Erfaringer fra saker Boligtvistnemnda Fagdagene Oslo 5. - 6. november 2014 Siv. ing. Svein Gloslie Boligprodusentenes Forening
Nemndas sammensetning nå Lasse Simonsen Arne Sporaland Jan Chr. Ruud Varamann for begge: Eskil Ørdal Leder Professor, dr.juris. UiO Fra entreprenørene Fjogstad Hus AS Skanska Bolig AS Mesterbygg Innherred AS Fra Forbrukerrådet Christina Engelschjøn Nielsen Jurist (Trondheim) Hans Helde Jurist (Trondheim)
Status: Inn 44 saker i fjor: 40 Fra entreprenørene: 20,5% i fjor: 22,5% Nemnda behandlet: 28 saker i fjor: 30 saker
Mangel Buofl 25 hvis resultatet ikke samsvarer med avtalen hvis resultatet ikke samsvarer med lov eller forskrift Hvis arbeidet ikke er utført på "fagleg godt vis", jfr 7
Mangel? Forbrukeren har bevisbyrden hvis foreldet, vær varsom med engasjement!!! Betyr at du ikke må gå inn i "realitetsdrøftelser" uten forbehold. Bruk gjerne formuleringen at du gjør det: "av egeninteresse men uten at det betyr en erkjennes av at det foreligger en berettiget reklamasjon innenfor fastsatt lovmessig frist, jfr buofl 30"
Fagleg godt vis?
Fagleg godt vis?
Fagleg godt vis?
25 viser også til 9 (Ref. 3425 pkt 10:4 3427 pkt 8) I utgangspunktet bare forbrukeren som har lovmessig rett til å gjøre endringer I praksis aksepteres likevel mindre endringer som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi Selgeren skal så langt det er praktisk mulig informere forbrukeren om slike endringer
Når grov uaktsomhet? Må være "klart uforsvarlig" Eks: 1. Gesimsplater på 5 etasjes blokk løsnet etter 10 år. Festet til "bleike" lekter i "uluftet" gesimskasse. Lektene råtnet. Ikke grovt men "vanlig" 2. Nedgraving ledninger over annen manns eiendom på annet sted enn prosjektert, godkjent og avtalt. Nabo bortreist. Oppdaget etter utløp reklamasjonsfrist, men grovt og dermed ingen "normal" frist
Retting av mangel prisavslag Buofl 32,33 Må rette mangel hvis det ikke medfører kostnader som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukeren oppnår Har rett til å få rette men innen rimelig tid. Hvis prisavslag: Nedre grense: Det entreprenøren sparte på ikke å gjøre det rett Øvre grense: Kostnad med ulempe, og/eller verdireduksjon Eks: Loft med 10-20 cm for lave knevegger og 20 40 cm mindre med full romhøyde: kr 25 40 000 Bod der et mindre ventilasjonsanlegget var planlagt montert på vegg. Måtte ha større anlegg som ble montert på gulv, dvs taps gulvareal: kr 10 000 Romhøyde 2,36 m forbrukeren fikk prisavslag kr 10 000!!!!!
Reklamasjonsfrist Buofl 30 1. ledd: Reklamere "innan rimeleg tid" 2. ledd: Reklamere "så snart råd er" hvis avholdt overtakelsesforretning "Så snart råd er" raskere enn "innan rimeleg tid" Høyesterett: Forbruker kan vente rundt 3 måneder med å reklamerer på forhold han oppdaget etter Så snart råd er: 2 3 dager overtakelsen = innan rimeleg tid
Foreldelsesloven Lov om foreldelse overstyrer bustadoppføringslova og avhendingsloven 2: Foreldelse etter 3 år (den objektive fristen) 3: Fra da "fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse" = overtakelsestidspunktet 10: Tilleggsfrist på ett og ett år dersom fordringshaver var "uvitende om kravet" (dvs skjult feil/mangel), regnet fra "den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap"
Reklamasjonsfrist utbedret forhold Hvis mislykket utbedring: Ikke nye 5 år!!!!!!! "Ferdig" med bustadoppføringslova (buofl), men forbruker må likevel reklamere "innan rimeleg tid" jfr 30 Videre gjelder kun bestemmelsene i foreldelsesloven (fl) med tidspunktet for første reklamasjon som utgangspunkt. Dvs alminnelig foreldelse etter 3 år, og deretter i 1 og 1 år opp til 10 år
Krav om ekstra byggetid 11, siste ledd Alltid kreve uten ugrunnet opphold etter oppmerksom på omstendighetene som krever fristforlengelse Glem fornuft og rettferdighet! Husk å skille jus moral! Holder ikke med evnt. standardtekst i kontrakten! Ref. egeninnsats Krev heller en gang for mye enn ikke!
Har forbruker overtatt? Buofl 14 Ikke alltid overtatt selv om flyttet inn uten overtakelsesforretning Bare dersom arbeidet er fullført, og han ellers ikke kunne nektet å overta Husk: Bruk alltid "standard" innkallingsbrev. Alltid skriftlig å hevde overtatt, hvis/når forbrukeren urettmessig nekter å signere
Tillatte overflateavvik fliser
Overtakelsesforretning Buofl 15 - Minst 7 dagers varsel - Alle anførsler er akseptert som mangler hvis ikke annet opplyses! - Aldri nekte å nedtegne forbrukerens krav - Hvis tilbakeholdelse av betaling: Angi eventuelt omtvistet beløp. (Krev at dette deponeres, jfr buofl 49)
Midlertidig brukstillatelse Må foreligge ved overtakelsesforretningen dersom ikke annet er avtalt, og du leverer "sluttarbeidene". Hvis ikke grunnlag for å nekte overtakelse. Dagmulkt?
NS 3420 Gjelder kun målinger på ubelastet konstruksjon Standarden gjelder bare ved overtakelsen Forhold som oppstår senere for eksempel pga underdimensjonering, uttørking, setninger eller uforutsatt bruk, ivaretas ikke