 68 56 64 76 61 69 66 59 84 Vestfold utenom Tønsberg 63 64 64 45 45 52 56 61 36 42 52 51 58 Sogn og fjordane 66 121 85 44 44 62 53 95 52 46 52 66 57 Finnmark utenom Alta 66 128 6 49 59 63 49 59 65 83 6 46 93 Telemark utenom Skien 69 84 61 61 5 51 6 87 48 55 45 8 69 Troms utenom Tromsø 73 118 54 73 58 69 53 54 57 82 54 61 6 Møre og Romsdal utenom Ålesund 75 68 81 68 53 54 55 62 5 55 66 62 68 Nordland utenom Bodø 78 71 75 56 55 5 51 56 42 52 62 67 46 Hedmark utenom Hamar 78 66 67 6 49 43 59 59 44 57 47 44 78 Nord-Trøndelag 81 66 88 5 42 36 65 52 39 5 47 68 57 ALTA 81 12 54 89 126 7 65 71 86 68 12 131 84 Vest-Agder utenom Kristiansand 91 128 96 86 98 64 94 96 63 59 92 132 154 Aust-Agder 12 13 118 96 11 72 92 112 73 89 114 139 129 NORGE 42 46 48 36 36 36 41 5 33 36 38 4 48 9
Antall aktive annonser Figur 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig 23-214 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig 23-214 februar 16 15 32 16 6 FEBRUAR 14 12 1 11 712 9 994 12 411 1 716 1 851 1 711 9 77 12 772 11 77 8 7 865 8 452 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1
Figur 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 7 71 7 75 74 71 Median Liggetid 6 5 4 3 2 55 54 44 33 38 58 38 38 36 45 47 42 39 33 33 4 31 28 31 26 28 28 31 24 23 23 55 49 42 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 215 214 213 212 212 213 214 215 Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11
Boligtyper prisutvikling Figur 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 11,% 1,% 9,9% 9,7% 1,2% 9,% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,% 7,4% 6,%,% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Figur 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Indeks (Jan 23=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12
Datagrunnlag og metode Om statistikken Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 211 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 211 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 214 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. Datagrunnlag Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. Metode Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. Sesongjustering Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 23 213 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 214 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesongkorrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser Fra og med 214 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 13