Januar 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode 13
Hovedpunkter Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i januar 215 var: 2,9 prosent høyere enn forrige måned Korrigert for sesongvariasjoner var prisene,6 prosent høyere enn forrige måned. 8,5 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 215 er 4,8 % høyere enn de var i 214. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 4,8 % Figur 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger 4,% 3,5% 3,% 2,5% 3,8% 4,1% 3,4% 2,8% 3,6% 3,3% JANUAR 3,% 2,5% 2,9% 2,% 1,9% 1,5% 1,%,5%,% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 7% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
Figur 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. 18,% Endring siste måned Endring siste år (m/m) 16,9% 16,% 14,% 12,% 1,% 1,3% 1,3% 8,% 6,% 8,2% 6,8% 4,% 2,% 3,3% 3,1% 3,% 3,1% 3,3% 2,7% 3,1%,% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Tabell 1 Oppsummering prisendringer. OMRÅDE Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 1 år (m/m) Oslo 3,3% 1,3% 4,7% 86,74 % Bergen 3,1% 1,3% 42,2% 86,77 % Trondheim 3,% 8,2% 45,7% 88,22 % Stavanger 2,7% 3,1% 34,1% 129,2 % Kristiansand 3,1% 6,8% 11,% 83,8 % Tromsø 3,3% 16,9% 47,3% 85,37 % Norge 2,9% 8,5% 34,4% 84,86 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
Prisutviklingen Figur 3 Prisutvikling gjennom året. Indeks (Jan 23=1) 2,1 2, 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 215 214 212 213 211 21 29 27 28 1,1 1, jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. Figur 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 22 2 18 Indeks (Jan 23 = 1) 16 14 12 1 8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
Figur 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall 23-214. Prosent Nominell prisendring % 15% 1% 5% % -5% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall 23-214. Prosent 3% Nominell prisendring % 2% 1% % -1% 3% 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
Tabell 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. OMRÅDE 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Oslo 11 % -6 % 1 % 8 % 1 % 1 % 5 % 1 % 6,3 % Bergen 12 % -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 5,7 % Trondheim 8 % -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 4,7 % Stavanger 22 % 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % 1,9 % Kristiansand 18 % 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 4,2 % Tromsø 8 % -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 1 % 11 % 8,2 % Norge 12 % -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 4,8 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. Tabell 3 Fordeling av kvadratmeterpris. OMRÅDE 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% OSLO 35 244 44 528 53 393 53 36 61 452 7 748 BERGEN 26 754 31 54 38 356 39 923 46 3 55 972 TRONDHEIM 24 27 3 657 38 194 38 836 45 898 53 59 STAVANGER 28 611 32 157 39 851 41 891 48 84 57 99 KRISTIANSAND 17 44 22 28 26 923 27 71 33 23 37 14 TROMSØ 27 425 33 736 41 264 41 32 47 39 54 14 Norge 15 741 22 134 31 799 34 637 45 37 57 659 Tabell 4 Fordeling av totalpriser for boliger. OMRÅDE 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% OSLO 2 165 254 2 561 174 3 125 3 789 265 4 397 5 6 3 BERGEN 1 968 494 2 375 2 816 231 3 18 459 3 698 62 4 775 TRONDHEIM 2 15 173 2 349 21 2 696 17 3 18 57 3 599 251 4 695 STAVANGER 2 291 866 2 654 999 3 218 117 3 776 344 4 285 15 5 844 KRISTIANSAND 1 51 657 1 855 295 2 36 2 738 33 3 225 4 585 TROMSØ 2 114 5 2 652 5 3 219 353 3 6 57 4 179 727 5 15 Norge 1 544 47 2 14 84 2 65 3 45 178 3 6 5 6 491 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 1% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 5%- (median), 75%- og 9%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
Antall solgte boliger Figur 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. 7 6 5 4 3 5 254 1 276 811 5 63 1 33 81 januar JANUAR 5 188 5 39 4 712 1 215 4 377 1 271 1 83 1 155 829 857 786 797 5 813 1 548 937 5 997 6 98 1 498 1 637 986 1 42 6 425 1 677 1 84 2 1 3 167 3 463 2 995 2 843 2 425 3 6 3 328 3 513 3 419 3 664 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Eneboliger Delt bolig Leiligheter Figur 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. 7 6 5 4 3 5 254 1 276 811 5 63 1 33 81 januar JANUAR 5 188 5 39 4 712 1 215 4 377 1 271 1 83 1 155 829 857 786 797 5 813 1 548 937 5 997 6 98 1 498 1 637 986 1 42 6 425 1 677 1 84 2 1 3 167 3 463 2 995 2 843 2 425 3 6 3 328 3 513 3 419 3 664 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 7
Omsetningstid Figur 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 7 6 5 Antall dager 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 1 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 8 75 7 januar JANUAR Antall dager 6 5 4 55 53 48 48 45 38 38 49 46 3 2 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
Tabell 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. 213 og 214. Sortert etter omsetningstid siste måned. 215 214 jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan. BERGEN 19 2 15 16 18 21 23 16 18 16 17 25 25 OSLO 21 25 21 2 21 24 32 24 23 23 26 32 37 TØNSBERG 28 38 36 37 28 42 4 29 36 3 39 51 39 TROMSØ 3 19 33 26 24 21 31 22 32 2 34 29 35 TRONDHEIM 31 36 25 2 26 28 32 23 27 24 3 31 32 DRAMMEN 35 36 26 28 34 39 55 27 36 28 31 36 44 HAMAR 35 58 39 3 27 35 36 33 3 25 34 34 75 Akershus 35 44 28 31 36 42 48 31 35 34 34 42 46 FREDRIKSTAD 37 27 4 27 44 43 39 33 33 36 31 48 5 BODØ 46 17 24 19 25 27 39 22 23 13 16 46 44 Buskerud utenom Drammen 47 42 35 41 42 42 43 38 33 59 38 55 51 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 48 45 41 33 41 6 52 31 33 5 36 57 4 ÅLESUND 53 6 45 35 42 56 59 4 45 46 43 56 55 STAVANGER 54 53 35 35 29 37 5 31 33 39 37 55 51 LILLEHAMMER 57 85 56 28 45 3 58 44 57 63 59 18 88 Hordaland utenom Bergen 62 63 42 41 42 44 72 3 48 43 51 39 69 Østfold utenom Fredrikstad 62 44 43 41 38 45 47 36 38 36 46 48 56 Vestfold utenom Tønsberg 63 64 45 45 52 56 61 36 42 52 51 59 66 Nord-Trøndelag 66 88 5 42 36 66 52 39 5 47 68 57 56 KRISTIANSAND 66 84 66 68 56 64 76 61 69 66 59 84 78 Hedmark utenom Hamar 66 67 6 49 43 59 59 44 57 47 44 78 74 Oppland utenom Lillehammer 67 58 4 4 49 63 52 35 53 65 68 93 79 Rogaland utenom Stavanger 68 56 42 45 49 6 63 39 43 42 49 47 55 Møre og Romsdal utenom Ålesund 68 81 68 53 54 55 62 5 55 66 62 68 72 Nordland utenom Bodø 71 75 56 56 5 51 56 42 52 62 67 46 64 SKIEN 81 49 4 51 55 66 68 54 44 5 46 7 62 Telemark utenom Skien 84 61 62 5 51 6 87 48 55 45 8 69 61 ALTA 12 61 89 126 7 65 71 86 68 12 131 84 117 Sogn og fjordane 121 85 44 44 62 53 95 52 46 52 66 57 89 Vest-Agder utenom Kristiansand 128 96 86 98 64 94 96 63 59 92 132 154 13 Finnmark utenom Alta 128 6 49 59 63 49 59 65 83 6 46 93 62 Troms utenom Tromsø 129 54 73 58 69 53 54 57 82 54 61 6 59 Aust-Agder 129 118 96 11 72 92 112 73 89 114 139 129 122 NORGE 46 48 36 36 36 41 5 33 36 38 4 48 49 9
Antall aktive annonser Figur 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig 23-214 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Figur 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig 23-214 januar 18 16 17 62 JANUAR 14 14 225 12 87 13 11 12 1 1 768 1 139 1 68 8 765 1 383 11 117 11 162 9 729 11 159 8 6 4 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1
Figur 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. 7 71 7 75 74 71 Median Liggetid 6 5 4 3 2 55 54 44 36 33 38 38 31 36 28 24 58 45 47 33 31 28 26 23 23 39 33 28 42 4 31 55 49 42 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 215 214 213 212 212 213 214 215 Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11
Boligtyper prisutvikling Figur 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 11,% 1,6% 1,% 9,6% 9,% 8,7% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 7,4% 6,1% 1,%,% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Figur 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Indeks (Jan 23=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12
Datagrunnlag og metode Om statistikken Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 211 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 211 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 214 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. Datagrunnlag Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. Metode Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. Sesongjustering Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 23 213 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 214 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesongkorrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser Fra og med 214 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 13