Verdsettelse ved ekspropriasjon NITO Takst lørdag 19.november 2016 Adv. Svein Aalling Disposisjon Kort om ekspropriasjonsjussen, forskjell mellom verdsetting i vanlig takst og ved ekspropriasjon, med særlig fokus på landbrukseiendommer Litt historikk Gjennomgang av hovedreglene for fastsettelse av ekspropriasjonserstatninger Verdsettelsesprinsipper Fradragsregler/tapsbegrensninger 1
Litt historikk Forholdet til Grunnlovens 105: «Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen» Tilsynelatende enkelt.., men mange problemstillinger Hva er «full erstatning»? «Full» i forhold til hva? (Herlig blanding av juss og politikk) Hva er «full erstatning»? Frem til 1973 bygde rettspraksis direkte på Grunnloven Dragkamp i 60-årene frem til 1973-loven Spørsmålet om Stortingets lovgivningsmyndighet uten å måtte endre Grunnloven Mye politikk Carl A. Fleischer Grunnlovens grenser(1968) Har man krav på erstatning for «samfunnsskapte verdier»? Skille mellom særskilt og alminnelig verdistigning? Kløfta-skjønnet Rt. 1976 s.1 2
Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom [ekspropriasjonserstatningslova]. Fra 1. juli 1984 Skulle bl.a. reparerer «manglene» i 1973-loven Dvs. i visse tilfeller gi grunneierne noe bedre vern Men loven fastsetter mange fradrag for bl.a. «samfunnsskapte verdier» En rekke rettsavgjørelser om temaet 3 Hva har ekspropriaten krav på? Erstatning for avstått eiendom Erstatning for skade eller ulempe på gjenværende eiendom Men alltid begrenset til det økonomiske tapet Kan lede til kr 0, selv om det utvilsomt er avstått eiendom.. Ikke erstatning for skattekrav som følge av erstatningen Følger også av gammel rettspraksis (regler om betinget skattefritak) 3
4. Salsverdi, bruksverdi eller utgifter til attkjøp Hovedregel: den høyeste av salgsverdi eller bruksverdi Verdsetjinga skal gjerast på grunnlag av salsverdien, jf. 5, eller bruksverdien, jf. 6. Har eigedomen ein høgare bruksverdi for eigaren enn salsverdien, skal bruksverdien leggjast til grunn, dersom ikkje det tapet som går over salsverdien kan bøtast med å kjøpe att annan eigedom til tilsvarande bruk. Vil utgiftene til attkjøp av eigedom til tilsvarande bruk vere høgre enn salseller bruksverdien, skal vederlaget fastsetjast på grunnlag av desse utgiftene når vilkåra etter 7 er oppfylte. I prinsippet tre alternative verdsettelsesmåter, men en rekke korreksjonsfaktorer før en kommer til den endelige erstatningen 5.Vederlag etter salsverdien Vederlag etter salsverdi skal fastsetjast på grunnlag av det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal Skal etter annet ledd legges vekt på: Type eiendom Beliggenhet Påregnelig utnyttelse Andre forhold som er avgjørende for salgsverdien Det meste selvsagt, men «påregnelig utnyttelse» skaper mye hodebry Verdien for eksproprianten har ingen interesse (forhandlingsmaksimen) 4
Påregnelig utnyttelse, hva er det? Areal- eller Reguleringsplanens betydning I utgangspunktet legger disse rammer for hva som er lovlig utnyttelse, og erstatningen begrenses av denne bruk Enkelte unntak Strøksprisprinsippet Vei, friområder mv. i tilknytning til et utbyggingsområde Ekspropriasjon til offentlige formål i medhold av reguleringsplan Typisk vei, offentlige bygg mv. Skal da se bort fra planen; hva ville vært påregnelig uten denne reguleringsplanen? Foreldet reguleringsplan Reduksjon i salgsverdien Skal gjøre fradrag for: Verdiendringer som følge av tiltaket, eller planlagte investeringer mv. i sammenheng med dette Verdiendringer som følge av andre investeringer eksproprianten har gjort de siste 10 år før hovedforhandlingene i underskjønnet starter Verdiendringer som følge av ekspropriantens planlagte investeringer Når det offentlige eksproprierer skal det ses bort fra alle offentlige investeringer som nevnt ovenfor 5
6.Vederlag etter bruksverdi Vederlag etter bruksverdi skal fastsetjast på grunnlag av avkastinga av eigedomen ved slik pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. Det skal samstundes gjevast vederlag etter dagens pris for dei ressursane på eigedomen som vert oreigna og som har salsverde som standskog, jord, sand-og grusforekomsterm.v. når dette er pårekneleg etter første punktum. Føresegnene i 5 tredje og fjerde stykke gjeld tilsvarande. Igjen avgjørende hva som er påregnelig utnyttelse Særlig om landbrukseiendommer Konsesjonspris ikke avgjørende for erstatningen Også her ofte spørsmål om påregnelig utnyttelse Ut fra en objektiv vurdering, men uttelling for «særlig dyktighet» I utgangspunktet salgsverdi/bruksverdi, men ved mindre avståelser legges marginalverdibetraktninger til grunn De faste kostnader påvirkes ikke (lite..) av avståelsen, og mulighet for annet inntektsgivende arbeid kan være begrenset Kapitalisert verdi av dekningsbidraget Paradoks: jo større avståelser, jo mindre erstatning En konsekvens av tilpasningsplikten Gjelder som et generelt prinsipp 6
Differanseprinsippet Ved stripeekspropriasjon, hvor det avståtte areal har en begrenset/ingen omsetningsverdi, legges ofte differanseprinsippettil grunn eks. Avståelse av en smal stripe av hagen til offentlig vei I utgangspunktet differansen mellom hele eiendommens verdi før og etter tiltaket Ev. korrigert for allmenne ulemper som eieren likevel måte finne seg i Og differansen kan godt bli kr 0, jf. «Hospitsveien» 7.Vederlag etter utgifter til attkjøp Bare for eiendom nyttet til bolig, fritidsbolig eller egen virksomhet Forutsetter at det ikke er mulig å kjøpe tilsvarende eiendom for markedspriserstatning (manglende, eller dysfunksjonelt marked?) Eks. Ørlandet 2016 Bare såfremt de anses nødvendig for å holde eieren skadesløs Vanskelig bestemmelse å anvende.. Skal gjøres fradrag for fordeler ved nyere eiendom mv. Som mer moderne utstyr, lengre levetid, mer rasjonell drift, lavere vedlikeholdskostnader mv. 7
9.Føremoner for attverande eigedom. Det skal gjøres fradrag i erstatningen for fordeler som ekspropriasjonstiltaket medfører på gjenværende eiendom Eks. erstatning for avståelse til veigrunn, som samtidig utløser byggemulighet mv. for ekspropriatens gjenværende eiendom Skille mellom: Fordeler av allmenn karakter ikke fradrag Særlige fordeler for de(n) berørte eiendommen(e) fradrag 8.Ulemper på attverande eigedom I utgangspunktet krav på å få disse erstattet, men For ulemper av allmenn karakter gir bare erstatning dersom de fyller vilkårene for erstatning etter naboloven eller forurensningsloven De må overstige en tålegrense Ved avståelse: erstatning fra første krone For ulemper: bare ulemper utover tålegrensen som bli erstattet 8