Eierskifteforsikringsbrosjyre - 01/01/12 Filipstad Brygge 1, P.b. 1351 Vika, 0113 Oslo. Telefon: 24 13 17 70 Telefax: 24 13 17 97 Mail: eierskifte@protectorforsikring.no. Web: www.protectorforsikring.no ALT DU VIL VITE OM EIERSKIFTEFORSIKRING
Innhold 05 HVA ER EIERSKIFTEFORSIKRING? 06 EIERSKIFTEFORSIKRING FOR DEG SOM SKAL SELGE BOLIG 07 HVA BETYR EIERSKIFTEFORSIKRING FOR DEG SOM SKAL KJØPE BOLIG? 09 Eierskifteforsikring på hytte 13 PROTECTOR EIERSKIFTEFORSIKRING FØLGER AVHENDINGSLOVEN 14 BRUKT BOLIG HVA BETYR EGENTLIG DET? 16 HVA ER FORVENTET LEVETID? 18 Boligsalgsrapport gir trygghet 21 ULIKE KLAGEHISTORIER Bad og tak på Gjøvik Enebolig i borettslag på Gjøvik, byggeår 1980. Kjøpesum 1 565 000 kroner. Kjøper klaget over mangler ved to bad og svikt i takkonstruksjon. Krav om heving av kjøpet, alternativt et avslag i prisen på 660 000 kroner. Reklamasjonen på det ene badet ble trukket underveis, de øvrige forhold ble behandlet i Gjøvik tingrett. Retten kom til at et prisavslag på 207 000 kroner var riktig nivå, som Protector dermed utbetalte. 2 3
Hva er eierskifteforsikring? Han som kjøpte leiligheten min ringte meg midt på natten 4 år etter salget! Protector Eierskifteforsikring Sagt på aller enkleste måte: Eierskifteforsikring er, mot betaling, å overlate ansvaret for eventuelle skjulte feil på boligen du selger, til et forsikringsselskap. Du synes kanskje det høres umoralsk ut? På ingen måte; kjøperen har naturligvis de samme rettighetene uansett. Mange boligselgere vet ikke at de i følge loven er ansvarlige for feil i 5 år. Og NB: Dette gjelder selv om boligen selges som den er, slik det gjøres i de aller fleste tilfeller. Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken, flere år etter at du solgte boligen din for en feil du ikke visste noe om! Tallene viser at nesten hver 5. boligkjøper klager på boligen. Reklamasjoner kommer på alle typer boliger, uavhengig av alder. Fukt- og råteskader er øverst på klagetoppen, men kjøper reklamerer også på arealavvik, dårlige naboforhold, byggtekniske feil m.m. Krav kan fort komme opp i hundretusenkronersklassen eller mer. I tillegg til å måtte forholde seg til en kranglete kjøper, kan det komme en rettssak, som både koster tid og penger i form av advokatutgifter. Tegner du eierskifteforsikring i Protector, behøver du ikke bekymre deg for verken krav eller rettssaker. Det tar vi oss av. 4 5
Eierskifteforsikring for deg som skal selge bolig Selv om du har bodd i boligen i mange år, kan det være feil du ikke er kjent med. Konstruksjonsfeil er slett ikke uvanlig, men dette er vanskelig å oppdage selv for en fagmann. Slike feil er en hyppig årsak til reklamasjon, og erstatningskravene dreier seg ofte om svært store beløp. Når det gjelder eldre boliger må man selvsagt forvente at feil kan forekomme, det gjelder både for kjøper og selger. Likevel er det ingen selger som kalkulerer med et erstatningskrav. Dette kommer da som en svært ubehagelig overraskelse. I nye boliger er naturligvis sannsynligheten for skjulte feil mindre, men det gjøres dessverre feil under bygging også i dag. Terskelen for å gi kjøper medhold i sine krav er lavere, ettersom han eller hun kan forvente mer av en ny bolig. Ulempen for deg som selger, er at du må forholde deg til alle klager og eventuelle erstatningskrav også de som er uberettigede og urimelige. Dersom saken ender i retten kan du også risikere å måtte dekke saksomkostninger, selv om du vinner saken. Med Protector Eierskifteforsikring unngår du alt dette: Våre advokater tar seg da av både klager og rettssaker, og selvfølgelig et eventuelt prisavslag. Boligselgeren har Protector Eierskifteforsikring Hva betyr det for deg som kjøper? Fordi de fleste boliger i dag selges som den er har selgeren fraskrevet seg ansvaret for eventuelle skjulte feil dette ansvaret overføres til kjøper. I praksis innebærer dette at kjøper må ta ansvar for feil og mangler som må være forventet i forhold til hvilken stand boligen er i. En brukt bolig vil naturlig nok ofte ha svakheter som en ny bolig ikke har; det være seg slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard etc. Dette er forhold man må forvente ved kjøp av en eldre bolig, og kostnader forbundet med utbedring av slike forhold kan ikke kreves erstattet av selger. Som kjøper kan du ha et krav mot selger hvis boligen avviker i vesentlig grad fra forventet stand. Protector dekker alltid selgers ansvar etter Avhendingsloven, kun med unntak av når selger har opptrått forsettelig eller grovt uaktsomt. Dersom selger har en Protector Eierskifteforsikring er du sikret en likvid motpart. Det er dessverre nok av eksempler på at privatpersoner ikke er i stand til å gjøre opp for seg. Dessuten møter du et forsikringsselskap som har som policy å gi riktig oppgjør, til riktig tid. Dette innebærer at vi etter beste evne, rettspraksis og erfaring, gir et så korrekt tilbud som mulig. 6 7
Det er neppe færre skjulte feil i hytter enn i hus Eierskifteforsikring på hytte Boligselgere er i følge loven ansvarlige for skjulte feil i 5 år. Salg av hytte omfattes av de samme reglene. Likevel selges ca. 3 av 4 hytter uten eierskifteforsikring! Når det gjelder eldre hytter må man selvsagt forvente at feil kan forekomme, ikke minst fordi mange hytter står tomme 10-11 måneder i året. Fukt- og råteskader er ikke overraskende øverst på klagetoppen, men byggtekniske feil og skadedyr forekommer også hyppig. I nye hytter er naturligvis sannsynligheten for skjulte feil mindre, men det gjøres dessverre feil under bygging også i dag. Feil ved nye hytter blir fort svært kostbare å utbedre. 8 9
Enebolig i Sandefjord Bolig fra 1989. Kjøpesum 2 150 000 kroner. Kjøper klaget på fuktskade i vegg og gulv i gangen utenfor baderom. Også skader i vegg/bindingsverk i soveromsvegg mot badet. I Boligsalgsrapporten (som var en del av salgsdokumentasjonen) var det opplyst at badegulv kunne være utette. Skaden ble vurdert å være innenfor det kjøper måtte forvente av en gammel bolig og de opplysninger som var gitt. Selger hadde dermed ikke noe ansvar, noe som medførte avslag fra Protector. 10 11
Protector Eierskifteforsikring følger Avhendingsloven Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper ved salg av brukt bolig. Det er særlig kjøperens interesser som blir ivaretatt gjennom loven, på en slik måte at han eller hun unngår den store smellen. Avhendingsloven gir selger et ansvar dersom forholdet utgjør vesentlig avvik fra forventet stand eller det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, som kjøper hadde grunn til å forvente å få opplysning om. Det skal å ha vært opplysninger som har virket inn på avtalen. Selgeren har ansvar i 5 år dersom mangelen kan defineres å være vesentlig. Protector Eierskifteforsikring dekker selgers ansvar for vesentlige feil ved boligen i tråd med Avhendingsloven. Kjøperen oppsøkte meg etter 3 år for å klage på sopp i kjelleren da var det betryggende å kunne legge Eierskifteforsikringen på bordet! Protector Eierskifteforsikring SKADEOPPGJØRSPOLICY Protector har definert en egen skadeoppgjørspolicy. Målet med denne er tredelt: Økt kundekvalitet Økt skadeoppgjørseffektivitet Korrekte skadeutbetalinger 12 13
Brukt bolig hva betyr egentlig det? Å kjøpe en brukt bolig er i prinsippet ikke annerledes enn å kjøpe en brukt bil. Du vet at du kjøper noe som er slitt, enkelte ting kan til og med være defekt. Det viktige er at du får det du betaler for. Avhendingsloven sier at selger har et ansvar dersom boligen avviker i vesentlig grad fra forventet standard. Tenk etter: Hva ville du betalt for et 20 år gammelt bad, om du kunne kjøpe dette isolert? Sannsynligvis ikke mye. Det betyr at om du kjøper en bolig der badet er 20 år, og finner en feil ja, så kan du heller ikke regne med noen erstatning. Dette sier lov og praksis at må forventes, og følgelig kan heller ikke selger stå ansvarlig. Det er altså kun når noe avviker vesentlig fra forventet stand at du kan kreve å få erstatning, eller mer korrekt; prisavslag. Størrelsen på erstatningen/prisavslaget er med andre ord avhengig av bygningsdelens alder og forventet levetid. På de neste sidene finner du noen tabeller som gir en nyttig pekepinn om forventet levetid (vedlikeholdsintervall) på ulike bygningsdeler. 14 15
Selgers mulige ansvar Selgers mulige ansvar Fullt ansvar BAD/VÅTROM FLISLAGT Fullt ansvar TAK TEKKET MED SHINGEL Delvis ansvar Delvis ansvar Ikke ansvar Ikke ansvar 5 år Forventning som nytt 10 år redusert verdi 15 år redusert verdi 20 år utskiftet 5 år Forventning som nytt 10 år redusert verdi 20 år utskiftet 30 år utskiftet 40 år utskiftet HVA ER FORVENTET LEVETID? Protector Eierskifteforsikring dekker selgers ansvar hvis det er vesentlige avvik fra forventet stand. Men, hva kan du forvente av et bad som er 10, 20 eller 30 år gammelt? Eller hvor lang levetid kan du forvente av et tak tekket med shingel? Det finnes ikke noen fasitsvar på disse spørsmålene. Vi har likevel satt opp noen eksempler som indikerer forventninger. Selgers mulige ansvar Selgers mulige ansvar Fullt ansvar BAD/VÅTROM VINYL- ELLER TAPETBELAGT Fullt ansvar TAK TEKKET MED TAKSTEIN Delvis ansvar Delvis ansvar Ikke ansvar Ikke ansvar 5 år 10 år 15 år 20 år 5 år 10 år 20 år 30 år 40 år Forventning Forventning 16 som nytt redusert verdi utskiftet utskiftet som nytt redusert verdi redusert verdi redusert verdi utskiftet 17
Boligsalgsrapport gir trygghet for både kjøper og selger Boligsalgsrapport er en takst som går mer detaljert og grundig til verks. Den bruker blant annet levetidsbetraktninger og tilstandsgrader på bygningsdeler. Dette gir kjøper en god mulighet til å danne seg et reelt bilde av boligens tilstand. Ved bruk av Boligsalgsrapport vil det være et riktigere forventningsnivå mellom kjøper og selger. Bruk av Boligsalgsrapport gir 20% færre skader enn ellers, og skadene er av mindre alvorlig karakter. Med bedre opplysninger om boligen blir det også enklere for Protector å behandle eventuelle skader. Vi gir derfor 20% rabatt på eierskifteforsikring for eneboliger som bruker Boligsalgsrapport. 20% rabatt på eierskifteforsikring av eneboliger med boligsalgsrapport 18 19
Bad i andelsleilighet Bygget er fra 1924, badet fra 2009. Kjøpesum 2 120 000 kroner. Kjøper klaget på feil i fall mot sluk og annen konstruksjon på badet. Takst bekreftet feilene og estimerte utbedringskostnaden til 102 162 kroner. Protector utbetalte prisavslag i tråd med takst. septiktank Enebolig fra 1956. Kjøpesum 1 350 000 kroner. Etter overtakelse ble det oppdaget en nedgravd septiktank på eiendommen. Den lå nedgravd et stykke under plenen og var ikke koblet til kommunalt avløp. Problemet oppstod ved en total kollaps av septiktank og rør rett etter kjøpet. Fra de kommunale opplysningene fremkom det at selger hadde betalt kloakkavgift, men det ble lagt til grunn at det var offentlig påkobling. Det ble informert om septiktanken ved salget og kollapsen var påregnelig ut fra alder, men kjøper fikk ikke opplyst at det ikke var koblet til offentlig nett. Protector utbetalte 240 000 kroner for tilkobling til offentlig nett. Protector Eierskifteforsikring Som boligselger er du ansvarlig i 5 år etter salget. Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken, flere år etter at du solgte boligen din for en feil du ikke visste noe om! Med Protector Eierskifteforsikring overlater du alt ansvaret til oss. Leilighet i Sannesund Byggeår 1957. Kjøpesum 1 280 000 kroner. Kjøper klagde på at trappen ikke var i forsvarlig stand og feil ved alt det elektriske i leiligheten. Kravet om trappen utgjorde ingen mangel, da forholdet var klart synlig på visning. Det var i salgsdokumentasjonen ikke gjort rede for at elektrisk anlegg var utført av ufaglært. Protector utbetalte derfor 27 200 kroner på bakgrunn av rapport fra elektriker. 20 21
Dette sier Høyesterett Høyesterett avsa i februar 2010 en dom som er klargjørende for tolkning av Avhendingsloven (og dermed eierskifteforsikringen). Det er særlig på to områder dommen er klargjørende: En feil ved boligen må være vesentlig for at kjøper kan kreve erstatning. Som vesentlig har Høyesterett indikert 5-6% av kjøpesummen. Det må reklameres raskt etter at en feil er oppdaget. Venter boligkjøper mer enn 2-3 måneder vil man miste sin rett. 22 23