JUNI 217 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Avvik pris/prisantydning 7 Lagt ut for salg 8 Volum / antall solgte boliger 9 Omsetningstid 1 Usolgte boliger 12 Datagrunnlag og metode 13 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i juni 217 var: > 1,6 prosent lavere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene ned,7 prosent fra forrige måned. > 6,3 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 217 er 7,5 prosent høyere enn de var i 216. Uendrede priser ut året gir en årsendring på 6,7 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. 1,%,8% JUNI,5%,1%,2%,% -,3% -,5% -,6% -,5% -,5% -,5% -1,% -1,2% -1,5% -1,4% -1,6% 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si rundt 7 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. Indeksjustering: Fra og med mai 217 justeres indeksberegningen for alle regionale områder. Historiske indekser endres ikke. Indeksen for Norge er uendret. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned % Endring siste 12 mnd % 12,% 11,5% 1,% 8,% 6,% 5,9% 5,4% 4,% 2,%,%,2% 1,1% 1,3% 1,2% -,1% -,8% -,9% -2,% -4,% -3,1% -1,6% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Note: Indeksene for del-områder er beregnet med glatting og de-glatting. Fra og med mai 217 brukes en justerert de-glattingsteknikk. TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 1 år (m/m) Oslo -3,1% 11,5% 5,% 84,5% Bergen -1,6% 1,1% 26,1% 49,1% Trondheim -,1% 5,9% 32,6% 69,6% Stavanger -,8% 1,3% -3,7% 35,9% Kristiansand -,9% 1,2% 7,4% 33,2% Tromsø,2% 5,4% 51,8% 61,2% Norge -1,6% 6,3% 32,% 63,7% Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. Indeksene for del-områder er beregnet med glatting og de-glatting. Fra og med mai 217 brukes en justerert de-glattingsteknikk. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,8 2,6 217 216 2,4 Indeks 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 215 214 212 213 211 21 29 28 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 26 24 22 Indeks (Jan 23 = 1) 2 18 16 14 12 1 8 24 26 28 21 212 214 216 218 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 15% 1% 5% % -5% 24 Nominell prisendring % 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 3% Nominell prisendring % 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 Oslo Bergen Trondheim 3% 2% 1% % -1% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Oslo 1 % 8 % 1 % 1 % 5 % 1 % 11 % 15 % 13,2 % Bergen -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 4 % 2,2 % Trondheim 2 % 11 % 11 % 9 % 7 % 2 % 7 % 7 % 5,3 % Stavanger 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -6 %,5 % Kristiansand 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 3 % 2, % Tromsø -2 % 5 % 4 % 6 % 1 % 11 % 11 % 5 % 4,7 % Norge 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 8 % 7,5 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% Oslo 44 712 56 174 68 268 68 931 79 35 9 866 Bergen 27 258 32 82 39 746 42 418 5 157 62 33 Trondheim 28 416 34 827 44 192 44 618 53 88 62 146 Stavanger 24 593 29 591 36 264 37 713 44 353 53 57 Kristiansand 18 637 22 395 28 468 3 168 36 199 42 639 Tromsø 3 937 36 886 46 27 45 589 53 937 59 958 Norge 16 965 23 467 34 74 39 288 51 52 7 92 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 1% 25% 5% (median) gjennomsnitt 75% 9% Oslo 2 854 723 3 249 75 4 15 234 5 94 4 5 95 893 8 673 558 Bergen 2 15 914 2 442 69 3 3 489 864 4 3 5 465 Trondheim 2 287 899 2 594 137 3 184 36 3 592 158 4 19 5 4 Stavanger 2 196 545 2 555 342 3 2 3 631 187 4 3 6 15 Kristiansand 1 654 19 1 976 133 2 623 846 2 94 89 3 486 25 4 66 Tromsø 2 341 492 2 73 3 571 768 4 83 981 4 85 6 7 Norge 1 711 95 2 32 3 55 3 597 813 4 2 6 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 1 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 5 prosent- (median), 75 prosent - og 9 prosent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
AVVIK PRIS/PRISANTYDNING FIGUR 7 Alle boliger. Månedstall. Prosent 5,% 4,% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% -3,% -4,% -5,% -6,% 24 26 28 21 212 214 216 218 FIGUR 8 Alle boliger. Månedstall. Prosent 4,% 3,9% 3,7% 4,1% Gjennomsnittlig avvik Pris/Prisantydning 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,% 1,9% 3,2% 2,4% 1,6% 3,2% 1,2%,5%,3%,5%,% 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 7
LAGT UT FOR SALG FIGUR 9 Antall boliger lagt ut for salg. Siste måned. 11 1 745 1 9 9 538 9 219 8 654 9 315 9 172 3 428 8 7 6 5 3 237 1 494 3 232 1 449 2 74 1 362 3 32 1 395 2 988 1 439 1 61 4 3 2 4 87 4 538 4 552 4 888 4 745 5 77 1 212 213 214 215 216 217 FIGUR 1 Antall boliger lagt ut for salg. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 55 5 45 4 47 551 13 994 53 751 5 66 51 23 5 624 5 586 49 284 15 382 15 45 15 61 15 85 14 685 14 91 54 12 15 77 35 3 7 419 7 946 8 243 8 298 8 15 8 689 8 149 8 585 25 2 15 1 26 138 27 264 27 35 27 241 26 224 29 68 27 752 29 765 5 21 211 212 213 214 215 216 217 8
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Registrerte omsetninger. Siste måned. 11 1 9 219 9 317 9 8 658 8 7 779 2 894 3 49 2 627 7 215 7 2 568 6 2 391 1 49 1 475 1 411 5 1 229 1 242 4 juni 9 611 3 7 1 495 8 963 9 5 2 898 2 853 1 463 1 438 1 4 3 247 1 647 9 766 3 1 1 584 9 563 3 66 1 563 3 2 4 62 3 582 3 982 4 835 4 793 5 19 4 62 4 759 5 56 5 181 4 934 1 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 FIGUR 12 Eneboliger Delt bolig Leiligheter Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. juni 5 45 4 35 3 25 2 41 313 1 927 6 594 39 684 11 221 6 787 35 436 1 171 6 15 39 44 1 746 6 49 43 943 12 442 7 46 44 951 43 782 44 63 12 727 12 189 12 798 7 335 7 312 7 423 49 254 13 494 8 18 46 735 46 374 12 974 13 351 7 517 7 57 15 1 23 792 21 676 19 25 22 24 24 455 24 889 24 281 24 49 27 652 26 244 25 516 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 9
OMSETNINGSTID FIGUR 13 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 7 6 5 Antall dager 4 3 2 1 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 FIGUR 14 Omsetningshastighet. Siste måned juni 4 41 Antall dager 35 3 25 2 24 32 31 28 27 26 33 29 3 32 15 1 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 1
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 217 216 juni mai april mars feb. jan. des. nov. okt. sept. aug. juli juni HAMAR 15 18 19 27 19 35 34 16 2 25 25 34 29 DRAMMEN 16 13 16 12 12 16 21 16 13 17 19 46 17 Akershus 18 17 17 16 18 22 32 18 18 2 25 37 18 TRONDHEIM 2 19 18 19 2 28 45 24 21 2 21 3 17 Østfold utenom Fredrikstad 2 24 23 25 27 31 3 3 34 24 36 35 24 BERGEN 2 18 21 18 22 32 37 22 24 23 25 31 2 OSLO 21 17 14 13 13 14 15 13 13 13 14 19 13 TØNSBERG 21 18 32 25 29 24 41 39 26 39 37 62 24 FREDRIKSTAD 22 18 2 23 32 36 26 31 22 26 27 45 16 TROMSØ 22 32 32 27 37 37 69 46 32 34 33 34 32 BODØ 23 18 21 15 25 26 42 2 28 31 17 47 26 ALTA 24 44 44 5 54 43 33 16 25 52 27 74 67 Buskerud utenom Drammen 27 22 21 28 41 36 7 35 28 28 29 38 26 Troms utenom Tromsø 31 36 6 43 6 79 51 49 41 68 39 35 78 Hedmark utenom Hamar 33 39 5 52 58 81 54 5 5 49 49 56 44 Vestfold utenom Tønsberg 34 33 35 32 37 61 57 44 3 31 37 51 3 Oppland utenom Lillehammer 35 26 3 41 44 61 8 38 36 36 35 38 24 LILLEHAMMER 36 25 25 55 43 62 37 45 28 33 43 48 26 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 37 42 41 41 52 47 35 43 44 41 42 68 31 Nordland utenom Bodø 39 62 54 64 74 82 8 47 69 44 47 51 35 ÅLESUND 44 38 5 63 51 51 68 5 54 56 49 48 28 SKIEN 44 37 28 31 33 45 4 37 4 39 35 64 32 Telemark utenom Skien 45 43 39 41 5 56 6 48 36 57 59 51 46 Sogn og fjordane 47 45 43 74 34 86 56 64 46 76 62 72 33 Hordaland utenom Bergen 49 41 44 47 64 66 56 65 49 5 6 66 34 KRISTIANSAND 49 44 63 67 6 65 11 8 67 55 65 71 57 STAVANGER 53 51 4 56 65 67 77 64 79 75 15 13 68 Nord-Trøndelag 53 39 56 56 66 58 79 67 45 4 67 67 43 Finnmark utenom Alta 58 46 55 117 87 94 121 57 81 55 57 94 5 Møre og Romsdal utenom Ålesund 62 73 92 83 99 84 89 85 75 64 87 76 6 Rogaland utenom Stavanger 73 79 8 81 88 99 81 84 78 8 92 95 82 Vest-Agder utenom Kristiansand 14 121 111 11 125 176 113 75 86 84 98 126 73 Aust-Agder 15 111 122 136 16 144 152 82 115 98 119 84 9 Norge 32 31 33 34 37 44 51 36 34 34 37 5 3 11
USOLGTE BOLIGER FIGUR 15 Antall boliger til salgs. Alle boliger. Daglige tall. 18 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 16 14 12 1 8 6 213 214 215 216 217 FIGUR 16 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 11 1 9 8 7 6 5 4 3 96 94 89 13 92 91 85 76 59 66 54 5 49 48 52 44 4 45 41 37 68 6 69 73 65 52 51 47 49 49 41 62 59 61 86 84 2 1 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 213 214 216 217 12
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 211 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 211 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 214 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 =,3 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Statistikken inneholder rapportering på ulikt aggregeringsnivå. For å ekstrahere signalet i tallserier med stokastisk støy, benytter indeksmetodikken en 2-stegs-teknikk. I første steg beregner vi SPAR-brøker for alle observerte transaksjoner. SPAR-brøker er forholdet mellom observert transaksjonspris og en modellpredikert verdi. I andre steg anvender vi en glattings/de-glattings-teknikk. Den består av to trinn. I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område, og dette bevegelige gjennomsnittet i andre trinn korrigeres med et forholdstall. Forholdstallet beregnes ved å finne forholdet mellom et bevegelig gjennomsnitt på et mer overordnet område og den ubearbeidede tallserien for dette overordnete området. Denne de-glattingen korrigerer glattingen. Til og med april 217 var det overordnete området hele Norge. Fra og med mai 217 ble område-inndelingen for de-glattings-faktorer justert. Norge blir inndelt i seks områder. Justeringen berører ikke indeksen for hele Norge, som beregnes som før, men alle regionale under-områder. Fordi vi nå opererer med mer disaggregerte de-glattings-faktorer, beregnes disse fra et datagrunnlag basert på de siste to måneders transaksjoner. Selve transaksjonstallene som inngår i SPAR-brøken, er uendret. De er fremdeles hentet kun fra data for inneværende måned. En konsekvens er at indeksen for hele Norge ikke er direkte sammenliknbar med indeksene for regionale områder. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 23 213 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 214 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 214 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 13