Salgsoppgave Kavaleren Adresse og matrikkelnummer Fjellgata 30, 0556 Oslo Eiendommen gnr. 227, bnr. 91, i Oslo kommune. Eier/ selger/hjemmelshaver Fjellgata 30 KS, organisasjonsnummer 997 485 009, er hjemmelshaver og selger av boligprosjektet Kavaleren. Entreprenør er JM Norge AS Tomt og grunnareal Eiendommens areal er på 4.958 kvm. Terrenget faller skrått nedover fra Fjellgata mot Gøteborggata. Utearealene vil bli «universelt utformet» så langt topografi gjør det mulig. Det tas forbehold om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter. Det tas også forbehold om justering av fellesarealer i forbindelse med seksjoneringen hvis dette anses hensiktsmessig. Tinglyste servitutter Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 227, bnr. 91: - 942660 21.09.1933 Bestemmelse om bebyggelse - 910777 17.02.1934 Erklæring/avtale med bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv. - 910778 24.03.1934 Skjønn. Bestemmelse om garasje/parkering - 910779 21.08.1934 Bestemmelse om bebyggelse - 910780 01.09.1934 Bestemmelse om vann/kloakkledning - 910781 13.11.1934 Erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk - 406949 28.04.1956 Bestemmelse om garasje/parkering - 520203 02.11.1966 Erklæring/avtale ang. propanlagring - 16974 13.03.1986 Erklæring/avtale med bestemmelse om bruksendring - 19469 06.04.2001 Bestemmelse om reparasjon og vedlikehold av bygning - 832207 14.10.2008 Erklæring/avtale med bruksrett til plass til biloppstilling og bruksrett til kjørbar adkomstvei til biloppstillingsplasser - 1020667 25.11.2013 Erklæring/avtale om at allmennheten skal ha rett til fri ferdsel over del av eiendommen Erklæringene datert senere enn 1955 finnes tilgjengelig hos megler. Det kan bli påheftet ytterligere servitutter som er nødvendig for gjennomføringen av utbyggingen av prosjektet Kavaleren. Dette omfatter typisk erklæringer om bruksretter og vedlikeholdsforpliktelser i forbindelse med fradeling av arealer, rettigheter og plikter knyttet til sambruksarealer som grøntarealer, veier, tekniske rom/installasjoner, ledninger, fellestiltak til fordel for de eiendommer som inngår i områdene rundt tomten, m.m. Det vil bli tinglyst rett til allmenn ferdsel over eiendommen. Det vil bli tinglyst rett til 27 parkeringsplasser i garasjeanlegget for Dælenenggata 20. Fjellgata 30 KS er ansvarlig får etablering av disse plassene. Øvrige erklæringer/avtaler som er nødvendig for gjennomføringen av utbyggingen av prosjektet Kavaleren kan bli tinglyst på gnr. 227 bnr. 91 og/eller fradelte parseller av denne. Utinglyste forpliktelser I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameie, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. www.jm.no/kavaleren Tlf.: 21 04 32 32 1/6
Byggemåte Bygningene fundamenteres med betongsåle støpt på komprimert sprengsteinsfylling og noe pæler til fjell. Vegger mot terreng (grunnmurer) støpes i betong og isoleres utvendig for garasjekjeller. Bærende yttervegg utføres med 25-28 cm tykke veggelementer i tre med brannisolerte stålsøyler for bæring. Innvendige bærende leilighetskillevegger er av 20 cm betong. Etasjeskiller utføres med 25 cm betong. Yttervegger er bindingsverk av tre med 25-28 cm isolasjon og fuktbestandig plate utvendig. Fasadene vil hovedsakelig bestå av tegl/puss, for øvrig trepanel. Betongdekket isoleres på overside som kompakttak. Isolasjon skråskjæres med fall til sluk og tekkes med to lags pappmembran. Vannet fra takflatene ledes bort i rør innvendig i bygget. Se for øvrig prosjektets leveransebeskrivelse. Garasje Det blir eget garasjeanlegg under bakkenivå med innkjøring fra Gøteborggata. Parkeringsplassene i garasjeanlegget kan ikke benyttes av seksjonseiere som ikke har ervervet særskilt rett til parkering. Det gjøres oppmerksom på at naboeiendommen Dælenenggata 20 er forbeholdt 27 parkeringsplasser i garasjeanlegget. Parkeringsplass i garasjeanlegget medfølger visse leiligheter, se prosjektets prisliste for nærmere angivelse. Eier- og bruksrettighet til kjøpt parkeringsplass i garasjeanlegget vil enten sikres som ideell andel i garasjeseksjon, underjordisk bruksnummer, eller gjennom et garasjeandelslag som har tinglyst bruks-/ vedtektsfestet rett til parkeringsplasser. Valg av modell avhenger av hvilken modell Oslo kommune / Statens kartverk tillater. Selger står dog fritt til å velge blant godkjente modeller. Organiseringen vil uansett innebære at kjøper av parkeringsplass får rett til bruk av en parkeringsplass. Kostnader til drift og vedlikehold av parkeringsanlegget fordeles blant eierne av de kjøpte parkeringsplasser i forhold til antall parkeringsplasser den enkelte disponerer. Plassene kan fritt leies ut, men det tas forbehold om at boligseksjonseiere i sameiet vil ha fortrinnsrett. Dersom det er usolgte plasser ved ferdigstillelse, vil Fjellgata 30 KS eie disse frem til de blir solgt. Plassene kan leies ut. Det tas også forbehold om at usolgte plasser kan bli solgt til andre enn seksjonseiere i sameiet. Reguleringsplan og bestemmelser Eiendommen gnr. 227, bnr. 91 ble juni 2014 vedtatt regulert til: Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg. Maksimal kotehøyde på denne eiendommen er iht. reguleringsbestemmelsene 63,5. Iht. reguleringsbestemmelsene for tomten skal det opparbeides en gangforbindelse mellom Gøteborggata og Fjellgata, denne vil ligge på tomtens sørvestlige side. Videre skal det etableres 27 biloppstillingsplasser for å dekke tinglyst rett til parkering for eiendommen gnr. 227, bnr. 572 i garasjeanlegget. All parkeringsplasser skal etableres i garasjeanlegg under terreng. Området sør for eiendommen (motsatt side av Fjellgata) er regulert til spesialområde bevaring (bolig). Se reguleringsbestemmelse S-3026, datert 04.12.1988 for nærmere informasjon. Området sørvest for eiendommen (se felt 4 i reguleringskart) er regulert til byggeområde for bolig. Maksimal gesimshøyde på denne tomten er kote 52,6. Se reguleringsbestemmelse S-3626, datert 29.10.1997 for nærmere informasjon. Området vest for eiendommen (se felt 3 i reguleringskart) er regulert til byggeområde for bolig. Høyeste gesimshøyde på denne delen av tomten er kote 55,3. Se reguleringsbestemmelse S-3626, datert 29.10.1997 for nærmere informasjon. Vest for eiendommen er det også regulert for kjørevei til garasjeanlegget, og vest for kjøreveien er det et område regulert til spesialområde bevaring (bolig) iht. reguleringsbestemmelse S-3626, datert 28.10.1997. Nordvest for eiendommen (mot Gøteborggata) er det regulert til byggeområde for bolig iht. reguleringsbestemmelse S-3777, datert 05.04.2000. Denne eiendommen har noe variabel kotehøyde, der maksimal kotehøyde iht. regulering er 59,5. www.jm.no/kavaleren Tlf.: 21 04 32 32 2/6
Nordøst for eiendommen (langs Dælenenggata) er det regulert til byggeområde for bolig, forretning iht. reguleringsbestemmelser S-4389, datert 02.07.2008. På tomten øst for sistnevnte tomt er det regulert til byggeområde for industri iht. reguleringsbestemmelse S-2255, senere endret S-2937, datert 01.10.1987. Som vedlegg til salgsoppgaven ligger reguleringskart med reguleringsbestemmelser godkjent av Oslo bystyre den 18.06.2014. Andre offentlige planer Interessenter oppfordres spesielt til å ta kontakt med Plan- og Bygningsetaten for å sette seg inn i de planer og prosesser som pågår for området. Videre utbygging Kavaleren består av to bygninger hvor Hus 2 ligger på tomtens vestre del, med to oppganger. Hus 1 ligger på tomtens østre del langs Fjellgata med to oppganger. Hus 2 vil være på 8 etasjer hvor nederste plan kun får tilgang fra den ene oppgangen. Hus 1 vil være på 7 etasjer. Ferdigstillelse av utomhusareal vil kunne skje på et senere tidspunkt enn innflytting. All byggingen vil i perioder medføre noe støy og endring av fremtidig bebyggelse vil kunne skje. Videresalg Ved eventuell transport av kjøpekontrakt før overtagelse kreves et gebyr stort kr. 40.000,- inkl. mva. Ny kjøper må godkjennes av Fjellgata 30 KS. Transportkontrakt må være Fjellgata 30 KS i hende innen én måned før varslet overtagelse. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg som er gjort av kjøper. Transport av garantier til ny kjøper krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for en slik transport dekkes av kjøper. Vi gjør oppmerksom på at selskap ikke kan transportere kjøpekontrakten. Overtakelse Boligene i Hus 2 ventes klar for overtakelse Q4 2017, mens boligene i Hus 1 ventes klar for overtagelse Q1 2018. Selgers frist til å ha eiendommen klar til overtagelse er 730 kalenderdager etter blankettens forbehold er bortfalt. (blankettens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlig godkjennelse etc.). Selger vil ved vedtatt igangsetting varsle kjøper skriftlig om overtakelsestidspunkt, som vil være å regne som en frist iht. Bustadoppføringslova. Fristen forlenges for hver fellesferie (21 kalenderdager), juleferie (7 kalenderdager) og påskeferie (7 kalenderdager) som blir berørt av arbeidene. Forlengelsene gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i feriene. Fjellgata 30 KS kan kreve overtakelse inntil 4 måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. Fjellgata 30 KS skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt ved forsinkelse i forhold til det nye overtakelsestidspunktet. Avbestilling Kjøper kan avbestille Boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Ved avbestilling før igangsettelsestillatelse aksepterer kjøper at det påløper et avbestillingsgebyr på 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsene i buofl. 53, slik at selger i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet. Konsesjon Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/ brukstillatelse Prosjektet vil bli bygd iht. Byggeforskriftene TEK 10. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på dagen for overtakelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men Kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Kjøper gir styret fullmakt til å overta www.jm.no/kavaleren Tlf.: 21 04 32 32 3/6
sameiet felles areal. Selger har på vegne av sameiet engasjert OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører til å forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Ved ervervet av boligen blir kjøper deleier i boligsameiet. Selger kan justere størrelsen på de enkelte sameiene, antall enheter i sameiet, plassering av boder, tekniske rom, parkeringsplasser og lignende på fellesareal. Se for øvrig opplysninger om eierforhold til parkeringsplasser i punktet over vedrørende garasje. Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet og velforening. Som vedlegg og som en del av denne avtalen følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Likeledes plikter Kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommen fra overtakelsestidspunktet. Endelig budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Størrelsen på fellesutgiftene avgjøres av Kavaleren eierseksjonssameie. Fellesutgiftene avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Et forventet nivå ved overtakelse vil ligge på ca. kr. 32,- per kvm BRA pr. måned og inkluderer blant annet fjernvarme, varmtvann, forsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, renhold, vaktmester, m.m. Tv-pakke og internett kommer i tillegg, og kostnaden er stipulert til ca. kr. 275,- pr. leilighet pr. måned. For parkeringsplasser kommer i tillegg ca. Kr. 75,-/mnd. pr. biloppstillingsplass. Innen overtagelse innbetales ekstraordinært oppstartkapital med 2 måneders fellesutgifter til forretningsfører. Dette for å sikre at Sameiet er likvid fra første dag som kjøperne flytter inn. Forsikring JM Norge AS holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Eiendommen skal være forsikret av JM Norge AS frem til 2 uker etter at sameiets innvendige fellesarealer er overtatt av sameiet. Sameiet skal deretter tegne egen forsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto ved kontraktsinngåelse. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. 47. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales til megler senest innen 3 dager før overtakelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. Bustadoppføringslova 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på boligen er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger spesifisert nedenfor. Kjøpesum og omkostninger for garasjeplass kommer eventuelt i tillegg. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av bolig som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 283,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr. 525.-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr. 731.- i omkostninger pr. pantedokument. Se prisliste for dokumentavgift pr. leilighet. I tillegg skal kjøper betale andel kostnader for etablering av sameiet, kr 215,- pr leilighet. Ved kjøp av parkeringsplass kan dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesum påløpe pr. parkeringsplass. Kjøper har risiko for endringer i omkostningsbeløpene. I tillegg skal kjøper betale andel kostnader for etablering av sameiet, kr. 215,- pr. leilighet samt 2 måneders fellesutgifter ved overtakelse som oppstartskapital for sameiet. Denne faktureres direkte fra OBOS Eiendomsforvaltning AS. Arealer definisjoner Arealene er matematisk avrundet og vil således kunne avvike med inntil 0,5 kvm. Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka- www.jm.no/kavaleren Tlf.: 21 04 32 32 4/6
arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal. Bustadoppføringslova/ garantier Kjøpet følger Bustadoppføringslova hvor Selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt en garanti på 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står i 5 -fem- år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Selger kan stille garanti i henhold til buofl. 47 for å disponere innbetalte kjøpesum. Kjøper vil i så tilfelle ikke opparbeide renter av beløpet det er stilt garanti for. Ønskede endringer av garantier ved eventuelt videresalg/transport av kjøpekontrakt bekostes ikke av selger/utbygger. Forbehold Fjellgata 30KS tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten: - Igangsettingstillatelse er gitt innen 01.10.2015. - 50 % av totalt 135 boliger og/eller boliger tilsvarende 50 % av totalverdien i prosjektet er solgt innen 01.12.2015. - Byggestart vedtas av Fjellgata 30 KS styrende organer innen 01.12.2015. Fjellgata 30 KS skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper skriftlig når grunnlaget for forbeholdene er falt bort, samt dato for bortfallet. Fjellgata 30 KS er bundet av kontrakten dersom det ikke er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle fristen. Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har Fjellgata 30 KS ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme. Da prosjektet fortsatt er inne i prosjekterings- og byggefase er alle opplysninger i leveransebeskrivelsen gitt med forbehold om rett til uten forutgående varsel å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse samt kontraktstegninger. Vedlegg Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Blankett Leveransebeskrivelse Utomhusplan Foreløpige etasjeplaner Foreløpige fasade- og snittegninger Kontraktstegning for den enkelte leilighet Utkast til vedtekter for Kavaleren Eierseksjonssameie Reguleringskart og vedtatt reguleringsbestemmelser datert 02.02.2015. Grunnboksutskrift datert 17.12.2014 Energiattest Energimerke utstedes av Fjellgata 30 KS og er eget vedlegg til kjøpekontrakten. I leilighetsbygg vil ulik plassering av leilighetene med hensyn på varmetap føre til at energimerket kan variere. Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 70 prosent for sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av www.jm.no/kavaleren Tlf.: 21 04 32 32 5/6
Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: https://www.skatteetaten.no/no/person/selvangivelse/bil-ogbolig/bolig/likningsverdi/boligkalkulator/boligkalkulator/ Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Ved utleie av boligen skal det straks gis skriftlig melding til styret og til sameiets forretningsfører, iht. sameiets vedtekter. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse forkjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Elektronisk kommunikasjon Kjøper er underrettet om og aksepterer at e-postkommunikasjon er å betegne som skriftlig kommunikasjon. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 Dronning Eufemias gate 16 0191 Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlag betales av Selger. Vederlaget er avtalt med et snitt på kr. 27.000,- eks. mva., samt et oppgjørshonorar på kr. 4 000,- eks. mva. pr. leilighetssalg. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus. Han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Beate Wik, Eiendomsmeglerfullmektig Lars Bratseth, Eiendomsmegler Øystein Embretsen, Megler Hege Andresen, Eiendomsmeglerfullmektig Karoline S. Køber, Eiendomsmeglerfullmektig Martine Røisland og Medhjelper Per-Henrik Rolfsen. Oslo, 02.03.2015, rev. 26.03.2015 www.jm.no/kavaleren Tlf.: 21 04 32 32 6/6