alt du vil vite om eierskifteforsikring

alt du vil vite om eierskifteforsikring

Innhold 5 6 9 10 12 15 16 19 20 23 27 Hva er eierskifteforsikring? Eierskifteforsikring for deg som skal selge bolig Brukt bolig Hva er forventet levetid? Andelsleilighet Hytter Nyere boliger Hva betyr eierskifteforsikring for deg som skal kjøpe bolig? Boligsalgsrapport gir trygghet Ulike reklamasjoner Protector & avhendingsloven 2 3

Hva er eierskifteforsikring? Eierskifteforsikring er din mulighet til å forsikre det ansvaret du som boligselger har etter avhendingsloven. Du synes kanskje det høres umoralsk ut? På ingen måte; kjøperen har naturligvis de samme rettighetene uansett. Mange boligselgere vet ikke at de i følge loven har et potensielt mangelsansvar i 5 år etter at boligen selges. Dette gjelder selv om boligen selges som den er, slik det gjøres i de aller fleste tilfeller. Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken flere år etter at du solgte boligen din for en feil du ikke visste noe om! Tallene viser at nesten hver 5. boligkjøper klager på boligen, og at reklamasjoner kommer på alle typer boliger, uavhengig av alder. Fukt- og råteskader er øverst på klagetoppen, men kjøper reklamerer også på arealavvik, dårlige naboforhold, byggtekniske feil m.m. Krav kan fort komme opp i hundretusenkronersklassen eller mer. I tillegg til å måtte forholde seg til en vrien kjøper, kan det komme en rettssak, som både koster tid og penger i form av advokatutgifter. Tegner du eierskifteforsikring i Protector, behøver du ikke bekymre deg for verken krav eller rettssaker. Det tar vi oss av. 4 5

Eierskifteforsikring for deg som skal selge bolig Selv om du har bodd i boligen i mange år, kan det være feil du ikke er kjent med. Konstruksjonsfeil er slett ikke uvanlig, men dette er vanskelig å oppdage, selv for en fagmann. Slike feil er en hyppig årsak til reklamasjoner, og erstatningskravene dreier seg ofte om svært store beløp. Når det gjelder eldre boliger må man selvsagt forvente at feil kan forekomme, det gjelder både for kjøper og selger. Likevel er det jo ingen selger som kalkulerer med et erstatningskrav. Dette kan komme som en svært ubehagelig overraskelse. I nye boliger er naturligvis sannsynligheten for skjulte feil mindre, men det gjøres dessverre feil under bygging også i dag. Terskelen for å gi kjøper medhold i sine krav er lavere, ettersom han eller hun har høyere forventninger til en ny bolig. Ulempen for deg som selger, er at du må forholde deg til alle klager og eventuelle erstatningskrav også de som er uberettigede og urimelige. Om saken ender i retten kan du også risikere å måtte dekke saksomkostninger, selv om du vinner saken. Med Protector Eierskifteforsikring unngår du alt dette. Våre advokater tar seg av både klager og rettssaker, og selvfølgelig et eventuelt prisavslag. Dette er grunnen til at 8 av 10 selger med eierskifteforsikring. EKSEMPEL Andelsleilighet bygget i 1929 og solgt for kr 2 800 000,- Ved kjøp av leilighet ble det i salgsoppgave og kjøpekontrakt opplyst at fellesgjeld var kr 215 000,- I ettertid fant kjøper ut at faktisk fellesgjeld var kr 472 000,-. Av dette var kr 250 000,- direkte relatert til utskiftning av vinduer og fasade. Dette ble ikke opplyst om muntlig eller skriftlig. Selger døde kort tid etter salget, noe som gjorde det ekstra vanskelig å dokumentere hvilke opplysninger som var gitt av selger og ikke. Det var også umulig å undersøke hva han visste og ikke. 6 Protector utbetalte kr 125 000,- som en minnelig løsning. 7

Brukt bolig Å kjøpe en brukt bolig er i prinsippet ikke annerledes enn å kjøpe en brukt bil. Du vet at du kjøper noe som er slitt, enkelte ting kan til og med være defekt. Det viktige er at du får det du betaler for. Avhendingsloven sier at selger har et ansvar dersom boligen avviker i vesentlig grad fra forventet standard. Tenk etter: Hva ville du betalt for et 20 år gammelt bad, dersom du kunne kjøpe dette isolert? Sannsynligvis ikke mye. Det betyr at dersom du kjøper en bolig der badet er 20 år, og finner en feil ja, så kan du heller ikke regne med noen erstatning. Lov og praksis sier at dette må forventes, og følgelig kan heller ikke selger holdes ansvarlig. Det er altså kun når noe avviker vesentlig fra forventet stand at du kan kreve å få erstatning, eller mer korrekt: Prisavslag. Størrelsen på erstatningen/prisavslaget er med andre ord avhengig av bygningsdelens alder og forventet levetid. På de neste sidene finner du noen tabeller som gir en nyttig pekepinn om forventet levetid (vedlikeholdsintervall) på ulike bygningsdeler. 8 9

Selgers mulige ansvar Selgers mulige ansvar Fullt ansvar Delvis ansvar TAK TEKKET MED SHINGEL Fullt ansvar Delvis ansvar BAD/VÅTROM FLISLAGT Ikke ansvar Ikke ansvar 5 år Forventning som nytt 10 år redusert verdi 20 år utskiftet 30 år utskiftet 40 år utskiftet 5 år Forventning som nytt 10 år redusert verdi 15 år redusert verdi 20 år utskiftet Hva er forventet levetid? Protector Eierskifteforsikring dekker selgers ansvar hvis det er vesentlige avvik fra forventet stand. Men, hva kan du forvente av et bad som er 10, 20 eller 30 år gammelt? Eller hvor lang levetid kan du forvente av et tak tekket med shingel? Det finnes ikke noen fasitsvar på disse spørsmålene. Vi har likevel satt opp noen eksempler som indikerer forventninger. Selgers mulige ansvar Selgers mulige ansvar Fullt ansvar Delvis ansvar TAK TEKKET MED TAKSTEIN Fullt ansvar Delvis ansvar BAD/VÅTROM VINYL ELLER TAPETBELAGT Ikke ansvar Ikke ansvar 5 år Forventning som nytt 10 år redusert verdi 20 år redusert verdi 30 år redusert verdi 40 år utskiftet 5 år Forventning som nytt 10 år redusert verdi 15 år utskiftet 20 år utskiftet 10 11

Andelsleilighet Som selger av en leilighet i et borettslag kan du havne i ansvar for både forhold i og utenfor leiligheten. I tillegg til de klassiske feilene som bad, elektrisk anlegg, naboforhold og støy, kan du som selger også komme i ansvar knyttet til felleskostnader, fellesgjeld, felles oppussing, parkeringsplass, garasje, boder osv. Det er du som boligselger som i siste instans står ansvarlig for opplysninger som gis til kjøper ved salget. Dette gjelder også opplysninger som kommer fra borettslaget. Generelt kan det fort oppleves som «selgers feil», hvis informasjon gitt av borettslaget, takstmannen eller forretningsføreren ikke stemmer med virkeligheten. Forsikringspremien er lav på andelsleiligheter og det skal ikke mange advokattimer til før premien er inntjent om kjøper reklamerer. Derfor anbefaler vi at du alltid tegner Protector eierskifteforsikring på andelsleiligheter. EKSEMPEL Bad i andelsleilighet: Bygget er fra 1924, badet er fra 2009. Kjøpesum kr 2 210 000,-. Kjøper klaget på feil fall mot sluk og annen konstruksjon på badet. Takst bekreftet feilene og estimerte utbedringskostnaden til kr 102 162,-. Protector utbetalte prisavslag i tråd med takst. 12 13

Hytter Boligselgere er i følge loven ansvarlige for skjulte feil og mangler i 5 år. Salg av hytte omfattes av de samme reglene. Likevel selges mange hytter uten eierskifteforsikring! Når det gjelder eldre hytter må man selvsagt forvente at feil kan forekomme, ikke minst fordi mange hytter står tomme store deler av året. Mange er også arvet og bygget med egeninnsats. Fukt- og råteskader er ikke overraskende øverst på klagetoppen, men byggtekniske feil og skadedyr forekommer også hyppig. I nye hytter er naturligvis sannsynligheten for skjulte feil mindre, men det gjøres dessverre feil under bygging også i dag. Feil ved nye hytter blir fort svært kostbare å utbedre. Derfor anbefaler vi alltid at du tegner Protector eierskifteforsikring på hytter. EKSEMPEL Tømmerhytte bygd i 1965. Solgt for kr 550 000,- Etter kjøp ble det funnet store mengder stokkmaur og masse egg i takkonstruksjon og krypkjeller. Deler av bjelkelag og diverse andre trematerialer var hardt angrepet, i tillegg til svekket gulvkonstruksjon. Verken selger eller kjøper hadde forutsetninger for å kjenne til feilkonstruksjonen på salgstidspunktet. Protector utbetalte kr 250 000,- 14 15

Nyere bolig Som selger av en nyere bolig må du huske at kjøper stiller høyere krav til boligen enn ved en «eldre bolig» Terskelen for å gi kjøper medhold i sine krav er lavere siden man har høyere forventninger til en ny bolig. Utbyggergarantien er liten og reduseres hvert år. Mange reklamasjoner kommer etter noen år og da kan mye av garantien være utløpt. Entreprenør og underleverandør kan være konkurs, det kan være utført dårlig arbeid og arealavvik kan oppstå som følge av feilmålinger. Mangelsansvar kan også basere seg på feilinformasjon om for eksempel garasje og parkeringsforhold eller naboforhold. Derfor anbefaler vi at du alltid tegner Protector eierskifteforsikring på en nyere bolig. Eksempel Råte og feilkonstruksjon på nyere bolig: Flott enebolig fra 2007 solgt for kr 5 600 000,-. Huset ble solgt i juli 2011 og kjøper reklamerte i februar 2012. Skader på huset for kr 637 000,-. Kondens i taket/manglende lufting resulterte i store soppskader og kondens i bærebjelker. Entreprenør og håndverkere var gått konkurs så ingen å forfølge. Protector utbetalte kr 637 000,- til kjøper. 16 17

Hva betyr eierskifteforsikring for deg som skal kjøpe bolig? Fordi de fleste boliger i dag selges som den er har selgeren fraskrevet seg ansvaret for eventuelle skjulte feil dette ansvaret overføres til kjøper. I praksis innebærer dette at kjøper må ta ansvar for feil og mangler som må være forventet i forhold til alder på boligen samt opplysninger gitt ved salget. En brukt bolig vil naturlig nok ofte ha svakheter som en ny bolig ikke har; det være seg slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard, etc. Dette er forhold man må forvente ved kjøp av en eldre bolig, og kostnader forbundet med utbedring av slike forhold kan ikke kreves erstattet av selger. Som kjøper kan du ha et krav mot selger hvis boligen avviker i vesentlig grad fra forventet stand. Protector dekker alltid selgers ansvar etter avhendingsloven, kun med unntak av når selger har opptrått forsettelig eller grovt uaktsomt. Har selger en Protector Eierskifteforsikring er du sikret en likvid motpart. Det er dessverre nok av eksempler på at privatpersoner ikke er i stand til å gjøre opp for seg. 18 19

Boligsalgsrapport gir trygghet for både kjøper og selger Boligsalgsrapport er en takst som går mer detaljert og grundig til verks. Den benytter blant annet levetidsbetraktninger og tilstandsgrader på bygningsdeler. Dette gir kjøper en god mulighet til å danne seg et reelt bilde av boligens tilstand. Ved bruk av boligsalgsrapport vil det være et riktigere forventningsnivå mellom kjøper og selger. Med bedre opplysninger om boligen blir det også enklere for Protector å behandle eventuelle skader. Vi gir derfor 20% rabatt på eierskifteforsikring for eneboliger som selges med boligsalgsrapport. 20 21

Septiktank Enebolig fra 1956. Kjøpesum kr 1 350 000,-. Etter overtakelse ble det oppdaget en nedgravd septiktank på eiendommen. Den lå et stykke under plenen og var ikke koblet til kommunalt avløp. Problemet oppstod ved en total kollaps av septiktank og rør rett etter kjøpet. Fra de kommunale opplysningene fremkom det at selger hadde betalt kloakkavgift og det ble da lagt til grunn at det var offentlig påkobling. Dette ble opplyst i salgsdokumentasjonen. Protector utbetalte kr 240 000,- for tilkobling til offentlig nett, og for sprenging av ny rørgate. Kravet var opprinnelig kr 500 000,-, men det ble gjort betydelig fradrag for alder. Problemer med enebolig Enebolig oppført i 1997. Da kjøper skulle begynne oppussing oppdaget han en rekke feil og mangler ved eiendommen. Det manglet grunnmursplater og det trakk derfor inn fuktighet. Takvann ble drenert mot grunnmur og gikk inn i denne. I tillegg ség terrassen, det var skjevheter i gulv, høye fuktverdier og muggsopp i mange av veggene. Dette var mangler som kjøper ikke hadde noen forutsetninger til å avdekke i forkant. Protector konkluderte med at boligen hadde en rekke konstruksjonsfeil som utgjorde en vesentlig mangel etter avhl. 3-9, 2.pkt. Som utgangspunkt for utmåling av prisavslaget ble befaringsrapport innhentet av Protector lagt til grunn da kjøpers takstmann ikke hadde vært på befaring av eiendommen. Med noe fratrekk for standardheving grunnet alder, samt at kjøper fikk en økt levetid på de forhold som ble utbedret, fikk kjøper et prisavslag på kr 320 000,- Skade på konstruksjon Hus bygd i 1928, solgt for dødsbo. Da kjøper skulle bytte garderobeskapet på soverommet løsnet en del av takplatene. Det ble deretter foretatt en kontroll av huset og rapporten viste omfattende råteskader i stort sett alle bærekonstruksjoner. Dette var av et slikt omfang at hele bygningsmassen var å regne som totalt råtten. Kjøpesummen var kr 900 000,- og kjøper fikk tilbud på kr 700 000,-. 22 23

Som boligselger er du ansvarlig i 5 år etter salget. Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken flere år etter at du solgte boligen din for en feil du ikke visste noe om! Med Protector Eierskifteforsikring overlater du alt ansvaret til oss. 24 25

Protector & avhendingsloven Dette sier Høyesterett Høyesterett avsa i februar 2010 en dom som er klargjørende for tolkning av avhendingsloven (og dermed eierskifteforsikringen). Det er særlig på to områder dommen er klargjørende: En feil ved boligen må være vesentlig for at kjøper kan kreve erstatning. Som vesentlig har Høyesterett indikert 5-6% av kjøpesummen. Det må reklameres raskt etter at en feil er oppdaget. Venter boligkjøper mer enn 2-3 måneder vil man miste sin rett. Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper ved salg av brukt bolig. Det er særlig kjøperens interesser som blir ivaretatt gjennom loven, på en slik måte at han eller hun unngår den store smellen. Avhendingsloven gir selger et ansvar dersom forholdet utgjør et vesentlig avvik fra forventet stand eller det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, som kjøper hadde grunn til å forvente å få opplysning om. Det skal og ha vært opplysninger som har virket inn på avtalen. Det er dette ansvaret selger har overlatt til Protector Forsikring. Selgeren har ansvar i 5 år dersom mangelen kan defineres til å være vesentlig. Protector Eierskifteforsikring dekker selgers ansvar for vesentlige feil ved boligen i tråd med avhendingsloven. 26 27

Eierskiftebrosjyre 1.1.2014 28 Filipstad Brygge 1, P.b. 1351 Vika, 0113 Oslo. Telefon: 24 13 17 70 Telefax: 24 13 17 97 eierskifte@protectorforsikring.no www.protectorforsikring.no