VEDTEKTER for Sameiet Herslebs gate 9-11 Vedtatt på sameiermøte den 21. april 1999 i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31 Sist endret 09.04.2014 Disse vedtektene er ment å utfylle lov av 23.05.1997 nr. 31 om eierseksjoner. Hvis vedtektene og loven skulle vise seg å være motstridene, er det loven som gjelder. 1 EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 229 bnr 34 i Oslo med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2 ORGANISERING AV SAMEIET Sameiet består av 58 seksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet. Sameiebrøkene bygger på bruksenhetenes areal. 3 FYSISK RÅDERETT Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd. 4 RETTSLIG RÅDERETT Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i sameiet med mindre annet følger av eierseksjonsloven 22. Erverver og leier av seksjon skal godkjennes av styret på forhånd. Alle søknader om godkjenning skal skje skriftlig til forretningsfører. Av søknaden må fremgå navn på erverver/leier og samtlige andre medlemmer i husstanden. Før godkjenning kan gis, må den som skal godkjennes skriftlig ha erklært at vedkommende har lest, forstått og vil følge sameiets vedtekter og øvrige bestemmelser gitt i medhold av disse, herunder gjeldende husordensregler. Gjenpart av erklæringen skal følge søknad om godkjenning. Styret plikter å besvare søknad innen 10 dager etter at denne er mottatt. Godkjenning kan bare nektes der det foreligger saklig grunn. Side 1 av 6
Ved utleie av seksjonen plikter sameier å informere styret om hvordan sameier og leietager til enhver til enhver tid kan kontaktes per post og telefon. Ved utleie av biloppstillingsplass plikter eieren av plassen å sende kopi av utleiekontrakt til styret med kjøretøyets registreringsnummer og leietagerens kontaktinformasjon. 5 HUSORDENSREGLER Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Sameierne/beboerne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt av årsmøtet, og er innforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameierens forpliktelser overfor sameiet. En sameier er ansvarlig for at også eventuelle leiere og besøkende overholder husordensreglene. Ved utleie er utleier forpliktet til å gjøre leier kjent med husordensreglene og deres innhold. Dette gjelder uavhengig av om leier behersker norsk. 6 VIDEO-OVERVÅKING Sameiet har videoovervåking i garasjeanlegg og inngangspartiene. Opptakene kan lagres inntil 7 dager. 7 BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av utvendige farger etc, skal godkjennes av styret, og kan skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av sameiermøtet. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse. Ledning, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. 8 FELLESKOSTNADER M.M. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken. Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Den enkelt e sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Eierseksjonssameiet har vedtatt en ordning for innfrielse av andel fellesgjeld knyttet til bestemte lån. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Eierseksjonssameiet og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Eierseksjonssameiet v/ OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Eierseksjonssameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Side 2 av 6
Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OBOS Eiendomsforvaltning AS påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Eierseksjonssameiet, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette. 9 VEDLIKEHOLD Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Innvendig vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreiningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar. Dersom en sameier unnlater å foreta det vedlikehold eller renhold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller avverge skader og ulemper for andre sameiere, kan styret med rimelig varsel gi sameier pålegg om å få arbeidet utført. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan styret besørge arbeidene utført på vedkommende sameiers regning. Hvis det oppstår skade i leilighet og sameiets forsikring blir benyttet, skal det i hvert enkelt tilfelle vurderes om egenandelen skal betales av seksjonseier. Seksjonseier plikter å fylle ut en sjekkliste for egenkontroll (egenerklæringsskjema) av det elektriske anlegget i egen seksjon, jfr. krav til helse-, miljø- og sikkerhet i virksomheter. 10 MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven 27. 11 STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder, to styremedlemmer og to varamedlemmer. Styret velges for 1 og 2 år av gangen. Det er opp til det sittende styret å avgjøre hvilke styremedlemmer som stiller til valg for 1 og 2 år. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. Styret kan gi prokura. Side 3 av 6
12 SAMEIERMØTET Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Sameiermøtet innkalles av styret med varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel, men skal være på minst tre dager. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal bestemt angi de saker som skal behandles på møtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer. Bortsett fra i tilfellene som nevnt i femte ledd, kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet. I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 13 FORRETNINGSFØRER Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner 41. 14 MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 15 ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. Side 4 av 6
16 GENERELLE PLIKTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt husordensregler fastsatt av sameiermøtet. Side 5 av 6
Side 6 av 6