Sameierett Forelesninger i fast eiendoms rettsforhold våren 2014 v/ Marianne Reusch http://allemannsretten.no/ Funksjonell deling = servitutter Ideell deling = sameie Fritt sameie (tingsrettslig sameie) Rettslig grunnlag: Lov 18. juni 1965 nr. 6. Sameieloven. Bundet sameie Ansvarlig selskap (ANS) Uskiftet dødsbo Uoppgjort ektefellesskap ----- Sameie som reguleres av særlover (Blant annet): Ansvarlig selskap (ANS) Eierseksjonssameie Bygdeallmenning Selskapsloven 1-1. (1) Loven gjelder når en økonomisk virksomhet utøves for to eller flere deltakeres felles regning og risiko, og minst en av deltakerne har et ubegrenset, personlig ansvar for virksomhetens samlete forpliktelser. Ansvarlig selskap: Betydelig felles opptreden for å utnytte fellesformuen Flertallsvedtak, sameiel 4 og samdrift, 5: Går eit vedtak etter 4 ut på utnytting for sams rekning, har kvar av eigarane rett til å vera med i samdrifta så langt det svarar til hans part i sameiga. Grensen mellom sameie og selskap momenter: Omfanget av forpliktelser overfor tredjemann Heftelsesform utad (Opptrer som juridisk person?) Den enkelte sameiers adgang til å forplikte de øvrige Eierseksjonssameie LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) 1 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. 1
Allmenninger (Statsallmenning: Fjellova av 1975) Lov om bygdeallmenninger (1992) Seksjonsnummer (Snr.) 1-1. (bygdeallmenning) Bygdeallmenning er allmenning hvor eiendomsretten tilligger minst halvparten av de jordbrukseiendommer som fra gammel tid har bruksrett i allmenningen. Etablering av sameie Rt. 1998 s. 251 Skråboringsdommen Avtale Gave Arv 44. (rådigheten over grunnvann) Grunnvannet tilhører eieren av den grunn som grunnvannet befinner seg i eller under, hvis ikke annet følger av særlige rettsforhold. Ligger en grunnvannsforekomst under flere eiendommer, ligger den til eiendommene som sameie med et partsforhold som svarer til hver eiendoms areal på overflaten. Sammenblandingssameie Frostating lagmannsrett 5. mai 2012 LF-2011-195493 Ekteskapsloven 31 annet ledd Eiendeler som erverves av begge ektefellene, blir sameie mellom dem. For slike eiendeler gjelder lov om sameie dersom ikke noe annet er bestemt eller følger av det særlige forholdet mellom ektefeller. husmorsameie Rt. 1975 s. 220 2
Partsforholdet 2. Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar. Sameieloven 1. Lova her gjeld der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal. Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve. Sammenblandingssameie Frostating lagmannsrett 5. mai 2012 LF-2011-195493 Sameiel. 2 annet ledd Der partane ligg til serskilt registrerte grunneigedomar og anna høvetal ikkje er kjent, vert dei rekna etter den skatteskylda kvart av bruka hadde då sameigehøvet mellom dei kom opp. Er den ukjend, skal den skylda som galdt fram til lov 17. desember 1836, leggjast til grunn. 44. (rådigheten over grunnvann) Grunnvannet tilhører eieren av den grunn som grunnvannet befinner seg i eller under, hvis ikke annet følger av særlige rettsforhold. Ligger en grunnvannsforekomst under flere eiendommer, ligger den til eiendommene som sameie med et partsforhold som svarer til hver eiendoms areal på overflaten. Sameiel. 10. annet ledd Part som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein tilsvarande del av han. Dette gjeld ikkje vassfall eller andre slike serlege verde som er uturvande eller ulaglege til utnytting saman med eigedomen. Realsameie «Part som ligg til fast eigedom» 2 annet ledd, 10 annet ledd, 11 annet ledd 3
Frostating lagmannsrett 27. februar 2012 LF-2011-100887 Realsameie? Sameie faktisk og rettslig rådighet Utgangspunktet: Full rådighet over hele sameietingen Kvantitativ rådighet (hvor mye?) Kvalitativ rådighet (på hvilken måte?) 3. Kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva. Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar. 14. Så langt det trengst for tenleg utnytting i samsvar med 3, har kvar av eigarane krav på å få heile eller noko av utnyttinga skift og skipa såleis at han mest mogeleg får sin bruk for seg sjølv. 4
3. Kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva. Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar. Omsorgsplikt 8. Ein sameigar skal fara fint med sameigetingen. Etter bruk skal han syta for opprydjing, reingjering og andre ettergjerder som høyrer til. -Tolking av stiftelsesgrunnlaget - Sameieloven 3 - Etla til - Vanlig brukt til - Annet som passer med tida og tilhøva - Innenfor eierandelen - uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar? -Konklusjon? Salg, sameieloven 10 første ledd Ein sameigar har rett til å avhenda heile eller noko av parten sin til kven han vil., utleie Salg utløser forkjøpsrett 11. Når part i sameige skiftar eigar, har medeigarane forkjøpsrett. 12. Dersom ein sameigar leiger bort eller på annan måte let frå seg heile eller noko av utnyttingsretten sin til nokon utanom sameiga, gjeld 11 tilsvarande for innløysing av denne utnyttingsretten. Paragrafen her råker ikkje mellombelsskipnad for opp til 1 år. 5
10. annet ledd Part som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein tilsvarande del av han. Dette gjeld ikkje vassfall eller andre slike serlege verde som er uturvande eller ulaglege til utnytting saman med eigedomen. Salg, sameieloven 10 første ledd Ein sameigar har rett til å avhenda heile eller noko av parten sin til kven han vil. pantsettelse Panteloven 2-1. Hva kan pantsettes. (1) Eiendomsrett til fast eiendom, tinglyst særlig rett i fast eiendom, og ideell andel i slike rettigheter kan pantsettes. Nye utnyttelsesformer: Hyttebygging? Golfbane? Alpinanlegg? 3: anna som høver med tida og tilhøva Rt. 1967 s. 920 (Hålandsdalen) Salg (utløser forkjøpsrett) Delsalg? Unntak for realsameieandel Utleie Pantsettelse Nye utnyttelsesformer (feks hyttebygging) - Salg utløser forkjøpsrett 11. Når part i sameige skiftar eigar, har medeigarane forkjøpsrett. Føresegnene i lov om løysingsrettar ( ) gjeld tilsvarande så langt dei høver. 6
8. Rettsovergang til nærståande Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande til bustadeigedom når eigedomen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når eit husstandsmedlem overtek eigedomen etter føresegnene i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører 3. I dei tilfella som er nemnde i andre punktum kan forkjøpsrett likevel gjerast gjeldande dersom det er særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren, og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg. Paragrafen er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom og fritidseigedom. Unntak fra forkjøpsretten i sameieloven. Unntak fra unntaket = tilbake til hovedregelen (forkjøpsrett) Hva med fritidseiendom? Gjelder løysl. 8,1 annet pkt bare for bolig? Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) s. 36: Føresegna er ikkje meint å skulle tolkast antitetisk. Korvidt den (tidlegare) ektemaken skal kunne overta også annan eigedom enn bustadeigedom på tvers av forkjøpsretten i samband med oppløysing av ekteskap, må - som lagt til grunn av Sivillovbokutvalet - avgjerast på grunnlag av ei tolking av skipingsgrunnlaget og ei vurdering av den konkrete situasjonen. Løysingsrettslova 10, 11, 12 Forhåndstilbud Frist, 6 mnd. Forkjøpsrett til hvilken pris? Rettslig grunnlag: Sameiel. 10 jf. løysingsl. 19. Utgangspunkt: Rett til å tre inn i avtalen. Løysl. 19: Når løysingssummen skal setjast til den pris eigedomen vert selt for til andre og eigedomen openbert er selt til underpris, eller skiftar eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Utgifts- og inntektsfordeling Utgiftsfordeling Sameieloven 8 Ein sameigar skal fara fint med sameigetingen. Etter bruk skal han syta for opprydjing, reingjering og andre ettergjerder som høyrer til. Kvar sameigar har krav på at tingen vert halden forsvarleg ved like. Han kan på eiga hand ta seg av det som trengst til å berga tingen frå skade eller øydelegging, men skal fyrst samrå seg med dei andre så framt det kan gjerast utan fordrying og utan serleg kostnad. Han kan rekna seg ei rimeleg løn for arbeidet, og naudsynlege utlegg har han krav på å få att. Sameieloven 9 Nødvendige utgifter Deles etter eierbrøk Andre vanlige utgifter Etter eierbrøk, forutsatt nytte for alle. Andre utgifter Fordeles etter hvem de kommer til nytte 7
Flertallsvedtak 4. Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til. Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjera tingen om til noko anna. Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte. Flertallsvedtak - vilkår 7 Flertall? 4,1 etla til? 4,1 skikka til? 4,2 gjør tingen til noko anna? 4,3 Ikke avhende eller leie bort slik at det skapes problemer for sameier Rt. 1999 s. 146 (Strøm skog) Samdrift - 5. Går eit vedtak etter 4 ut på utnytting for sams rekning, har kvar av eigarane rett til å vera med i samdrifta så langt det svarar til hans part i sameiga. Flertallsvedtak om samdrift, 4 og 5 Eller ansvarlig selskapselskap? Selskap: Betydelig felles opptreden for å utnytte fellesformuen? Rt. 1980 s. 215 (Notodden) 13. Misbrukar sameigar varig og trass i åtvaringar rådveldet sitt i sameiga til ugagn eller uhugnad for nokon medeigar, kan retten med dom gjeva medeigarane rett til å utløysa parten hans mot vederlag ein gong for alle. Vederlaget og fristen for utløysinga vert fastsett i domen. 11 andre stykket gjeld tilsvarande. 8
Rt. 2011 s. 153 (Movik) Sameieloven 13 Misbruk av eierandel 15 - Hovedregel om oppløsning av sameie: Deling Alternativt oppløsning ved salg. Sameierett Etablering av sameie, avtale, arv, gave Partsforholdet, 2 Realsameie? 10, 11(3), 13(2) 2 og 3 10-12 Utgifts-inntektsfordeling, 9: Nødvendige, vanlige, andre utgifter. Flertallsvedtak: 4-7. Flertall, etla til?, skikka til?, gjør tingen til noko anna?, urimelig fortrengsel? Oppløsning: 15 Ved fysisk deling eller tvangssalg 9