SEPTEMBER 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Volum - antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Usolgte boliger 10 Boligtyper, prisutvikling 11 Datagrunnlag og metode 15 Leieprisutvikling 12 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i september 2016 var: > 0,1 prosent lavere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 0,9 prosent fra forrige måned. > 10,0 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2016 var 7,1 prosent høyere enn de var i 2015. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 8,1 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. SEPTEMBER 0,2% 0,1% 0,2% 0,0% -0,2% -0,1% -0,1% -0,1% -0,4% -0,6% -0,5% -0,8% -1,0% -0,9% -1,2% -1,4% -1,6% -1,8% -2,0% -1,4% -1,7% -1,9% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 20,0% 18,5% 15,0% 10,0% 8,6% 5,0% 3,5% 3,6% 5,1% 0,0% 1,3% -0,9% -0,3% -1,2% -1,0% -0,9% -5,0% -5,3% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 1,3 % 18,5 % 52,7 % 87,2 % Bergen -0,9 % 3,5 % 31,0 % 58,8 % Trondheim -0,3 % 8,6 % 36,6 % 70,8 % Stavanger -1,2 % -5,3 % -0,4 % 56,5 % Kristiansand -1,0 % 3,6 % 7,2 % 47,9 % Tromsø -0,9 % 5,1 % 52,6 % 62,8 % Norge -0,1 % 10,0 % 34,3 % 70,6 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2,4 2016 Indeks (Jan 2003=1) 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 10% 5% 0% -5% 2004 2005 Nominell prisendring %15% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo -6 % 1 % 8 % 10 % 10 % 5 % 1 % 11 % 12,2 % Bergen -7 % -2 % 11 % 11 % 6 % 5 % 4 % 9 % 3,8 % Trondheim -6 % 2 % 11 % 12 % 9 % 7 % 2 % 7 % 5,8 % Stavanger 2 % 2 % 12 % 13 % 8 % 4 % -2 % -1 % -5,2 % Kristiansand 5 % 2 % 7 % 6 % 1 % -2 % -1 % 6 % 3,0 % Tromsø -6 % -2 % 5 % 4 % 6 % 10 % 11 % 11 % 4,5 % Norge -2 % 2 % 8 % 9 % 7 % 5 % 2 % 7 % 7,1 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 43 568 55 444 68 282 68 723 79 562 92 908 Bergen 26 659 31 789 38 199 40 797 48 361 59 435 Trondheim 27 201 31 857 41 207 41 929 49 494 59 805 Stavanger 25 584 30 546 36 087 37 647 45 121 51 534 Kristiansand 17 382 21 787 28 316 30 049 36 056 44 462 Tromsø 29 522 34 238 42 731 42 120 48 785 54 639 Norge 16 117 22 780 32 927 38 405 49 575 70 240 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 926 000 3 384 000 4 040 511 5 012 887 5 723 000 8 409 867 Bergen 2 115 544 2 441 223 2 985 000 3 483 467 4 150 000 5 580 000 Trondheim 2 219 180 2 610 377 3 223 894 3 680 660 4 200 000 5 700 000 Stavanger 2 101 472 2 459 889 3 065 927 3 538 029 4 237 500 5 735 000 Kristiansand 1 590 999 1 950 000 2 443 595 2 842 272 3 300 000 4 400 000 Tromsø 2 205 168 2 700 000 3 310 000 3 706 346 4 550 000 5 800 000 Norge 1 680 372 2 260 825 3 033 771 3 526 759 4 130 305 5 850 000 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. SEPTEMBER 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 7 621 2 263 1 187 6 219 2 001 8 001 2 399 1 273 9 726 9 267 9 359 9 352 8 551 8 609 8 583 3 036 2 948 2 968 2 979 2 709 2 785 2 798 1 573 1 477 1 467 1 498 1 356 1 344 1 393 4 000 1 092 3 000 2 000 1 000 4 171 3 126 4 486 4 842 4 329 4 480 4 392 5 117 4 924 4 875 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 58 760 16 392 9 299 54 923 54 420 15 982 15 806 9 340 8 941 59 871 16 922 9 562 SEPTEMBER 65 489 65 775 64 438 66 716 19 229 19 156 18 648 19 368 10 364 10 531 10 462 10 891 70 661 19 787 11 301 68 331 19 305 10 913 20 000 33 069 29 601 29 673 33 387 35 896 36 088 35 328 36 457 39 573 38 113 10 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. Antall dager 45 40 35 30 25 20 29 42 44 36 36 SEPTEMBER 31 31 31 29 34 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2016 2015 sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan des. nov. okt. sept. OSLO 13 14 20 13 14 15 15 15 19 24 17 17 16 DRAMMEN 18 19 46 17 16 22 22 31 22 39 18 21 24 TRONDHEIM 20 21 30 17 20 24 25 24 29 33 25 27 22 Akershus 20 25 38 17 21 20 19 27 32 40 27 26 24 BERGEN 23 25 31 20 22 20 22 25 32 29 22 18 20 Østfold utenom Fredrikstad 24 36 35 23 28 33 32 37 54 40 42 31 29 HAMAR 25 25 34 29 31 25 40 26 39 56 23 31 27 FREDRIKSTAD 26 27 45 16 23 30 32 40 40 40 29 37 27 Buskerud utenom Drammen 28 29 37 26 26 29 60 41 53 44 38 29 31 Oppland utenom Lillehammer 29 35 38 24 33 55 52 70 67 71 42 39 28 BODØ 31 17 47 26 30 20 22 27 33 46 24 18 17 Vestfold utenom Tønsberg 33 40 53 30 29 39 34 55 62 65 39 40 38 LILLEHAMMER 33 43 48 26 35 70 65 49 61 54 44 42 35 TØNSBERG 33 29 42 24 23 16 34 36 42 51 25 22 26 TROMSØ 37 33 33 32 32 38 40 52 45 36 42 39 26 SKIEN 39 36 64 32 45 68 55 46 59 55 56 50 45 Nord-Trøndelag 40 67 67 42 50 80 65 67 54 87 60 58 43 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 41 42 65 31 53 43 58 56 57 63 44 54 45 Nordland utenom Bodø 43 46 51 35 44 56 50 54 114 64 52 50 53 Hedmark utenom Hamar 49 49 56 44 48 56 70 72 64 60 54 32 40 Hordaland utenom Bergen 50 59 67 34 43 45 54 49 70 69 47 34 40 ALTA 52 27 74 67 37 40 15 74 101 98 67 128 64 ÅLESUND 56 49 48 28 46 56 45 43 65 36 49 30 27 Finnmark utenom Alta 56 57 94 51 80 108 50 79 128 116 40 54 43 KRISTIANSAND 56 65 71 57 50 66 72 67 57 70 53 53 44 Telemark utenom Skien 57 61 51 46 49 58 63 83 78 117 56 55 48 Møre og Romsdal utenom Ålesund 64 87 76 60 71 80 67 84 84 122 69 67 55 Troms utenom Tromsø 68 38 35 74 62 70 92 96 72 45 105 62 43 Sogn og fjordane 74 62 72 36 37 59 71 51 86 77 40 36 71 STAVANGER 75 106 130 68 85 76 74 77 90 67 59 53 53 Rogaland utenom Stavanger 80 92 95 83 69 75 80 82 78 82 59 60 54 Vest-Agder utenom Kristiansand 82 97 123 73 79 83 85 84 86 91 89 93 76 Aust-Agder 96 120 90 90 101 105 107 119 159 119 101 98 84 NORGE 34 37 50 30 32 36 37 41 47 54 37 34 31 9
USOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Antall boliger til salgs. 16 000 SEPTEMBER 15 000 2013 14 000 13 000 2012 12 000 2016 11 000 10 000 9 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 12 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 110 100 90 80 70 60 50 40 30 102 95 93 90 90 87 89 73 57 51 50 64 53 47 45 50 43 39 44 40 34 67 64 59 73 68 65 64 43 50 45 40 SEPTEMBER 61 51 60 49 60 48 85 84 83 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2013 2014 2015 2016 10
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 13 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. september 2016 12,0% 12,4% 10,0% 8,6% 8,0% 6,0% 5,2% 4,0% 2,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 14 Utvikling pr. boligtype. 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 11
LEIEPRISUTVIKLING, K2 OG K3 2016 Leieprisstatistikken baserer seg på utropspriser registrert på Finn.no for leiligheter og hus (eneboliger, delte boliger og rekkehus). Vi presenterer tallserier for perioden 2010-2016 og har konstruert en kvartalsvis indeks for hver. Vi benytter to separate modeller for hus og leiligheter. Modellene er standard hedoniske, det vil si at vi estimerer delpriser for hvert av boligattributtene. Det setter oss i stand til å predikere en antatt utropspris basert på summen av attributt-prisene for de observerte utleieobjektene. Selve indeksen er en SPAR-indeks (sales price appraisal ratio) hvor «sales price» er annonsens utropspris og «appraisal» er modellpredikert pris. Vi identifiserer medianbrøken for hvert område for hvert tidsintervall, og denne brøken blir område-periodens indekstall. Dette indeks-tallet sammenliknes med andre påfølgende indekstall for senere område-perioder når vi angir prisutviklingen. Vi rapporterer i tillegg prisnivåer. Mens indeksene baserer seg på medianer, bruker vi gjennomsnitt på utrops-prisene når vi finner nivåene på utropsprisene. Data for estimeringsperioden for den hedoniske leieprismodellen dekker 29. juni 2012 28. juni 2013. De trimmes forsiktig både i modellestimeringen og i indeksberegningen for å fjerne feil og ekstreme observasjoner langs dimensjonene størrelse, antall soverom, leie og leie per kvadratmeter. Trimmingen er noe forskjellig for leiligheter og hus. Ved å vekte på transaksjonsvolum de siste fem år, er vi også i stand til å lage en fellesindeks for begge boligtypene. Selve rapporteringsperioden er for 1.1.2010-15.9.2016, og leieprisstatistikken publiseres halvårlig. 12
FIGUR 15 Prisvekst utleiepriser Norge, historisk 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 FIGUR 16 Prosentvis endring Norge, siste kvartal 1,5 % 1,0 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 0,5 % 0,0 % 2011K3 2012K3 2013K3 2014K3 2015k3 2016k3-0,2 % -0,5 % -1,0 % -0,7 % -0,6 % -1,5 % -2,0 % -2,5 % -2,3 % 13
FIGUR 17 Prisvekst, leilighet i byer 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 Oslo Bergen Trondheim FIGUR 18 Gjennomsnitt leiepris, leilighetstyper Oslo Bergen Trondheim 20000 18 377 15000 15 181 15 010 14 700 11 926 12 140 12 009 10000 9 730 9 737 8 675 9 769 9 757 5000 0 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms 14
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 15