2.4 VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET FOSSUM TERRASSE Fastsatt den 24.08.2001. endret på sameiermøtet 21.03.2007, 29.04.2008 og 12.04.2011. 1 NAVN OG FORMÅL (1) Sameiets navn er Boligsameiet Fossum Terrasse. (2) Sameiet omfatter gnr. 30 bnr. 20, 21 og 42 i Bærum kommune med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser i drift og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2 ORGANISERING AV SAMEIET (1) Sameiet består av 404 seksjoner i henhold til oppdelingsbegjæring tinglyst 5. oktober 2001. (2) Den enkelte bruksenhet består alltid av en hoveddel. Terrasser inngår i hoveddelen. Seksjonene i første etasje i firemannsboligene har en tilleggsdel som består av et uteareal foran seksjonen. Garasjeplasser og boder utgjør tilleggsdeler til den enkelte seksjon i henhold til reseksjonering av mars 2008 og eventuelt senere reseksjoneringer. De deler av eiendommen som ikke inngår i bruksenheten, er fellesareal. (3) Det er fastsatt en sameiebrøk for hver seksjon som uttrykker sameieandelen. Sameiebrøken bygger på den enkelte bruksenhetens bruksareal, eksklusiv terrasse. Den enkelte seksjons hoveddel, tilleggsdel og sameiebrøk fremgår av oppdelingsbegjæringen tinglyst 5. oktober 2001 og senere reseksjoneringer. 3 RETTSLIG RÅDERETT (1) Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameierforholdet for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jf. eierseksjonsloven 25. (2) Eventuell omsetning av tilleggsdeler til seksjonen krever reseksjonering. Dette må gjennomføres og bekostes av de berørte seksjonene. Det er ikke anledning til salg av tilleggsdeler til andre enn seksjonseiere i sameiet. Minst én parkeringsplass og én bod skal til enhver tid følge seksjonen og kan derfor ikke selges. (3) For felles ansvar og forpliktelser pådratt av sameiet hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. 4 FAKTISK RÅDERETT RETT TIL BRUK (1) Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet. Bruksenheten kan bare benyttes til boligformål. Alminnelig hjemmekontor og lignende er imidlertid tillatt. Bruksenheten må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner ved for eksempel støy, lukt eller lignende. (2) Den enkelte sameier har rett til å benytte fellesanlegg til det de er beregnet og vanlig brukt til. Fellesanlegg må ikke brukes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i deres bruk av fellesanleggene. (3) Med to tredjedels flertall i sameiermøte kan det i vedtektene fastsettes at en eller flere sameiere gis enerett til midlertidig bruk av bestemte deler av fellesanleggene, jf. eierseksjonsloven 19 femte ledd. 5 HUSORDENSREGLER (1) Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.
6 FELLESKOSTNADER (1) Felleskostnader er kostnader ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Felleskostnadene skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. (2) Der særlige grunner taler for det, kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Utgifter til drift og vedlikehold samt eventuell utskifting av heis er en særutgift som fordeles likt mellom samtlige sameiere i blokker med heis. (3) Styret fastsetter et akontobeløp til dekning av andel felleskostnader som forfaller forskuddsvis hver måned. Ved forsinket betaling kan styret pålegge forsinkelsesrenter og purregebyr. 7 BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER (1) Uten skriftlig samtykke fra styret har en seksjonseier ikke rett til å foreta arbeider som påvirker bebyggelsens eksteriør eller andre fellesarealer ute eller inne, så som endring av farge, utskifting av vindusglass, oppsetting av antenner og markiser. (2) Innvendige endringer i bruksenhetene som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner, må ikke foretas uten styrets godkjennelse. Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. (3) En sameier har ikke adgang til å utføre eller la utføre endringer i materialvalg og konstruksjoner i sin seksjon som medfører en forringelse av lyddempingen etc. mot nabo. Ved brudd på denne bestemmelse kan styret pålegge sameier å rette forholdet. (4) En sameier kan med styrets godkjennelse gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendig på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. 8 DEN ENKELTE SAMEIERS VEDLIKEHOLDSPLIKT (1) Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre sameiere. Det samme gjelder for innretninger sameieren har montert/bygget, så som innglassing på terrassene, flislegging og lignende. (2) Sameierens vedlikeholdsansvar omfatter slikt som dører og vinduer innvendig, innvendig vann-, avløp- og gassrør frem til forgreningspunktet inn til seksjonen, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (3) Sameieren har ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og frem til sameiets felles-/hovedledning. Sameieren skal også rense sluk på terrasser og lignende. (4) Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om insekter og skadedyr plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til styret. (5) Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til styret. (6) Ny eier av seksjonen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige sameieren. (7) Dersom manglende vedlikehold eller renhold fører til skader i andre bruksenheter eller på fellesareal, kan sameieren bli holdt økonomisk ansvarlig. Det samme gjelder der det oppstår skade som skyldes innretninger sameieren selv har bygget/montert.
(8) Den enkelte sameier er selv ansvarlig for å tegne forsikring for eget innbo og løsøre. Egenandel etter forsikringsskade som har sin opprinnelse innenfor sameierens bruksenhet eller i utstyr som ligger under sameierens vedlikeholdsplikt, pliktes dekket av sameieren også om sameiets forsikring gjelder. 9 SAMEIETS VEDLIKEHOLDSPLIKT (1) Sameiet skal holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten, hele bygningskroppen med vegger, dekker og den konstruksjonsmessige del av terrasser, trapper, ganger og andre fellesrom. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. (2) Stamledningsnettet for vann, avløp og gass frem til avgreningspunktet til de enkelte bruksenheter og elektriske ledninger frem til bruksenhetenes sikringsskap er fellesanlegg som vedlikeholdes av sameiet. Det samme gjelder andre felles installasjoner som går gjennom boligene. (3) Sameieren skal gi adgang til boligen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjoner eller utskiftninger. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen. 10 VEDLIKEHOLDSFOND (1) Sameiermøtet kan vedta avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. (2) De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet, innkreves i den månedlige betaling til dekning av felleskostnadene. 11 REGISTRERING AV SAMEIERE (1) Erververe og leietakere av en seksjon skal meldes til styret for registrering. Eiere av en seksjon som ikke bor i seksjonen, må melde sin eller kontaktpersons bopeladresse til styret. (2) Omsetning av tilleggsdel til seksjonen i samsvar med 3(2) skal også meldes styret for registrering. 12 STYRET OG STYRETS OPPGAVER (1) Sameiet skal ha et styre på fem medlemmer dersom sameiermøtet ikke bestemmer noe annet. Styrelederen velges særskilt. Det kan i tillegg velges inntil to varamedlemmer. Styremedlemmene, herunder styrelederen, og eventuelle varamedlemmer velges for to år av gangen dersom sameiermøtet ikke bestemmer noe annet. (2)Bare fysiske personer kan velges som styremedlem. Styremedlemmene behøver ikke være sameier eller tilhøre noen seksjonseiers husstand. Alle styremedlemmene må være myndige. (3) Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltning av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter, husordensregler og vedtak i sameiermøtet. Styret er ansvarlig for å holde bebyggelsen og felles utstyr fullverdiforsikret til enhver tid. Sameiets likvide midler skal til enhver tid være plassert som innskudd i banker garantert av Bankenes Sikringsfond. (4) Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfellet. (5) To styremedlemmer i fellesskap representerer sameierne og forplikter dem ved sin underskrift i saker som gjelder sameiernes rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret. Styret kan gi prokura.
13 STYREMØTER (1) Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. (2) Styremøte ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, skal styret velge en møteleder. (3) Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av styret. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer. (4) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av avgitte stemmer. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene 14 SAMEIERMØTE BERAMMELSE OG INNKALLING (1) Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. (2) Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april måned. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig eller når minst en tiendedel av sameierne krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. (3) Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til medlemmene med varsel på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som likevel skal være minst tre dager (4) Styret skal før innkalling til ordinært sameiermøte ha varslet sameierne om dato for sameiermøtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. (5) Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. (6) Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på sameiermøtet ikke innkalt, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte. 15 SAMEIERMØTE DELTAKELSE OG MØTELEDELSE (1) Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale og stemmerett. Eies seksjonen av flere, kan bare én avgi stemme. (2) Styremedlemmene, forretningsføreren og revisor har rett til å være til stede i sameiermøtet og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall. (3) Sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg. Det samme gjelder leier av hele bruksenheten. (4) En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. (7) Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder som ikke behøver være sameier.
(8) Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over de saker som behandles og over alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne. 16 SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIERMØTE (1) På det ordinære sameiermøtet skal disse saker behandles: a. konstituering b. styrets årsberetning c. styrets regnskapsoversikt for foregående år d. styrets forslag til budsjett e. andre saker som er nevnt i innkallingen f. valg av styremedlemmer og -leder (når valgperioden er utløpt) g. valg av revisor når tidligere revisor skal fratre h. valg av medlemmer til valgkomiteen (når valgperioden er utløpt). 17 SAMEIERMØTETS VEDTAK (1) I sameiermøtet har hver seksjon én stemme. (2) Med de unntak som følger av lov eller vedtektene, avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de avgitte stemmer. (3) Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. (4) Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for vedtak om: a. endring av vedtektene b. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold c. omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter d. salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap e. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, f. samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmeantallet g. tiltak som har sammenheng med sameiernes bo eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. (5) Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder: a. innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen b. innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnader enn bestemt i 6. (6) Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 18 VALGKOMITEENS OPPGAVER OG MANDAT (1) Sameiermøtet velger hvert år en valgkomité som har som hovedoppgave å rekruttere kandidater til styret. Valgkomiteen fremmer også forslag til nye medlemmer til neste års valgkomité. I tillegg fremmer valgkomiteen, på bakgrunn av sitt kjennskap til styrearbeidet i det foregående år, forslag til honorar til det sittende styret. (2) Valgkomiteen skal bestå av fem medlemmer som normalt velges for to år. Det bør fortrinnsvis ikke skiftes ut mer enn tre medlemmer hvert år. Komiteen skal være sammensatt slik at den er
godt egnet til å finne styrekandidater som tilfredsstiller retningslinjene gitt i tredje ledd. Komiteen bør ha en rimelig kjønns- og generasjonsbalanse, ha representanter både fra Basaltveien og Kalderaveien og både fra blokkene og firemannsboligene. (3) Ved valg av kandidater til styret skal følgende retningslinjer følges: a. Samtlige kandidater må være motiverte til å gjøre en god innsats til beste for hele sameiet, herunder til å samarbeide konstruktivt med andre kandidater/styremedlemmer. b. Kandidatene må inneha en kompetanse formelt og/eller gjennom erfaring som gjør dem egnet til effektivt å løse de arbeidsoppgaver styret har. Det samlede styret bør bl.a. inneha teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse. c. Styret bør samlet sett representere et rimelig tverrsnitt av sameierne og derfor ha en rimelig generasjonsbalanse, en rimelig kjønnsbalanse, representanter både fra Basaltveien og Kalderaveien og både fra blokker og firemannsboliger. d. Det bør søkes kontinuitet i styrearbeidet ved at minimum to av de sittende styremedlemmene fortsetter i det nyvalgte styret. (4) Når det gjelder valgkomiteens nærmere arbeid, skal følgende retningslinjer følges: a. Det sittende styret informerer valgkomiteen senest før nyttår om hvilke styremedlemmer som står på valg og om det praktiske styrearbeidet. b. Valgkomiteen skal orientere det sittende styret om sin foreløpige innstilling i god tid før sameiermøtet. c. Styret kan gi sine merknader til innstillingen, og merknadene skal vurderes av valgkomiteen. d. Valgkomiteens endelige forslag til kandidater til nytt styre skal fremgå av innkallingen til sameiermøtet. 19 HABILITET (1) Et styremedlem må ikke delta i styrets behandling eller avgjørelse av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomiske særinteresse i. Det samme gjelder for forretningsføreren. (2) Ingen kan i sameiermøte som sameier eller fullmektig delta i noen avstemming om rettshandel overfor seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemming om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter eierseksjonslovens 26 og 27. 20 REGISTRERING I FORETAKSREGISTERET (1) Sameiet skal registreres i Foretaksregisteret med disse vedtektene. Vedtektsbestemmelsene får da uten tinglysning rettsvern mot sameierens kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. 21 REGNSKAP OG REVISJON (1) Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Det skal føres regnskap og utarbeides årsoppgjør i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av gjeldende regnskapslov. (2) Regnskapet for foregående kalenderår legges frem på ordinært sameiermøte. (3) Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. 22 FORRETNINGSFØRER (1) Sameiermøtet kan med alminnelig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. (2) Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter samt si dem opp eller gi dem avskjed.
(3) Ansettelse av forretningsfører kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år. (4) I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsfører representere sameierne. 23 MISLIGHOLD (1) Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens 26. (2) Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. (3) Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. 24 FRAVIKELSE (1) Medfører sameierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, jf. eierseksjonsloven 27. 25 GENERELLE PLIKTER (1) Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, disse vedtekter og husordensregler fastsatt av sameiet. (2) For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter eller dersom vedtektene skulle stride mot eierseksjonsloven, gjelder reglene i eierseksjonsloven. Rev.: Januar 2012.