Reklamasjon på seksjon og fellesarealer Advokat Morten Fæste Huseiernes Landsforbund
Lovverket Bustadoppføringslova (lov av 13 juni 1997 nr 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m.) Avtaler mellom næringsdrivende og forbruker Når boligen ikke er fullført på avtaletiden En forbrukerlov som gir godt forbrukervern Kan ikke avtales dårligere vilkår for forbruker Dersom ikke bustadoppføringslova så avhendingslova
Generelt om reklamasjon Melding til selger om at man vil gjøre krav gjeldende Man mener noe ikke er i henhold til kontrakt eller lovverk Reklamasjon må gjøres innen rimelig tid kan ikke forholde seg passiv Endelig reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse I noen tilfeller lengre reklamasjonsfrist: garanti fra selger eller grov klanderverdig opptreden fra selger
Når foreligger en mangel? Resultatet er ikke i samsvar med avtalen Må gjennomgå avtaledokumentene nøye Prospekt og leveransebeskrivelser er en del av avtalen Selger har gitt manglende eller uriktige opplysninger Resultatet er ikke faglig godt utført Plan- og bygningsloven TEK 10 NS 3420 Byggforsk sine detaljblader Innhent en vurdering av en takstmann
Når oppdages en mangel? Overtakelsesforretningen Gjennomgang av boligen Overtakelsesprotokoll Åpenbart synlige feil må gjøres gjeldende Forbrukeren kan nekte å overta i noen tilfeller skal mye til Etter overtakelse Reklamere til selger innen rimelig tid (maks 3 måneder) etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget Nøytral reklamasjon er tilstrekkelig Følge opp med en mer detaljert reklamasjon
Hva har man krav på ved mangel? Holde tilbake penger Forbruker kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket Ofte vanskelig å vite på forhånd hva som er riktig tilbakeholdsbeløp Må ofte ta en sjanse basert på faglige vurderinger (takstrapport) Holder tilbake for mye: risikerer forsinkelsesrenter Selger kan ikke nekte forbruker å overta Forbruker kan holde tilbake på egen konto eller instruere megler om å holde tilbake
Hva har man krav på ved mangel? Retting Forbruker kan kreve at entreprenør retter med mindre urimelige kostnader eller ulemper Selger kan kreve å få rette med mindre vesentlig ulempe for forbruker eller annen særlig grunn til å motsette seg retting Retting skal skje innen rimelig tid Kan utsette til ettårsbefaring dersom praktisk Retting skjer for selgers regning Også kostnader til å konstatere mangel, eks. takstrapporter
Hva har man krav på ved mangel? Prisavslag Dersom mangel ikke blir rettet eller selger kan motsette seg retting Prisavslag = kostnadene for forbrukeren ved å få mangelen rettet Dersom urimelig høye: prisavslag lik verdireduksjon som mangelen medfører Innhente takst fra takstmann Heving Mangelen må utgjøre et vesentlig avtalebrudd Skal mye til for å kunne heve
Hva har man krav på ved mangel? Erstatning Erstatning for eventuelle økonomiske tap som ikke dekkes av prisavslag Kontrollansvar Krav til dokumenterbart økonomisk tap som man med rimelighet kunne regnet med som en følge av mangelen
Hva om selger nekter ansvar eller går konkurs? Entreprenørgaranti Selger plikter å stille en garanti (normalt i en bank) for oppfylling av avtalen Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen Garantien skal være på minst fem prosent av vederlaget For krav som blir gjort gjeldende før overtakelsen: minst tre prosent Forbruker kan gjøre krav gjeldende direkte mot garantist (banken) Direktekrav mot bakre ledd Forbruker kan rette krav direkte mot selgers avtaleparter
Hva om selger nekter ansvar eller går konkurs? Krav mot konkursboet Sende inn krav til bostyrer Får dårlig prioritet Får kun dekning dersom det er midler igjen etter at kreditorer med bedre prioritet har fått dekning Men bør alltid sende inn krav
Mangler på fellesarealer Her gjør veldig mange feil (inkludert advokater dessverre) Eierseksjonssameier er ikke et eget rettssubjekt Vanlig praksis: styret reklamerer til selger uten å ha innhentet fullmakter fra seksjonseiere Finnes ingen hjemmel i bustadoppføringslova som gir sameiet reklamasjonsrett overfor selger/utbygger Sameiet kan representere sameierne i noen saker som gjelder felles rettigheter og plikter, eierseksjonsloven 43.
Mangler på fellesarealer Eierseksjonsloven 43 første ledd: «Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig.» OBS: Denne bestemmelsen gir ikke sameiet en selvstendig rett til å fremme krav mot en selger etter bustadoppføringslova på vegne av sameierne
Mangler på fellesarealer Hvorfor ikke? 43 dreier seg om felles rettigheter og plikter Et krav som bygger på den kjøpekontrakt sameierne har inngått med en utbygger og selger, er ikke et krav som er felles for alle sameierne Dette har Høyesterett konkludert med i en dom fra 2005 (Rt. 2005 s. 1046), og senere fulgt opp i en rekke avgjørelser
Mangler på fellesarealer Hva er riktig fremgangsmåte? Styret må ha fullmakt fra de enkelte seksjonseierne for å kunne gjøre krav gjeldene mot selger på vegne av sameierne Konsekvensen av at feil rettssubjekt reklamerer er at selger kan avslå reklamasjonen, og at senere reklamasjon fra riktig rettssubjekt kommer for sent
Mangler på fellesarealer De enkelte sameierne har alltid rett til å reklamere til selger etter reglene i bustadoppføringslova Dette gjelder også for mangler på fellesareal, jf. blant annet en dom fra Høyesterett fra 2003 (Rt. 2003 s. 387) Praktisk at sameiet v/styret gjør krav gjeldende for mangler på fellesareal Løsningen må være at styret innhenter fullmakter fra seksjonseierne
Takk for oppmerksomheten!