DRAMMEN KOMMUNE Arne Haarberg Lerpeveien 176 3036 DRAMMEN Vår referanse 15/3814/11/CAMANG Arkivkode GBNR 38/3 Deres referanse Dato 05.10.2015 Rammetillatelse - 38/3, Lerpeveien 176, dispensasjon Oppføring av ridehall med stall og dispensasjon for bruksendring av tjenesteleilighet over eksisterende stall Vi viser til søknad mottatt 30.04.2015. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 30.04.2015. Saken er funnet å være komplett samme dato. Søknaden omfatter oppføring av ridehall med stall på 1623m 2 og bruksendring til tjenestebolig over eksisterende stall. I medhold av plan- og bygningsloven 19.1 søkes det om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser punkt 8.1 om byggeforbud i LNF. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Arne Haarberg Arne Haarberg VEDTAK etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Drammen kommune godkjenner oppføring av ridehall med stall som beskrevet i søknad datert 12.04.2015. Dispensasjon for å kunne bruksendring til tjenesteleilighet i deler av eksisterende låve godkjennes på følgende betingelser: Bruksendringen er knyttet til drift av ridehall med stall. De bygningsmessige arbeidene av bruksendring til tjenesteleilighet må omsøkes i egen sak. Følgende tegninger og situasjonskart er godkjent i tiltaket: Situasjonskart mottatt 30.04.2015 Fasadetegninger mottatt 30.04.2015 Snitt tegninger mottatt 30.04.2015 Fylling sør for ridehus mottatt 30.04.2015 Fylling øst for eksisterende låve mottatt 30.04.2015 Byplan Byplan avd. byggesak Engene 1, 3008 Drammen Tlf. 03008, fax. 32 04 62 00 www.drammen.kommune.no Org. nr. 939 214 895
Dispensasjon Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt8.1, om byggeforbud i LNF. Dispensasjonen gis for oppføring av ridehall med stall, endring av terreng som omsøkt og bruksendring til tjenesteleilighet i del av eksisterende låve. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for godkjennelsen: Tiltaket anses som et positivt innslag i landskapet, kulturlandskapet og muligheter for befolkningens tilgang til hestesport i nærmiljøet. Betingelser: 1. Det må sendes inn egen søknad fra ansvarlig foretak for bruksendring til tjenesteleilighet i deler av eksisterende låve. Det må tinglyses en heftelse på eiendommen om at tjenesteleiligheten er knyttet til driften av ridehus med stall og skal bare benyttes til personell som holder tilsyn med dyr. Ved opphør av ridehus/stalldrift skal tjenesteleiligheten tilbakeføres og ikke benyttes til boligformål. 2. Bygningsavfall og avfall fra riving må kildesorteres og leveres til godkjent mottak. Ansvar og kontrollform: Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i dette tiltaket: Foretak Ansvarsområde Tiltakskl Arne Haarberg SØK 1 FAKTA Fakta i vedtaket Tomtestørrelse, m 2 : 63000 m 2 Tiltak, m 2 : 1623 m 2 Mønehøyde ridehall, m: 9,2m Antall boenheter/leiligheter : 1 eksisterende + 1 midlertidig knyttet til drift Antall biloppstillingsplasser : god plass Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Planer og vedtekter Eiendommen er ikke regulert, men kommuneplanens arealdel gjelder, vedtatt 26.02.2015, og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF-område. Høringsuttalelser Uttalelser fra fylkesmannen er mottatt 08.09.2015. Her er utdrag fra uttalelsen: I Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging vedtatt ved kongelig resolusjon 12. juni 2015 fremgår det at kommunene skal ta særlig hensyn til verdier av natur, landskap og friluftsliv. Kommunen må også som en del av saksbehandlingen redegjøre for hvordan prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Naturmangfoldloven omfatter også landskap. Det er et nasjonalt mål at utbyggingsmønster og transportsystem samordnes for å oppnå effektive løsninger, begrense transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportmidler. Fylkesmannen viser i den sammenheng til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og
transportplanlegging fastsatt 26. september 2014 og Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging fastsatt 4. september 2009. Videre må muligheter for trygg vei for barn og unge til eiendommen vurderes og vektlegges, i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, fastsatt 20. september 1995. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig satt til side. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Ridehall med stall Det er et nasjonalt mål om ivaretagelse av dyrka mark. Kommunen skal sikre viktige jordbruksområder, samtidig som jordvernet balanseres mot storsamfunnets øvrige behov. I medhold av jordlovens 9 gis det tillatelse til omdisponering av 1600 kvadratmeter dyrkbar mark brukt som ridebane til etablering av permanent ridehall med stall. Ridehall er i seg selv ikke et landbruksbygg. Drift av ridehall med stall skal benyttes som inntektsgrunnlag for gården, i tillegg til eksisterende stall/låve. Dette legges derfor til grunn for at det gis dispensasjon for oppføring av ridehall i LNF-område. Dersom driften opphører skal bygget senere brukes til landbruksrelatert virksomhet, som del av landbruks-eiendommens driftsgrunnlag og som en naturlig forutsetning for omdisponeringsvedtaket etter jordlovens 9. Også tjenesteleiligheten vil være knyttet til driften av ridehall + staller. En fradeling av disse objekter vil senere ikke kunne påregnes. Skråningen mot sør skal forskyves slik at jordmasser først tas bort, nye fyllingsmasse legges på og jordmassene legges oppå til slutt. På denne måte blir jorda bevart. Naturmangfoldloven skal sikre ivaretagelse av viktig naturmangfold og omfatter også landskap. Det er på eiendommen ikke registrert truede arter i artsdatabanken. Hest som kulturlandskapspleiere i nærområdet til en stor by vektlegges. Videre medfører tiltaket ikke vesentlig endringer av terrenget. Ut fra Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging fastsatt 26. september 2014 og Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging fastsatt 4. september 2009 er det et nasjonalt mål at utbyggingsmønster og transportsystem samordnes for å oppnå effektive løsninger, begrense transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportmidler. Ridehallen vil gi få drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Den vil ligge nær utbyggingsområde Kniveåsen, med andre ord nær et stort marked, hvor barn og ungdom gis mulighet til å få nærkontakt med dyr ansees som positivt. Det går buss forbi eiendommen hvor bussholdeplassen etter tiltakshavers utsagn er 20 meter fra gårdsvei. Stedet er derfor godt tilrettelagt for hensiktsmessig transport og kan bidra til trygg vei for barn og unge, i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, fastsatt 20. september 1995. Tjenestebolig Når det gjelder etablering av tjenesteleilighet i tilknytning til ridehall ser en et legitimt behov for denne all den tid en ridehall i kontinuerlig drift med oppstalling av hest (dyr) og rideskole m.m. krever tilsyn døgnet rundt. Tilsvarende som ved all produksjon/drift der dyr er involvert.
Konklusjon I medhold av jordlovens 9 gis det tillatelse til omdisponering av 1600 kvadratmeter dyrkbar mark brukt som ridebane til etablering av permanent ridehall med stall. Vedtaket fattes i medhold av Rådmannens delegasjonsfullmakt datert 01.01.2014. Etter en helhetlig vurdering er administrasjonen av den oppfatning at de eventuelle ulemper med bygging over dyrket mark og endring av terreng er liten sett i forhold til de verdier tiltaket kan ha for befolkningens mulighet til å komme til landsbygda og ha nærkontakt med dyr og landbruk. Tiltaket anses som et positivt innslag i landskapet i et nærområdet som har Lindum avfallsanlegg som nærmeste nabo. Dispensasjon innvilges for oppføring av ridehall med stall og for bruksendring av del av eksisterende låve til tjeneste leilighet. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Etter kommunens vurdering er at ridehus/stall er prosjektert slik at det vil få en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Videre har tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon, dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Ridehallen er arkitektonisk tilpasses eksisterende driftsbygg i området gjennom utforming, fargevalg og materialbruk. Bygningen kan senere benyttes som driftsbygning i landbruk uten store bygningsarbeider. HMS-krav I søknaden at det oppgitt at sikkerheten mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, rasfare, og andre miljøskadelige forhold er tilfredsstillende ivaretatt. INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt informasjon er kommet frem til en part i saken. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Disse bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon, etter plan- og bygningsloven 21-9. Ansvarlig søker plikter å gjøre seg kjent med vedtaket samt vedlegget KRAV/INFORMASJON. Når tiltaket er ferdigstilt skal det sendes inn søknad om ferdigattest Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Godkjente tegninger finner du på: www.drammen.kommune.no/no/min-kommunale-side/sok-byggesaker/ Gebyr Det skal betales gebyr for utførte tjenester etter Gebyrregulativ for byggesaker som gjelder fra 01.01.2015. Gebyr for saksbehandling av komplette søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr. 2270,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr. 1.135,- pr. time inntil saken er komplett. Det har i denne saken medgått 1 saksbehandlingstime inntil saken var tilstrekkelig belyst.
I henhold til Gebyrregulativet 3-1 skal det betales gebyr for 1 time 3-7 skal det for denne saken betales gebyr på 6M 3-15B skal det for denne saken betales gebyr på 4M (2*2M) 1.135,- kr 13.620,- kr 9.080,- kr Totalt gebyr i saken er kr 23.835,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Med vennlig hilsen * elektronisk signert av leder * elektronisk signert av saksbehandler Bjørn Tollef Swang Camilla Angelsen avdelingsleder saksbehandler Vedlegg KRAV/INFORMASJON
KRAV/INFORMASJON vedlegg til byggesaker Drammen kommune Ansvarlig søker må sørge for at tiltakshaver og de foretak som er gitt ansvarsrett, får beskjed om vedtaket. Opplysning om adgang til å klage. Vedtaket i denne saken kan påklages til fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Det er adgang til å søke om å få forlenget klagefristen og søknaden må begrunnes. Søknad om forlenget frist må sendes innen 3 uker. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsetting av gjennomføringen av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort av Fylkesmannen, eller at pågående arbeider stoppes. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å gi klagen oppsettende virkning. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko. Søksmål Søksmål om gyldigheten av Drammen kommunes vedtak eller krav om erstatning som følge av vedtaket kan ikke reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av den høyeste klageinstans som står åpen. Søksmål kan likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble framsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf forvaltningsloven 27 b. Krav knyttet til ferdigstillelse Ansvarlig søker skal passe på at nødvendig sluttkontroll utføres og innhente samsvarserklæringer og kontrollerklæringer. Ansvarlig søker må sende Søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til kommunen, og passe på at tiltakshaver har mottatt tilstrekkelig FDV dokumentasjon (forvaltning-, drift-, vedlikehold). Dersom det er skjedd endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. Dersom det gjenstår arbeider, eller det er oppdaget feil eller mangler, må dette forklares forbindelse med søknad om midlertidig brukstillatelse. Det må opplyses om når man mener at tiltaket vil kunne være ferdig. Husnummerskilt og eventuelt feierstige på tak må være montert før midlertidig brukstillatelse kan gis.
Rørleggerfirma må sende Vann og avløp ajourførte rørleggertegninger("som bygget") som viser beliggenhet av vann- og avløpsledninger samt stoppekran. Kopi sendes byggesaksbehandler i forbindelse med Ferdigmelding. Gebyrer Gebyret beregnes etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, matrikkelsaker, geodatatjenester og seksjoneringssaker som til enhver tid gjelder. Rivingsarbeider Rivearbeider må foretas på en slik måte at tekniske anlegg blir forsvarlig frakoblet og slik at andre installasjoner i grunnen ikke blir skadet. For kartlegging av tekniske installasjoner kontakt: Drammen kommune, Vann, avløp (VA) Buskerud Kraftnett AS Telenor For private ledninger må eier kontaktes. Eventuelle tinglyste rettigheter må være avklart. Plugging av gamle vann- og avløpsledninger må utføres i samråd med Vann og avløpsvirksomheten (VA). Dersom det er kommunale vannmålere på eiendommen må rørlegger levere disse tilbake til kommunen. Ta kontakt med VA. Avfall og avfallshåndtering Materialer og avfall fra byggeprosessen skal behandles etter avfallsplan og eventuell plan for miljøsanering og leveres til godkjent deponi. Husnummerskilt Det er eiers plikt å sette opp- og å vedlikeholde husnummerskilt, vedtatt i Teknisk hovedutvalg i 1993, jfr. planog bygningsloven (1985) 105. Husnummerskilt skal være plassert i 2,5 meters høyde om det er mulig, og til høyre for inngangsdører og innkjørsler som munner ut i gate. På nye bygg skal skiltet settes opp tidligst mulig, senest før søknad om midlertidig brukstillatelse. Ferdigattest kan nektes om husnummerskilt mangler. Skiltet skal utformes slik kommunen har bestemt, og det skal ha reflekterende bunn. Det skal vedlikeholdes slik at det er godt leselig. Skiltets høyde skal være 15 cm med sort tekst. Kommunen har praksis for at huseier i tillegg kan sette opp skilt med annen kvalitet og utsende enn de påbudte. Skilt etter ovenstående regler må settes opp for at utrykningskjøretøyer lettest mulig skal finne frem. Vei, vann og avløp Veier, gater, avkjørsler: se Gatenorm, Bestemmelser for utforming og bygging av kommunale trafikkarealer. Vann og avløp, kontakt Vann- og avløpsvirksomheten. Annet For mer informasjon, se Drammen kommunens hjemmeside www.drammen.kommune.no Bolig og eiendom, Byggesak