En juridisk tilnærming til felleskostnader og fordeling av disse Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS Advokat Jacob Solheim FM-KONFERANSEN 2015 Oslo, 26.oktober 2015 www.foyentorkildsen.no
Eiendom IKT Media Arbeidsliv
Eiendom
Generelt om felleskostnader
Generelt om felleskostnader
Generelt om felleskostnader Det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet felleskostnader Partene selv må bli enige om hva som skal anses som felleskostnader Felleskostnader er kostnader som kommer i tillegg til husleien og de kostnadene leietaker selv skal dekke direkte for egen regning Ingen økonomisk gevinst i form av påslag for noen av partene i leieforholdet Unntak for administrasjonsgebyr, eiers egenproduserte tjenester
Generelt om felleskostnader Felleskostnadenes størrelse er ukjent ved kontraktsinngåelse Partene forhandler om leien, mens felleskostnader blir som de blir Etter kontraktsinngåelse er inntektssiden gitt og utleier må sette fokus på kostnadssiden Viktig å skille felleskostnader fra andre kostnader En utleier kan gjøre felleskostnader til et konkurransefortrinn
3 Kategorier eiendomsrelaterte kostnader Eierkostnader er kostnader som eier har ved å eie eiendommen. Eierkostnader kan bestå av utvendig vedlikehold (tak og fasader), utskiftinger av tekniske anlegg, bygningsforsikring, eiendomsskatt og forvaltningskostnader. Felleskostnader er kostnader forbundet med den generelle driften av eiendommen, og belastes ofte leietaker i tillegg til husleie etter faktisk bruk (brukeravhengige driftskostnader). De funksjoner som kostnadene skal dekke må være felles. Eksempler på felleskostnader er drift og vedlikehold av fellesareal og uteområder. Leietakerkostnader er kostnader knyttet til intern drift av leide lokaler, slik som renhold, eget strømabonnement og indre vedlikehold. Slike kostnader dekkes regelmessig av leietaker.
Bakgrunnsretten Få rettskilder når det gjelder næring Få bestemmelser i husleieloven om felleskostnader Husl. 3-1 og 3-4 Utgangspunkt: Husleieloven 1-2; Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7 mv Avtalefrihet når det gjelder felleskostnader Leietaker er som den klare hovedregel bundet av leieavtalens regulering av felleskostnadene Om ikke annet følger av avtalen, vil husleieloven kapitel 3 mv være bakgrunnsrett
Bakgrunnsretten (forts.) 3-1. Leien (første ledd) Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. 3-4. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk.
Bakgrunnsretten (forts.) 3-4. Betaling for elektrisitet og brensel mv. (første ledd) Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom. Det samme gjelder hvis leieren skal bidra særskilt til utleiers utgifter ved forbruk av vann og avløp i eiendommen.
Problemstillinger Ved leie av lokaler avtales i praksis alltid at leietakerne skal betale en andel av eiendommens felleskostnader Hva skal det betales for? Hvordan skal kostnadene fordeles?
Hva kan gjøres til felleskostnader?
Hva kan gjøres til felleskostnader? Utgangspunktet Tolkning av husleieavtalen. Forhold til bakgrunnsretten Eksempel: Meglerstandarden (03/13) punkt 8 (5)
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Meglerstandarden (03/13) punkt 8 (5) (5)I tillegg til leien betaler leietaker en andel av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel, som angitt i bilag [ ]. Eiendommens fordelingsnøkkel justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Eksempler på kostnader som inngår i felleskostnadene er inntatt som en del av bilag [ ]. Eventuell merverdiavgift på felleskostnadene som ikke er fradragsberettiget for utleier, som følge av at leietaker driver en virksomhet som ikke kan omfattes av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret (jf. også punkt 9), dekkes av leietaker som en del av felleskostnadene.
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Hvis det er avtalt at leietaker skal dekke andel Felleskostnader hvilke poster kan kreves dekket? Tolkning av avtalen sammenholdt med eksempelliste Veiledende synspunkt
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Poster, normale eksempler (forslag til tekst Meglerstandarden 03/13) Oppregningen nedenfor er ment som eksempler på forhold som inngår i felleskostnadene dersom tilbudet eksisterer, og ikke som en angivelse av hva som skal inngå per leiestart. Innholdet vil kunne endre seg i leietiden, for eksempel som følge av innføring av nye servicetilbud eller offentligrettslige krav. Strøm til oppvarming og belysning av fellesarealer (herunder trapper), heiser, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, varmtvannstanker, utelys, varmekabler i takrenner, branntekniske anlegg, portanlegg, sikkerhetsinnretninger og andre forhold installert i fellesarealer. Olje, gass etc. til oppvarming av fellesarealer og andre fellestjenester som ikke avregnes mot den enkelte leietaker etter eget forbruk.
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Offentlige avgifter, herunder vann, kloakk, feiing, renovasjon og øvrige avgifter som eventuelt måtte tilkomme/foreligge. Rengjøring og renovasjon, herunder trappevask og rengjøring av fellesarealer, håndtering/ rensing mv. av matter i fellesarealer (herunder trapper), utvendig vindusvask, rengjøring av utstyr for solavskjerming, fjerning av tagging/ graffiti, leie, kjøring og tømming av søppelcontainer mv. Tilsyn, service og vedlikehold av heiser, sanitæranlegg, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, alle branntekniske installasjoner (herunder alarm og sikkerhetsanlegg), porter, fyringsanlegg, innendørs fellesarealer, utendørs fellesarealer, vinduer utvendig, utstyr for solavskjerming osv., herunder vaktmestertjeneste.
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Resepsjonstjeneste, vakthold. Øvrige serviceytelser, herunder gartner og annen rydding/ vedlikehold på utendørsarealer, snømåking av utearealer, parkeringsplasser, fortau og tak, vekkjøring av snø, kosting og renhold av nevnte arealer, utvendig vaktmestertilsyn mv. Administrasjonspåslag på % på alle kostnader som fremkommer av ovenstående.
Administrasjonspåslag Administrasjonsgebyr for beregning av fordeling av felleskostnader LB-2009-66065 (Hoppeloppeland): Oppregningen i kontrakten 4 kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke anses uttømmende, men når 4 sammenholdes med bestemmelsen om reelle fellesutgifter i 3, er det etter lagmannsrettens oppfatning klart at det er de faktiske fellesutgiftene som skal fordeles på leietakerne. Avtalen gir ikke hjemmel for at Grini Eiendom kan belaste leietakerne for høyere beløp enn selskapet selv har betalt, og den gir heller ikke hjemmel for generelle påslag eller gebyrer. Kontraktens ordlyd trekker klart i denne retning
Administrasjonspåslag (forts.). Lagmannsretten er ikke uten forståelse for anførselen om at Grini Eiendom ikke kan drives til selvkost, men må sørge for overskudd i virksomheten. Poenget er imidlertid at selskapet ikke kan skaffe seg fortjeneste ved ensidig å beregne påslag, men må sørge for å ha hjemmel for dette i de avtaler som inngås
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Råd utleier Gjør alltid på denne måten. Minimalisering av risiko for uenighet og for uteglemte poster Råd leietaker Om overhodet mulig- få felleskostnadene uttømmende angitt
Hva kan gjøres til felleskostnader? (forts.) Poster, eksempler på videregående kostnader Eiendomsskatt Forsikring av gården Andre utgifter knyttet til eiendommen som sådan og ikke til dens bruk til utleie Utgifter til utvendig vedlikehold, oppussing av fasade
Vedlikeholdspliktenes betydning for felleskostnadene
Vedlikeholdspliktenes betydning (forts.) Grensen mot eierkost og leierkost Leietakers plikter Utleiers plikter Utleier plikter å besørge, men på leietakers kostnad
Bakgrunnsretten om vedlikeholdsplikt Husleieloven 5-3 Leietakers vedlikeholdsplikt er beskjeden, jf. 1. ledd Uttømmende regulering i 2. ledd der avvikende avtale ikke er inngått Hva avtalen ikke positivt tillegger leieren av vedlikeholdsoppgaver, er utleierens ansvar
Kontraktspraksis - leietakers plikter Meglerstandarden (03/13) punkt 13 13 LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT Leietaker skal besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av leieobjektets inngangsdører/porter samt innvendig vedlikehold av dets vinduer med omramming. Vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig.
Kontraktspraksis - leietakers plikter (forts.) Videre omfatter vedlikeholdsplikten enkel utskifting av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger, så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/ikt. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte.
Kontraktspraksis - utleiers plikter Innvendig vedlikehold av fellesarealer om grensen mot utskiftinger Meglerstandarden (03/13) punkt 12 12 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT (1)Det påhviler utleier å besørge og bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold og utskiftning av tekniske innretninger anbrakt av utleier, slik som heiser, ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg etc., når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.
Kontraktspraksis - utleiers plikter (forts.) (2)Det påhviler utleier å besørge at eiendommens innvendige fellesarealer og eiendommens tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved overtakelse, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av leietaker. Utleier plikter å sørge for alminnelig godt vedlikehold, drift og renhold av inn- og utvendige fellesarealer. Utgifter etter dette avsnitt skal dekkes som felleskostnader i henhold til punkt 8 femte avsnitt, se også bilag [ ].
Grensedragningen mellom vedlikehold og utskiftning Utskiftning er i utgangspunktet utleiers ansvar Bytte av utslitte gjenstander er ikke forbedring Utviklingen i materialbruk hensyntas, jf. NOU 1993:4 s. 138 Er det for eksempel nødvendig å skifte de gamle vinduene med nye som utvilsomt er bedre både når det gjelder isoleringsevne og brukervennlighet, er dette å anse som vedlikehold, ikke forbedring. Er det regningssvarende å reparere? Spørsmålet om hvor lenge det lønner seg å reparere bygningsdeler av denne art, må imidlertid bli gjenstand for et skjønn. Retten antar at utleieren er berettiget til å foreta dette skjønn. Men den antar samtidig at en leieboer må ha adgang til å motsette seg utligning når skjønnet ikke bygger på et forsvarlig grunnlag, jf. RG 1976 s. 395
Grensedragningen mellom vedlikehold og utskiftning (forts.) Ot.prp. nr. 82 (1997-98) s. 181: Utskifting av deler av tingen må som oftest betraktes som vedlikehold, og påhviler således leieren. Må for eksempel en av platene på en komfyr skiftes, er det leierens oppgave å forestå utskifting. Må derimot hele komfyren skiftes, er det utleiers plikt å skaffe ny
Grensedragningen mellom vedlikehold og utskiftning (forts.) Skifte av vesentlige komponenter til betydelig kostnad må likestilles med fornyelse som påhviler utleier, jf. Rt. 1958 s. 1030 Avdelingssjefens opplysninger om priser viser at fornyelse av aggregatet koster ca. 45 pst. av et nytt kjøleskap av denne type. Det Sande her har forklart, bekrefter riktigheten av lagmannsrettens bemerkninger om aggregatets normale funksjonstid og om at utgiftene til nytt aggregat utgjør en forholdsvis betydelig del av anskaffelsesprisen for et nytt kjøleskap.
Grensedragningen mellom vedlikehold og utskiftning (forts.) Begreper Vedlikehold Tiltak som er nødvendig for å opprettholde en bygning eller et anlegg på et fastsatt kvalitetsnivå Tilstandsbasert : Tiltak for å fange opp behov for å gjennomføre vedlikehold før det oppstår skade Løpende: Utbedring av tilfeldige skader. Ikke planlagte utskiftninger av deler og komponenter Periodisk: Vedlikehold med regelmessige intervaller. Planlagte utskiftninger av deler og komponenter Utbedring av skader, unormal slitasje eller mangelfullt vedlikehold for å bringe bygning eller anlegg opp til opprinnelig standard
Grensedragningen mellom vedlikehold og utskiftning (forts.) Begreper Utenfor vedlikeholdsbegrepet Modernisering (tilfredsstille nye krav) Ombygging (endre funksjon, areal eller standard) Rehabilitering
Grensedragningen mellom vedlikehold og utskiftning (forts.) Avtalefrihet - Eksempel: Kostnader til drift, vedlikehold og utskiftning av heiser, rulletrapper, rulleband, ( ) Tydelige avtaler og konkrete eksempellister Pragmatisk tilnærming fra begge parter Mer fokus på den totale størrelsen på felleskostnadene enn på de enkelte postene
Fordeling og betaling av felleskostnader
Fordeling av felleskostnader Meglerstandarden (03/13) punkt 8 (5) (5)I tillegg til leien betaler leietaker en andel av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel, som angitt i bilag [ ]. Eiendommens fordelingsnøkkel justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Eksempler på kostnader som inngår i felleskostnadene er inntatt som en del av bilag [ ]. Eventuell merverdiavgift på felleskostnadene som ikke er fradragsberettiget for utleier, som følge av at leietaker driver en virksomhet som ikke kan omfattes av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret (jf. også punkt 9), dekkes av leietaker som en del av felleskostnadene.
Fordeling av felleskostnader forts. Fordelingen av kostnadene mellom leietakerne Utgangspunktet er forholdsmessig andel (andel av felleskostnadene fordelt etter fordelingsnøkkelen) Leietakers BTA ihht. Kontrakt Eiendommens totale BTA
Betaling og avregning av felleskostnader Meglerstandarden (03/13) punkt 8 leiesum Kostnadene dekkes i det enkelte kostnadsår gjennom at leietaker betaler et a konto beløp sammen med leien til dekning av de felleskostnader utleier forventer vil påløpe. Leietaker kan kreve fremlagt budsjett for felleskostnadene. Felleskostnader skal som regel dekke faktisk påløpte utgifter. Det lar seg sjelden gjøre å fastslå disse nøyaktig ved avtaleinngåelse. Det foretas som oftest en etterfølgende avregning
Kontaktinformasjon Jacob Solheim Partner Solheim har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom, herunder husleie og drift relatert til fast eiendom, eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, entrepriserett og øvrige spørsmål relatert til fast eiendoms rettsforhold. Solheim er anbefalt av det internasjonale advokatratingbyrået Legal 500 som opplyser at han har superior knowledge of leases. js@foyentorkildsen.no +47 92 22 10 35
Eiendom IKT Media Arbeidsliv
Eiendom
Eiendom The Legal 500 EMEA 2015 Within Real Estate, Føyen Torkildsen, Advokatfirmaet is a first tier firm. Newly merged firm Advokatfirmaet Føyen Torkildsen provides prompt and accurate advice to clients including Fabritus Gruppen and Oxer Gruppen. Andreas Iversen is very experienced across all areas ; Jacob Solheim has superior knowledge of leases ; and Tone Gjertsen is an excellent resource for zoning advice. The outstanding Erlend Balsvik, Ottar Egset and Børge Nygårdshaug are also recommended.»
IKT Media
IKT/Media The Legal 500 EMEA 2015 Within Intellectual property and TMT, Føyen Torkildsen, Advokatfirmaet is a first tier firm. Traditionally a big-hitter in the TMT sector, Advokatfirmaet Føyen Torkildsen includes some of the country s most impressive practitioners including the energetic Lars Giske, the technically strong Knut Glad and team head Arve Føyen. Clients include Accenture, ICE Communication and Altibox. The firm recruited TMT and privacy expert Eva Jarbekk from an in-house role at Lynx.
Arbeidsliv
Arbeidsliv The Legal 500 EMEA 2015 Within Employment, Føyen Torkildsen, Advokatfirmaet is a third tier firm. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen provides a responsive service to public and private sector clients across a range of issues including outsourcing contracts and pensions. Lars Skotvedt finds simple solutions to complex questions and continues to handle employment work for Accenture. Preben Haugmoen heads the practice.
Juridiske utfordringer og kontrakter i et stadig mer profesjonalisert marked 5 1