Råde kommune Rammer og retningslinjer for taksering i henhold til lov om eiendomsskatt
Om dette dokumentet Dette dokumentet er resultatet fra en prosess der sakkyndig nemnd, ankemend og administrasjonen har utarbeidet grunnlaget for taksering i henhold til eiendomsskatteloven, for Råde kommune i 2009/2010. Retningslinjene er utarbeidet i jf. kommunestyrevedtak 18.06.2009. Utgangspunktet for taksering av eiendommene er referert i byskattelovens 5: Ved takseringen ansættes eiendommens takstverdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunde avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg. Dette dokumentet beskriver hvilke hjelpemetoder som benyttes for å komme fram til en takst som samsvarer med byskattelovens 5. Rammene og retningslinjene skal bidra til at takstnivåene blir i henhold til den sakkyndige nemndas vurderinger, og at en sikrer likebehandling av eiendomsbesitterne når taksering gjennomføres i løpet av 2009/2010, og når enkelttakseringer gjennomføres fram til ny alminnelig taksering. Rammene og retningslinjene er formelt vedtatt av sakkyndig nemnd og ankenemnd. Hovedrammer for takseringen Elementer som inngår i begrepet fast eiendom Eiendommene som skal takseres kan bestå av tre hovedelementer: Tomt Bygninger Faste anlegg og installasjoner Faste anlegg og installasjoner kan bestå av faste driftsmidler i industrieiendommer og spesielle anlegg som kaier, veger, parkeringsplasser etc. Disse anleggene vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved taksering vurderes alle elementene, men takstforslaget viser takst for eiendommen som helhet. Sjablonverdier på tomter og hovedetasjer på bygninger (bruksareal på bygning): Tomter og bygninger Enhet Pris (kr) Boliger, alle unntatt leiligheter Pr m2 13000 Garasjer/uthus Pr m2 3000 Fritidsboliger (egne indre og ytre faktor) Pr m2 14000 Tomt, bolig, bygslet eller eiet, næring eller reg.til bolig/næring Pr m2 200 Etasjefaktorer Ved hjelp av etasjefaktorer settes gjennomsnittsverdier på de ulike etasjene i en bygning, med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasje.
Etasjefaktorer for boliger, fritidsboliger Etasjer Etasjefaktor Hovedetasje 1,0 Hovedetasje 2, 3, 4 0,8 Loft 0,3 Underetasje 0,5 Kjeller 0,2 Bolig med ekstra leilighet i sokkel, bygningsgruppe (112) i GAB, får etasjefaktor 0,7 for underetasjen. Sonefaktorer Bolig og fritidseiendommer: Sted Sonefaktor Sone 1 1,0 Rammer for enkelttakseringer For å sikre mest mulig likebehandling, ønsker sakkyndig nemnd å trekke opp rammer og retningslinjer for besiktigelse og taksering av enkelteiendommer. Alle eiendommer skal besiktiges. Som hovedregel gjennomføres utvendig besiktigelse. Arealstørrelser Ved arealberegninger skal bruksareal (BRA) på bygningen benyttes. Dette arealet hentes fra kommunens Matrikkelregister. Arealet på tomter hentes fra kommunens Matrikkelregisteret evt. fra kommunens digitale eiendomskart (DEK). Bruk av faktorer Ytre faktor: Besiktiger kan benytte ytre faktor (YF)dersom enkelteiendommers verdi påvirkes av spesielle lokale forhold rundt eiendommen. Utgangspunktet skal være 1,0 med tillegg eller fradrag ut fra forholdene rundt eiendommen. Det kan gis et generelt tillegg for beliggenhet som påvirker omsetningsverdi. Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer med tilhørende takstberettiget bygningsmasse gis en reduksjon av YF på 0,3. Fritidseiendommer innenfor 100 m beltet (sjø/ferskvann) kan gis ytre faktor inntil 2,0. Boligeiendommer innenfor 100 m beltet (sjø) kan gis ytre faktor inntil 1,3 1,7. Boligeiendommer innenfor 100 m beltet (ferskvann) kan gis ytre faktor inntil 1,0 1,2.
Indre faktor: Indre faktor benyttes for å korrigere sjablontaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom. Eksempler på lav funksjonalitet kan være store våningshus med lite hensiktsmessige arealløsninger i forhold til dagens bruk. Et annet eksempel er gamle driftsbygninger i landbruket, fiskebruk etc. som har fått ny funksjon. Eksempler på lav standard kan være dårlig isolerte bygninger med enkle vinduer. Eksempler på lav kvalitet kan være råtne vinduer, drenering som ikke fungerer, setninger i fundament. Retningsgivende for bruk av indre faktor i forhold til bygningens standard og kvalitet er: A) Bygningens alder (byggeår) Byggeår vil i de fleste tilfeller gi en pekepinn mht bygningsmassens standard, og kan derfor benyttes som utgangspunkt for den videre skjønnsmessige vurdering av eiendommen med tilhørende bygningsmasse. Indre faktor (IF) på bakgrunn av byggeår: - Bygg tatt i bruk etter 1998: IF = 1,0 - Bygg tatt i bruk fra 1988 til 1997: IF = 0,9 - Bygg tatt i bruk fra 1978 til 1987: IF = 0,8 - Bygg tatt i bruk fra 1968 til 1977: IF = 0,7 - Bygg tatt i bruk fra 1950 til 1967: IF = 0,6 - Bygg tatt i bruk før 1950: IF = 0,5 Er deler av bygningsmassen restaurert/renovert må en se på hvor stor del av bygningsmassen som er standardhevet i forhold til totalmassen, og ut fra det foreta en faktorjustering. Bygninger med spesielt høy standard kan få økt indre faktor inntil + 0,3. I de tilfeller hvor bygningsmassen krever til nødvendig vedlikehold reduseres faktor i forhold til hva det vil koste å utbedre de påpekte mangler. Nødvendige mangler må dokumenteres gjennom kommentarer fra besiktiger. B) Bygningsmessig tilstand Fremskredet forfall vurderes som restaureringsobjekt og kan gis faktor ned til 0,4 Totalrenoverte objekter kan skrives opp inntil +0,8. C) Fritidsboliger Fritidsboliger kan variere sterkt i standard og kvalitet. Dette vises gjennom bruk av indre faktor.
Indre faktor: Tatt i bruk før 1950 Aldersfaktor 0,6 Tatt i bruk 1951-1962 Aldersfaktor 0,7 Tatt i bruk 1963-1975 Aldersfaktor 0,8 Tatt i bruk 1976-1987 Aldersfaktor 0,9 Strøm: tillegg på faktor 0,1. Vann/avløp: tillegg på faktor inntil 0,1. Spesielt høy standard: tillegg på faktor inntil 0,2. Ytre faktor: Adkomst: Kjørevei inntil fritidsbolig: + 0,1 i YF. Adkomst mindre enn 500 meter fra parkeringsplass: +/- 0 i YF. Adkomst mer enn 500 meter fra parkeringsplass: - 0,1 i YF. Beliggenhet fra sjø og vann: Beliggende mer en 100 meter fra sjøen: -0,1 YF Beliggende mellom 60 og 100 meter fra sjøen: +/- 0 YF Beliggende mindre enn 60 meter fra sjøen: + 0,1 YF D) Spesielle eiendommer Spesielle eiendommer legges fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Årsak til fravik fra sjablontakst skal alltid begrunnes. Det lages egen stikkordliste som skal brukes av besiktiger. Andre rammer for taksering Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer: Identifisering: Bebygde eiendommer i LNF-område som er større enn 100 dekar eller har mer enn 20 dekar dyrket mark betraktes som konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Det finnes ikke-konsesjonspliktige landbrukseiendommer som likevel blir ansett som aktive landbrukseiendommer. Informasjon om hvilke eiendommer i Råde kommune som anses som konsesjonspliktige og/eller aktive, innhentes fra landbrukskontoret. Taksering: Alle bygninger som benyttes til boligformål, takseres med evt. tilhørende garasjer/uthus og tilhørende tomt. Tilhørende tomt settes til 1 daa pr boligbygning. Hytter/fritidsbolig regnes også som boligbygg. Utleiehytte/utleiebolig som ikke er selvstendig fradelte enheter (gårdsturisme) kan unntas for tillegg av tomt. Driftsbygninger takseres ikke, med mindre de brukes til annet formål. Konsesjonspliktige og/eller aktive landbrukseiendommer med tilhørende takstberettiget bygningsmasse gis en reduksjon av YF på 0,3. Eiendommer med både bolig og næringsfunksjon (blandet bruk): For å kunne håndtere et eventuelt vedtak i kommunestyret om differensiert skattesats på bolig og næringseiendom, fastsetter sakkyndig nemnd separate takster for hhv bolig- og næringsdelen for de eiendommer som har begge funksjoner (såkalt blandet bruk).
Dokumentasjon av faktafeil Dersom besiktiger oppdager avvik i fakta i forhold til takseringsgrunnlaget og der faktainformasjon mangler, skal besiktiger måle inn riktige arealverdier slik at administrasjonen kan korrigere takseringsgrunnlaget.