OKTOBER 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Volum - antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Usolgte boliger 10 Boligtyper, prisutvikling 11 Datagrunnlag og metode 12 Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens 1 flg., samt 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i oktober 2016 var: > 0,6 prosent høyere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 1,4 prosent fra forrige måned. > 12,0 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2016 var 7,5 prosent høyere enn de var i 2015. Uendrete priser ut året gir en årsendring på 8,3 prosent. FIGUR 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger. OKTOBER 0,5% 0,0% 0,1% 0,3% 0,0% 0,0% 0,6% -0,5% -0,4% -1,0% -0,9% -1,5% -1,5% -1,2% -2,0% -2,5% -3,0% -3,5% -4,0% -3,7% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70 prosent av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2
FIGUR 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. Endring siste måned Endring siste år (m/m) 21,7% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 10,1% 4,5% 4,1% 7,2% 0,0% 1,8% 0,2% 0,3% -0,3% -0,6% -0,6% -5,0% -3,9% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø TABELL 1 Oppsummering prisendringer. Område Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 1,8% 21,7% 54,3% 89,2 % Bergen -0,3% 4,5% 30,4% 57,0 % Trondheim 0,2% 10,1% 36,4% 71,0 % Stavanger -0,6% -3,9% -0,9% 52,6 % Kristiansand -0,6% 4,1% 7,0% 47,3 % Tromsø 0,3% 7,2% 53,2% 63,9 % Norge 0,6% 12,0% 35,1% 71,1 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3
PRISUTVIKLINGEN FIGUR 3 Prisutvikling gjennom året. 2016 2,4 Indeks (Jan 2003=1) 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2015 2014 2012 2013 2011 2010 2009 2007 2008 1,2 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. FIGUR 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240 220 Indeks (Jan 2003 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4
FIGUR 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent. 15% 10% 5% 0% -5% 2004 Nominell prisendring % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent. 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5
TABELL 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. Område 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Oslo -5,9 % 0,5 % 8,5 % 10,5 % 9,8 % 5,3 % 0,8 % 10,9 % 13,2 % Bergen -7,2 % -1,7 % 10,9 % 10,9 % 6,5 % 4,8 % 4,3 % 9,0 % 3,8 % Trondheim -5,8 % 2,0 % 10,5 % 11,5 % 9,3 % 7,3 % 2,3 % 6,6 % 6,2 % Stavanger 2,3 % 2,1 % 12,4 % 13,0 % 8,0 % 3,7 % -1,7 % -0,8 % -5,4 % Kristiansand 5,3 % 1,9 % 6,8 % 6,3 % 1,2 % -1,5 % -1,4 % 6,0 % 3,1 % Tromsø -5,5 % -2,0 % 5,2 % 4,3 % 6,0 % 9,7 % 11,3 % 11,2 % 4,7 % Norge -2,1 % 1,5 % 8,3 % 8,6 % 7,1 % 4,6 % 2,3 % 7,2 % 7,5 % Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum. TABELL 3 Fordeling av kvadratmeterpris. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 44 994 56 157 69 496 69 847 81 488 94 560 Bergen 25 825 30 610 37 393 39 446 45 819 56 621 Trondheim 28 260 33 935 41 125 42 388 49 153 57 893 Stavanger 25 663 30 445 36 399 37 590 43 017 50 761 Kristiansand 17 680 21 853 28 974 29 626 34 646 41 518 Tromsø 30 350 34 251 42 783 43 116 51 008 57 535 Norge 16 224 23 125 33 739 39 273 50 451 72 677 TABELL 4 Fordeling av totalpriser for boliger. Område 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% Oslo 2 930 600 3 322 347 4 043 446 4 893 908 5 464 802 7 988 274 Bergen 2 045 816 2 367 264 2 850 000 3 307 228 3 906 250 5 115 000 Trondheim 2 200 000 2 566 994 3 057 498 3 501 510 4 012 500 5 450 000 Stavanger 2 112 172 2 537 413 3 075 000 3 681 035 4 400 000 6 140 000 Kristiansand 1 574 951 1 968 967 2 455 000 2 820 384 3 373 909 4 385 000 Tromsø 2 249 910 2 669 760 3 395 413 3 770 156 4 330 000 5 525 000 Norge 1 650 000 2 220 000 3 000 000 3 462 481 4 085 692 5 705 952 Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10 prosent av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25 prosent av boligene. Dette gjør vi for 50 prosent- (median), 75 prosent - og 90 proent-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6
VOLUM // ANTALL SOLGTE BOLIGER FIGUR 7 Registrerte omsetninger. Månedlig. OKTOBER 9 000 8 000 7 000 6 000 7 409 2 111 7 242 2 211 7 401 2 237 8 124 2 498 8 720 2 659 8 145 2 519 8 799 2 632 8 082 2 410 7 734 2 249 5 000 4 000 1 251 4 549 1 466 1 107 1 088 1 319 1 514 1 564 1 393 1 332 1 224 3 000 2 000 773 4 047 4 307 4 547 3 924 4 076 4 233 4 603 4 340 4 261 1 000 2 310 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret. Eneboliger Delt bolig Leiligheter 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 66 154 67 265 61 654 59 466 18 491 19 165 18 009 17 449 10 552 10 652 10 048 10 109 OKTOBER 73 605 74 496 21 730 21 827 11 684 12 045 72 567 21 166 11 856 75 517 22 004 12 460 78 746 22 212 12 627 76 092 21 569 12 143 30 000 20 000 37 111 31 908 33 597 37 448 40 191 40 624 39 545 41 053 43 907 42 380 10 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 7
OMSETNINGSTID FIGUR 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall. 70 60 50 Antall dager 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 FIGUR 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. 45 42 40 40 OKTOBER 35 30 31 35 30 28 33 36 34 34 Antall dager 25 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8
TABELL 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned. 2016 2015 okt. sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan des. nov. okt. DRAMMEN 13 18 19 46 17 16 22 22 31 22 39 18 21 OSLO 13 13 14 20 13 14 15 15 15 19 24 17 17 Akershus 17 20 25 38 18 21 20 19 27 32 40 27 26 HAMAR 20 25 25 34 29 31 25 40 26 39 56 23 31 TØNSBERG 22 34 29 42 24 23 16 34 36 42 51 25 22 TRONDHEIM 22 20 21 30 17 20 24 25 24 28 33 25 27 FREDRIKSTAD 22 26 27 45 16 23 30 32 40 40 40 29 37 BERGEN 23 23 25 31 20 22 20 22 25 32 29 22 18 ALTA 25 52 27 74 67 37 40 15 74 101 98 67 128 BODØ 27 31 17 47 26 30 20 22 27 33 46 24 18 LILLEHAMMER 28 33 43 48 26 35 70 65 49 61 54 44 42 Buskerud utenom Drammen 28 28 29 38 26 26 28 60 41 53 44 38 29 TROMSØ 31 37 33 34 32 32 38 40 52 45 36 42 39 Oppland utenom Lillehammer 32 29 35 38 24 33 61 52 70 67 71 42 39 Vestfold utenom Tønsberg 32 32 40 53 30 29 39 34 55 62 65 39 40 Østfold utenom Fredrikstad 34 24 36 35 23 28 33 32 37 54 40 42 31 Telemark utenom Skien 37 57 61 51 46 49 58 63 83 78 117 56 55 SKIEN 40 38 35 64 32 45 68 55 46 59 55 56 50 Troms utenom Tromsø 41 68 39 35 73 62 70 94 96 72 45 105 62 Nord-Trøndelag 44 40 67 67 42 50 80 65 67 54 87 60 58 Sør-Trøndelag utenom Trondheim 45 41 42 63 31 53 43 57 56 56 84 44 54 Sogn og fjordane 46 76 62 72 36 37 59 71 51 86 75 40 36 Hedmark utenom Hamar 48 49 49 56 44 48 55 70 72 64 60 54 32 Hordaland utenom Bergen 48 50 59 67 34 43 44 54 50 70 69 47 35 ÅLESUND 54 56 49 48 28 46 56 45 43 65 36 49 30 KRISTIANSAND 66 56 65 71 57 50 66 72 67 57 70 53 53 Nordland utenom Bodø 70 44 47 51 35 44 56 50 53 114 64 52 50 Møre og Romsdal utenom Ålesund 76 64 89 76 60 74 80 66 84 84 123 69 67 Rogaland utenom Stavanger 78 80 92 95 83 69 74 80 82 78 82 59 60 STAVANGER 79 75 105 130 68 85 76 74 77 90 67 59 53 Finnmark utenom Alta 80 55 57 94 51 80 108 50 79 128 116 40 65 Vest-Agder utenom Kristiansand 89 82 97 123 73 79 83 85 84 86 91 89 93 Aust-Agder 114 96 120 84 90 101 105 106 119 159 119 101 98 NORGE 34 34 37 50 30 32 36 37 41 47 54 37 34 9
USOLGTE BOLIGER FIGUR 11 Antall boliger til salgs. 17 000 OKTOBER 16 000 15 000 14 000 13 000 2013 2015 2014 2012 12 000 2016 11 000 10 000 9 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 2012 2013 2014 2015 2016 FIGUR 12 Median alder/liggetid på de usolgte boligene. Median liggetid usolgte boliger 110 100 90 80 70 60 50 40 30 102 95 93 90 90 87 89 73 57 51 50 64 53 47 45 50 43 39 44 40 34 67 64 59 73 68 65 64 43 50 45 40 OKTOBER 61 51 60 48 49 60 85 84 83 20 10 0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. 2013 2014 2015 2016 10
BOLIGTYPER PRISUTVIKLING FIGUR 13 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 16,0% 14,0% oktober 2016 14,9% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 7,1% 8,6% 4,0% 2,0% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet FIGUR 14 Utvikling pr. boligtype. 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 11
DATAGRUNNLAG OG METODE OM STATISTIKKEN Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. DATAGRUNNLAG Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. METODE Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. SESONGJUSTERING Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 12